İfraz Nedir? Tevhit Nedir? Nasıl Yapılır? Tüm Ayrıntılar

İfraz-Tevhit Nedir?

Ayırma ve birleştirme işlemleri 3194 sayılı İmar Kanununun 15. ve 16. maddeleri ile düzenlenmiştir. 15. maddede; “(1) İmar planlarına göre yol, meydan, yeşil saha, park ve otopark gibi umumi hizmetlere ayrılan yerlere rastlayan gayrimenkullerin bu kısımlarının ifrazına veya tevhidine izin verilmez. (2) İmar parselasyon planı tamamlanmış olan yerlerde yapılacak ifraz veya tevhidin bu planlara uygun olması şarttır. (3) İmar planlarında parsel cepheleri tayin edilmeyen yerlerde yapılacak ifrazların, asgari cephe genişlikleri ve büyüklükleri yönetmelikte belirtilen esaslara göre tespit edilir. (4) İmar planı dışında kalan alanlarda yönetmeliklerinde tayin edilecek miktarlardan küçük ifrazlara izin verilmez.”

Aynı Kanunun 16. maddesinde ise; “(1) Belediye ve mücavir alan hudutları içindeki gayrimenkullerin resen veya müracaat üzerine tevhid veya ifrazı, bunlar üzerinde irtifak hakkı tesisi veya bu hakların terkini, bu Kanun ve yönetmelik hükümlerine uygunluğu belediye encümenleri veya il idare kurullarınca onaylanır. (2) Onaylama işlemi, müracaatın belediyelere veya valiliklere intikalinden itibaren en geç 30 gün içinde sonuçlandırılır ve tescil veya terkini için 15 gün içinde tapuya bildirilir. (3) Tapu dairesi, tescil veya terkin işlemini bir ay içinde sonuçlandırmak zorundadır.”

hükümleri yer almaktadır.

İfraz Yapmaya Hangi Kurum Yetkili? İfraz-Tevhit İşlemini Kim Yapar?

1) Belediye ve Mücavir Alan Sınırları İçinde İfraz Yetkisi

3194 sayılı İmar Kanunu’nun 16. maddesinde belediye ve mücavir alan sınırları içindeki taşınmazların resen veya müracaat üzerine tevhit ve ifrazının, kanun ve yönetmelik hükümlerine uygun olup olmadığının belediye encümenlerince, belediye ve mücavir alan sınırları dışında ise il idare kurulu tarafından onaylanacağını hükme bağlanmıştır. Bu madde gereğince belediye sınırları içerisinde ayırma ve birleştirme işlemlerini onaylamaya belediye encümeninin yetkili olduğu tartışmasızdır.

Büyükşehir belediyesi sınırları içinde bulunan yerlerde yapılacak ayırma, birleştirme, terk ve ihdas işlemleri ilçe ve ilk kademe belediyesi tarafından onaylanır. Büyükşehir belediyelerinin bu konuda yetkileri bulunmadığı gibi, TKGM’nin 2005/03 sayılı Genelgesine göre, büyükşehir belediyesi olan yerlerde yapılan ayırma, birleştirme işlemlerinde büyükşehir belediyesinin onayının aranmasına da gerek bulunmamaktadır.

Danıştay 6. Dairesi, 06.06.1990, E:1989/1439, K:1990/1223: Tevhit ve ifraz işlemleri konusunda yetki ilçe belediye encümenlerindedir; büyükşehir belediyelerinin yetkisi bulunmamaktadır. 3030 sayılı yasada Büyükşehir Belediyelerinin uygulama imar planlarına göre tevhit ve ifraz işlemlerini yapabileceğine ilişkin olarak herhangi bir hükmün yer almadığını, bu yetkinin 3194 sayılı İmar Kanununun 15 ve 16. maddelerinde sözü geçen İlçe Belediye encümenlerine ait olduğu, bu nedenle 1/1000 ölçekli imar planına göre tevhit, ifraz ve yola terk işlemlerinin Büyükşehir Belediyesince yapılmasında yetki yönünden hukuka uyarlık bulunmadığı.

