İçindekiler
NOT: Burada yazılanlar tarım arazilerinin satışında hak sahipliği yönünden diğer şartların da karşılandığı varsayımı altında geçerlidir. Diğer şartlar yoksa, mirasçıya satış da olmayacaktır. Satış şartları konusunda şu yazımıza bakınız: Hazine Arazilerinin İşgalcilerine Satışı
6292 sayılı Kanun’un 12. maddesinde tarım arazilerinin mirasçılara satışına dair hüküm bulunmamaktadır. 355 sayılı Milli Emlak Genel Tebliğinde (kira sözleşmesini devralan kiracılar hariç) mirasçılara satışa dair hüküm bulunmamaktadır. Bu durumda tarım arazilerinin mirasçılara satışı konusunun genel hükümlere göre değerlendirilmesi gerekir. Çünkü Kanun’da 2/B alanlarının satışı, iadesi, tapuda lehine şerh ve belirtme bulunanlara satış, Denizli İli, Beyağaç ve Kale İlçelerindeki taşınmazlara ilişkin işlemlerde mirasçılar konusu açıkça düzenlenmiş ve mirasçılara da satış yapılabileceği açıkça belirtilmiştir.
Elbette ki kanun koyucunun burada mirasçılara satışı açıkça belirtmemiş olmasının, mirasçılara satışı engellemediği ileri sürülebilir; ancak 6292 sayılı Kanun’da belirtilen diğer satış ve iadelerde mirasçıların açıkça zikredilmesine karşılık, tarım arazilerinin satışında belirtilmemesi izaha muhtaç bir durumdur. Bundan dolayı 6292/12. madde kapsamında mirasçılara satışın yapılıp yapılmayacağı konusu, Medeni Kanun sistematiği içerisinde değerlendirilmelidir.
Medeni Kanun sistematiğimiz göz önüne alındığında, murisin yararlandığı haklardan mirasçıların da yararlanabilmesi için bunun bir malvarlığı hakkına dönüşmesi gerektiğini düşünüyorum. Burada bir ayni hak ya da şahsi haktan bahsetmiyoruz; malvarlığı hakları, ekonomik bir değeri olan ve malikine bazı haklar sağlayan her türlü hakkı ifade eder. İngiliz hukukunda “possesions” ve Fransız hukukunda “biens” kavramıyla ifade edilen malvarlığı hakları ekonomik değeri olan ve miras yoluyla geçen her türlü hakkı ifade eder.
Türk Medeni Kanunu’nun 599. maddesine göre, kanunda öngörülen ayrık durumlar saklı kalmak üzere mirasçılar, mirasbırakanın aynî haklarını, alacaklarını, diğer malvarlığı haklarını, taşınır ve taşınmazlar üzerindeki zilyetliklerini doğrudan doğruya kazanırlar ve mirasbırakanın borçlarından kişisel olarak sorumlu olurlar. Bu hüküm gereğince mal varlığı hakkı niteliğinde olan haklar doğrudan mirasçılara geçer. 6292/12. madde kapsamında hak sahipliği de bir malvarlığı hakkıdır; çünkü hak sahibine taşınmazı, kanunda öngörülen indirimli bedel ile doğrudan satın alma hakkı vermektedir.
Şimdi tarım arazilerinin satışı kapsamında ortaya çıkabilecek ihtimalleri (tarım arazilerinin kiracıları, kullanıcıları, hissedarları) bu genel bilgi ışığında değerlendirelim.
a) Mülga 4070 Sayılı Kanun Kapsamında Hak Sahibi Olanların Mirasçıları
4070 sayılı Kanun’da öngörüldüğü şekilde 4070 sayılı Kanun’a göre başvuruda bulunanlardan hak sahibi olduğu anlaşılanların satış işleminden önce vefat etmesi halinde, ayrıca başvuru aranmaksızın miras paylarına göre mirasçılara satış işlemlerinin devam ettirilerek sonuçlandırılması gerekmektedir. Ayrıca, bu şekilde yapılacak satışlarda mirasçıların haklarını diğer mirasçılara devredebilme imkânı bulunmaktadır.
b) Tarım Arazilerinin Kiracılarına Satışta Mirasçılık
Hazineye ait tarım arazileri, kanunda öngörülen tarihi itibarıyla en az üç yıldan beri tarımsal amaçla kiralayan ve kira sözleşmesi halen devam eden kiracılarına doğrudan satılabilir. Hazine taşınmazını kiralayan kişinin vefat etmesi durumunda, mirasçıların 2886 sayılı Kanunun 67. maddesine uygun olarak kira sözleşmesini devralmaları halinde mirasçılar da doğrudan satış hakkından yararlanabilir.
