İnşaat Ruhsatı Alınması İçin Özel Mevzuatı Gereği Alınması Gereken İzinler

İnşaat ruhsatının nasıl alınacağı konusunda hazırladığımız çok geniş kapsamlı bir rehber için şu yazımıza bakınız: İnşaat Ruhsatı Rehberi: İnşaat Ruhsatı Nereden Alınır? İnşaat Ruhsatı Nasıl Alınır?

Eğer özel mevzuatı gereği, yapı yapılabilmesi için belirli kurumlardan izin alınması gerekiyor ise inşaat ruhsatı verilmeden önce bu izinlerin alınmış olması gerekir. İmar mevzuatımız, inşaat ruhsatı alınması için bazı izinlerin alınmasını zorunlu kılmıştır.

(1) Karayolları Kenarında Yapılacak ve Açılacak Tesisler İçin İzin Alınmış Olması

Karayolları Kenarında Yapılacak ve Açılacak Tesisler Hakkında Yönetmelik hükümlerine göre; karayollarının her iki tarafında karayollarına bağlantıyı sağlayacak geçiş yolları yönünden akaryakıt istasyonları, servis istasyonları, akaryakıt dolum istasyonları, sıvılaştırılmış petrol gazları (LPG/LNG) dolum ve ikmal istasyonları, tehlikeli madde depoları, umuma açık park yerleri, umuma açık garaj, yolcu terminali (otogar), yük terminali (nakliyat ambar ve depoları), fabrika, iş hanı, çarşı, pazar yeri, toptancı hal, sinema, tiyatro ve benzeri eğlence yerleri, turistik yapı ve tesisler, malzeme ocak ve harmanları, maden ve petrol şantiye-ocak ve tesisleri, araç bakım-onarım-teşhir ve satış yerleri, otel, motel, lokanta, kahvehane, ticari bina, hububat-tütün-fındık- pancar ve benzeri tarım ürünleri depoları, besi çiftliği ve ahırlar, yolcu indirme-bindirme yerleri (durak), sürücü kurs yerleri, eğitim-sağlık-spor-dini-kültürel ve benzeri amaçlı kamu ve özel yapılar ile bunların sosyal tesisleri, üretme çiftlikleri, havuzlar, sabit kantarlar, trafolar, meskenler ile trafik güvenliğini etkileyecek her türlü yapı ve tesislerin yapılabilmesi için “geçiş yolu izin belgesi” alınması zorunludur.

Geçiş yolu izin belgesi sadece yol ve trafik güvenliğinin sağlanması ile ilgilidir. Bu belgenin alınması, İmar Kanunu gereğince ruhsat alma yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz. Yani sadece geçiş yolu izin belgesi alınması, inşaata başlamak için yeterli değildir. Bu belge alındıktan sonra ilgisine göre belediyeden veya özel idareden inşaat ruhsatı alınması gerekir.

Aynı Yönetmeliğin 6. maddesine göre; askeri alanlar ile kamu kuruluşlarınca yapılan veya yaptırılan enerji, sulama, petrol ürünleri ve doğalgaz boru hatları gibi tesislere 2 kilometreden daha yakına yapılacak ve açılacak tesisler için ayrıca ilgili kuruluşun, karayolu ile demiryolu arasındaki alanlarda yapılacak ve açılacak tesisler için ayrıca TCDD Genel Müdürlüğü’nün yazılı muvafakati aranır.

Yönetmeliğin 36. maddesine göre, bu tesislerin belediye ve mücavir alan sınırları içindeki karayolları kenarında yapılması ve açılması için; a) İlgili belediye başkanlığından “geçiş yolu izin belgesi” alınması, b) İlgili belediye başkanlığının da trafik güvenliği bakımından bu Yönetmelikte belirtilen şartların yerine getirilmesini sağlamaları, zorunludur.

Büyükşehir belediyesi kapsamında bulunan yerlerde geçiş yolu izin belgesi ilçe veya ilk kademe belediyesi tarafından değil, büyükşehir belediyesi tarafından verilir.

(2) ÇED Yönetmeliği Kapsamındaki Yapılar İçin ÇED Kararı Alınması

2872 sayılı Çevre Kanununun 10. maddesine ve Çevresel Etki Değerlendirmesi Yönetmeliğinin 6. maddesi hükümlerine göre; (petrol, jeotermal kaynaklar ve maden arama faaliyetleri hariç olmak üzere) gerçekleştirmeyi planladıkları faaliyetleri sonucu çevre sorunlarına yol açabilecek kurum, kuruluş ve işletmeler, çevresel etki değerlendirmesi raporu veya proje tanıtım dosyası hazırlamakla yükümlüdürler. Bu tür inşaatlar için “çevresel etki değerlendirmesi (ÇED) olumlu kararı” veya “çevresel etki değerlendirmesi gerekli değildir” kararı alınmadıkça bu projelere inşaat ruhsatı ve yapı kullanma izni verilemez.

