İmar Kanunu 18. Madde Uygulamalarında Kamulaştırılacak Alanın Hesabı

1. Kamulaştırılacak Alan Nedir?

3194 sayılı İmar Kanunu 18. madde uygulamalarında, parselasyona tabi tutulan parsellerden kanuni oranda (%45) düzenleme ortaklık payı kesilmesine rağmen düzenleme ortaklık payı oranı %45’tan fazla çıkıyorsa, kamulaştırma yoluna gidilmelidir. Burada yapılan kamulaştırma düzenleme ortaklık payından karşılanması gereken yerler için yapılmaktadır; bu nedenle bu kamulaştırmaları, resmi hizmet alanları için KOP vasıtasıyla yapılan kamulaştırmalardan ayırt etmek gerekir. KOP uygulamaları konusunda şu yazımıza bakınız: KOP Nedir? Arazi ve Arsa Düzenlemesi İşlemlerinde KOP Uygulamaları

Tıpkı KOP uygulamalarında olduğu gibi, düzenleme ortaklık payı kamulaştırmaları da uygulamaya giren her malikten, hesaplanacak oranda kesinti yapılması, bunların malikleri adına dağıtım ve tescil görmesi ve sonrasında bunların belediye tarafından kamulaştırılması esasına dayanır.

2. Kamulaştırılacak Alanın Hesap Edilmesi

NOT: Bu yazıda kamulaştırılacak alan hesabı, % 40 düzenleme ortaklık payı oranı üzerinden yapılmıştır. Bu oran % 45 olarak değiştiğine göre hesaplamaların buna göre dikkate alınması gerekir.

Yönetmelik kamulaştırılacak alanın hesabında özel bir yöntem öngörmüştür. Yönetmeliğin 31. maddesine göre, kamulaştırılması gereken alan; umumi hizmet alanları toplamından, düzenlemeye giren parsel alanları toplamının %40’ının çıkarılması ile bulunan farkın 100 ile çarpılıp 60’a bölünmesiyle tespit edilir.

Her ne kadar arazi ve arsa düzenlemesi Yönetmeliğinin 31. maddesinin son fıkrasında “kamulaştırılması gereken alan, umumi hizmetlere ayrılan alandan, düzenlemeye giren parsel alanları toplamının %35’inin çıkarılması ile bulunan farkın 100 ile çarpılıp 65’e bölünmesiyle bulunur” hükmü yer almakta ise de, 18. maddede 5006 sayılı Kanunla yapılan değişiklik dikkate alındığında fıkrada yer alan 35 rakamının 40 ve 65 rakamının 60 olarak uygulanması gerekir.

Örneğin düzenlemeye giren parsellerin toplam yüzölçümü: 300.000 m², umumi hizmetler için ayrılan alanın toplam yüzölçümü: 140.000 m² ise kamulaştırılacak alan şu şekilde hesaplanır: Önce umumi hizmetlere ayrılan alandan düzenlemeye giren parsellerinin yüzölçümünün %40’ı çıkarılır. 140.000- (300.000*0,40)= 140.000-120.000=20.000 m² olarak bulunur. Bulunan bu miktar, yüz ile çarpılıp altmışa bölünür. Böylece kamulaştırılacak alan, 20.000*100/60=33.333 m² olarak tespit edilir.

Düzenleme ortaklık payı, düzenlemeye giren parsellerin kamulaştırılacak alan düşüldükten sonraki yüzölçümü üzerinden alınır. Yukarıdaki örneğe göre alınacak DOP miktarı şu şekilde tespit edilir: Düzenlemeye giren kadastro parsellerinin toplam yüzölçümünden kamulaştırılacak alan çıkarılır: 300.000-33.333= 266.666 m². Bulunan tutarın %40’ı alınarak düzenleme ortaklık payı tespit edilir. 266.666*0,40= 106.666 m² alınacak düzenleme ortaklık payı miktarıdır.

