Hazine’ye Ait Tarım Arazilerinin Satışında Satılabilecek ve Satılamayacak Taşınmazlar

Hazine’ye Ait Tarım Arazilerinin Satış Şartları

4706 sayılı Hazineye Ait Taşınmaz Malların Değerlendirilmesi Hakkında Kanun’un 4. maddesinin 12. fıkrasına göre satılacak taşınmazların; 26.4.2012 tarihi itibarıyla belediye ve mücavir alan sınırları içinde yer alması, imar planı bulunmaması veya imar planında tarımsal amaca ayrılmış olması, tarımsal amaçla kullanılıyor olması gerekir.

Keza 6292 sayılı Orman Köylülerinin Kalkınmalarının Desteklenmesi ve Hazine Adına Orman Sınırları Dışına Çıkarılan Yerlerin Değerlendirilmesi ile Hazineye Ait Tarım Arazilerinin Satışı Hakkında Kanun’un 12. maddesine göre, bu Kanunun yürürlüğe girdiği tarihte geçerli olan belediye ve mücavir alan sınırları içinde kalan yerler, belediye ve mücavir alan sınırları dışında olmakla birlikte kamu kurum ve kuruluşlarının hazırladıkları planlarda tarım dışı kullanıma ayrılmış alanlar satılamaz. Buna göre 355 sayılı Milli Emlak Genel Tebliğine ve  382 sayılı Milli Emlak Genel Tebliğine göre yapılacak satışlarda taşınmazlara ilişkin şartlar şunlardır.

Kıyı Kenar Çizgisi Dışında Kalma Şartı

382 sayılı Tebliğe deniz kıyı kenar çizgisine beş bin metre mesafenin dışında bulunanlar ile tabii ve suni göllerin kıyı kenar çizgisine beş yüz metre mesafenin dışında bulunanlar satışa konu edilebilir. 

Denizler açısından kıyı kenar çizgisi, Kıyı Kanunu ve Uygulama Yönetmeliği kapsamında oluşturulan komisyon tarafından pafta üzerinden belirlenmekte ve ÇSB onayından sonra yürürlüğe girmektedir. Bu paftalar ÇŞB il müdürlüklerinden temin edilebilir. Normal koşullarda denizler açısından uygulama bu pafta dikkate alınarak yapılır. Adli yargıda açılan davalar sonucunda yeni bir KKÇ belirlenmiş ise uygulama buna göre yapılır.

Kıyı Kanunu ve Uygulama Yönetmeliğine göre tabi ve suni göllerde Devlet Su İşleri Genel Müdürlüğünce belirlenen maksimum su kotu, kıyı çizgisini belirler. Bu nedenle tabii ve suni göller civarında satış yapılacakken DSİ Bölge Müdürlüklerinden maksimum su kotu çizgisi istenilmelidir.

DİKKAT: Kanun sadece denizler ile tabii ve suni göllerin kıyı kenar çizgisi ile ilgili düzenleme yapmıştır. Oysa ki Kıyı Kanunu Uygulama Yönetmeliği akarsularda da KKÇ tespitini öngörmüştür. Ancak Kanun sadece denizler ile tabii ve suni göllerin kıyı kenar çizgisi ile ilgili düzenleme yapmıştır.

İçme Suyu Amaçlı Barajların Mutlak ve Kısa Mesafeli Koruma Alanları

382 sayılı Tebliğe göre içme suyu amaçlı barajların mutlak ve kısa mesafeli koruma alanları içinde kalan taşınmazların satışı yapılamaz. Burada kastedilen İçme-Kullanma Suyu Havzalarının Korunmasına Dair Yönetmelik kapsamında mutlak koruma alanı olarak belirlenen bölgelerdir.  Sulak Alanların Korunması Yönetmeliği de mutlak koruma alanlarını düzenlemektedir, ancak bu Yönetmelikte Hazine taşınmazlarının satılamayacağına dair hüküm bulunmadığı gibi 382 sayılı Tebliğ de sadece içme suyu barajların mutlak koruma alanlarından bahsetmektedir. Dolayısıyla Burada kastedilen İçme-Kullanma Suyu Havzalarının Korunmasına Dair Yönetmelik kapsamında mutlak koruma alanı olarak belirlenen bölgelerdir. 

