Kentsel Dönüşüm Alanlarında Taşınmaz Maliklerinin Dönüşüm İşlerini Kendilerinin Yapabileceği Durumlar
5393 sayılı Belediye Kanunu’nun 73. maddesi, uygulamanın belediye tarafından yapılmasını esas almakla birlikte maliklerin kentsel dönüşüm alanında inşaat ve uygulama yapmasını da tamamen yasaklamış değildir. 73. maddenin 8. fıkrasında “Belediye ile anlaşma yapmayan veya belediyece kamulaştırılmasına gerek duyulmayan gayrimenkul sahiplerinden proje alanında kendilerine 3194 sayılı İmar Kanununun 18’inci maddesine göre ayrı ada ve parselde imar hakkı verilmemiş olanlar kamulaştırmasız el atma davası açabilir.” hükmü yer almaktadır. Aynı maddenin 9. fıkrasında ise “Kendilerine ayrı ada veya parsel tahsis edilen gayrimenkul sahipleri ile kamulaştırma dışı kalan gayrimenkul sahipleri, sahip oldukları inşaatın toplam metrekaresi oranında proje ortak giderlerine katılmak zorundadır.” hükümleri yer almaktadır. Bu hükümler, kentsel dönüşüm alanlarında taşınmaz maliklerinin de uygulama yapabileceği anlamına gelmektedir.
Maliklerin hangi durumlarda dönüşüm ve inşaat işlerini bizzat yapabilecekleri konusunda bu fıkrada 3 şart söz konusudur: Belediye ile anlaşma yapmamış olmak, belediyece kamulaştırılmasına gerek duyulmamak, proje alanında kendilerine 3194 sayılı İmar Kanununun 18. maddesine göre ayrı ada ve parselde imar hakkı verilmiş olmak.
Bunlardan birinci şart gayet açıktır. Kentsel dönüşüm ve gelişim alanında kalmasına rağmen ilgili belediye ile anlaşma yapmayan ya da belediye tarafından imar hakkı verildiği için anlaşma yapmasına gerek duyulmayan kişiler, uygulamayı kendileri yapma hakkına sahiptirler.
İkinci şart da açık olmakla birlikte Danıştay Altıncı Dairesi, 20.12.2013 tarihli ve E: 2011/8665, K: 2013/9005 sayılı kararında bu şartı biraz farklı yorumlamıştır. Kanun metnine göre “belediyece kamulaştırılmasına gerek duyulmamak” söz konusu iken Danıştay 6. Dairesi yukarıda bahsettiğimiz kararında taşınmazın kamulaştırılıp kamulaştırılamayacağının (bir başka ifadeyle maliklerin uygulama yapıp yapamayacağının) taşınmazın imar planındaki fonksiyonuna göre değerlendirilmesi gerektiğini ifade etmiştir. Bu kararda “söz konusu projeler ve mevcut imar planlarında öngörülen kullanım kararları dikkate alınarak öngörülen kullanım kararları doğrultusunda uygulama işlemlerinin tesis edilmesi gerektiği, kentsel dönüşüm ve gelişim alanı ilan edilmesinin tek başına kamulaştırma işlemi tesis edilmesine gerekçe olamayacağı, kabul edilen plan ve projelerde uyuşmazlığa konu taşınmazın yer aldığı fonksiyonların incelenerek kamulaştırma işlemlerinin hukuki denetiminin yapılmasının gerektiği” ifade edilmiştir.
Son şart olan “3194 sayılı Kanunun 18. maddesine göre ayrı ada ve parselde imar hakkı verilmiş olmak” ifadesinin ne anlama geldiği konusunda Kanun metninde açıklayıcı ifade bulunmamaktadır. Bununla birlikte 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesi kapsamında yapılan parselasyon işlemlerinin hukuki özelliklerini dikkate aldığımızda “3194 sayılı Kanunun 18. maddesine göre ayrı ada ve parselde imar hakkı verilmiş olmak” ifadesinin, temel olarak, kendilerine imar parseli verilmesi anlamına geldiğini söylemek yanlış olmayacaktır. 73. maddenin 9. fıkrasında yer alan “kendilerine ayrı ada veya parsel tahsis edilen gayrimenkul sahipleri” ifadesi de bu hususu doğrulamaktadır.