Bu nedenle, Çevresel Etki Değerlendirmesi Yönetmeliği kapsamında bulunan bu tesislere “ÇED olumlu raporu” veya “çevresel etki değerlendirmesi gerekli değildir” kararı alınmadan inşaat ruhsatı verilmemesi gerekir.

Hangi projeler için ÇED raporu veya “çevresel etki değerlendirmesi gerekli değildir” kararı alınacağı ise, Çevresel Etki Değerlendirmesi Yönetmeliğinde sayılmıştır.

Yönetmeliğin 7. maddesine göre; Yönetmelik ekinde yer alan 1 no.lu listedeki faaliyetler için çevresel etki değerlendirmesi raporu hazırlanması ve bunların inşaatına başlanabilmesi için “ÇED olumlu kararı” alınması zorunludur.

Aynı Yönetmelik ekindeki 2 no.lu listede bulunan yatırımlar için Çevre ve Orman Bakanlığı tarafından gerekli araştırmalar ve değerlendirmeler yapılır. Bu yatırımlardan “çevresel etki değerlendirmesi gerekli değildir” kararı verilenler için doğrudan inşaat ruhsatı verilebilir. “Çevresel etki değerlendirmesi gereklidir” kararı verilen projeler içinse, çevresel etki değerlendirmesi raporu hazırlanması “ÇED olumlu kararı” alınması zorunludur.

(3) Sit Alanlarında Kalan Yapılar İçin Koruma Kurullarından İzin Alınması

Sit alanlarında kalan taşınmazlarda yapı inşa edilmesine ve mevcut yapılarda tadilat yapılmasına ilişkin hükümler, 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanununun 8. ve 9. maddelerinde yer almaktadır. 8. madde hükmüne göre; tescilli korunması gerekli kültür ve tabiat varlıklarının korunma alanlarının tespiti ve bu alanlar içinde inşaat ve tesisat yapılıp yapılamayacağı konusunda karar alma yetkisi, koruma kurullarına aittir.

9. maddede ise “Koruma Yüksek Kurulunun ilke kararları çerçevesinde koruma bölge kurullarınca alınan kararlara aykırı olarak, korunması gerekli taşınmaz kültür ve tabiat varlıkları ve koruma alanları ile sit alanlarında inşai ve fiziki müdahalede bulunulamaz, bunlar yeniden kullanıma açılamaz veya kullanımları değiştirilemez. Esaslı onarım, inşaat, tesisat, sondaj, kısmen veya tamamen yıkma, yakma, kazı veya benzeri işler inşai ve fiziki müdahale sayılır.” hükmü yer almaktadır.

Bu hükümlerin uygulanmasını göstermek amacı ile Korunması Gerekli Taşınmaz Kültür Varlıklarının Yapı Esasları ve Denetimine Dair Yönetmelik yayımlanmıştır. Bu Yönetmelik hükümlerine göre korunması gereken taşınmaz kültür varlıklarında inşaat ve tamirat yapılması ile ilgili hususlar aşağıda açıklanmıştır.

(a) Sit Alanlarında İnşaat İçin Gruplandırma Şartı

Yönetmeliğin 5. maddesine göre, gruplandırma yapılmadıkça esaslı tamirata ve inşaata izin verilemez. Bu nedenle, gruplandırması yapılmamış taşınmazlarda öncelikle malikin başvurusu üzerine koruma bölge kurulunca Koruma Yüksek Kurulunun ilke kararlarında belirtilen kriterler doğrultusunda en geç 3 ay içerisinde yapı grubunun tespit edilmesi gerekir.

(b) Sit Alanlarında İnşaat İçin İzin Verme Yetkisi

2863 sayılı Kanunun 8. maddesine göre; korunması gerekli kültür ve tabiat varlıklarının korunma alanlarının tespiti ve bu alanlar içinde inşaat ve tesisat yapılıp yapılamayacağı konusunda karar alma yetkisi koruma kurullarına aittir. Bu nedenle, sit alanında kalan taşınmazlarda yapılacak yapılarda ruhsata konu yapının projesi için kültür ve tabiat varlıkları koruma bölge kurulunun onayının alınması gerekir. Koruma bölge kurulları, Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Yüksek Kurulunun ilke kararları doğrultusunda karar vermek zorundadır.

(c) Taşınmaz Kültür Varlıklarında Esaslı Onarım

Taşınmaz kültür varlıklarının tadilat ve tamiratları özgün biçim ve malzemeye uygun olarak, bünyesinde koruma, uygulama ve denetim büroları (KUDEB) kurulmuş idarelerin, ilgili idarelerin bünyesinde KUDEB bulunmaması halinde ise koruma bölge kurulunun izin ve denetiminde Koruma, Uygulama ve Denetim Büroları, Proje Büroları ile Eğitim Birimlerinin Kuruluş, İzin, Çalışma Usul ve Esaslarına Dair Yönetmeliğe göre gerçekleştirilir.