İçme-Kullanma Suyu Havzalarının Korunmasına Dair Yönetmelik’in 9. maddesinin 4. fıkrasına göre mutlak koruma alanlarında “Hazine arazileri satılamaz. Hazine arazilerinde hiçbir yapı yapılamaz ve faaliyete izin verilemez. Bu araziler suyu kullanan idarelere tahsis edilir ve bu idareler tarafından ağaçlandırılır.” Bu Yönetmeliğin uygulanmasından Orman ve Su İşleri Bakanlığı sorumlu olduğu için satışı planlanan taşınmazların içme suyu barajların mutlak koruma alanlarında kalıp kalmadığı DSİ Bölge Müdürlüklerinden sorulmalıdır.

Köy Yerleşim Alanında Kalan Taşınmazlar Tarım Arazisi Olarak Satılabilir Mi?

6292 sayılı Orman Köylülerinin Kalkınmalarının Desteklenmesi ve Hazine Adına Orman Sınırları Dışına Çıkarılan Yerlerin Değerlendirilmesi ile Hazineye Ait Tarım Arazilerinin Satışı Hakkında Kanun’un 12. maddesi tarım arazilerinin satışını düzenlemektedir.

Bu arazilerin satışı ise 355 sayılı Milli Emlak Genel Tebliği ile düzenlenmiştir. 355 sayılı Tebliğe göre “c) Belediye ve mücavir alan sınırları dışında olan ve kamu kurum ve kuruluşlarının hazırladıkları planlar gereğince tarımsal kullanıma imkân veren alanlarda bulunanlar,” satışa konu edilebilir. Bunu tersinden yorumlarsak “belediye ve mücavir alan sınırları dışında olan ve kamu kurum ve kuruluşlarının hazırladıkları planlar gereğince tarımsal kullanıma imkân vermeyen” alanların satışı mümkün değildir.

Köy yerleşimlerinde planlama açısından iki kavram söz konusudur. Bunlardan birincisi “köy yerleşik alanı sınırı tespiti”, diğeri ise “köy yerleşim planı”dır.

Şimdi köy yerleşik alanı veya köy yerleşim planı kapsamında kalan taşınmazları bu kapsamda değerlendirelim.

Köy Yerleşik Alan Sınırı İçerisinde Kalan Taşınmazlar

Plansız Alanlar İmar Yönetmeliğinin 4. maddesine göre; yerleşik alanlar, belediye ve mücavir alan sınırları içindeki imar plânı bulunmayan mevcut yerleşmelerin (mahalle, köy ve mezralar) müstakbel gelişme alanlarının da içine alan ve sınırları Belediye Meclislerince karara bağlanan alanlardır.

Aynı maddeye göre belediye ve mücavir alan sınırları dışında kalan köy ve mezraların yerleşik alanı ifadesi, köy ve mezraların cami, köy konağı gibi köy ortak yapıları ile köy nüfusuna kayıtlı ve köyde sürekli oturanlar tarafından, yapımı tarihinde yürürlükte bulunan mevzuat hükümlerine uygun olarak inşa edilmiş yapıların toplu olarak bulunduğu yerlerde mevcut binaların en dışta olanlarının dış kenarlarından geçirilen çizginin içinde kalan alan köy yerleşik (meskun) alanını; bu çizgi ile 100 m. dışından geçirilecek olan, valiliklerce tespit edilerek il idare kurulunca karara bağlanan sınırın içinde kalan alan köy yerleşik alanı civarını tanımlar.

Aslında bu tespit, sadece köyün yerleşik alanının tespitine yöneliktir ve imar planı anlamında gerçek bir planlama değildir. Bundan dolayı söz konusu sınır dahilindeki taşınmazların kullanımı açısından bir sınırlama getirmez. Bir başka ifadeyle köy yerleşik alan sınırı içerisindeki tüm taşınmazların konut ya da ticaret ya da resmi bina olarak kullanılması zorunlu değildir. Bu alan dahilindeki evler arasında, tarımsal amaçlı kullanılan taşınmazların bulunması mümkündür.