Kendilerine ayrı ada veya parsel tahsis edilen gayrimenkul sahipleri ile kamulaştırma dışı kalan gayrimenkul sahipleri inşaatlarını kendi imkanları ile gerçekleştirirler. Bunların inşaatlarıyla ilgili olarak 73. maddede özel bir hüküm bulunmamaktadır. Bu nedenle bu konuda imar mevzuatı hükümlerinin uygulanması gerekir.
Kentsel Dönüşüm Alanlarında Parsel Malikinin Kendisinin Uygulama Yapabileceği Parsellerde Kamulaştırma Yapılıp Yapılmayacağı
Danıştay 6. Dairesinin, kentsel dönüşüm alanlarında kamulaştırma yapılıp yapılmayacağı konusunda çelişkili kararları söz konusudur.
Bu konuda Danıştay 6. Dairesinin 13.02.2006 tarih ve E: 2005/4312, K: 2006/460 sayılı kararıyla, davacının hissedarı olduğu, taşınmazın kısmen kamulaştırılmasına dair işlemin iptali istemiyle açılan davayı “uyuşmazlık konusu parselin Trabzon kentinin değişimini ve gelişimini sağlamayı amaçlayan Trabzon Kentsel Yenilenme (Gecekondu Dönüşüm) Projesi kapsamında kaldığı, Başbakanlık Oluru ile alınan kamu yararı kararına dayalı olarak kamulaştırma işlemlerine başlandığı, imar planında parselin iskân sahası içerisinde yer aldığı, parseldeki davacıya ait hissenin bu projenin gerçekleştirilmesine dönük olarak kamulaştırılmasında kamu yararı bulunduğu, bu nedenle bireysel yarar yerine toplum ve kent yararının gözetilmesi suretiyle tesis edilen işlemde hukuka aykırılık görülmediğinin anlaşıldığı” gerekçesiyle reddeden Trabzon İdare Mahkemesinin 11.5.2005 tarihli ve E: 2005/104, K: 2005/441 sayılı kararının onanmasına karar verilmiştir (Aydınlı ve Kaya, 2013: 458). Danıştay 6. Dairesi bu kararında kentsel dönüşüm alanında kamulaştırılma yapılmasında hukuka aykırılık görmemiştir.
Buna karşılık Danıştay Altıncı Dairesi, 20.12.2013 tarihli ve E: 2011/8665, K: 2013/9005 sayılı kararında parsel maliklerinin uygulamasını yapabileceği parsellerde belediyelerin kamulaştırma yapmasını hukuka aykırı bulmuştur. Söz konusu kararda şu ifadelere yer verilmiştir: “Dosyanın incelenmesinden, uyuşmazlığa konu taşınmazı da kapsayan alanın 5393 sayılı Kanun uyarınca kentsel dönüşüm ve gelişim alanı ilan edildiği, anılan belirleme uyarınca taşınmazın kamulaştırılmasına karar verilmesi üzerine kamulaştırma işleminin iptali istemiyle bakılmakta olan davanın açıldığı, davalı idare tarafından hangi amaçla kamulaştırma yapıldığının ortaya konulmadığı, taşınmazın kentsel dönüşüm sınırları içerisinde kaldığından bahisle kamulaştırılmasına karar verildiği, kamulaştırmaya dayanak olacak imar planında taşınmazın küçük sanatlar sitesi olarak belirlenen alanda yer aldığı, kentsel dönüşüm alanı içerisinde herhangi bir proje bulunup bulunmadığı konusunda bir bilgi ve belgenin dosyada yer almadığı, mahkemece kamulaştırma işleminin dayanağı plan veya projeye uygun olup olmadığı hususlarının incelenmediği anlaşılmaktadır.
