İnşaat Ruhsatı Nasıl Alınır? İnşaat Ruhsatı İçin Hangi Belgeler Gerekir?

Makalemizi paylaşır mısınız?

1) İnşaat Ruhsatı Nereden Alınır? Hangi Kuruma Müracaat Etmek Gerekir?

Bu konuda şu yazımıza bakınız: İnşaat Ruhsatı Nereden Alınır? Hangi Kuruma Müracaat Etmek Gerekir?

2) İnşaat Ruhsatı Almadan Önce Projelerin Hazırlanması Amacıyla İdareden Alınması Gereken Belgelerin Alınması

Ruhsata esas teşkil edecek projelerin hazırlanmasından önce idareye başvurularak bazı belgelerin alınması gerekir. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 55. maddesine göre ruhsat almak için yapılan müracaat üzerine ilgili idare başvuru tarihinden itibaren imar durum belgesi ve onaylı jeolojik ve jeoteknik etüt raporunun bir örneğini en geç iki iş günü; yol kotu tutanağı ve kanal kotu tutanağını en geç beş iş günü içinde verir.

Kanal kotu tutanağı idare dışında ayrı bir su ve kanalizasyon idaresi tarafından düzenleniyor ise, bu süre üç iş günüdür.

Bu belgelerin bu süreler içinde verilmemesi halinde gerekçesinin, başvuru sahibine aynı süreler içinde yazılı olarak bildirilmesi zorunludur.

Kanal kotu tutanağı düzenlenmemesi ruhsat verilmesine engel değildir. Ancak, yapılacak temel üstü vizesinde bu belgenin idareye verilmesi ve kanalizasyon bağlantısına dair projenin bu tutanağa göre hazırlanması zorunludur. Aksi halde yapının inşasının devamına izin verilmez.

Bu belgelerin verilmemesi, hukuka aykırılık teşkil eder. Bu belgeler; 1) Jeolojik-Jeoteknik Etüt Raporu, 2) Kanal Kotu Tutanağı, 3) İmar Durumu Belgesi, 4) Bina Kotu Belgesidir.

1. Jeolojik-Jeoteknik Etüt Raporu

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğine göre, inşaat ruhsatı taleplerinde dilekçe ekinde parsel durumunu belirleyen jeolojik raporun bulunması gerekmektedir. İlgili idarelerce, imar planının yapımına veri teşkil eden jeolojik/jeoteknik etüt raporunun, parselin bulunduğu alanı da kapsayan bölümü parsel sahibine verilir.

Burada sözü edilen rapor, imar planı yapımı için zorunlu olan ve imar planına veri olan, yapılaşma kararlarını etkileyen, arazi yapısına göre gözlemsel ve/veya aletsel etütlerle elde edilen ve parselin bulunduğu bölge genelini kapsayan jeolojik etüt raporunun ilgili bölümüdür.

Bu raporun şahıslar tarafından yaptırılması söz konusu değildir. Bu rapor, imar durumu düzenlenmesi sırasında idare tarafından dikkate alınması gereken ve risk durumunu da belirleyerek imar durumunda gerekli açıklamaları getirmeyi sağlayan, imar durumuna eklenerek talep sahibi şahsa verilen bir belgedir. Dolayısıyla, inşaat ruhsatı talep aşamasında dilekçeye eklenmesi sağlanmış olacaktır.

İmar planı yapımı için jeolojik etüt raporu yapılması zorunlu olmakla birlikte, raporun plan yapımı sırasında yapılmamış olması halinde ilgili idarece ivedilikle yaptırılması ve planların buna göre gözden geçirilmesi, bu aşamada imar durumu ve inşaat ruhsatı verilmemesi gerekmektedir.

2. Kanal Kotu Tutanağı

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 55. maddesine göre yeni inşaat, ila-ve ve esaslı tadilat yapmak üzere parsele ait imar durum belgesi, yol kotu tutanağı, kanal kotu tutanağı ve uygulama imar planına esas onaylı jeolojik ve jeoteknik etüt raporunun parselin bulunduğu alana esas bölümünü almak için; yapı sahipleri veya vekilleri başvuru dilekçelerine aplikasyon krokisini ve tapu kayıt örneği veya istisnaî hâllerde tapu kayıt örneği yerine geçen belgeleri ekleyerek ilgili idareye müracaat ederler. İlgili idare başvuru tarihinden itibaren kanal kotu tutanağını en geç beş iş günü içinde verir. Kanal kotu tutanağı idare dışında ayrı bir su ve kanalizasyon idaresi tarafından düzenleniyor ise, bu süre üç iş günüdür.