2) Belediye ve Mücavir Alan Sınırları Dışında İfraz Yetkisi

3194 sayılı İmar Kanunu’nun 16. maddesinde belediye ve mücavir alan sınırları dışındaki ayırma ve birleştirme işlemlerinin il idare kurulu tarafından onaylanacağı belirtilmektedir. Ancak 5302 sayılı İl Özel İdaresi Kanununun yürürlüğe girdiği tarihten itibaren belediye ve mücavir alan sınırları dışında imar konusundaki yetkiler il özel idarelerine geçtiği için, bu alanlardaki ayırma ve birleştirme işlemlerinin il idare kurulu değil, il encümeni tarafından onaylanması gerekir.

Bu konuda Danıştay Birinci Dairesi 08.12.2006 tarihli ve E:2006/1186, K:2006/1228 sayılı kararı ile; belediye ve mücavir alan sınırları dışında kalan yerlerde imar planları yapma konusunun il genel meclisinin görev ve yetkisinde olduğu, bu planlara uygun olarak parselasyon, resen veya müracaat üzerine tevhit, ifraz ve irtifak hakkı tesisi ile bu hakların terkinine ilişkin işlemlerde ise il encümeninin yetkili olduğuna karar vermiştir.

İçişleri Bakanlığı (Mahalli İdareler Genel Müdürlüğü) tarafından yayımlanan 24.04.2007 tarihli ve 10523 sayılı Genelgede de, belediye ve mücavir alan sınırları dışında ayırma, birleştirme, terk ve ihdas yetkisinin il özel idarelerine ait olduğu ifade edilmiştir.

İçişleri Bakanlığı (Mahalli İdareler Genel Müdürlüğü) tarafından çıkarılan 2007/68 tarihli Genelgede de “İstisnai kanunlardaki münhasır uygulamalar dışında, belediye sınırları içinde belediyeler, belediye sınırları dışında ise il özel idareleri imar planlarının yapılıp uygulanması ile görevli ve sorumludur.” denilmiştir. Ayırma ve birleştirme işlemleri de imar planları açısından uygulama işlemi niteliğinde olduğu için, il özel idarelerinin yetkisinin bu konuları da kapsaması gerekir.

3) Özelleştirme Kapsamına Alınan İdarelere Ait Taşınmazlarda İfraz Yetkisi

4046 sayılı Özelleştirme Uygulamaları Hakkında Kanunun 19/D maddesine göre, özelleştirme programındaki kuruluşlardan anonim şirket statüsünde olanların sermayelerindeki kamu payı %50’nin altına düşünceye, diğerlerinde özelleştirme uygulamaları sonucu devir tarihine kadar bu kuruluşlara ait taşınmazların ifraz ve tevhidine ilişkin düzenlemeler ve bu düzenlemelerin gerektirdiği işlemler Özelleştirme İdaresince yapılır. Tescil işlemlerinin sonuçları tapu sicil müdürlüğünce ilgili belediye ve valiliğe bildirilir. Bu bent kapsamındaki taşınmazların ifraz ve tevhidine ilişkin işlemlerde 3194 sayılı İmar Kanununun 15. ve 16. maddeleri uygulanmaz.

İdare tarafından, bu bentte belirtilen taşınmazların ifraz ve tevhidine ilişkin işlem sonuçlarının bildirimi üzerine, başkaca bir işleme gerek olmaksızın tescil ve terkin işlemleri ilgili tapu dairesince yerine getirilir.

4) 6292 Sayılı Kanununa Göre Belirlenen Proje Alanlarında İfraz Yetkisi

6292 sayılı Kanun’un 8. maddesine bu Kanun’a göre proje alanı olarak belirlenen bölgelerdeki her ölçekteki imar planları ve değişiklikleri ile bu planlara dayalı olarak yapılacak imar uygulamaları, parselasyon planları, ifraz ve tevhit işlemleri proje alanı sahibi idare tarafından yapılır ve Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca onaylanır.

Belediyelerde İfraz/Tevhit İşlerini Kim Yapar ve Onaylar?

3194 sayılı İmar Kanunu’nun 16. maddesinde; belediye mücavir alan sınırları içindeki taşınmazların resen veya müracaat üzerine tevhit ve ifrazı, bunlar üzerinde irtifak hakkı tesisi veya bu hakların terkininin, kanun ve yönetmelik hükümlerine uygun olup olmadığının belediye encümenlerince, belediye ve mücavir alan sınırları dışında ise il encümeni tarafından onaylanacağını hükme bağlanmıştır.

