İçindekiler
- a) Hazine Arazisi Kiralama Bedeli
- b) Dernek ve Vakıflara Yapılan Kiralamalarda Bedel
- c) Geleneksel El Sanatlarında Kira Bedeli
- ç) Milli Emlak’tan Çayocağı ve Kantin Kiralama Bedelleri
- d) Hazine Arazisi Baz İstasyonlarında Kira Bedeli
- e) Hazine Arazi Kiralamalarında Yıllık Bedel Artışları
- f) Hazine Arazilerinde Kira Taksitleri Zamanında Ödenmezse Ne Olur?
Bu yazımızda Hazine arazisi kiralama ücretlerini, bu ücretlerin nasıl belirleneceğini, hazine arazi kiralamalarında yıllık bedel artışlarını, Hazine arazilerinde kira taksitleri zamanında ödenmezse ne olur gibi hususları irdeleyeceğiz. Hazine arazisi kiralama konusunda hazırlamış olduğumuz geniş kapsamlı bir rehber için şu yazımıza bakınız: Hazine Arazisi Kiralama
a) Hazine Arazisi Kiralama Bedeli
Hazine arazilerinde tahminî kira bedelinin tespit ve takdirinde, taşınmazın konumu ve özellikleri göz önünde bulundurulmak suretiyle rayiç bedel esas alınır. Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik’in 12. maddesine göre genel olarak kiralamalarda ilk yıl kira bedeli taşınmazın piyasa rayiç bedelinin, yüzde dördüdür.
b) Dernek ve Vakıflara Yapılan Kiralamalarda Bedel
Kamu yararına çalışan dernekler ile vergi muafiyeti tanınan vakıflara, yönetim binası ile üyelerinin sosyal ve diğer ihtiyaçlarını karşılamaya yönelik lokal, sosyal tesis gibi tesisler ile tamamen gelir elde etmek amaçlı tesisler hariç olmak üzere tüzüklerinde veya senetlerinde yer alan asli kuruluş amaçlarında kullanılmak üzere yapılacak kiralamalarda, ilk yıl kira bedeli taşınmazın rayiç bedelinin yüzde ikisi, eğitim amaçlı yapılacak kiralamalarda kira süresince, taşınmazın üzerinde yürütülen eğitim faaliyetlerinin toplam faaliyetlerin en az yüzde seksenini oluşturması ve bu faaliyetlerin asli faaliyet niteliği taşıması kaydıyla ilk yıl kira bedeli taşınmazın rayiç bedelinin yüzde biridir.
Vakıflarca kurulan yükseköğretim kurumlarının kendi kuruluş kanunlarında yer alan asli kuruluş gayelerine uygun olarak kullanılmak üzere yapılacak kiralamalarda ilk yıl için taşınmazın rayiç bedelinin yüzde biridir.
c) Geleneksel El Sanatlarında Kira Bedeli
Geleneksel el sanatları faaliyetleri ile münhasıran yöresel ürünlerin üretilmesi ve pazarlanması için yapılacak kiralamalarda ilk yıl için; kira süresince, taşınmazın üzerinde yürütülen geleneksel el sanatları ile münhasıran yöresel ürünlerin üretilmesi ve pazarlanması faaliyetlerinin toplam faaliyetler içinde en az yüzde seksenini oluşturması ve bu faaliyetlerin asli faaliyet niteliği taşıması kaydıyla taşınmazın rayiç bedelinin yüzde biridir.
ç) Milli Emlak’tan Çayocağı ve Kantin Kiralama Bedelleri
Tahsisli taşınmazlar ile kamu hizmeti görülmek üzere genel bütçe kapsamındaki kamu idarelerince kiralanan taşınmazlarda büfe, kantin, çay ocağı ve benzeri amaçlarda kullanılmak üzere kiraya verilecek yerlerin tahminî kira bedeli; yukarıdaki hükümlere tabi olmaksızın ilgili İdare yetkililerinden alınacak personel sayısı, elde edilen gelir, kiralanacak alan gibi bilgiler de göz önünde tutularak İdarece tespit edilir.
d) Hazine Arazisi Baz İstasyonlarında Kira Bedeli
7256 sayılı Bazı Alacakların Yeniden Yapılandırılması ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun ile 3194 sayılı İmar Kanununa eklenen ek 9. maddeye göre “Elektronik haberleşme istasyonları için kamu kurum veya kuruluşları tarafından yer kullandırılması hâlinde; sözleşme uyarınca tahsil edilecek yıllık yer kullanım bedeli, büyükşehir belediyelerinde Ulaştırma ve Altyapı Bakanlığının yer seçim belgesi için belirlediği ücretin beş katını, diğer yerlerde üç katını geçemez. Bu hükme aykırı yapılan sözleşmeler geçersizdir.”