Kanal kotu tutanağı düzenlenmemesi ruhsat verilmesine engel değildir. Ancak idarece yapılacak temel üstü vizesinde bu belgenin idareye verilmesi ve kanalizasyon bağlantısına dair projenin bu tutanağa göre hazırlanması zorunludur. Aksi halde yapının inşasının devamına izin verilmez.

3. İmar Durumu Belgesi Nedir? Nereden ve Nasıl Alınır?

İmar durumu; yapı yapılmak istenilen taşınmazın imar planındaki kullanım amacı, yapı nizamı, binanın niteliği, kat adedi gibi yapılaşma koşullarına ilişkin bilgileri gösteren ve ruhsat vermeye yetkili idare tarafından düzenlenen bir belgedir.

Bu konu hakkında şu yazımıza bakabilirsiniz: İmar Durumu Belgesi Nedir? Nereden ve Nasıl Alınır?

4. Bina Kotu Belgesi

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 55. maddesine göre ilgili idare başvuru tarihinden itibaren yol kotu tutanağı ve kanal kotu tutanağını en geç beş iş günü içinde verir.

Bu konu hakkında şu yazımıza bakabilirsiniz: Yol Kotu Belgesi (Tutanağı) Nedir? Nasıl Alınır? Yol Kotu Nasıl Belirlenir?

3) Projelerin Hazırlanması

Bu belgeler alındıktan sonra plana ve diğer mevzuata göre gerekli projeler hazırlanır. Hangi projelerin hazırlanması gerektiği konusunda şu yazımıza bakınız: İnşaat Ruhsatı Alınması İçin Gereken Projeler Nelerdir?

Bu projeler hazırlanırken, imar mevzuatına, imar planına ve diğer mevzuata uygun davranılması gerekir. Projeler hazırlanırken uyulması gereken mevzuat konusunda şu yazımıza bakınız: İnşaat Ruhsatına Esas Projelerin Hazırlanmasında Uyulması Gereken Mevzuat

4) İnşaat Ruhsatı Alınması İçin Özel Mevzuatı Gereği Alınması Gereken İzinlerin Alınması

Mevzuatımız bazı alanlarda inşaat ruhsatı alınmadan önce, özel mevzuatı gereği bazı izinlerin alınmasını öngörmektedir. Bu konu hakkında şu yazımıza bakınız: İnşaat Ruhsatı Alınması İçin Özel Mevzuatı Gereği Alınması Gereken İzinler

5) Projelerin Onayı

Proje müellifleri tarafından hazırlanan tatbikat projeleri 5 takım halinde düzenlenerek belediyenin ilgili birimine teslim edilir. Usulüne uygun olarak hazırlattırılan bu projelerin idare tarafından onaylanması gerekir. Belediye Gelirleri Kanununun 80. maddesine göre; proje tasdik işlemleri “plan ve proje tasdik harcına” tabidir. Bu konu hakkında şu yazımıza bakınız: Plan-Proje Tasdik Harcı Nedir?

6) İnşaat Ruhsatı Almak İçin Gereken Evraklar Nelerdir? Ruhsat Müracaatı Nasıl Yapılır?

3194 sayılı İmar Kanunu’nun 22. maddesine göre, yapı ruhsatiyesi almak için belediye, valilik bürolarına yapı sahipleri veya kanuni vekillerince dilekçe ile müracaat edilir. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 55. maddesine göre yeni inşaat, ilave ve esaslı tadilat yapmak üzere parsele ait imar durum belgesi, yol kotu tutanağı, kanal kotu tutanağı ve uygulama imar planına esas onaylı jeolojik ve jeoteknik etüt raporunun parselin bulunduğu alana esas bölümünü almak için; yapı sahipleri veya vekilleri başvuru dilekçelerine aplikasyon krokisini ve tapu kayıt örneği veya istisnaî hâllerde tapu kayıt örneği yerine geçen belgeleri ekleyerek ilgili idareye müracaat ederler. Bu belgelerin teslim edilmesine rağmen, yanlış ve eksiklik olmadığı halde inşaat ruhsatı verilmemesi hukuka aykırılık teşkil edecektir.

Ruhsat alınması için gerekli belgeler şunlardır:

A- Yapı Sahibinden İstenen Evraklar

1) Dilekçe (Kendisi veya Kanuni Vekiline Ait),

2) Tapu Kayıt Sureti veya Tapu Yerine Geçen Belgeler: TAKBİS üzerinden erişilebilen parsellerde tapunun ibrazına gerek yoktur. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 55. maddesinin 14. fıkrasına göre yapı sahipleri veya vekillerinden ayrıca tapu kayıt örneği veya istisnai hallerde tapu kayıt örneği yerine geçen belgeler istenmez[1].Ancak, bu durumda, yapı sahipleri veya vekillerden, başvuru dilekçelerinde TAKBİS üzerinden parsele ilişkin kayıtlara erişim için gerekli bilgileri beyan etmeleri istenir. Tapu kayıt bilgilerinin Tapu ve Kadastro Bilgi Sistemi (TAKBİS)’nde bulunması halinde bu bilgilere ilgili idare tarafından TAKBİS üzerinden elektronik ortamda doğrudan erişilir. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce bu konuda gerekli tedbirler alınır.