Her ne kadar 16. maddede valilik ibaresi yer alıyor ise de 5302 sayılı İl Özel İdaresi Kanununun yürürlüğe girdiği 2005 yılından itibaren belediye sınırları dışında imar ile ilgili yetkiler il özel idaresine geçtiği için 16. maddede geçen “valilik” ibaresini il özel idaresi olarak anlamak daha doğru olacaktır. Bu nedenle belediye sınırları dışında ayırma işlemlerinin onay mercii il encümenidir.

Bu madde gereğince ayırma ve birleştirme işlemlerini onaylamaya belediye sınırları içerisinde belediye encümeninin, bu sınırlar dışında il encümeninin yetkili olduğu tartışmasızdır. Bu nedenle ayırma işlemlerinin belediye ve il encümeni tarafından incelenerek karara bağlanması gerekir. Bu organlar dışındaki organların (örneğin belediye başkanının) ayırma ve birleştirme işlemlerinde yetkisi bulunmamaktadır.

Konu hakkında Danıştay 6. Dairesinin 21.10.1992 tarihli ve E:1991/1430, K:1992/3817 sayılı kararında tevhit (birleştirme) konusunda karar vermeye belediye encümeni yetkili bulunduğundan, davacı isteminin belediye başkanlığınca reddine dair işlemde yetki yönünden isabet bulunmadığı nedeniyle mahkemece iptali yolunda karar isabetsizlik görülmediği ifade edilmiştir.

Karara göre “Dava, 2859, 2860, 2861 no.lu parsellerin (a), 2869, 2870, 2871 no.lu parsellerin (b) parseli olarak tevhid edilmesine ilişkin istemin reddine dair davalı idare işleminin iptali istemiyle açılmış, İdare Mahkemesince; mahkemece mahallinde yaptırılan keşif ve bilirkişi incelemesi sonucunda düzenlenen bilirkişi raporunda dava konusu parsellerin imar planı bütünlüğünü bozmadan tevhidinin mümkün olduğunun belirtildiği, öte yandan 3194 sayılı İmar Kanununun 16.maddesi gereğince tevhide ilişkin karar vermeye yetkili organın belediye encümeni ve İl İdare Kurulu olduğu, dava konusu işlemin ise belediye başkanlığınca tesis edildiği, bu nedenle tesis edilen işlemde yetki yönünden mevzuata uyarlık bulunmadığı gerekçesiyle dava konusu işlem iptal edilmiş, karar davalı idarece temyiz edilmiştir. Dosyanın incelenmesinden, dava konusu işlemin 3194 sayılı İmar Kanununun 16. maddesi uyarınca yetkili organ olan belediye encümenince yapılmayıp, belediye başkanlığınca tesis edildiği anlaşıldığından tesis edilen işlemin yetki yönünden iptali yolunda verilen mahkeme kararında isabetsizlik görülmemiştir.”

Aynı şekilde belediye meclisinin ayırma ve birleştirme işlemleri konusunda karar verme yetkisi yoktur (Danıştay 6. Dairesi, 18.05.1983, E:1980/2838, K:1983/2249).

İfraz-Tevhit İşleminin Şartları

İmar planı bulunan alanlarda ayırma ve birleştirme işlemlerinin şartları 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 15. maddesinde ve Planlı Alanları İmar Yönetmeliğinde yer almıştır. Bu şartlar sağlandığı halde talebin reddedilmesi hukuka aykırılık teşkil edecektir. 

Önerilen Yazı

Ayırma ve Birleştirme İşleminin Şartları – 2024

Ayırma ve Birleştirme İşlemleri Nedeni ile DOP Talep Edilmesi Mümkün Müdür?

3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesine göre belediyeler veya valiliklerce düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların dağıtımı sırasında bunların yüzölçümlerinden yeteri kadar saha, düzenleme alanındaki nüfusun kentsel faaliyetlerini sürdürebilmeleri için gerekli olan umumi hizmet alanlarının tesis edilmesi ve düzenleme dolayısıyla meydana gelen değer artışları karşılığında “düzenleme ortaklık payı” olarak düşülebilir.

Ancak ayırma ve birleştirme işlemleri, arazi ve arsa düzenlemesinden (parselasyon) farklı bir uygulamadır. Bu uygulamalarda, sadece taşınmazların imar planına uygun olarak ayrılması veya birleştirilmesi söz konusudur. Bu nedenle, ayırma ve birleştirme işlemlerinden düzenleme ortaklık payı adı altında herhangi bir kesinti yapılması mümkün değildir.