(4) Çevre İzin ve Lisans Yönetmeliği Kapsamındaki Tesisler

Çevre İzin ve Lisans Yönetmeliğinin 5. maddesine göre Yönetmeliğe Ek-1 ve Ek-2 listelerinde yer alan işletmeler, faaliyette bulunabilmeleri için, öncelikle geçici faaliyet belgesi almak zorundadır. Geçici faaliyet belgesi alan işletmeler belge tarihinden itibaren 1 yıl içerisinde çevre izin veya çevre izin ve lisans belgesi almak zorundadır.

Ayrıca Sanayi Kaynaklı Hava Kirliliğinin Kontrolü Yönetmeliği’nin 5. maddesine göre, hava emisyonu olan ve Çevre Kanununca Alınması Gereken İzin ve Lisanslar Hakkında Yönetmelik (bu Yönetmelik Çevre İzin ve Lisans Yönetmeliği ile yürürlükten kaldırılmıştır. Diğer mevzuatta söz konusu Yönetmeliğe yapılan atıflar bu Yönetmeliğe yapılmış sayılır.) kapsamında yer alan işletmelerin kurulması ve işletilmesi için çevre izni alınması zorunludur.

(5) Havaalanları Çevresinde Yapılacak Yapılar

2920 sayılı Türk Sivil Havacılık Kanununun 47. maddesine göre, havaalanlarının ve ilgili tesis ve teçhizatın çevresinde, Ulaştırma Bakanlığınca belirlenecek esaslar içinde ve saptanacak bir alan dahilinde izin alınmadıkça hava trafiği, uçuş güvenliği ve haberleşmeyi engelleyecek, seyrüseferi ve meydan güvenliğini tehlikeye düşürecek nitelikte ve yükseklikte bina, yapı, inşaat yapılması, ağaç ve direk dikilmesi, tesis kurulması yasaktır. Bu hükümlere göre; hava alanları çevresinde Ulaştırma Bakanlığı tarafından tespit edilen mesafelerde bulunan yerlerde yapılacak yapılar için Ulaştırma Bakanlığından izin alınması gerekir.

(6) Umumi Hıfzıssıhha Kanunu Kapsamındaki Yapılar

1593 sayılı Umumi Hıfzıssıhha Kanununun 268. maddesine göre; civarında ikamet eden halkın sıhhat ve dinlenmesini etkileyebilecek müesseseler ve atölyeler resmi izin alınmadan açılamaz. Buna göre; Umumi Hıfzıssıhha Kanunu kapsamında kalan gayrisıhhi müesseseler için inşaat ruhsatı verilmeden önce ilgili kurumdan alınacak resmi iznin aranılması gerekmektedir.

Birinci sınıf gayrisıhhi müesseselerin tesisi için ancak Sağlık Bakanlığı tarafından izin verilebilir. Bu hususta izin almak üzere müessesenin bulunduğu mahalde en büyük mülkiye memuruna bir dilekçe ile müracaat edilir. Bu Bakanlık tarafından yaptırılacak araştırmadan sonra gerekli izin verilir.

İkinci ve üçüncü sınıf müesseselerin tesisi için mahalli sağlık memurlarının olumlu raporları üzerine mahalli en büyük mülkiye memurunca resmi müsaade verilir ve Sağlık Bakanlığına bildirilir.

(7) Ormanlarda Gerekli İzinlerin Alınmış Olması

Ormanlarda yapılaşmaya ilişkin hususlar, 6831 sayılı Orman Kanunu ile düzenlenmiştir. Orman Kanunu ormanları; Devlet ormanları; hükmi şahsiyeti haiz amme müesseselerine (tüzel kişiliğe sahip kamu idarelerine) ait ormanlar; hususi (özel) ormanlar olmak üzere üç kısma ayırmıştır.

(a) Devlet Ormanlarında

Orman Kanununun 17. maddesi, orman sayılan alanlarda yapılabilecek yapılarla bunlara izin verecek mercii düzenlemiştir. Madde hükmüne göre; “Savunma, ulaşım, enerji, haberleşme, su, atık su, petrol, doğalgaz, alt yapı ve katı atık bertaraf tesislerinin; sanatoryum, baraj, gölet ve mezarlıkların; Devlete ait sağlık, eğitim ve spor tesislerinin ve bunlarla ilgili her türlü yer ve binanın Devlet ormanları üzerinde bulunması veya yapılmasında kamu yararı ve zaruret olması halinde, gerçek ve tüzel kişilere bedeli mukabilinde Çevre ve Orman Bakanlığınca izin verilebilir.”