TAKBİS üzerinden erişilememesi halinde; tapu tescil belgesinin veya istisnai hallerde tapu yerine geçen belgelerin, yapı ruhsatı için gerekli tüm belgelerin eksiksiz olarak belediyeye verildiği tarihten en fazla bir ay önce alınmış olması gerekir.

Tapu yerine geçen belgeler Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinde açıklanmıştır. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 55. maddesinin 3. fıkrasına göre tapu kayıt örneği yerine geçen belgeler, 24/2/1984 tarihli ve 2981 sayılı İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler ve 6785 Sayılı İmar Kanununun Bir Maddesinin Değiştirilmesi Hakkında Kanun haricinde, özel kanunlara göre tahsis yapılmış olmakla beraber henüz tapu siciline malik adına mülkiyet olarak kaydedilmemiş olan gayrimenkuller için özel kanunlarda mülkiyet belgesi yerine geçeceği hükme bağlanmış olmak kaydı ile;

a) İlgili kamu kuruluşlarınca verilmiş olan tahsis belgesi, b) Mülkiyete dair kesinleşmiş mahkeme kararı, c) Bu mahkeme kararına dayalı olarak yetkili makamlarca verilen belge, ç)    Kesinleşmiş kamulaştırma kararlarıdır.

2981 sayılı Kanun gereği hak sahiplerine verilen tapu tahsis belgesi, mülkiyeti değil hak sahipliğini belgelediğinden tapu tahsis belgesine dayanılarak inşaat ruhsatı verilemez.

3) İdarece Onaylı Projeler: Dilekçeye mimari proje (vaziyet plânı, paylaşım tablosu, metrekare cetveli, kat plânları, çatı plânı ile bunlara ilişkin en az iki adet kesit ve yeteri sayıda görünüş, toprak kazı hesabı, avan proje ve tatbikat projeleri ile ısı yalıtım projesi veya raporu, yapı aplikasyon projesi, yerleşme ve yapının özelliğine göre ilgili idarece istenecek peyzaj projeleri), statik proje ve zemin etüdü raporu, mekanik tesisat projesi (sıhhî tesisat, kalorifer, kat kaloriferi ve benzeri ısıtma, soğutma, havalandırma projeleri ve ısı yalıtım raporu), elektrik tesisat projesi (elektrik iç tesisatı ile gerekiyorsa) asansör projeleri eklenir.

İmar Davaları Rehberi Kitabı

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 57. maddesine göre, elektrik, telefon ve doğalgaz tesisat projelerinin yapı ruhsatı verilmesi aşamasında ilgili idareye sunulması zorunlu değildir. Ancak bu projelerin, yapı denetim kuruluşu veya projelerin uygulanmasının denetimine yönelik fenni mesuliyet üstlenen mühendisler tarafından ilgili kurumlara onaylatılarak yapı ruhsatının verildiği tarihten itibaren temel betonu dökülmeden önce ve en fazla otuz gün içinde ruhsat vermeye yetkili idareye verilmesi zorunludur. Peyzaj projelerinin de ruhsat aşamasında ilgili idareye sunulma zorunluluğu yoktur. Ancak bu projenin ruhsat onayından sonra bir aylık süre içinde idareye sunulması ve idarece onaylanması zorunludur. 

4) Belediyeden Alınmış imar çapı aslı (Son 1 yıllık güncel), 5) Belediyeden alınmış vergi borcu yoktur yazısı, 6) Ada ve Parsele ait Ölçü Krokisi (Kadastro Müdürlüğünden), 7) Ada ve Parsele ait arsa aplikasyon belgesi (Kadastro Müdürlüğü veya özel haritacıdan), 8) Bina Aplikasyonu, 9) Plankote,

10) Numarataj Krokisi: Yapı ruhsatı verilmesine ilişkin işlemler sırasında ilgili yapıya ait numarataj bilgileri belediyelerin numarataj işleminden sorumlu birimleri tarafından ilgili idareye elektronik ortamda sunulur. Başvuru sahiplerinden numarataj işlemine ilişkin belge istenmez. Numarataj işleminden sorumlu birimler, numarataj bilgilerini elektronik ortamda kayıt altına almakla ve ilgili idarelerle paylaşmakla yükümlüdür.