Konu hakkında Danıştay 6. Dairesinin 14.12.1993 tarihli ve E:1993/1004, K:1993/5355 sayılı kararında “İdare Mahkemesince, bozma kararına uyularak yeniden yapılan inceleme sonucunda, davacıya ait parselde 3194 sayılı Yasanın 15. maddesi uygulanmak suretiyle ifraz ve tevhid işleminin yapıldığının anlaşıldığı, 15. madde uygulanmasında ise davacıdan düzenleme ortaklık payının istenmesinin imar mevzuatına uygun olmadığı gerekçesiyle, dava konusu işlemin düzenleme ortaklık payı istenmesine ilişkin kısmının iptaline, davanın bedele yönelik kısmının görev yönünden reddine, imar durumuna ilişkin kısmının da esastan reddine karar verilmiş ve bu kararın iptale ilişkin kısmı davalı idare tarafından temyiz edilmiştir. Temyize konu Konya İdare Mahkemesinin 25.11.1992 günlü, 1992/916 sayılı kararının onanmasına karar verildi.” ifadelerine yer verilerek 3194 sayılı İmar Kanununun 15. maddesi uyarınca yapılan tevhit ve ifraz işlemi nedeniyle düzenleme ortaklık payı alınamayacağına karar verilmiştir.

Ayırma/Birleştirme İşlemleri Yola Terk veya Kamulaştırma Şartına Bağlanabilir mi?

Yola ve yeşil alana terk işlemi, parselasyon niteliği taşıyan ayırma işleminin özel bir şeklidir. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 7. maddesine göre parselasyon planı bulunan yerlerde, daha sonra plan değişikliği veya revizyonu yapılması halinde bu planlar ile belirlenen; umumi hizmet alanına isabet eden taşınmazlar ile imar istikameti önünde kalan donatı alanları, kamu eline geçmeden tevhit ve ifraz yapılamaz.

Bununla birlikte, yola terk, taşınmaz malikinin imar parseli elde etmesi için zorunlu değildir. Sadece ayırma işleminin yapılması yeterlidir. Ancak, kadastro parselinin yola ve yeşil alana giden kısımları ifraz edilerek imar parselleri oluşturulmadan inşaat ruhsatı verilemez.

Terk işleminde, kadastro parselinin imar planına göre yola ve yeşil alana giden kısımları belirlenmekte ve geri kalan kısım imar planına uygun olarak imar parsellerine ayrılmaktadır. Uygulamada taşınmazın yola ve yeşil alana giden kısımları ayrıldıktan sonra geriye kalan kısmı imar planına göre birden fazla imar parseline denk geliyor ise yola ve yeşil alana giden kısımlar ifraz edilerek yeni imar parselleri oluşturulmakta ve yeni ada/parsel numarası verilmektedir.

Uygulamada belediyelerin ayırma işlemlerini terk şartına bağladıkları, taşınmazın yola veya yeşil alana giden kısımları terk edilmeden ayırma ve birleştirme işlemlerini onaylamadıkları görülmektedir. Oysaki, ayırma ve birleştirme işleminin yola terk şartına bağlanması hukuka aykırıdır. İmar mevzuatında ayırma isteklerinin, taşınmazların imar planına göre yola giden kısımlarının bedelsiz olarak belediyeye terki şartıyla kabul edilebileceğine ilişkin hüküm bulunmamaktadır. Danıştay’a göre, ilgililer tarafından yapılacak ifraz işlemlerinde taşınmazın imar planına göre yola ve yeşil alana denk gelen kısımlarının, malikleri tarafından belediyeye bedelsiz terki söz konusu değildir.

Konu hakkında Danıştay 6. Dairesinin 17.05.1995 tarihli ve E:1994/4947, K:1995/1985 sayılı kararına göre imar parsellerinin ifraz ve tevhidinin yola bedelsiz terk koşuluna bağlanması mevzuata aykırıdır. İmar planı uygulamaları belediyelerin mali olanakları gözetilerek yasa gereği belirli bir program çerçevesinde gerçekleştirileceğinden bu konuda herhangi bir zorlamada bulunulamaz.