Buna göre;

1) Köy yerleşik alan sınırı tespitinin bir planlama faaliyeti olmaması, bu tespitin söz konusu sınır dahilindeki taşınmazların kullanımı açısından bir sınırlama getirmemesi,

2) Bu alandaki taşınmazların tarımsal amaçlı kullanımının yasak olmaması,

Nedenleriyle, köy yerleşik alanı sınırı dahilinde kalan fakat tarımsal amaçlı kullanılan taşınmazların 6292 sayılı Kanun’un 12. maddesi kapsamında satışa konu edilebileceği değerlendirilmektedir.

Köy Yerleşim Planı İçerisinde Kalan Taşınmazlar

Köy yerleşik alan sınırı tespitinin aksine, fiziki anlamda bir planlamadır. Bu nedenle, bu planlar da imar plan türü olarak kabul edilmektedir. Bu planlar, plan dahilindeki taşınmazların kullanımları açısından sınırlamalar getirir. Örneğin bu alan dahilindeki taşınmazlar, konut, ticaret, okul gibi alanlara ayrılabilir.

Bu planlar hazırlanırken ilgili komisyon planlama mahalline giderek, köyün gelecekteki gelişme durumu da dikkate almak suretiyle ihtiyaç duyulan konut parsel sayısını, parsel büyüklüklerini, gerekli görüyorsa sosyal tesisler ve diğer genel ihtiyaçlar için ayrılacak arazi miktarını hesaplar ve sonuç olarak köy yerleşme alanının ne genişlikte olacağına karar verir.

Bundan dolayı köy yerleşim planı kapsamında tarım dışı amaçlara (konut, vb.) ayrılan parsellerin 6292 sayılı Kanun’un 12. maddesi kapsamında değerlendirilmesi mümkün değildir.

Satılamayacak Taşınmazlar

Hazineye ait tarım arazilerinden; Hatay ili sınırları içerisinde bulunanlar ile Çanakkale İlinin Bozcaada ve Gökçeada ilçeleri sınırları içerisinde bulunanlar satışa konu edilmez. Ayrıca, Maliye Bakanlığı tarafından satılamayacağı tespit edilen ve valiliklere (defterdarlık) bildirilen il, ilçe ve köylerde bulunan Hazineye ait tarım arazileri de satışa konu edilmez. Hazineye ait tarım arazilerinden; irtifak hakkı tesis edilen veya kullanma izni verilenler ile 23/8/2012 tarihli ve 28390 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Ağaçlandırma Yönetmeliği kapsamında kiraya verilenler satışa konu edilmez.

Ortak Olanlar

355 ve 382 sayılı Tebliğde sayılan satılamayacak taşınmazların çoğu ortaktır. Buna göre;

Kamu hizmetine tahsis edilmiş veya fiilen bu amaçla kullanılanlar,

Denizlerde KKÇ’ne beş bin metre, tabii ve suni göllerde KKÇ’ne beş yüz metreden az mesafede bulunan alanlar,

İçme suyu amaçlı barajların mutlak ve kısa mesafeli koruma alanları içinde kalan yerler,

Satış tarihi itibarıyla arazi toplulaştırılması yapılacak yerler,

Özel kanunları kapsamında kalan ve özel kanunlarına göre değerlendirilmesi gerekenler,

Her iki Tebliğ kapsamında da satılamaz.

355 sayılı ve 382 sayılı Tebliğe göre Hazineye ait tarım arazilerinden Hatay İli sınırları içerisinde bulunanlar ile Çanakkale İlinin Bozcaada ve Gökçeada İlçeleri sınırları içerisinde bulunanlar satışa konu edilmez ve satış kapsamı dışında tutulur. Ayrıca, Bakanlıkça satılamayacağı tespit edilen ve valiliklere (ÇŞB il müdürlüğü) bildirilen il, ilçe ve köylerde bulunan Hazineye ait tarım arazileri de satışa konu edilmez ve satış kapsamı dışında tutulur.

Farklı Olanlar

355 sayılı Tebliğ kapsamında yapılacak satışlarda, bu Kanunun yürürlüğe girdiği tarihte geçerli olan belediye ve mücavir alan sınırları içinde kalan yerler, 382 sayılı Tebliğ kapsamında satılacak taşınmazlar açısından 26/4/2012 tarihi itibarıyla belediye ve mücavir alan sınırları dışında yer alanlar sayılamaz.

