Islah İmar Planı Nedir? Nasıl Hazırlanır ve Onaylanır?

Makalemizi paylaşır mısınız?

Islah İmar Planı Nedir?

Islah imar planları, plansız ve sağlıksız olarak oluşmuş yapı topluluklarının imar mevzuatına uygun hale getirilmesi amacı ile yapılan planlardır.

Mevzuatımızda iki kanunda (775 sayılı Gecekondu Kanunu ve 2981 sayılı İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler ve 6785 Sayılı İmar Kanununun Bir Maddesinin Değiştirilmesi Hakkında Kanun) ıslah imar planı hazırlanması öngörülmüştür. Bu Kanunların yanı sıra 2985 sayılı Toplu Konut Kanununda gecekondu alanlarında planlama ile ilgili hükümler yer almaktadır.

775 sayılı Kanun Kapsamında Islah Planı

775 sayılı Gecekondu Kanunu, ıslah planlarını sadece geçici bir plan olarak kabul etmiştir. Gecekondu Kanunu Uygulama Yönetmeliğine göre ıslah planları, ıslaha muhtaç mesken topluluklarında çevrenin fiziki şartlarını yükseltmek maksadıyla ve Kanunun 19. maddesi uyarınca nazım imar planları ile mevzii gelişme planlarına uyulmaksızın geçici mahiyette yapılan planlardır.

1) Islah Planlarının Hazırlanması

Islaha muhtaç veya tasfiyesi gereken gecekondu bölgeleri ile yeniden halk konutu veya nüve konut (Konutun, bir ailenin asgari şartlarla barınmasını temin eden bir yaşama ve yatma bölümü ile iş gruplarından meydana gelen kısmı) yapımına tahsis edilecek sahaların seçimi, haritalarının hazırlanması, imar ve ıslah planlarının düzenlenmesi, Toplu Konut İdaresi (TOKİ) Başkanlığının denetimi altında, ilgili belediyelerce yapılır veya yaptırılır.

Daha önceden bu görev Bayındırlık ve İskan Bakanlığına ait iken 28.03.2007 tarihli ve 26476 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan 22.03.2007 tarihli ve 5609 sayılı Gecekondu Kanununda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ile 775 sayılı Kanunda geçen İmar ve İskân Bakanlığı” ibareleri “Toplu Konut İdaresi Başkanlığı” olarak değiştirilmiştir.

Aynı Kanunun 3. maddesi ile 3414 sayılı Kanunun Geçici 4. maddesi değiştirilerek 9.9.2000 tarihinden önce 775 sayılı Kanun ile 3414 sayılı Kanun hükümlerine göre başlatılmış olan iş ve işlemlere TOKİ Başkanlığınca devam edileceği, 09.09.2000 tarihinden sonra başlatılacak olan iş ve işlemleri yapmaya TOKİ Başkanlığını yetkili olduğu hüküm altına alınmıştır. Bu nedenle bu alanlarda planlama konusunda denetim yetkisi TOKİ Başkanlığındadır. Bunun yanı sıra, TOKİ Başkanlığının ıslah planları hazırlama yetkisi mevcuttur.

Islah planları; nazım imar planına, mevzii gelişme planı ile imar planlarına uyulmaksızın, halihazır duruma uyan ve imar planlarından önce yapılan geçici mahiyetteki planlar olduğundan, bunların tanzimi sırasında bölgeye sadece kamu hizmetlerinin götürülmesini sağlamak amacı ile lüzumlu görülecek hususlar dikkate alınır.

TOKİ Başkanlığı tarafından lüzum görüldüğü takdirde veya gecekondu bölgelerinde kamu hizmetlerinin acilen yapılması icap eden hallerde, halihazır durum yeni ıslah projesi yapılmasını icap ettirmeyecek şekilde ise, halihazır kadastro haritaları veya yaklaşık ölçekli krokiler de ıslah planı olarak kullanılabilir. Bu planların hazırlanmasında teknik şartnamelere uyulmayabilir.

2) Islah Planlarını Onaylama Yetkisi

TOKİ Başkanlığı tarafından hazırlanan ıslah planları bu, Başkanlık tarafından onaylanır. Islah planlarının bu Başkanlık dışında belediyeler tarafından hazırlanması halinde, bu planlar, planların yapıldığı şartları belirten birer gerekçeli raporla birlikte bu Başkanlığın onayına sunulur.

TOKİ Başkanlığı, hazırlanan harita ve planları redde, düzeltilmek üzere geri göndermeye, olduğu gibi veya değiştirerek onaylamaya ve lüzum gördüğü hallerde bu hizmetleri kendisi yapmaya veya yaptırmaya yetkilidir.