5393 sayılı Kanun uyarınca kentsel dönüşüm ve gelişim alanı ilan edilen bir bölgeye yönelik olarak kentsel dönüşüm ve gelişim alanı ilanı sonrasında proje hazırlanması ve anılan proje doğrultusunda imar planı değişikliklerinin yapılması gerektiği, söz konusu projeler ve mevcut imar planlarında öngörülen kullanım kararları dikkate alınarak öngörülen kullanım kararları doğrultusunda uygulama işlemlerinin tesis edilmesi gerektiği, kentsel dönüşüm ve gelişim alanı ilan edilmesinin tek başına kamulaştırma işlemi tesis edilmesine gerekçe olamayacağı, kabul edilen plan ve projelerde uyuşmazlığa konu taşınmazın yer aldığı fonksiyonların incelenerek kamulaştırma işlemlerinin hukuki denetiminin yapılmasının gerektiği açıktır.
Kamulaştırma işlemlerinin ise, imar planına ya da kamu yararı kararına dayalı olarak idarelerin görmekle yükümlü bulundukları görevleri yerine getirmek amacıyla ancak kamu yararı amacıyla yapılabileceği, İnsan Haklarının ve Temel Özgürlüklerin Korunmasına İlişkin Sözleşme ve Avrupa İnsan Hakları Mahkemesinin çeşitli kararlarında belirtildiği üzere herhangi bir kimsenin ancak kamu yararı sebebiyle ve yasada öngörülen koşullara ve uluslararası hukukun genel ilkelerine göre mal ve mülkünden yoksun bırakılabileceği, olayda mevcut imar planında küçük sanayi sitesi alanı olarak belirlenen bir taşınmazdaki bu kullanım türünü davacının da uygulamaya geçirebileceği gözönüne alındığında sadece kentsel dönüşüm ve gelişim alanında kaldığından bahisle taşınmazın kamulaştırılamayacağı sonucuna ulaşılmaktadır.
Bu durumda, İdare Mahkemesince, uyuşmazlığa konu kentsel dönüşüm alanına yönelik olarak proje hazırlanıp hazırlanmadığı, plan değişikliği yapılıp yapılmadığı araştırıldıktan sonra davaya konu taşınmazın söz konusu proje veya imar planında hangi kullanımda olduğu da dikkate alınarak yukarıda belirtilen ilkeler çerçevesinde kamulaştırma işleminin hukuki denetiminin yapılması gerektiğinden, kentsel dönüşüm alanı sınırları içerisinde kaldığından bahisle dava konusu işlemin uygun olduğu yolundaki kararda isabet görülmemiştir.”
Kentsel Dönüşüm Alanlarında Parsel Malikinin Kendisinin Uygulama Yapacağı Durumlarda Yükümlülükleri
Kanun, parsel maliklerinin uygulama yapabileceği durumlarla ilgili özel hususlar öngörmüştür.
Proje Ortak Giderlerine Katılmak
Kendilerine ayrı ada veya parsel tahsis edilen gayrimenkul sahipleri ile kamulaştırma dışı kalan gayrimenkul sahipleri, sahip oldukları inşaatın toplam metrekaresi oranında proje ortak giderlerine katılmak zorundadır.
Kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanlarında yapılacak alt yapı ve rekreasyon harcamaları, proje ortak gideri sayılır.
Proje ortak gideri ödenmeden inşaat ruhsatı, yapılan binalara yapı kullanma izni verilemez; su, doğalgaz ve elektrik bağlanamaz.
Harçların Dörtte Bir Oranında Alınması
Belediye Kanunu‘nun 73. maddesine göre kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanlarında yıkılarak yeniden yapılacak münferit yapılarda ilgili vergi, resim ve harçların dörtte biri alınır. Bu kapsamda planlama, ifraz-tevhit, inşaat ruhsatı verilmesi ve yapı kullanma izni düzenlenmesi, cins değişikliği yapılması aşamalarında alınması gereken vergi, resim ve harçların dörtte biri alınır.