Ayırma ya da birleştirmenin sadece bedelsiz terk değil, aynı zamanda kamulaştırma şartına bağlanması da mümkün değildir. Yani, imar planına göre bir kısmı yola veya yeşil alana denk gelen taşınmazların ayırma ve birleştirmesini kamulaştırma yapılması şartına bağlamak (kamulaştırma yapılmaksızın ayırma ve birleştirmeye izin vermeme hukuka aykırıdır.

Konu hakkında Danıştay Altıncı Dairesinin tarihli ve 09.03.1994, E:1993/1293, K:1994/1032 sayılı kararında imar planı uyarınca umumi hizmetlere ayrılan bölümü dışında kalan kısmı ifraza uygun olan taşınmazın, umumi hizmetlere ayrılan bölümü kamulaştırılmaksızın ifrazına izin verilmeyeceği yolunda tesis edilen işlemde 3194 sayılı yasanın 15. maddesine uyarlık bulunmadığı ifade edilmiştir.

Ayırma ve Birleştirme İşlemlerinde Hisse Çözümü (Ferdileştirme) Yapılabilir mi?

Hisse çözümü, müşterek mülkiyette (paylı mülkiyet ya da elbirliği mülkiyeti) bulunan taşınmazın ifraz işlemi sonucu paylı mülkiyetten ya da elbirliği mülkiyetinden kurtarılarak, hissedarlara müstakil parsel olarak tahsis edilmesidir. Örneğin, 1.300 m² yüzölçümlü 1 ada 1 parsel no.lu taşınmazın ½’şer hisse ile A ve B adına kayıtlı olduğunu varsayalım. 300 m² terk alınan bir uygulamada geriye kalan 1.000 m²’nin, 500 m2 büyüklüğünde iki (örneğin 101 ada 1 ve 2) parsele ayrılarak bu parselden birinin A adına, diğerinin ise B adına tescil edilmesi hisse çözümü (ferdileştirme) anlamına gelmektedir. Aynı parselin, paylar belli olmaksızın elbirliği mülkiyeti (örneğin verasete iştirak) halinde A, B, C ve D’nin mülkiyetinde bulunduğunu varsayarsak, bu taşınmazın ifraz sonucu bu kişiler adına müstakil imar parseli olarak tahsis edilmesi de elbirliği mülkiyetinin ferdileştirilmesi olarak kabul edilmektedir.

4721 sayılı Medeni Kanunun 688 ve devamı maddelerine göre müşterek (birlikte) mülkiyet, bir taşınmaza birden fazla kişinin malik olma durumudur. Müşterek mülkiyet iki şekilde kendini göstermektedir: Eğer hissedarların pay oranları belli ise, buna paylı mülkiyet denilmektedir. Paylı mülkiyette birden çok kimse, maddi olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla (1/2, 1/3 gibi) maliktir. Eğer paylar belli değil ise, her paydaşın mülkiyet hakkı taşınmazın tamamına hisse oranları belli olmaksızın yaygındır ki buna da elbirliği mülkiyeti denilmektedir. Elbirliği mülkiyetinde ortakların belirlenmiş payları olmayıp her birinin hakkı, ortaklığa giren malların tamamına yaygındır.

Paylı mülkiyette ve elbirliği mülkiyetine paydan ve hisseden gelen mülkiyet taşınmazın tamamına yaygın olduğu için paylı mülkiyette/elbirliği mülkiyetinde bulunan taşınmazlarda paydaşlık giderilmediği sürece, taşınmazın hangi bölümünün hangi paydaşa ait olduğu belirlenemez. Bundan dolayı bu taşınmazların ifrazında (maliklerin tamamının imzaladığı bir paylaşma anlaşması söz konusu değil ise) hisse çözümü yapılamaz. İfraz sonucu oluşan tüm parsellerin, tüm paydaşlar adına ortak şekilde tescil edilmesi gerekir.

Bununla birlikte Medeni Kanunun 698. ve 699. maddelerine göre paylı mülkiyetin sona ermesi, paydaşların anlaşması veya mahkeme kararı ile olmaktadır. 698. maddeye göre; hukuki bir işlem gereğince veya paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması sebebiyle paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça, paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebilir. Paylaşmanın biçimi de 699. maddede gösterilmiştir. Madde metnine göre; paylaşma, malın aynen bölüşülmesi veya pazarlık ya da artırmayla satılarak bedelinin bölüşülmesi biçiminde gerçekleştirilir. Paylaşma biçiminde uyuşma sağlanamazsa, paydaşlardan birinin istemi üzerine hakim, malın aynen bölünerek paylaştırılmasına karar verir.