3) Islah Planlarının İlanı ve İtiraz

TOKİ Başkanlığı tarafından onaylanarak kesinleşen planlar ilgili belediyede herkesin görebileceği bir yerde bir ay süre ile asılır, ayrıca mutat vasıtalarla halka duyurulur. Gerek Gecekondu Kanununda ve gerekse Uygulama Yönetmeliğinde ıslah planlarına karşı itiraz edilebileceğine ilişkin herhangi bir hüküm bulunmamaktadır.

2981 sayılı Kanun Kapsamında Islah İmar Planları

2981 sayılı Kanuna göre ıslah imar planı, düzensiz ve sağlıksız biçimde oluşmuş yapı topluluklarının veya yerleşme alanlarının sınırları belli edilmek sureti ile mevcut durumu da dikkate alarak dengeli düzenli ve sağlıklı hale getirilmesi amacıyla yapılan imar planlarıdır.

2981 sayılı İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler ve 6785 Sayılı İmar Kanununun Bir Maddesinin Değiştirilmesi Hakkında Kanun, bu alanlarda ıslah imar planlarının hazırlanması konusunda özel hükümler ihtiva etmektedir. Kanun’a göre ıslah imar planı, düzensiz ve sağlıksız biçimde oluşmuş yapı topluluklarının veya yerleşme alanlarının, sınırları belli edilmek suretiyle, mevcut durumu da dikkate alınarak dengeli, düzenli ve sağlıklı hale getirilmesi amacıyla, halihazır haritalar üzerine yapılan ve yapılanma şartlarını da belirleyen imar planıdır.

1) 2981 sayılı Kanunun Uygulama Alanı

2981 sayılı Kanunun 2. maddesine ve bu Kanunun uygulanmasını göstermek amacı ile çıkartılan 2981 sayılı Kanunun Uygulanmasına Dair Yönetmeliğin (Uygulama Yönetmeliği) 3. maddesine göre 2981 sayılı Kanun aşağıdaki yerlerde uygulanır:

a) Belediye ve mücavir alan sınırları içinde 17.01.1957 tarihinden sonra yapılan gecekondu ve imar mevzuatına, ruhsat ve eklerine aykırı yapılar ile bu tarihten sonra kurulmuş belediyeler ve yine bu tarihten sonra onaylanmış mücavir alan sınırları içinde yapılmış olan gecekondu ve imar mevzuatına, ruhsat ve eklerine aykırı yapılar,

b) 6785 sayılı Kanuna 1605 sayılı Kanun ile eklenen ek 7. ve 8. maddeler gereğince çıkartılan Yönetmeliğin 1.03. maddesi kapsamına giren alanlardaki gecekondu, imar mevzuatına, ruhsat ve eklerine aykırı yapılar,

c) (b) bendi dışında kalan sanayi yapıları, depo tesisleri, turistik ve tarımsal yapılar,

ç) İstanbul Boğazı, sahil şeridi ve öngörülen bölgeleri ile Çanakkale Boğazı’nda 02.06.1981 tarihinde önce yapılan gecekondular ile 01.10.1983 tarihinden önce yapılan veya inşasına başlanan imar mevzuatına, ruhsat ve eklerine aykırı yapılar.

775 sayılı Gecekondu Kanunu kapsamında gecekondu önleme bölgesi olarak ilan edilmiş bulunan alanlarda 2981 sayılı Kanunun uygulanması mümkün değildir (D.6.D. 05.03.2007, E:2005/894, K:2007/1284). Dolayısıyla bu alanlarda tapu tahsis belgesi düzenlenmesi mümkün olmadığı gibi, yanlışlıkla düzenlenmiş olan tapu tahsis belgelerinin de iptal edilmesinde hukuka aykırılık bulunmamaktadır (D.6.D. 24.04.2007, E:2005/899, K:2007/2196).

Milli Emlak Kitabı

2) Islah İmar Planı Yapılabilecek Alanlar

Islah imar planı yapılabilecek alanlar, Uygulama Yönetmeliğinin 20. maddesi ile Kanunun 20. maddesinde ayrı ayrı düzenlenmiştir. Uygulama Yönetmeliğinin 20. maddesine göre ıslah imar planları;

a) Bir yerleşme alanı ya da yapı topluluğu niteliği kazanmış gecekondu alanlarında,

b) Üzerinde bir yerleşme alanı ya da yapı topluluğu niteliği kazanmış imar mevzuatına aykırı yapılar bulunan hisseli arsa veya arazilerde,

c) Üzerinde imar planı ve mevzuat hükümlerine aykırı yapılanmalar bulunan ve bu nedenle uygulama kabiliyeti kalmamış olan imar planı olan alanlarda,

d) Islah imar planı olabilecek nitelikleri taşımadığı belediye ya da valilikçe belirlenen özel parselasyon planı bulunan alanlarda,

Yapılır.

