İmar Planı Değişikliklerinde Değer Artış Rantı

7181 sayılı Tapu Kanunu ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanunla, 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesinde yer alan “Bu düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların düzenleme ortaklık payı alınanlarından, bu düzenleme sebebiyle ayrıca değerlendirme resmi alınmaz.” hükmü kaldırılmıştır. Bu hüküm, imar planı değişikliklerinden ve yeni yapılan imar planlarından değer artış vergisi alınmayacağını düzenliyordu.

Bu değişikliğe paralel olarak, 7221 sayılı Coğrafi Bilgi Sistemleri ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanunla, 3194 sayılı İmar Kanununa eklenen ek 8. maddeye değer artış vergisi düzenlenmiştir. Bu maddeye göre; “taşınmaz maliklerinin tamamının talebi üzerine ada bazında yapılacak imar planı değişikliği sonucunda değerinde artış olan arsanın artan değerinin tamamı değer artış payı olarak alınır.”

Yapılan bu düzenleme, imar planı değişiklikleri sonucu ortaya çıkan rantın tamamının, değer artış rantı adı altında kamuya aktarılmasını öngörmektedir. Bu konunun ayrıntıları, İmar Planı Değişikliğine Dair Değer Artış Payı Hakkında Yönetmelik ile düzenlenmiştir.

Yönetmelik taşınmaz maliklerinin tamamının talebi üzerine ilgili idarelerce yapılan plan değişikliği sonucunda meydana gelecek değer artışının kamuya kazandırılması işlemleri, plan değişikliğine ilişkin başvuru esasları, kıymet takdir komisyonunun teşekkülü, çalışma şekli ve karar alması, yetkili kuruluşlarca hazırlanan rapor esas alınarak kıymet takdir komisyonunca hazırlanacak raporu, payın kesinleşmesi, ödenmesi ile bu paya ilişkin diğer iş ve işlemlere yönelik usul ve esasları düzenlemektedir.

İmar Planı Değer Artış Payı Nedir?

3194 sayılı İmar Kanununa eklenen ek 8. maddeye göre, taşınmaz maliklerinin tamamının talebi üzerine ada bazında yapılacak imar planı değişikliği sonucunda taşınmaz değerinde meydana gelen değer artışının, kamuya aktarılmasına değer artış payı denilmektedir.

İmar Planı Değişikliğine Dair Değer Artış Payı Hakkında Yönetmelik’e göre değer artış payı; uygulama imar planı olan yerlerde, taşınmazın meri plan koşullarındaki değer tespiti ile plan değişikliği sonrası değer tespiti arasındaki farkı ifade etmektedir.

Hangi Plan Değişikliklerinde Değer Artış Payı Alınır?

Mevzuata göre, sadece maliklerin talebi üzerine yapılacak plan değişikliklerinden kaynaklanan değer artışı kamuya aktarılacaktır. 

İmar Planı Değişikliğine Dair Değer Artış Payı Hakkında Yönetmelik’e göre değer artışına konu olan plan değişiklikleri; plan ana kararlarını, sürekliliğini, bütünlüğünü, sosyal ve teknik altyapı dengesini bozmayacak şekilde ve teknik gerekçeleri sağlamak şartıyla yerleşmenin özelliğine uygun olarak;

a) En az bin metrekare ve üzeri yüzölçümüne sahip olan imar adalarında; ada bazında nüfusu, yapı yoğunluğunu, kat adedini, bina yüksekliğini arttıran veya fonksiyon değişikliği getiren plan değişikliklerinde ihtiyaç duyulan kültürel tesis, sosyal ve teknik altyapı kullanımları; adanın merkezine en fazla 500 metre yarıçaplı alanda karşılanmak, b) Parsel bazında fonksiyon değişikliği, suretiyle yapılır.

Yapılan düzenlemeyle sadece maliklerin talebi üzerine yapılacak plan değişikliklerinden kaynaklanan değer artışı kamuya aktarılması öngörülmektedir. İlk defa yapılan imar planları sonucu oluşacak değer artışı bu kapsamda değerlendirilmeyecektir. Ayrıca idare tarafından resen yapılacak plan değişikliklerinde de değer artış vergisi alınmayacaktır.

Hangi İmar Planı Değişikliklerinden Değer Artış Payı Alınmaz?

