İmar Kanunu 32. Maddesi Kapsamında Yıkım İşlemlerinde İptal (Dava) Nedenleri

1. İmar Kanunu 32. Maddesi

Belediyelerin en temel görevlerinden bir tanesi de belediye sınırları içerisinde yapılan yapıların, 3194 sayılı İmar Kanunu 32. maddeye göre denetlenmesi ve bunlardan imar planına veya inşaat ruhsatına aykırı olarak yapılanların durdurularak yıkılmasıdır.

Belediyeler ve il özel idareleri de, yapıların ruhsat alınarak ve ruhsat ve eklerine uygun olarak yapımını denetlemek zorundadırlar. Çünkü idare, bu tür yapıların kendiliğinden veya deprem sonucu yıkılmasından doğan zarardan, diğer sorumlularla birlikte müteselsilen sorumludur (Danıştay 6. Dairesi, 29.12.2006, E: 2004/4177, K: 2006/6675). Bu nedenle imar konusunda görevli idarelerin sorumluluk alanlarında bulunan yapıları sürekli olarak denetlemeleri ve ruhsatsız olarak yapılan yapılar ile ruhsat ve eklerine aykırı olarak yapılan yapıların yıkımını sağlamaları gerekir. Bu husus, 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 32. maddesinin bir gereğidir.  Ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı olduğu düşünülen inşaat ve yapılar hakkında tesis edilen yapı durdurma/mühürleme ve yıkım işlemlerinde ortaya çıkabilecek ve idari işlemin iptaline neden olabilecek hukuki sakatlıklar aşağıda açıklanmıştır.

2. Yıkım İşlemlerinde İşlemin Yetkisiz Kamu İdaresi Tarafından Yapılması

3194 sayılı İmar Kanunu’nun 32. maddesi kapsamındaki inşaat durdurma ve yıkım işlemlerinin yetkili kamu idaresi tarafından yapılması gerekmektedir. Yetkisiz kamu idaresi tarafından tesis edilen işlemler yetki gaspı nedeniyle hukuka aykırılık teşkil edecektir. 

3. Yıkım İşleminin Kamu İdaresinin Yetkisiz Organı Tarafından Yapılması

3194 sayılı İmar Kanunu 32. maddede bu yönde açık bir hüküm bulunmamakla birlikte, Danıştay içtihatlarında, yıkım kararının belediyede belediye encümeni, özel idarelerde il encümeni tarafından alınması gerektiği kabul edilmektedir. Yıkım kararı, bir yargı kararının yerine getirilmesi amacı ile alınacak olsa bile yetki encümendedir (Danıştay 6. Dairesi, 19.03.2001, E: 2000/799, K: 2001/1320). Bunun dışındaki organların yıkım kararı alma yetkisi bulunmamaktadır. Örneğin Danıştay 3194 sayılı İmar Kanununun 32. maddesine göre yıkma kararlarının belediye encümenince alınması gerektiğinden, bu konuda belediye başkanı tarafından alınan yıkma kararının yetkisizlik nedeniyle iptali gerektiğine karar vermiştir (Danıştay 6. Dairesi, 08.10.1987, E: 1987/74, K: 1987/874). Aynı şekilde yıkım kararı almaya ve para cezası vermeye yetkili olmayan Yapı Kontrol ve İskan Müdürlüğü’nce tesis edilen dava konusu işlemde yetki yönünden hukuka uyarlık bulunmamaktadır (Danıştay 14. Dairesi, 10.10.2012, E: 2012/4962, K: 2012/6897). Bu konuda şu yazımıza bakabilirsiniz: İmar Kanunu 32. Maddeye Göre Alınacak Encümen Kararlarında Dikkat Edilecek Hususlar

4. Yapı Durdurma Tutanağın Yetkili Personel Tarafından Düzenlenmemesi

Yapı durdurma tutanağının belediye konusunda göre ilgili mühendisler veya fen elemanları tarafından düzenlenmesi gerekir. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği 4. maddesinde fen adamlarını “yapı, elektrik tesisatı, sıhhi tesisat ve ısıtma, makina, harita kadastro ve benzeri alanlarda mesleki ve teknik öğrenim veren, en az lise dengi okullardan mezun olmuş veya lise mezunu olup, bir öğretim yılı süreyle bakanlıkların açmış olduğu kursları başarıyla tamamlamış olanlar ile 5/6/1986 tarihli ve 3308 sayılı Mesleki Eğitimi Kanununa göre ustalık belgesine sahip olan elemanlar” şeklinde tanımlamıştır.