Islah imar planı yapılabilmesi için 2981 sayılı Kanunda ve Uygulama Yönetmeliğinin 20. maddesinde sayılan şartların (gecekonduların ve imar mevzuatına aykırı yapıların yapı topluluğu niteliği kazanmış olması, imar mevzuatına aykırı yapılar nedeni ile mevcut imar planının uygulama kabiliyetinin kalmamış olması gibi) gerçekleşmiş olması gerekir.

Uygulama Yönetmeliğinin 20. maddesi hem gecekondu alanları için hem de imar mevzuatına aykırı yapılaşma bulunan alanlar için yapı topluluğu niteliği kazanmış olma şartını getirmiştir. Bu nedenle, üzerinde sadece birkaç yapı bulunan alanların ıslah imar planı kapsamında planlanması mümkün değildir.

 Danıştay İdari Dava Daireleri Genel Kurulu da 28.12.1990 tarihli ve E:1990/766, K:1990/189 sayılı kararında; “Taşınmaz üzerinde bulunan gecekonduların yapı topluluğu niteliği taşımaması ve üzerinde imar planı ve mevzuat hükümlerine aykırı yapılanmalar bulunan ve bu nedenle uygulama kabiliyetini kaybetmiş bir imar planı bulunmaması halinde idarenin ıslah imar planı yapımı için zorlanamayacağını” ifade etmiştir.

2981 sayılı Kanunun 20. maddesi gereğince zorunlu hallerde ve süratle gecekondulaşma ve kaçak yapılaşma eğilimi gösteren boş veya az yapılaşmış alanlarda, belediye veya valiliklerin gerekli görmeleri halinde bölgedeki yapılaşmanın şekil şartlarını gösteren ıslah imar planları yapılabilir.

Bu planlar konut ağırlıklı olarak düzenlenir ve konutların ihtiyacı olan yeterli kentsel ve teknik alt yapıya yer verilir. Bu gibi hallerde, 3194 sayılı Kanununun imar planı yapma şartları ve standartları aranmaz ve bina yükseklikleri (h) 12.50 m.yi geçemez.

Islah imar planlarının, 1/5000 ölçekli nazım imar planına dayalı olarak yapılması gerekmediği gibi nazım imar planının uygulama kabiliyeti bulunan alanlarda ıslah imar planı yapılması da mümkün değildir (D.6.D. 23.11.2007, E:2005/6129, K:2007/6788).

3) Islah İmar Planı Yapma Yetkisi

Islah imar planları; belediye sınırları içerisinde belediyeler, bu sınırlar dışında ise il özel idareleri tarafından yapılır.

4) Islah İmar Planı Müelliflerinde Aranacak Şartlar

Uygulama Yönetmeliğinin 22. maddesi ıslah imar planlarını yapacak plan müelliflerinde aranacak şartları düzenlemiştir. Bu maddeye göre ıslah imar planları bizzat idarede (belediye sınırları içinde belediyelerin, bu alanlar dışında ise il özel idareleri) görevli şehir plancıları veya mimarlarca yapılabilir. Yönetmelikte bu kişilerin yeterliği ile ilgili olarak herhangi bir hüküm yer almamaktadır.

Islah imar planları; idarede görevli personelin yanı sıra Bayındırlık ve İskan Bakanlığı tarafından A, B, C, D, E veya F Grubu, Yeminli Özel Teknik Büro Belgesi verilen kişi ya da kuruluşlar tarafından da hazırlanabilir.

5) Islah İmar Planı Yapımı Esasları

Islah imar planı yapılacak alanlar, belediye sınırları içinde belediyelerce, belediye sınırları dışında il özel idareleri tarafından belirlenir. Plan sınırı, 10 Kasım 1985 tarihine kadar tamamlanmış veya temel inşaatı bitmiş veya sömel betonları veya kat kolanları dökülmüş bir yerleşme alanı ya da yapı topluluğu niteliği kazanmış olan 2981 sayılı Kanun kapsamındaki yapıların bulunduğu alanın sınırı olarak ele alınır.