Buna göre, taşınmazın hissedarlarının önceden anlaşmaları ve muvafakat vermeleri halinde de hisse çözümü yapılabilir (Atasoy, Mustafa; Demir, Osman; Uzun, Bayram; Nişancı, Recep (2002) “İmar Uygulamalarının İptal Nedenleri ve Öneriler”, s: 189)

İfraz Nasıl Yapılır?

Mevzuata ve uygulamaya göre ayırma ve birleştirme işlemlerinde iş akış süreci aşağıdaki gibidir:

1) Maliklerin Talebi

Ayırma ve birleştirme işlemleri için öncelikle maliklerin talebi gerekir. Bu talebin nasıl olması gerektiği konusunda şu yazımıza bakabilirsiniz: Belediyeler Parsel Maliklerinin Talebi Olmadan Re’sen İfraz-Tevhit Yapabilir mi?

2) İfraz Haritası Yaptırılması

Ayırma ve birleştirme işlemleri için malikler tarafından harita yaptırılmış olması gerekmektedir. 3194 sayılı Yasanın 6. maddesinde, belediye ve mücavir alan hudutları içindeki gayri menkullerin resen ve müracaat üzerine tevhit ve ifrazının yapılabileceği, 3194 sayılı Yasanın 18. maddesi Uyarınca Yapılacak Arazi ve Arsa Düzenlemesi ile İlgili Esaslar Hakkında Yönetmeliğin 15. maddesinde arazi ve arsa düzenlemesi yapılmış imar adalarındaki bir veya birkaç parselde, meskun alanlardaki kadastro parsellerinde, maliklerin müracaatı üzerine imar planı ve mevzuatına uygun olmak şartıyla ifraz ve tevhid işlemleri yapılabileceği hükme bağlanmıştır.

2644 sayılı Tapu Kanununun 32. maddesine göre “(1) Planı veya resmi şekilde yapılmış haritası bulunan gayrimenkullerin gerek kazaen ve gerekse rızaen parçalara ayrılmasında harita yapılması mecburidir. (2) Şehir ve kasabaların belediye sınırları içinde olup da tapu fen memuru bulunan yerlerde plan ve haritaya bağlı olmayan gayrimenkullerin parçalara ayrılmasında da harita yapılır. (3) Belediye sınırları dışında bulunan gayrimenkullerden kazai şekilde parçalara ayrılanların haritasını yaptırmak hakimin takdirine bağlıdır.” Bu nedenle, ayırma işlemi yapılabilmesi için öncelikle haritasının yapılması gerekir.

Ayırma işlemi talebe bağlı işlem olduğu için ayrıma haritaları genellikle talep sahibi tarafından serbest çalışan harita ve kadastro mühendisine yaptırılmaktadır. Danıştay, ayırma ve birleştirme işleminin gerçekleştirilmesi için gerekli bilgi ve belgelerin, istemde bulunanlar tarafından hazırlattırılması ve idareye sunulması gerektiği kanaatindedir. Danıştay’a göre idareye bu konuda zorunluluk yüklenemez.

Danıştay 6. Dairesi, 17.05.1995, E:1995/10, K:1995/1984: İfraz ve tevhid işleminin istek üzerine yapılması durumunda, ilgili taşınmazın hissedarlarının tümünün muvafakatinin alınması gerekir. Söz konusu işlemin gerçekleştirilmesi için gerekli bilgi ve belgeleri ifraz ve tevhit isteminde bulunanların hazırlaması ve idareye sunması gerekir. Bu açıdan idareye bir zorunluluk yüklenemez. Yukarıda da açıklandığı gibi, ifraz ve tevhid işleminin istek üzerine yapılması halinde, ilgili taşınmazın hissedarlarının tümünün muvafakatinin alınmasının gerekeceği, söz konusu işlemin gerçekleştirilmesi için gerekli bilgi ve belgeleri ifraz ve tevhid isteminde bulunanların hazırlanması ve idareye sunması gerektiği, bu açıdan idareye bir zorunluluk yüklenemeyeceği sonucuna ulaşıldığından, aksi yönde değerlendirme sonucu verilen İdare Mahkemesi kararında isabet bulunmamıştır.