Bu hükme göre, yukarıda sayılan kullanım amaçları ile sınırlı olmak üzere orman sayılan alanlarda yapı yapılabilmesi, Orman ve Su İşleri Bakanlığının iznine tabidir. Bu nedenle, yapılacak yapının aynı zamanda ruhsat alınmasını gerektirir bir faaliyet olması veya ruhsat alınmasını gerektirir bir bölgede bulunması halinde, İmar Kanununa göre ruhsat verilmeden önce Orman ve Su İşleri Bakanlığı izninin aranması gerekir.

(b) Tüzel Kişiliğe Sahip Kamu İdarelerine Ait Ormanlarda

Orman Kanununun 49. maddesi hükmü gereği, tüzel kişiliğe sahip kamu idarelerine ait ormanlarda da Orman Kanununun 17. maddesi hükmü uygulanacaktır. Bu nedenle, bu alanlarda da inşaat ruhsatı verilmeden önce Orman ve Su İşleri Bakanlığı izninin aranılması gerekmektedir.

(c) Özel Ormanlarda

Özel ormanlarda yapılaşma ise, Orman Kanununun 52. maddesinde düzenlenmiştir. Madde hükmüne göre; şehir, kasaba ve köy yapılarının toplu olarak bulunduğu yerlerdeki hususi orman alanlarında Orman Kanununun 17. maddesine göre izin alınmak ve yatay alanın yüzde altısını (%6) geçmemek üzere imar planlamasına uygun inşaat yapılabilir. İnşaatların yapılmasında orman alanlarının tabii vasıflarının korunmasına özen gösterilir.

Bu hükme göre; özel ormanlarda inşaat yapılabilmesinin üç koşulu bulunmaktadır:

• Orman Kanununun 17. maddesi kapsamında Orman ve Su İşleri Bakanlığından izin alınması,
• İnşaat alanının, orman yatay alanının %6’sını geçmemesi,
• İmar planında yapılaşmanın öngörülmüş olması.

İnşaat ruhsatı verilmeden önce yukarıdaki şartların gerçekleştirilip gerçekleştirilmediğinin tespit edilmesi gerekmektedir.

(8) Özel Hastanelerde

Özel Hastaneler Yönetmeliğinin 10. maddesine göre; gerek özel hastane olarak ilk defa inşa edilecek ve gerekse tadilat yapılarak özel hastane olarak kullanılacak mevcut binalarda inşaat yapılamadan önce Sağlık Bakanlığından ön izin alınması gerekmektedir.

Ayrıca;

a) Sağlık Bakanlığı tarafından ön izin verilmiş mimari projenin uygulanması sırasında bu projede bir değişiklik yapılması durumunda,

b) Özel Hastaneler Yönetmeliğine göre ruhsatlandırılmış hastane binasında, ön izne esas mimari projeyi de etkileyecek değişikliğe sebep olan tadilat işlerine başlanılmadan önce,

c) Ruhsatlandırılmış hastane binasına ilave bina yapılmak istenmesi halinde,

Ön izin alınması zorunludur.

Bu nedenle, özel hastane olarak inşa edilmek ya da özel hastane olarak kullanılmak üzere tadilat yapılmak istenen binalarda inşaat ruhsatı verilmeden önce Sağlık Bakanlığı tarafından verilmesi gereken ön izin belgesinin aranması gerekmektedir.

(9) Su Taşkınına Uğrama Riski Altında Olan Yerlerde İzin Alınmış Olması

14.01.1943 tarihli ve 4373 sayılı Taşkın Sulara ve Su Baskınlarına Karşı Korunma Kanununun 1. maddesine göre; genel veya özel kapalı veya akarsuların taşmasıyla su altında kalan veya su baskınlarına uğrayabilecek olan sahaların sınırları, Çevre ve Şehircilik Bakanlığının teklifi üzerine Bakanlar Kurulu kararı ile tespit ve ilan edilir.

Bu şekilde tespit ve ilan edilmiş olan sınırlar içinde tesisat, inşaat veya tadilat yapmak, fidan veya ağaç dikmek yasaktır. Bu işlemlere izin verilmesi için, Devlet Su İşleri Bölge Müdürlüğünün, bulunmayan yerlerde Çevre ve Şehircilik Bakanlığı il müdürlüğünün yapılacak yapı için fenni sakınca olmadığı hakkında rapor vermiş olması gerekir.

Bu hükümlere göre; su taşkınına maruz kalabilecek bölge olarak tespit edilen yerlerde inşaat ruhsatı verilebilmesi için Devlet Su İşleri Bölge Müdürlüğü, bulunmayan yerlerde Çevre ve Şehircilik Bakanlığı il müdürlüğü tarafından yapının yapılmasında fen yönünden sakınca bulunmadığının tespit edilmesi gerekir.