Islah imar planı sınırları içinde zorunlu nedenlerle boş alanlar bulunabilir. Islah imar planlarının hazırlanmasında aşağıdaki esaslara uyulur:

a) Islah imar planları, varsa halihazır haritalar üzerine asılır. Halihazır haritası bulunmayan alanların öncelikle haritası yapılır.

b) Bölgenin yerleşmeye müsait olup olmadığını belirleyen jeolojik rapor hazırlanır.

c) Varsa kadastral durum işlenir.

ç) 2981 sayılı Kanuna göre müracaatı yapılmış yapılar ve Kanun kapsamı dışında kalan yapılar belirlenerek planlanacak alanın kesin sınırı belirlenir.

d) Daha sonra yapı adalarında yapılaşma koşulları belirlenir ve yollar ölçülendirilir.

e) Plan notları ile ilgili lejant paftası hazırlanır.

f) Konut dışı arazi kullanışları belirlenir.

g) Çizim tekniğinde, “Plan Yapımına Ait Esaslara Dair Yönetmelik” hükümlerine uyulur.

h) Planlar mümkün olduğunca fiili durum dikkate alınarak yapılır. Yapılaşma koşullarının belirlenmesinde mevcut teknik donanım gözetilir.

Ayrıca, planlanacak alan içinde yerleşecek nüfus da göz önünde bulundurularak gerekli sosyal ve teknik donatı alanları sağlanır.

Islah imar planlarının imar ve gecekondu mevzuatına aykırı yapılara çözüm getirmek amacıyla yapıldığı göz önüne alındığında bu planların konuta ve buna ilişkin donatı alanlarına yönelik olabileceği ve söz konusu planların bu işlev ile sınırlı olduğu açıktır.

Bu nedenle ıslah imar planını ile konut alanına ayrılan alanların sonradan plan değişikliği ile ticari amaçla planlanması mümkün değildir.

6) Islah İmar Planlarının Onayı

Islah imar planları, belediyelere intikal ettikleri tarihten itibaren en geç bir ay içinde belediye meclislerince, 5216 sayılı Kanun kapsamında kalan belediyelerde büyükşehir belediyesinin görüşü alınarak ilçe ve ilk kademe belediye meclislerince onaylanır. Belediye sınırları dışında ise, il özel idaresine intikal ettikten sonra en geç bir ay içinde il genel meclisi tarafından kabul edilerek valilikçe onaylanır.

7) Islah İmar Planlarına İtiraz

2981 sayılı Kanunun 13/c maddesi gereğince yapılan ıslah imar planları 3194 sayılı Kanunun 8. maddesinde öngörülen bir aylık ilan süresine ve bu süre içinde itiraza ilişkin hükümlere tabi değildir. Bu nedenle, kapsama alınması gereken yapılanmaların bulunduğu bölgelerle bütünleştirilmesi amacına dönük ıslah planları sınırlarının genişletilmesi ya da onanlı ıslah imar planında yapılan maddi bir hatanın ortaya çıkması durumunda bu hatanın giderilmesine dönük değişiklik yapılmasının dışında, mevcut ıslah planlarının ıslah imar planı adı altında değişikliğe veya revizyona konu edilmesi söz konusu değildir.

Danıştay kararları da bu doğrultudadır. Örneğin Danıştay Altıncı Dairesinin 24.12.1997 tarihli ve E:1997/689, K:1997/5115 sayılı kararında; maddi hatanın düzeltilmesi ya da mevcut planın genişletilmesi dışında ıslah imar planında değişiklik yapılamayacağı vurgulanmıştır.

Ancak Kanunun 20. maddesi gereğince yapılacak ıslah imar planları İmar Kanunun 8. maddesinde öngörülen ilan ve itiraz hükümlerine tabidir. Bu nedenle, bu planların İmar Kanununun 8. maddesinde öngörüldüğü şekilde ilan edilmesi gerekir. İlan edilen planlara bir aylık askı ilan süresi içeresinde itiraz edilmesi mümkündür. Bu planlarda gerekli hallerde İmar Kanunu hükümlerine uygun olarak değişiklik yapılabilir.

Ülkemizde diğer mekansal planlar ve imar planları konusunda bilgi almak için şu yazımıza bakınız: İmar Planı Nedir? Plan Türleri Nelerdir? İmar Planları Hangi Bölümlerden Oluşur?

Islah İmar Planı Nedir? Nasıl Hazırlanır ve Onaylanır?
Makalemizi paylaşır mısınız?
Suat Şimşek, Daire Başkanı (Milli Emlak Genel Müdürlüğü) hakkında 2462 makale
Daire Başkanı (Milli Emlak Genel Müdürlüğü), Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Müfettişi, (önceden) Milli Emlak Kontrolörü

İlk yorum yapan olun

Bir yanıt bırakın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak.


*


This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.