İmar Planı Değişikliğine Dair Değer Artış Payı Hakkında Yönetmelik’e göre

1) 16/5/2012 tarihli ve 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamındaki; a) Riskli alanlardan, b) Rezerv yapı alanlarından, c) İçerisindeki yapıların riskli yapı olarak tespit edildiği parsellerde, riskli yapının mer-i imar planı ve plan notları ile verilmiş emsale esas inşaat alanının bir buçuk katına kadar artan kısmına ilişkin plan değişikliklerinden,

2) Kamu yatırımları ile kamu mülkiyetindeki alanlardan,

3) Mazbut ve mülhak vakıflara ait alanlardan,

4) İmar planlarında yençok: Serbest olarak belirlenmiş yüksekliklerin 3194 sayılı Kanunun 8 inci maddesinin birinci fıkrasının (b) bendinde belirtilen usullere göre yapılacak imar planı değişikliklerinden,

5) Yapı ve nüfus yoğunluğunu artırmamak, düzenleme ortaklık payı olarak ayrılan alanlardan azalmaya neden olmamak kaydı ile ada veya parsel bazında yol düzenlemelerine, cephe hattı düzeltmelerine, imar hattı düzenlemesine konu plan değişikliklerinden,

değer artış payı alınmaz.

İptal Edildikten Sonra Yeniden Yapılan İmar Planlarında Değer Artış Payı

Aslında 3194 sayılı İmar Kanununa eklenen ek 8. maddede bu yönde bir hüküm olmamasına karşılık İmar Planı Değişikliğine Dair Değer Artış Payı Hakkında Yönetmelik’e göre mahkemece imar planı iptal edilerek plansız kalan taşınmazlarda, idareye sunulan yeni plan teklifleri ile iptal edilen plan koşulları arasındaki değer farkı değer artış payına konu edilir. 

Plan Değişikliklerinde Değer Artışı Nasıl Tespit Edilecek?

Düzenlemeye göre, plan değişikliklerinde değer artış payı bedelinin tespitinde 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu‘nun 11. maddesinde belirtilen bedel tespit esasları gözetilir.

a) Değerleme Raporunun Düzenlenmesi

İmar planı değişikliği ile taşınmazda meydana gelecek değer artışının tespiti 6362 Sayılı Sermaye Piyasası Kanunu‘na göre yetkilendirilmiş lisanslı en az iki gayrimenkul değerleme kuruluşu tarafından plan değişikliği açıklama raporunda belirtilen mer’i plan koşullarındaki değer tespiti ile birlikte değişiklik sonrası değer tespiti yapılmak suretiyle belirlenen ortalama yeni değerden az olmamak üzere, idarece oluşturulan kıymet takdir komisyonu tarafından belirlenir.

İmar planı değişikliği talep edilen taşınmazın mevcut durum değeri ile imar planı değişikliği sonrası durum değerlerinin analizi, idare tarafından en az iki yetkili gayrimenkul değerleme kuruluşuna yaptırılır. Yetkili kuruluşlar tarafından iki farklı durum değeri arasındaki fark, değer artış payı olarak raporlanır. Yetkili kuruluşlarda değerleme raporunu en az ikisi sorumlu değerleme uzmanı olmak üzere üç kişinin imzalaması zorunludur.

Değerleme raporları 2942 sayılı Kanunun 11 inci maddesinde belirtilen bedel tespit esasları ayrı ayrı veya birlikte karma değerleme yöntemleri kullanılarak, mer-i plan ve plan değişikliği tekliflerindeki taşınmazın piyasa değerlerinin belirlenmesi şeklinde hazırlanır. Değerleme çalışmaları neticesinde Ek-1’de yer alan formata uygun olarak hazırlanan değerleme raporları idareye sunulur.

b) Kıymet Takdir Komisyonu Kararı

Kıymet takdir komisyonu; ilgili idarenin bünyesinde 657 sayılı Devlet Memurları Kanununun 4. maddesi veya 5393 sayılı Belediye Kanununun 49. maddesi kapsamında görev yapmak koşuluyla; şehir plancısı, harita (geomatik mühendisi/jeodezi ve fotogrametri mühendisi) mühendisi, mimar, inşaat mühendisi ile arazi yönetimi, kentsel dönüşüm, taşınmaz mal/gayrimenkul geliştirme ve yönetimi ile değerleme konularında lisans/yüksek lisans veya doktora yapmış ya da 6362 sayılı Kanuna göre yetkilendirilen lisanslı gayrimenkul değerleme uzmanlarından olmak üzere en az beş asıl ve 3 yedek üyeden oluşur. 

Kıymet takdir komisyonları iki yıl süre ile görev yapmak üzere üst yöneticinin onayı ile komisyon başkanı da belirtilecek şekilde oluşturulur. Yıl içinde idarenin gerekli görmesi halinde yeni komisyon ya da komisyonlar kurulabilir.