Yetkili olmayan elemanların düzenledikleri tutanaklara dayanılarak yıkım kararı verilmemesi gerekir. Danıştay 6. Dairesi, 25.04.1973 tarihli ve E: 1972/2522, K: 1973/1704 sayılı kararı ile zabıta memurları tarafından düzenlenen yapı durdurma tutanağını, bu kişilerin fen elemanı niteliğinde olmaması nedeni ile hukuka aykırı bularak iptal etmiştir.

Bununla birlikte Belediye Zabıta Yönetmeliği’nin belediye zabıtasının görevlerini düzenleyen 10. maddesi, ruhsatsız yapılan inşaatları tespit etmek ve derhal inşaatı durdurarak belediyenin fen kuruluşlarının yetkili elemanlarıyla birlikte tutanak düzenlemek ve haklarında kanuni işlem yapmak, belediye zabıtasının görevleri arasında sayılmıştır.

5. Yıkım Kararı Alınmaması Gereken Yapılar Hakkında Yıkım Kararı Alınması

3194 sayılı İmar Kanunu’nun 32. maddesine göre ruhsat alınmadan veya ruhsat ve eklerine aykırı yapılan yapılar hakkında durdurma ve yıkım kararı alınabilir. Bu hükme aykırı olarak yıkım kararı alınması iptal nedenidir. Sadece ruhsatsız binalar hakkında değil, kullanma izni alınmış binalar için bile yıkım kararı alınabilir. 3194 sayılı İmar Kanununun yapı kullanma izni verilmesi başlıklı 30. maddesinde, “Bu maddeye göre verilen iznin, yapı sahibini kanuna, ruhsat ve eklerine riayetsizlikten doğacak mesuliyetten kurtarmayacağı gibi her türlü vergi resim ve harç ödeme mükellefiyetinden de kurtarmaz.” hükmü yer almıştır. Bu nedenle, yapı kullanma izni verilmiş olması ruhsata aykırılıktan doğacak olan sorumluluğu kaldırmayacağından yapı kullanma izni verilmiş taşınmazlar hakkında da yıkım kararı alınabilir (Danıştay 6. Dairesi, 12.04.2006, E: 2004/1650, K: 2006/1921).

6. Yapı Durdurma veya Tespit Tutanağı Düzenlenmeden Yıkım Kararı Alınması

3194 sayılı İmar Kanununun 32. maddesi hükümlerine göre, ruhsat alınmadan yapılabilecek yapılar hariç, ruhsat alınmadan yapıya başlandığı veya ruhsat ve eklerine aykırı yapı yapıldığının ilgili idarece tespit edilmesi, fenni mesulce ihbarı veya herhangi bir şekilde bu durumun öğrenilmesi halinde inşaatın durdurulması ve o andaki durumun tespiti için yapı durdurma tutanağı düzenlenerek, inşaatın durdurulması gerekir (Şimşek, Suat (2010) İmar Hukuku, s: 689).

Yapı tatil (durdurma) tutanağı, İmar Kanunu’nun 32. maddesinde ayrıntılı olarak tarif edilmiş olan ve yıkımdan önce mutlaka tutulması gereken bir belgedir.Bu nedenle yapı tatil tutanağı düzenlenmeksizin yıkım kararı verilmesi, tek başına iptal nedenidir. 3194 sayılı Kanun’un 32. maddesinde belirtildiği şekilde usulüne uygun olarak düzenlenmiş yapı tatil tutanağı olmadan, sadece tespit tutanağına dayanılarak tesis edilen yıkım işleminde hukuka uyarlık bulunmamaktadır. Yapı tatil tutanağının nasıl düzenleneceği konusunda şu yazımıza bakabilirsiniz: Yapı Tatil Zaptı Nedir? Nasıl Düzenlenir? Ne İşe Yarar?

7. Kısmen Aykırı Yapının Tamamının Durdurulması ve Mühürlenmesi

Durdurulan yapı aynı zamanda mühürlenir. Yapının durdurulmasında tamamının mühürlenilerek durdurulması gerekir. Fakat bir inşaatın tamamı değil de sadece bir kısmı ruhsatsız ise inşaatın kısmen değil tamamının durdurulması gerekir.