355 sayılı Tebliğ kapsamında yapılacak satışlarda, belediye ve mücavir alan sınırları dışında olmakla birlikte kamu kurum ve kuruluşlarının hazırladıkları planlarda tarım dışı kullanıma ayrılmış alanlar; 382 sayılı Tebliğ kapsamında satılacak taşınmazlar açısından ise imar planında (ölçeğine bakılmaksızın nazım imar planları ile 1/1.000 ölçekli uygulama imar planı) tarımsal amaç dışı kullanımlara ayrılanlar satılamaz. İki Tebliğde yer alan ifadelerin farklılığına dikkat çekmek gerekir. “Kamu kurum ve kuruluşlarının hazırladıkları planlar” ifadesi, imar planları dahil her türlü planı (örneğin milli park gelişme planı veya çevre düzeni planı gibi) kapsar.

382 sayılı Tebliğe göre, Hazineye ait tarım arazilerinden; irtifak hakkı tesis edilen veya kullanma izni verilenler ile Ağaçlandırma Yönetmeliği kapsamında kiraya verilenler satışa konu edilmez. Ancak bu hüküm 355 sayılı Tebliğ kapsamındaki satışlarda da uygulanmaktadır.

DSİ Tarafından Şartlı Olarak İzin Verilen Hazine Taşınmazlarının Satışı

2016-12613 sayılı Milli Emlak Genel Yazısına göre, ilgili idarelerce şartlı olarak satılmasına izin verilen taşınmazlarda, belirtilen şartın özel kanun kapsamında karşılanmasının zorunlu olduğunun İdarenizce de belirlenmesi ve ayrıca, hak sahipleri tarafından, tapu kütüklerine bu yönde belirtme konulması suretiyle satışının kabul edilmesi halinde satış talebi değerlendirilecektir. Bu kapsamda, özellikle DSİ Müdürlüklerince taşkın etki alanında kalması nedeniyle üzerinde yapılaşma olmadan yalnızca tarımsal amaçlı olarak kullanılması şartıyla satışının uygun olacağı bildirilen taşınmaza ilişkin hak sahibinden bu hususa ilişkin taahhütname (EK-1) alınarak ve tapu kütüğüne bu yönde belirtme konularak satış işlemi gerçekleştirilecektir.

Ayrıca bu Genel Yazıda ve diğer tebliğlerde yer almamakla birlikte DSİ Genel Müdürlüğünün “dere yatağı ile iki tarafında 5 er metrelik şeritvari alanların satış dışı bırakılması” şartıyla satışa uygun görüş verdiği durumlar da söz konusu olabilmektedir. Bu durumda genellikle doğrudan satın alma talebi reddedilmektedir.

Bence bu yaklaşım mevzuat ve uygulama açısından çok doğru değildir. Bu tür durumlara yapılması gereken talep sahibinden ifraz dosyası hazırlatmasını talep etmektir. İfraz dosyası gelir ise taşınmaz ifraz edilebilir. Akla, 5403 sayılı Kanun gelebilir. Bölünemez büyüklüğü altına düşme meselesi yönünden… Ancak burada derenin kamuda kalması sağlanacağından ve asıl amaç tarım arazisini parçalaraa ayırmak olmadığından bu şekilde ifrazın mümkün olduğunu düşünüyorum. İfrazın tescili müteakiben satış yapılır.

Maden Ruhsatlı Alanlarda Kalan Hazine Tarım Arazilerinin Satışı

2016_12631 sayılı Milli Emlak Genel Yazısına göre maden sahalarında kalan ve aynı zamanda 6292 sayılı Kanun kapsamında bulunan taşınmazlarda anılan Kanuna göre hak sahiplerinin satış hakkı bulunduğundan Maden İşleri Genel Müdürlüğünce ruhsatlandırılan alanlarda kalan Hazineye ait tarım arazilerinin satış işlemlerine şartname düzenlenmeden ve tapu kütüğüne şerh konulmadan yalnızca ruhsat sahipleri bilgilendirilerek devam edilmesi, İl Özel İdarelerince ruhsatlandırılan alanlarda kalan Hazineye ait tarım arazilerinin satış işlemlerine İl Özel İdaresinin görüşü alınarak devam edilmesi gerekmektedir.

Satılamayacak parseller konusunda şu yazılarımıza da bakabilirsiniz: Milli Parklardaki Hazine Taşınmazlarının Satışı Konusunda DKMP Genel Müdürlüğü Görüşü