Bu makalemizde köy içi arsaların bölünüp bölünmeyeceği, bölünecekse Köy İçi İfraz Şartlarının neler olduğu açıklanmaktadır. Diğer alanlarda (örneğin imarlı arsalarda veya köy içinde yapılacak ifrazlarda aranacak şartlar için şu yazımıza bakınız: Ayırma ve Birleştirme İşleminin Şartları
a) Köy İçi Arsa Bölünebilir Mi?
İlk olarak şunu belirtelim. Köy içi arsa nerede olursa olsun, ifrazı mümkündür. Yani köy içi arsa bölünebilir, ifraz edilebilir. İmar Kanununda ve Planlı Alanları İmar Yönetmeliğinde buna izin veren hükümler mevcuttur.
Şimdi köyden ve köy içinden ne anlaşılması gerektiğini açıklayalım. Çünkü bu açıklama, köy içi ifraz şartları açısından büyük önem taşımaktadır. Burada “köy içi” ifadesi ile kastedilen husus, köy yerleşik alan sınırıdır. Köy yerleşik alan sınırı, köyde yapılaşma koşullarının uygulanacağı alanı ifade etmektedir. Bu alanlar hakkında bilgi almak için şu yazımıza bakınız: İmar Mevzuatı Bakımından Yerleşik Alan Kavramı ve Bu Alanlarda Uygulanacak Hükümler
Bahsi geçen köyün imar planı veya köy yerleşme planı var ise bu yerlerde ifraz yapılması, imar planına göre değerlendirilir. Eğer bu yer büyükşehir belediyesi içinde ama imar planı bulunmayan yer ise İmar Kanununun 27. maddesi uygulanır. Eğer büyükşehir dışında imar planı bulunmayan yer ise Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği uygulanır.
b) Köy İçi İfraz Şartları
Yukarıda belirttiğimiz gibi, arazinin bulunduğu köyün imar planı veya köy yerleşme planı var ise bu yerlerde ifraz bu plana göre yapılır.
Bu yer büyükşehir belediyesi içinde ama imar planı bulunmayan yer ise İmar Kanununun 27. maddesi uygulanır. Bu maddeye göre, çevre düzeni planında açıkça belirtilmediği takdirde, ihtiyaç duyulması hâlinde, köyün gelişme potansiyeli ve gelişme düzeyi de dikkate alınarak özel kanunlara ilişkin hükümler saklı kalmak kaydıyla bu alanlarda yapılaşma kararı ve ifraz şartları belediye sınırı il sınırı olan yerlerde büyükşehir belediye meclisi, diğer yerlerde il genel meclisi kararı ile belirlenir. Bu şekilde bir belirleme söz konusu değil ise Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği uygulanacaktır. Bu yerlerde ev yapma hakkında bilgi almak için şu yazımıza bakınız: Mahalle Statüsüne Geçen Köylerde Ev Yapmak Ruhsat Gerektirir Mi?
Büyükşehir olmayan illerde belediye mücavir alan sınırları dışında planı bulunmayan köy ve mezraların yerleşik alanlarında ifraz yapılması mümkündür. Belediye mücavir alan sınırları dışında planı bulunmayan köy ve mezraların yerleşik alanlarında ayırma ve birleştirme işlemlerinde uyulması gereken kurallar Planlı Alanları İmar Yönetmeliğinin 43 ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir.
Büyükşehirler dışında belediye mücavir alan sınırları dışında planı bulunmayan köy ve mezraların yerleşik alanlarında ayırma işleminin şartları şunlardır:
Plansız Alanlar İmar Yönetmeliğinin 44. ve 45. maddesine göre;
- Bu alanlarda yapılacak ifraz suretiyle elde edilecek parsellerin kadastro veya tapulama haritasında bulunan ve kamu eline geçmiş bir yola cephesinin bulunması şarttır.
- Parselden terk suretiyle yol oluşturulamaz. Çıkmaz sokaklara cephesi olan parseller ifraz edilemez. İfraz suretiyle çıkmaz sokak oluşturulamaz.
- Köy ve mezraların yerleşik alanlarında ve civarında yapılacak ifraz işlemlerinde parsel genişlikleri 15.00 m’den, parsel derinlikleri ise 20.00 m’den az olamaz.
- Ayırma suretiyle en fazla beş adet parsel elde edilir ve bu şekilde elde edilen parseller, ikinci kez ayırma işlemine tabi tutulamaz.
Bu alanlarda ruhsatsız yapı yapmanın şartları için şu makalemize bakınız: Köylerde Ruhsatsız Yapı Yapmanın Şartları
c) Köylerde Tapu Birleştirme
Köylerde tapu birleştirme açısından çok özellikli bir şart bulunmamaktadır. Hatta Plansız Alanlar İmar Yönetmeliğine göre tevhit işlemlerinde (5000) m2 asgari büyüklük şartı aranmaz. Ancak birleştirilecek tapuların aynı kişiye ait olması gerekir.