Komisyon, toplantılarını komisyon başkanının belirlediği yerde yapar. Komisyon toplantıları, ihtiyaç halinde görüntülü kayıt alınması koşuluyla uzaktan katılım yoluyla da gerçekleştirilebilir. Komisyon, değerleme raporunu hazırlayan yetkili kuruluşun uzmanlarından sunum yapılmasını talep edebilir ve teslim edilen değerleme raporu üzerinde belirsiz olan hususların olması halinde konu ile ilgili uzman kurumlardan ek görüş ve rapor alınması yoluna gidebilir.

İmar planı değişikliğinin neden olabileceği taşınmaz değer artış payının tespiti, kıymet takdir komisyonu tarafından, en az iki yetkili kuruluş tarafından hazırlanan değerleme raporlarında belirtilen değerlerin aritmetik ortalama değerinden az olmamak üzere yapılır.

Değer Artış Payının Tapu Kütüğüne Şerh Verilmesi

Taşınmazın değer artışına tabi olduğu tapu kütüğüne şerh edilir. Emsal, inşaat alanı, yapı yüksekliği ve kullanım amacı değiştirilmemek kaydıyla yapılacak ruhsat tadilatları hariç, değer artış payı ödenmeden yapı ruhsatı düzenlenemez.

İmar planı değişikliği teklifinin ilgili idarece onaylanmasından sonra, planlar askıya çıkarılmadan önce, plan değişikliğine konu alan sınırları içerisinde kalan parseller ile ilgili olarak idaresince; “Taşınmaz değer artışına tabidir. Taşınmazın ilk satışında, bağış, mal değişimi ve benzeri sınırlı ayni hak tesisi işleminde, değer artış payının ödenip ödenmediği şerhi koyduran ilgili idaresinden sorulur, değer artış payının ödendiğinin bildirilmesinin akabinde işlem yapılır ve değer artış payı ödenmedikçe satış yapılamaz, yapı ruhsatı verilemez.” şeklinde tapu kütüğüne şerh edilmesi, ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir.

İmar Planı Değer Artış Payı Ne Zaman Ödenecek?

3194 sayılı İmar Kanununa eklenen ek 8. maddeye göre, değer artış payı, en geç taşınmazın ilk satışında veya ruhsat aşamasında taşınmaz maliklerince ödenir. Yani (aslında) 3194 sayılı İmar Kanununa eklenen ek 8. madde, bu payın hemen ödenmesini öngörmemektedir.

Üstelik, kıymet takdir komisyonunca belirlenen değer artış payı, ödeme tarihinde her takvim yılı için, bir önceki yıla ilişkin olarak 213 sayılı Kanunun mükerrer 298 inci maddesi uyarınca tespit ve ilân edilen yeniden değerleme oranında takvim yılı başından geçerli olmak üzere arttırılarak uygulanır.

İmar Planı Değer Artış Payı Nereye Yatırılacak?

Değer artış payı tutarları taşınmaz maliklerince; Çevre ve Şehircilik Bakanlığı muhasebe birimi hesabına yatırılır. Yatırılan tutarların;

a) Büyükşehir belediyesinin olduğu illerde; %25’i büyükşehir belediyesinin ilgili hesabına, %25’i ilgili ilçe belediyesinin ilgili hesabına, %25’i Bakanlığın Dönüşüm Projeleri Özel Hesabına,

b) Büyükşehir belediyesi olmayan illerde ise; %40’ı imar planı değişikliğini onaylayan idarede açılacak ilgili hesaba, %30’u Bakanlığın Dönüşüm Projeleri Özel Hesabına,

c) Bakanlıkça onaylanan imar planı değişikliğinden kaynaklanan değer artışının %75’i Bakanlığın Dönüşüm Projeleri Özel Hesabına, kalan değer artış payının; büyükşehir belediyesinin olduğu illerde %15’i büyükşehir belediyesinin ilgili hesabına, %10’u ilgili ilçe belediyesinin ilgili hesabına; büyükşehir belediyesi olmayan yerlerde ise Bakanlık payının dışındaki kalan değer artış payının tamamı plan değişikliğinin yapıldığı yerdeki ilgili idarenin açılacak ilgili hesabına,

beş iş günü içerisinde aktarılır ve (a) bendine göre kalan değer artış payının %25’i, (b) bendine göre kalan değer artış payının %30’u ile imar planı değişikliğinin diğer genel bütçeli idareler tarafından onaylanması durumunda değer artış payının tamamı genel bütçeye gelir kaydedilir.