Uygulamada sıkça karşılaşılan konulardan ve sorulardan bir tanesi, 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’na göre yapılan ihalede ihaleyi alan kişinin, ihalede satılan taşınmazın başkası adına tescilini isteyip isteyemeyeceğidir. Bu yazımızda bu konuyu değerlendireceğiz.
2886 Sayılı Kanuna Göre Satış
Genel bütçeye dahil dairelerle katma bütçeli idarelerin, özel idare ve belediyelerin alım, satım, hizmet, yapım, kira, trampa, mülkiyetin gayri ayni hak tesisi ve taşıma işleri 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’nda yazılı hükümlere göre yürütülmektedir.
2886 sayılı Kanunda hem gider, hem de gelir nitelikli ihale kuralları yer almaktadır. Gelir ve gider nitelikli tüm işlerin aynı Kanunda düzenlenmesi, uygulamada sıkıntılara neden olduğundan gider nitelikli ihaleler için ayrı bir düzenleme yapılmış, 4734 sayılı Kamu İhale Kanunu 2002 yılında yürürlüğe girmiştir.
Harcama yapılmasını gerektiren bir ihale konusunun hangi ihale hukuku kapsamına girdiği hususu ihale bedelinin nasıl ödendiğine bağlıdır. Herhangi bir kaynaktan temin edilen ödeneğin kullanımı suretiyle yapılacak ihalelerde Kamu İhale Kanunu uygulanacaktır. Ödenek kullanılmadan yapılacak ihaleler, 4734 sayılı Kanun’da sayılan işlerden (örneğin mal alımı, hizmet alımı vb.) olsa dahi 2886 sayılı Kanun hükümlerine göre yapılmalıdır. Örneğin kat karşılığı veya arsa karşılığı inşaat işlerine dönük ihaleler 2886 sayılı Kanun hükümlerine göre yapılır.
Hazine’ye ait taşınmazların satış işlemleri de 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu ve Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik hükümlerine göre yürütülmektedir.
2886 Sayılı Kanuna Göre Yapılan Satışlarda Taşınmazların Tescili
2886 sayılı Kanun’un 58. maddesine göre “Bedeli, vergi, resim, harç ve diğer masrafları ödemiş olmak şartıyla, müşteri, şartnamede yazılı süre içinde taşınmaz malları namına tescil ettirmeye mecburdur.”
Aynı Kanun’un 60. maddesinde ise “İdare 57 nci maddede yazılı süre içinde sözleşme yapılması hususunda kendisine düşen görevleri yapmak ve taşınmaz malların satımında, ferağa ait işlemleri tamamlamak, şartnamede belirtilen sınır ve evsafa göre satılan malları müşteriye teslim etmekle yükümlüdür.” hükmü yer almaktadır.
Keza Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik’in 51. maddesine göre idare, 15 günlük süre içinde sözleşme yapılması hususunda kendisine düşen görevleri yapmak ve taşınmazların satışında ve trampasında, ferağa ait işlemleri tamamlamak, şartnamede belirtilen sınır ve evsafa göre; satılan, trampa edilen, kiraya verilen ve irtifak hakkı kurulan veya kullanma izni verilen taşınmazları teslim etmekle yükümlüdür.
2886 Sayılı Kanun’a Göre Yapılan İhalede İhaleyi Alan Kişi Satılan Taşınmazın Başkası Adına Tescilini İsteyebilir Mi?
Bu konuda açık bir hüküm bulunmamakla birlikte, 2886 sayılı Kanun’a göre yapılan ihalede ihaleyi alan kişinin, ihalede satılan taşınmazın başkası adına tescilini isteyemeyeceğini düşünüyorum. Gerek 2886 sayılı Kanun ve gerekse Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik, Milli Emlak tarafından satılan taşınmazların, alıcı adına tescil edilmeden başkası adına tesciline izin vermemektedir. Yalnızca ihale tarihi ile tescil tarihi arasında şahsın vefat etmesi durumunda mirasçılarına mirasçılık belgesinde yazılı payları oranında devir yapılabilir.
Bu görüşün iki temel gerekçesi bulunmaktadır. Öncelikle, 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu ve Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik, satılan taşınmazların müşteri adına tescilini düzenlemektedir. Bu konudaki hükümler yukarıda verilmiş ve taşınmazın müşteri adına tescilini öngören ifadelerin altı çizilmiştir.
Keza Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik ekinde yer alan (Ek-1- SATIŞ ŞARTNAMESİ) de taşınmazın müşteri adına tescilini öngörmektedir.
“Müşteri” kavramı ise hem 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’nda ve hem de Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik’te tanımlanmıştır. Kanun’a göre müşteri “Artırma sonunda kendisine ihale yapılan istekli veya isteklileri” ifade eder. Yönetmelik ise müşteriyi “kendisine ihale yapılan istekli veya istekliler” olarak tanımlamıştır. Dolayısıyla müşteri, üzerine ihale yapılan kişidir.
Hem 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu ve hem de Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik taşınmazların müşteri adına tescilini öngördüğüne göre taşınmazların, üzerine ihale yapılan kişi dışında başkası adına (müşterinin ölümü dışında) tescili mümkün değildir.
Bu şekilde gelen taleplerde önemli bir dayanak konusu 2886 sayılı Kanun’un sözleşmenin devri ile ilgili hükümleridir. Yani bu taleplerde satış sözleşmesinin de bir sözleşme olduğu ve bu sözleşmenin de 2886 sayılı Kanun’un sözleşmenin devri ile ilgili hükümleri çerçevesinde devredilebileceği ve taşınmazın başkası adına tescil edilebileceği ileri sürülmektedir.
Ancak sözleşmenin devri ile ilgili olarak Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik’te “İhale süresiyle sınırlı olmak kaydıyla sözleşme, Bakanlığın izniyle başkasına devredilebilir veya sözleşmeye ortak alınabilir.” hükmü yer almaktadır. Bu hüküm de sözleşmenin devri konusunun ancak kira, irtifak hakkı ve kullanma izni gibi belirli bir süreyi kapsayan sözleşmelerde geçerli olduğunu düşündürmektedir.
Ayrıca gerek Kanun’un ve gerekse Yönetmeliğin sözleşmenin devri ile ilgili hükümleri, kira ve irtifak hakları ile ilgili bölümde yer almaktadır. Bu durum da sözleşmenin devri konusunun ancak kira, irtifak hakkı ve kullanma izni gibi belirli bir süreyi kapsayan sözleşmelerde geçerli olduğu sonucunu doğurmaktadır.
Netice itibarıyla 2886 sayılı Kanun’a göre yapılan ihalede ihaleyi alan kişinin, ihalede satılan taşınmazın başkası adına tescilini isteyemeyeceği açıktır.