Yapılan işlem sonucu bulunan kamulaştırılacak alan miktarı ile DOP miktarının toplamı, umumi hizmet alanları toplamını veriyor ise yapılan işlem doğru demektir. Umumi hizmetlere ayrılan alan= DOP + kamulaştırılacak alan= 140.0000=106.666+33.333

Kamulaştırma miktarını doğrulamanın bir diğer yolu, kamulaştırılacak alanı hem katılım kütlesinden, hem de umumi hizmet alanları toplamından çıkarıp birbirine bölerek DOP hesaplamaktır. Örneğimizden hareket edersek;

Katılım Kütlesi= Düzenlemeye giren parseller toplamı- Kamulaştırılacak alan= 300.000-33.333 = 266.666

Umumi hizmet alanları toplam= 140.000-33.333= 106.667 m²

DOP oranı %40’ı veriyorsa yapılan işlem doğru demektir. DOP oranı = 106.667/266.666 = 0,40= %40

İkinci bir örnek verelim. Düzenleme alanı yüzölçümü 104.000 m², umumi hizmet alanları toplamı 59.000 m², belediyece tahsis edilen miktar 4.000 m², Hazinece terk edilecek miktar: 2.000 m², bağış: 1.000 m², kapanan yol ve yol fazlası 1.000 m²’dir. Kapanan yollar ihdas edilmemiştir. Bu durumda;

Umumi hizmet alanı = 59.000- (4.000+2.000+1.000+1.000) = 51.000 m²

Düzenleme alanı = 104.000 – (4.000+2.000+1.000+1.000) = 96.000 m²

Kamulaştırılacak alan = (51.000- (96.000*0,40))*100/60 = (51.000 – 38.400)*100/60 = 12.600*100/60 = 21.000 m²,

Kamulaştırmadan sonra düzenleme alanı yüzölçümü = 96.000 – 21.000 = 75.000 m², Kamulaştırmadan sonra umumi hizmet alanları toplamı = 51.000 – 21.000 = 30.000 m², DOP oranı = 30.000 / 75.000 = 0,40 = %40 olarak tespit edilir.

Eğer bu şekilde tespit edilen DOP miktarının, kamulaştırılacak alan çıkıldıktan sonra bulunan DOP alınabilecek miktara oranı %40 ise yapılan hesap doğrudur. Yukarıdaki örnekte 30.000 / 75.000 oranı %40 olduğu için yapılan hesap doğrudur.

AAD Uygulama Yönetmeliğine göre kamulaştırılacak alan ve DOP hesabının, Düzenleme Ortaklık Payı Kamulaştırma Miktarı Hesap Cetveli kullanılarak yapılması öngörülmüştür. Ancak günümüzde uygulamada kamulaştırılacak alan ve DOP hesabı, özet cetvelinin en altında yer alan hesaplama alanında yapılmaktadır.

3. Kamulaştırma Oranının ve Her Bir Parselden Kamulaştırılacak Alanın Hesaplanması

Her bir parselden yapılacak kamulaştırma miktarını belirlemek içinse öncelikle kamulaştırma oranının hesaplanması gerekir. Bunun için de kamulaştırılacak toplam alan, düzenlemeye giren parsellerin yüzölçümü toplamına bölünür. Örneğin kamulaştırılacak alan miktarı 21.000 m², düzenleme alanının yüzölçümü 96.000 m² ise kamulaştırma oranı %21,87 olarak bulunur. Sonrasında bu oran her bir parselin yüzölçümü ile çarpılarak her bir parselden DOP için yapılacak kamulaştırma miktarı belirlenir.

4. DOP Kesintisi Yapılan ve İkinci Kez Düzenlemeye Tabi Tutulan Parsellerden Kamulaştırılacak Alan Kesintisi Yapılması

3194 sayılı Kanun’un 18. maddesi, daha önceden düzenlemeye tabi tutularak DOP ya da (terk dışında) başka isim altında kesinti yapılan parsellerden ikinci kez DOP kesintisi yapılmasını yasaklamaktadır. Ancak bu durum, DOP kesilemeyecek parsellerden DOP için kamulaştırılacak alan kesintisi yapılmasını engellememektedir. Çünkü 18. maddedeki hükmün amacı, aynı parselden iki defa bedelsiz kesinti yapılmasını engelleyerek malikin mülkiyet haklarını koruma altına almaktır.

Oysa ki DOP amaçlı kamulaştırmalarda bedelsiz bir kesinti söz konusu değildir. Bu alanlar umumi hizmet alanları için ayrılan parsellere şuyulandırılmakla birlikte tescil taşınmaz malikleri adına yapılmakta, sonra ilgili kurum bu alanları bedelini ödeyerek kamulaştırmaktadır. Dolayısıyla bu konuda bedelsiz bir kesinti söz konusu değildir. Bu nedenle de 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesindeki sınırlama, umumi hizmet alanları için kamulaştırılacak alan olarak yapılacak şuyulandırmalarda uygulanmamalıdır.