Harita yapılabilmesi için ilk önce talep sahibinin veya harita yapmakla görevlendirilen kişinin ilgili kadastro müdürlüğünden parselinin kadastral durumunu temin etmesi gerekir. Daha sonra, belediyeye giderek kadastro parseli ile imar planının çakıştırılmasını talep eder. Kadastro parselinin müstakil bir ya da birkaç imar parseline denk geldiğini öğrenen taşınmaz maliki, bu durumu bir harita ve kadastro mühendisine ayırma haritasına bağlatır.

Ayırma işleminin yapılacağı taşınmaz kadastro görmemiş yerlerde bulunuyorsa, öncelikle sınırlandırma haritasının yapılması gerekir. Bu işlem yapıldıktan sonra ayırma haritalarının düzenlenmesi gerekir. Ayırma haritaları, kadastro teşkilatı tarafından düzenlenebileceği gibi ilgili kamu kuruluşu ya da serbest çalışan harita ve kadastro mühendisi tarafından da yapılabilir.

3) Ayırma Birleştirme Harcının Tahsili

Harita yapıldıktan sonra ayırma birleştirme harcının belediyeye yatırılması gerekir. Bu konu ile ilgili olarak şu yazımıza bakabilirsiniz: İfraz-Tevhit Masrafları (Harcı)

4) Encümen Onayı

3194 sayılı İmar Kanunu’nun 16. maddesine göre “Onaylama işlemi, müracaatın belediyelere veya valiliklere intikalinden itibaren en geç 30 gün içinde sonuçlandırılır ve tescil veya terkini için 15 gün içinde tapuya bildirilir.”

Bu hükme göre, belediye ve il encümenleri ayırma ve birleştirme taleplerini müracaat gününden itibaren 30 gün içinde sonuçlandırarak, onaylama işlemini takip eden 15 gün içinde ilgili tapu dairesine bildirmek zorundadır. Dolayısıyla ayırma ve birleştirme dosyasının, belediye veya il özel idaresine intikalinden itibaren otuz gün içinde onaylanması veya reddedilmesi gerekir. Bu süre içerisinde bir karar alınmazsa işlem zımnen reddedilmiş sayılır. Bu işleme karşı da dava açılabilir.

İmar Kanunu’nun 16. maddesinde; belediye mücavir alan sınırları içindeki taşınmazların resen veya müracaat üzerine tevhit ve ifrazı, bunlar üzerinde irtifak hakkı tesisi veya bu hakların terkininin, kanun ve yönetmelik hükümlerine uygun olup olmadığının belediye encümenlerince, belediye ve mücavir alan sınırları dışında ise il encümeni tarafından onaylanacağını hükme bağlanmıştır.

Her ne kadar 16. maddede valilik ibaresi yer alıyor ise de 5302 sayılı İl Özel İdaresi Kanununun yürürlüğe girdiği 2005 yılından itibaren belediye sınırları dışında imar ile ilgili yetkiler il özel idaresine geçtiği için 16. maddede geçen “valilik” ibaresini il özel idaresi olarak anlamak daha doğru olacaktır. Bu nedenle belediye sınırları dışında ayırma işlemlerinin onay mercii il encümenidir.

Bu madde gereğince ayırma ve birleştirme işlemlerini onaylamaya belediye sınırları içerisinde belediye encümeninin, bu sınırlar dışında il encümeninin yetkili olduğu tartışmasızdır. Bu nedenle ayırma işlemlerinin belediye ve il encümeni tarafından incelenerek karara bağlanması gerekir. Bu organlar dışındaki organların (örneğin belediye başkanının) ayırma ve birleştirme işlemlerinde yetkisi bulunmamaktadır. Danıştay 6. Dairesi, 21.10.1992, E:1991/1430, K:1992/3817: Tevhit (birleştirme) konusunda karar vermeye belediye encümeni yetkili bulunduğundan, davacı isteminin belediye başkanlığınca reddine dair işlemde yetki yönünden isabet bulunmadığı nedeniyle mahkemece iptali yolunda karar isabetsizlik görülmediği.

Aynı şekilde belediye meclisinin ayırma ve birleştirme işlemleri konusunda karar verme yetkisi yoktur (Danıştay 6. Dairesi, 18.05.1983, E:1980/2838, K:1983/2249).

5) İfraz-Tevhit İşleminin Tapuya Tescili

Encümen onayından sonra ifraz dosyası kadastro kontrolünden geçer ve sonrasında tapuya tescil edilir.