355 sayılı Milli Emlak genel tebliğine göre, murisin vefat etmesi durumunda 2886 sayılı Devlet İhale Kanununun 67. maddesine uygun olarak mirasçıların kira sözleşmesini devralmaları halinde mirasçılar da doğrudan satış hakkından yararlanabilir. Bu şekilde bir devralma olmadığı sürece mirasçıların hak sahipliği söz konusu değildir. Bunun diğer anlamı, kira sözleşmesinin devralınmaması durumunda mirasçıların doğrudan satıştan yararlanamayacaklarıdır.
Ayrıca kiralayan kişinin 4706 sayılı Kanun’un 4. maddesinin 12. fıkrasına göre satın alma başvurusunda bulunduktan sonra vefat etmesi durumunda, kira devir işlemi yapmak yerine satın alma başvurusunun sonlandırılması daha uygun olacaktır.
c) Tarım Arazilerinin Hissedarlarına Satışta Mirasçılık
Türk Medeni Kanunu’nun 599. maddesine göre, mirasçılar, mirasbırakanın aynî haklarını, doğrudan doğruya kazanırlar. Bu kapsamda taşınmazdaki hisselerde mirasçılara (tescilden önce) geçer. Bu nedenle hissedarın mirasçıları doğrudan satıştan yararlanırlar.
Hazine’nin de hissedar olduğu taşınmazda paydaş olan kişi, 4070 sayılı Kanun’a göre 4070 sayılı Kanun’da öngörüldüğü şekilde başvuruda bulunmuş ise bu kişinin vefat etmesi durumunda, yukarıda açıkladığımız şekilde, ayrıca başvuru aranmaksızın miras paylarına göre mirasçılara satış yapılabilir.
Paydaşın 4070 sayılı Kanun’a göre başvurusunun olmaması durumunda, mirasçıya satış yapılabileceğine dair gerek Kanun’da ve gerekse Tebliğ’de açıklık bulunmamaktadır. Ancak 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’na göre (madde 599) mirasçılar, mirasbırakanın ölümü ile mirası bir bütün olarak, kanun gereğince kazanırlar. 4721 sayılı Kanun’un 705. maddesine ise miras, mahkeme kararı, cebri icra, işgal, kamulaştırma halleri ile kanunda öngörülen diğer hallerde, mülkiyetin tescilden önce kazanılacağı hüküm altına alınmıştır.
Bu nedenle paydaşın 4070 sayılı Kanun’a göre başvurusunun olmaması durumunda dahi mirasçıları 4706 sayılı Kanun’un 4. maddesinin 12. fıkrasına göre satın alma hakkına sahiptirler. Ancak satın alma başvurusunda bulunmaları gerekmektedir.
d) Tarım Arazilerinin Kullanıcılarına Satışında Mirasçılık
Kanun’da tarım arazilerinin mirasçılara satışına dair hüküm bulunmamaktadır. Bu durumda tarım arazilerinin mirasçılara satışı konusunun genel hükümlere göre değerlendirilmesi gerekir. Milli Emlak Genel Müdürlüğünün görüşü murisin kullanım süresinin mirasçıların kullanım süresiye birlikte değerlendirilmesi gerektiği yönündedir. Şu yazıya bakınız: 2016_12631 sayılı Milli Emlak Genel Yazısı (Hazine’ye Ait Tarım Arazilerinin 6292 s. Kanun Kapsamında Satışıyla İlgili Açıklamalar)
Yazıya göre Hazineye ait tarım arazilerinin satışına ilişkin olarak hak sahiplerinin kullanım sürelerinin tespitinde miras bırakanın kullanım süresi ile mirasçıların kullanım süresi birlikte değerlendirilecektir. Buna göre; bu taşınmazları kullanan kişilerin Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten önce veya sonra vefat etmesi ve mirasçılardan en az birisinin taşınmazı kullanmaya devam etmesi halinde, miras bırakanın veya mirasçılardan en az birisinin süresi içerisinde satın alma başvurusunda bulunması şartıyla miras payları oranında tüm mirasçılara veya noter onaylı muvafakat verilmesi halinde lehine muvafakat verilen mirasçı/mirasçılara satış işlemi yapılacaktır.