Milli Emlak’tan baz istasyonu kira bedelleri konusunda şu yazımıza bakınız: Milli Emlak’tan Baz İstasyonu Kira Bedelleri
e) Hazine Arazi Kiralamalarında Yıllık Bedel Artışları
1) Hazine Arazi Kiralamalarında Yıllık Bedel Artış Oranı
Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik’in 14. maddesine göre, bir yıldan uzun süreli kira, sözleşmelerinde ikinci ve izleyen yıllar bedelleri, TÜİK’nca yayımlanan Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE – oniki aylık ortalamalara göre yüzde değişim) oranında, tarımsal amaçlı sözleşmelerde ise ikinci ve izleyen yıllar bedelleri, Tarım Ürünleri Üretici Fiyat Endeksi (Tarım ÜFE – oniki aylık ortalamalara göre yüzde değişim) oranında arttırılır. Bu maddede 2019 yılında yapılan değişiklikle ikinci ve izleyen yıllar bedellerinin TÜFE oranında artırılması esası benimsendiği için 300 sayılı Tebliğde bu konuda yer alan hüküm uygulanmaz.
Milli Emlak Genel Müdürlüğü tarafından 81 İl Valiliğine yazılan 23.10.2015 tarihli ve 26445 sayılı yazıda 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamında yapılan kiralama işlemlerine ilişkin ilave teminat alınmasına gerek bulunmadığı ifade edilmiştir.
2) Hazine Arazi Kiralamalarında Müteakip Yıllar Kira Bedeli Artışlarında Komisyon Kararına Gerek Var Mı?
300 sayılı Tebliğde kira bedeli artış oranları ile ilgili olarak “İkinci ve müteakip yıllar kira bedelleri, cari yıl kira bedelinin Devlet İstatistik Enstitüsünce artışın yapılacağı ayda yayımlanan Üretici Fiyatları Endeksi (bir önceki yılın aynı ayına göre % değişim oranı) oranında artırılması suretiyle hesaplanacaktır.
Bu Genel Tebliğin yürürlüğünden önce ihalesi veya sözleşmesi yapılan ve kira artış oranı olarak Devlet İstatistik Enstitüsünce yayımlanan Toptan Eşya Fiyatları Endeksi kullanılan sözleşmelerde, ikinci ve müteakip yıl kira bedelleri Devlet İstatistik Enstitüsünce yayımlanan Üretici Fiyatları Endeksi (bir önceki yılın aynı ayına göre % değişim oranı) oranı kullanılarak hesaplanacaktır.
Sözleşmelerinde kira artışlarına ilişkin, yeniden değerleme oranı veya Devlet İhalelerinde belirtilen kira artış oranı bulunan kiracıların talep etmesi durumunda, kira artışlarının Devlet İstatistik Enstitüsünce yayımlanan Üretici Fiyatları Endeksi (bir önceki yılın aynı ayına göre % değişim oranı) oranında artırılması yönünde sözleşme tadilatı yapılabilecektir. Bu suretle yapılacak tadilatlar yeni kira döneminden itibaren geçerli olacaktır. Kiracının başvurmaması halinde kira bedeli artışları sözleşmelerdeki hükümlere göre yapılacaktır.”
Görüldüğü üzere Tebliğe göre artış için komisyon kararı alınacağına dair herhangi bir ibare bulunmamaktadır. Bence de kira artışı için komisyon kararına gerek yoktur diye düşünüyorum. Ama uygulamada alışkanlık olarak komisyon kararı alınıyor.
f) Hazine Arazilerinde Kira Taksitleri Zamanında Ödenmezse Ne Olur?
Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik’in 74. maddesine göre sözleşme, sürenin bitimiyle sona erer. Yönetmeliğin 74. maddesine göre kira sözleşmesi hükümlerine aykırı davranılması, üst üste iki taksitin vadesinde ödenmemesi, taşınmazın sözleşmede öngörülen amaç dışında kullanılması veya kiracı tarafından talep edilmesi hâlinde, sözleşme İdarece feshedilir. Bu durumda, alınan teminatlar Hazineye gelir kaydedilir.
Devlet İhale Kanunun 62. maddesi ile Yönetmelik’in 52. maddesi gereğince sözleşme yapıldıktan sonra kiracının taahhüdünden vazgeçmesi veya taahhüdünü, şartname ve sözleşme hükümlerine uygun olarak yerine getirmemesi üzerine, idarenin en az 10 gün süreli ve nedenleri açıkça belirtilen ihtarına rağmen aynı durumun devam etmesi halinde, ayrıca protesto çekmeye ve hüküm almaya gerek kalmaksızın,
a) Düzenlenen kira sözleşmesi feshedilir,
b) Fesih tarihi itibariyle varsa ödenmemiş kira bedelleri 6183 sayılı Kanuna göre hesaplanacak gecikme zammı ile birlikte tahsil edilir,
c) Yönetmelik’in 74. maddesine göre, tarım arazilerinin kiraya verilmesine ilişkin sözleşmeler hariç kira sözleşmesinin feshedilmesi halinde, kiracıdan cari yıl kira bedelinin yüzde yirmi beşi tutarında ayrıca tazminat alınır (Her ne kadar 300 sayılı Tebliğde “Kiracıdan bir yıllık kira bedeli tutarında tazminat alınır” hükmü yer almakta ise de Yönetmelik’in 74. maddesinin 3. fıkrasında 2014 yılında yapılan değişiklikle “kiracıdan cari yıl kira bedelinin yüzde yirmi beşi tutarında ayrıca tazminat alınır” hükmü getirildiği için bu hükmün uygulanması gerekir.)
ç) Kesin teminat kiracının borcuna mahsup edilmeksizin, Hazineye gelir kaydedilir,
d) Söz konusu taşınmaz kiracıdan teslim alınır.
327 sayılı Milli Emlak Genel Tebliğine göre kira sözleşmelerinin feshi işlemleri ise, taşınmazın kiraya verilmesine onay veren makam tarafından yapılacaktır. Bununla birlikte Milli Emlak Genel Müdürlüğü tarafından 81 il valiliğine yazılan 13.02.2014 tarihli ve 04691 sayılı yazıda valiliklerin yetkisindeki vakıf, demek, kooperatif ve kamu kurum ve kuruluşları ile yapılan kira sözleşmelerinin feshi işlemlerinin Bakanlıktan izin alındıktan sonra 327 sayılı Tebliğ çerçevesinde valiliklerce sonuçlandırılması uygun görülmüştür.
1) Hazine Arazi Kiralamalarında Kira Taksitleri Ödenmezse Kesin Teminat Kira Bedeline Mahsup Edilebilir Mi?
300 sayılı Milli Emlak Genel Tebliğine göre, kira borcunun vadesinde ödenmemesi durumunda, Kesin teminat kiracının borcuna mahsup edilmeksizin, Hazineye gelir kaydedilecektir. Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik eki Şartnamenin 17. maddesi ve Sözleşmenin 14. maddesine göre kira süresinin sona ermesi veya sözleşmenin feshi hâlinde taşınmaz idareye teslim edilmezse, geçen her gün için cari yıl kira bedelinin binde beşi oranında ceza itirazsız olarak ödenir ve bunlardan ayrıca ecrimisil alınmaz. Bu bedeller, rızaen ödenmez ise Muhakemat Müdürlüğü aracılığı ile 2004 sayılı Kanuna göre tahsil edilir. Konu hakkında şu yazıda bkz. Milli Emlak Tarafından Kiraya Verilen veya İrtifak Hakkı Tesis Edilen Parsellerde Ecrimisil
2) Hazine Arazi Kiralamalarında Vadesinde Ödenmeyen Bedellerde Faiz
Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik’in 15. maddesine göre, taksitli satışlara ilişkin hükümler saklı kalmak kaydıyla, vadesinde ödenmeyen bedeller ile diğer alacaklara 6183 sayılı Kanunun 51. maddesine göre belirlenen oranda gecikme faizi uygulanır.