3194 sayılı İmar Kanununun 32. maddesinde, “Bu kanun hükümlerine göre ruhsat alınmadan yapılabilecek yapılar hariç; ruhsat alınmadan yapıya başlandığı veya ruhsat ve eklerine aykırı yapı yapıldığı ilgili idarece tespiti, fenni mesulce tespiti ve ihbarı veya herhangi bir şekilde bu duruma muttali olunması üzerine, belediye veya valiliklerce o andaki inşaat durumu tespit edilir. Yapı mühürlenerek inşaat derhal durdurulur” hükmü yer almaktadır. Bu yasa hükmüne göre, bu mühürleme işleminin inşaatın durdurulmasına yönelik olduğu bu nedenle de, yapının tamamını kapsadığı açıktır. Bu itibarla, yalnızca ruhsat ve mimarı projesine aykırı olarak yapılan katın mühürlenmesi gerekir (Danıştay 6. Dairesi, 09.11.1992, E: 1991/3324, K: 1992/4050).

8. Ruhsat Alınması İçin Uygun Süre Verilmemesi

Yapı durdurulduktan sonra öncelikle ilgili idarece; taşınmazın imar planında hangi amaca tahsis edildiği, yıkıma konu yapının imar planı ve imar mevzuatı uyarınca ruhsata bağlanıp bağlanamayacağının, ruhsat ve eklerine aykırı olarak yapılan yapılarda ise yeni yapılan yapıya göre inşaat projelerinde tadilat yapılıp yapılamayacağının tespit edilmesi gereklidir. Yapının ruhsata bağlanıp bağlanamayacağının tespiti, yıkım işleminin safahatı bakımından önem taşmaktadır.

8.1. Ruhsatlı Hale Getirilmesi Mümkün Olan Yapılar

İnşaat ruhsatı alınmadan yapımına başlanmasına rağmen imar mevzuatına, imar planına ve teknik kriterlere uygun olarak inşa edilen yapı, imar mevzuatına ve imar planına uygun olarak izne bağlanıp bağlanamayacağı tespit ettirilmeden yıkılamaz.

Örneğin ruhsatsız olarak yapımına başlanan yapının üzerinde yapıldığı parsel, imar planında konut alanı olarak ayrılmış ise bu yapının ruhsatlandırılması mümkündür. Bu tür yapılar sonradan ruhsatlandırılabilir. Ya da imar planına göre taban alanı katsayısı (TAKS) 0,40 olan parselde, 0,35 taban alanı için ruhsat alınmış, ancak yapı, inşaat ruhsatına aykırı olarak 0,40 taban alanında yapılmış ise bu yapı içinde inşaat projelerinin tadil edilmesi gerekir.

Eğer yapının yapıldığı parsel imar planında yapı yapılamayacak bir amaç için (örneğin park alanı) ayrılmış ise bu takdirde yapının ruhsatlı hale getirilmesi mümkün değildir. Benzer şekilde imar planına göre taban alanı katsayısı (TAKS) 0,40 olan parselde 0,40 taban alanı için ruhsat alınmış ancak 0,50 taban alanında yapılaşma yapılmış ise bu yapının da ruhsatlı hale getirilmesi mümkün değildir.

Bu tür yapılarda yapı durdurma tutanağı düzenlenerek yapı mühürlendikten sonra yapı sahibine ruhsat alınması için bir aylık süre tanınması, ruhsat alınmazsa yapının yıkılacağının bildirilmesi gerekir.

Bir aylık süre, yapı tatil tutanağıyla inşaatın mühürlenme tarihinden itibaren yapı sahiplerine tanınması gereken sürenin üst sınırı olup, olayın niteliğine göre daha az bir süre tanınması da mümkündür (Danıştay 6. Dairesi, 02.05.1991, E: 1990/759, K: 1991/980).

Durdurma tutanağında ruhsat alınması veya aykırılıkların giderilmesi için herhangi bir süre belirtilmemesi durumunda bir ay süre verdiği kabul edilmektedir.

Durdurma tutanağına karşı iptal davası açılması yolunun tercih edilmemesi durumunda aykırılığın giderilmesi gerekir. Bu durumda, yapı sahibi durdurma tarihinden itibaren en çok 1 ay içinde ruhsatsız olarak başlanan yapısını ruhsata bağlamak veya yapısını ruhsat ve eklerine uygun hale getirmek zorundadır.

Ruhsatsız yapılarda aykırılık, ruhsat alınarak giderilir. Bu süre içinde gerekli belgeler tamamlanarak başvuru yapıldığı takdirde ruhsat harcı cezalı olarak tahsil edilir ve inşaat ruhsatı verilir. Ruhsat ve eklerine aykırı yapılarda ise aykırılık, ya yeni yapıya göre inşaat projelerinin yenilenmesi ya da aykırı kısımların yıkılması sureti ile giderilir. Ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı olarak yapılmış yapıda bu aykırılığın giderilmiş olduğu veya ruhsat alındığı inceleme sonucunda anlaşıldığı takdirde belediye veya il özel idaresince inşaatın devamına izin verilir.