5. Kamulaştırılacak Alanların Temin Edilmesi

Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik‘ın 15. maddesine göre, düzenleme sahasındaki umumi ve kamu hizmet alanları düzenleme ortaklık payından karşılanır. Ancak, düzenleme sahasında düzenleme ortaklık payına konu alanların yüzde kırk beşten (%45) fazla olması durumunda, 14 üncü maddenin ikinci fıkrasında belirtilen öncelik sırasına göre düzenleme ortaklık payı alındıktan sonra eksik kalan alan; düzenleme sahasındaki tescil harici alanlardan, belediye mülkiyetindeki alanlardan veya muvafakat alınmak kaydıyla; kamuya ait taşınmazlardan ya da hazine mülkiyetindeki taşınmazlardan bedelsiz karşılanır. Bu alanların yetmemesi halinde kalan miktarın ya da bu yöntemle karşılanamaması halinde tamamının kamuya geçişi sağlanır.

Bu madde gereğince yapılacak kamulaştırmalardan;

a) Yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi/parkı ve yeşil alan, pazar yeri, semt spor alanı ve şehir içi toplu taşıma istasyonları ve durakları, kent meydanı, kent parkı, belediye hizmet alanı, özel tesis yapılmasına konu olmayan ağaçlandırılacak alan, rekreasyon alanı, mesire alanları, otogar, mezarlık alanı ve belediyelerin hizmet verdiği diğer alanlar belediye mücavir alan sınırları içerisinde belediyesi, dışında il özel idaresi tarafından,

b) Spor alanı, teknik altyapı alanı, sosyal ve kültürel tesis alanı, resmî kurum alanı gibi hem belediyenin hem de diğer kamu kurumlarının kullanımında olabilecek alanlar ise hizmeti verecek idare tarafından,

c) Diğer alanlar imar planındaki kullanım amacına göre valilikçe (merkezi idareye bağlı valilik bünyesindeki taşra teşkilatları) veya imar planındaki kullanım amacına göre hizmeti vermekle yükümlü kamu kurumunca,

kamulaştırılır.

Büyükşehir belediyesi olan yerlerde kamulaştırma; Büyükşehir Belediyesi Kanununda belirtilen görev dağılımına göre ilgili belediye tarafından yapılır.

Düzenlemeye giren bütün parsellerden 14 üncü maddedeki sıraya göre yüzde kırk beş (%45) düzenleme ortaklık payı kesintisinin yapılmasına rağmen, düzenleme sahasındaki umumi ve kamu hizmet alanlarının yüzde kırk beşi (%45) aşması durumunda; parsellerin imar planında kamu ve umumi hizmet alanlarına denk gelen kısımları, denk gelen alanları oranında kamulaştırmaya konu kamu ve umumi hizmet alanına tahsis edilir. Uygulamayı yapan kurum tarafından imar planındaki kullanım kararına göre hizmeti vermekle sorumlu kurumun kamulaştırılacağı şerhi düşülerek özel mülkiyet adına tescil edilir. Bu alanların kamulaştırılması parselasyon planının yapılmasına ve tesciline engel değildir. Parselasyon planı tescil edildikten sonra kamulaştırma işlemlerine devam edilir. Kamulaştırılması gereken taşınmazlar, parselasyon işleminin tescilinden itibaren, 5 yıl içerisinde kamu mülkiyetine geçirilmek zorundadır. Bu süre sorumlu idarenin kararı ile gerekçeleri belirtilerek en fazla 1 yıl uzatılabilir.

6. Kamulaştırılacak Alanların Tescili

3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesi uyarında DOP için kamulaştırılacak alanlar, doğrudan belediye ya da il özel idaresi mülkiyetine ya da tasarrufuna geçmez ve bu idareler adına tescil edilmez. Bir başka ifadeyle, kamulaştırılacak alanlar, parselasyon işlemiyle otomatikman malikin mülkiyetinden çıkmaz.

Bunlar uygulama esnasında yol, meydan veya pak gibi özel mülkiyete ve tescile tabi olmayan alanlara rastlasalar bile tescile esas dağıtım cetvellerinde ve diğer cetvellerde malik adına dağıtım görür. Ayrıca bunlar yol, meydan veya pak gibi özel mülkiyete ve tescile tabi olmayan alanlara rastlasalar bile tapu sicilinde, kadastro parselindeki malikleri adına tescil edilirler (Çelik, Kemal (2006) Planlama ve İmar Kanunu Uygulaması, Arazi ve Arsa Düzenlemesi, s: 238). Bu alanlar ilgili idare (belediye ya da il özel idaresi) tarafından kamulaştırıldıktan ya da malikleri tarafından bağışlandıktan sonra 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 999. maddesi gereğince tapu sicilinden terk edilirler.