11) Yapı denetim harcının yattığını gösterir banka dekontu, 12) Mal sahibinin kimlik fotokopisi, 13) Su ve Atıksu İdaresi yazısı, 14) Arsa boştur onayı (Fotoğraflı)

B-Müteahhitten İstenen Evraklar

1) Müteahhit ve yapı sahibi arasında yapılmış olan noter onaylı inşaat sözleşmesi, 2) Müteahhidin imza sirküleri, 3) Müteahhit vergi levhası fotokopisi, 4) Faaliyet belgesi (Ticaret ve Sanayi Odasından), 5) Sicil Tasdiknamesi (Ticaret Sicili), 6) Müteahhit mal sahibi ise, İnşaat yapım taahhütnamesi (noter onaylı), 7) Yapı Müteahhiti Taahhüdü (Ek-1 Form-18’e uygun), 8) Müteahhit kimlik fotokopisi (Tüzel kişilerde en büyük hissedarın TC numarası),

C-Şantiye Şefinden İstenen Evraklar

Şantiye şefi sözleşmesi (Ek-13 Form-10’a uygun), Mühendis ve mimarlar için şantiye şefliği taahhütnamesi (Ek-1 Form-6’ya uygun), İkametgah belgesi, kimlik fotokopisi,

7) Yapı Denetimsiz İnşaat Ruhsatı İçin Gerekli Evraklar

1) Başvuru dilekçesi, 2) Tapu kayıt örneği, 3) İmar durumu, 4) Mimari proje (oda vizesi), 5) Statik proje (oda vizesi – ilave katlarda kontrol hesabı), 6) Statik hesaplar (oda vizesi), 7) elektrik projesi (oda vizesi), 8) Sıhhi tesisat projesi (oda vizesi), 9) Zemin etüdü, 10) Aplikasyon krokisi (harita müh. onaylı), 11) Tus taahhüdü (mimari, statik, elektrik tesisatı, sıhhi tesisat), 12) Her proje için ilgili meslek odalarınca işin yerini belirtir belge (büro tescil belgesi) (mimari, statik, elektrik tesisatı, sıhhi tesisat).

8) Bina İnşaat Harcının veya Teknik Alt Yapı Bedelinin Ödenmesi

Belediye Gelirleri Kanununun ek 1. maddesine göre belediye sınırları ve mücavir alanlar içinde inşa edilecek yapılar için her türlü inşaat ruhsatı veya tadilat ruhsatı verilmesinde bina inşaat harcının alınması gerekir. Bu harcın nasıl hesaplanacağı ve ödeneceği konusunda şu yazımıza bakınız: Bina İnşaat Harcı Nedir? Nasıl Hesaplanır? Ne Zaman Ödenir?

3194 sayılı İmar Kanunu’nun 23. maddesine göre, iskan hudutları içinde olup da, imar planında beldenin inkişafına ayrılmış bulunan sahalarda her ne şekilde olursa olsun, yapı izni verilebilmesi için teknik alt yapı bedelinin ödenmiş olması gerekir. Bu konu hakkında bilgi almak için şu yazımıza bakınız: Teknik Alt Yapı Bedeli Nedir? Nasıl Hesaplanır?

9) İnşaat Ruhsatı Müracaatın Değerlendirilmesi

Ruhsat vermeye yetkili makam, öncelikle ruhsat talebini içeren dilekçe ve eklerini inceler ve ruhsat talebinin çeşitli yönlerden imar mevzuatına, imar planına, plan hükümlerine ve konu ile ilgili diğer mevzuata uygunluğunu değerlendirir.

3194 sayılı İmar Kanunu’nun 22. maddesine göre idareler, ruhsat ve ekleri incelenerek eksik ve yanlış bulunmuyorsa müracaat tarihinden itibaren en geç otuz gün içinde yapı ruhsatiyesi verilir. Eksik veya yanlış olduğu takdirde; müracaat tarihinden itibaren on beş gün içinde müracaatçıya ilgili bütün eksik ve yanlışları yazı ile bildirilir. Eksik ve yanlışlar giderildikten sonra yapılacak müracaattan itibaren en geç on beş gün içinde yapı ruhsatiyesi verilir.

Insaat-Ruhsati-Nasil-Alinir
İnşaat Ruhsatı Nasıl Alınır? İnşaat Ruhsatı İçin Hangi Belgeler Gerekir?
Makalemizi paylaşır mısınız?
Suat Şimşek, Daire Başkanı (Milli Emlak Genel Müdürlüğü) hakkında 2376 makale
Daire Başkanı (Milli Emlak Genel Müdürlüğü), Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Müfettişi, (önceden) Milli Emlak Kontrolörü

İlk yorum yapan olun

Bir yanıt bırakın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak.


*


This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.