Bu süre içinde yapı sahibi ruhsat almazsa yapı için yıkım kararı alınması gerekir. Ruhsata bağlanması mümkünken yapılan bildirime karşın yasal süre içerisinde ruhsata bağlanmayan ya da ruhsat ve eklerine aykırı olarak yapılmışken yapılan bildirime karşın aykırılıkları giderilmeyen yapının yıkılması gerekir (Danıştay 6. Dairesi, 01.04.1993, E: 1992/3413, K: 1993/1278, Danıştay 14. Dairesi, 24.06.2011, E: 2011/9985, K: 2011/272).

8.2. Ruhsatlı Hale Getirilmesi Mümkün Olmayan Yapılar

Ruhsatsız olarak başlanan ve taşıyıcı sistemlerinde önemli bir değişiklik yapılmaksızın ruhsat alınmasına imkân bulunmayan yerler için 1 aylık süre verilmesine gerek yoktur (Danıştay 6. Dairesi, 15.05.1992, E: 1991/2016, K: 1992/2199). Ruhsata bağlanamayan kaçak yapıların yıktırılması yolunda işlem tesis edilebilmesi için bir aylık sürenin beklenilmesi gerekmez (Danıştay 6. Dairesi, 03.04.1997, E: 1996/2121, K: 1997/1843). Uyuşmazlık konusu olayda, taşınmazın imar planında hangi amaca tahsis edildiği, yıkıma konu yapının imar planı ve imar mevzuatı uyarınca ruhsata bağlanıp bağlanamayacağının öncelikle araştırılması, ruhsata bağlanma olanağının bulunması halinde 3194 sayılı Yasanın 32. maddesinde düzenlenen bir aylık sürenin verilip verilmediğinin incelenmesi, ancak, ruhsata bağlanamayan kaçak yapıların yıktırılması yolunda işlem tesis edilebilmesi için bir aylık sürenin beklenilmesinin gerekmeyeceği açıktır (Danıştay 6. Dairesi, 30.05.1994, E: 1993/2829, K: 1994/2103). Bu nedenle dava konusu yapının ruhsata bağlanıp bağlanamayacağının araştırılması gerekir.

Ruhsata bağlanma olanağı bulunmayan ruhsatsız ya da ruhsat ve eklerine aykırı inşaatlar hakkında böyle bir sürenin öngörülmemesi yıkım işlemini sakatlamaz. Örneğin, imar yoluna tecavüzlü bulunan ve bu nedenle de ruhsata bağlanması mümkün bulunmayan yapının yıkılması için bir aylık süre verilmesine gerek yoktur.

Örneğin imar planında park alanında kalan taşınmaz üzerinde yapılan yapının süre verilmeksizin yıktırılmasında hukuka aykırılık yoktur (Danıştay 6. Dairesi, 14.12.1999, E: 1998/7473, K: 1999/6529).

Ruhsatlı hale getirilmesi mümkün olmayan yapılan için doğrudan yıkım kararı alınacağı tabiidir. Ancak, bu gibi yapılar için durdurma tutanağı düzenlendikten ve inşaat durdurulduktan sonra yapı sahibi ruhsat başvurusunda bulunursa Danıştay 6. Dairesine göre bu gibi durumlarda idarenin öncelikle ruhsat başvurusunu değerlendirmesi gerekmektedir (Danıştay 6. Dairesi, 13.02.2008, E: 2006/780, K: 2008/941). Bir başka anlatımla önce ruhsat başvurusu reddedilmesi, yıkım kararı ancak bu aşamadan sonra alınmalıdır.

Kaynakça

Şimşek, Suat (2017) İmar Davaları Rehberi, Seçkin Yayıncılık, Ankara, 2017

Şimşek, Suat (2010) İmar Hukuku, Milli Emlak Kontrolörleri Derneği Yayını, Ankara, 2010

Sözbir, Ö (2008) Prefabrik Yapılar, Bayındırlık ve İskan Bakanlığı İle Belediyeler Dergisi Ocak 2008, Sayı: 37

Ersöz, A. Kürşat (2015), Bir İdari İşlem Olarak Yıkım Kararı, Gazi Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi C. XIX, Y. 2015, Sa. 3