İçindekiler
Parselasyon Nedir? İmar Uygulaması Nedir?
3194 sayılı İmar Kanunu‘nun 18. maddesinde, “İmar hududu içinde bulunan binalı veya binasız arsa ve arazileri malikleri veya diğer hak sahiplerinin muvafakati aranmaksızın, birbirleri ile, yol fazlaları ile, kamu kurumlarına veya belediyelere ait bulunan yerlerle birleştirmeye, bunları yeniden imar planına uygun ada veya parsellere ayırmaya, müstakil, hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre hak sahiplerine dağıtmaya ve re’sen tescil işlemlerini yaptırmaya belediyeler yetkilidir. Sözü edilen yerler belediye ve mücavir alan dışında ise yukarıda belirtilen yetkiler valilikçe kullanılır. Belediyeler veya valiliklerce düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların dağıtımı sırasında bunların yüzölçümlerinden yeteri kadar saha, düzenleme dolayısıyla meydana gelen değer artışları karşılığında “düzenleme ortaklık payı” olarak düşülebilir. Ancak, bu maddeye göre alınacak düzenleme ortaklık payları, düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların düzenlemeden önceki yüzölçümlerinin yüzde kırkını geçemez..” hükmü yer almaktadır.
Yapılan bu işlemlere parselasyon veya imar uygulaması denilmektedir. Parselasyon işlemleri konusunda ayrıntılı bilgi için şu yazımıza bakabilirsiniz: Arazi ve Arsa Düzenlemesi (Parselasyon) Nedir?
Parselasyon işlemi bir bütündür. Düzenleme sınırı içerisinde plana uygun ada ve parseller oluşturularak parselasyon planı yapılır, % 35 oranını geçmemesi şartıyla düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsalardan yeteri kadar saha yol, meydan, park gibi kamu alanlarına tahsis edilir ve taşınmaz maliklerine kalan hisseleri oranında yeni oluşan imar parselleri ya da bu parsellerden pay verilir.
Başka bir deyişle parselasyon yasada ve ilgili yönetmelikte sayılan daha pek çok unsurdan oluşan bir işlem niteliğinde olduğundan unsurlarının birisinin hukuka aykırı olması durumunda parselasyon işleminin dava açılan parselle sınırlı olmak üzere iptal edilmesi gerekmektedir.
Malik Hanesi Boş Olan Ya da Mülkiyeti Davalı Olan Parseller
Malik hanesi boş olan veya mülkiyeti davalı olan parseller İmar Kanunu 18. madde uygulamalarına tabi tutulabilir mi?
Arazi ve arsa düzenlemesi işlemleri tapu kayıtları esas alınarak yapılmaktadır. Bu anlamda parselasyon tapudaki malikler dikkate alınarak yapılmalıdır. Bir başka ifadeyle, parselasyona tabi tutulan parsel tapu sicilinde kimin adına tescilli ise parselasyonda dağıtım ve sonrasında tescil de aynı kişi adına yapılır. Malikin ölmüş olması, ölmüş olduğunun bilinmesi, malikin kim olduğunun bilinememesi bu durumu değiştirmez. Malik kimse uygulamaya onun taşınmazı olarak girer. Üstelik taşınmaz maliklerinin ve mülkiyetten gayri ayni hak sahibi olanların talep ve muvafakati aranmaz.
Bu parseller üzerinde haciz, ihtiyati tedbir gibi kısıtlamaların olması parselasyon yapılmasına engel değildir. TKGM’nin 1477 sayılı Genelgesi ekinde yer alan İmar Mevzuatı Hakkında Yönerge hükümlerine göre, taşınmazın üzerinde kamu veya kişi alacağı nedeniyle siciline haciz ve ihtiyati haciz konulmuş olması, üzerine ihtiyati tedbir konulmuş olması veya üzerinde iflas veya iflas anlaşması ile verilen mühlet şerhinin bulunması, tapu kütüğünde malik hanesinin açık bırakılmış olması, kısmen veya tamamen kamulaştırılmasına karar verilmiş olması, özel yasalarla (775, 4753 gibi) takyitli olması, rehinli bulunması, üzerinde kat irtifakı bulunması veya kat mülkiyetine çevrilmiş olması tescile engel teşkil etmez.
Ancak tescili müteakip Medeni Kanunun 1019. maddesi uyarınca ilgili makam, merci ve kişilere duyuru yapılması gerekir. Ayrıca, bu taşınmazların tapu kütük sahifelerinde bulunan şerhler ve beyanların, imar uygulaması sonucu oluşan parsellerin kütüğüne de aktarılması gerekir.
Fakat bu konuda çeşitli istisnai durumlar ortaya çıkabilmektedir. Çünkü bir düzenleme alanında tüm parsellerine, mülkiyet ya da şerhler/beyanlar yönünden sorunsuz olması beklenmemelidir.
b. Malik Hanesi Boş Olan Parsellerde 18. Madde Uygulamaları
İlk olarak, malik hanesi boş olan taşınmazların durumunu değerlendirelim. Kadastro çalışmalarında mülkiyeti davalı olan parsellerin kadastro tutanaklarında malik hanesi boş bırakılmaktadır. Davalı Taşınmaz Mal Tutanaklarının Kadastro Mahkemesine Devri Hakkında Yönetmeliğin 5. maddesinde “Dava mülkiyete yönelik ise; taşınmaz mal teknisyenlerce ölçülüp tarafların iddiaları, varsa belgeleri muhtar ve bilirkişi beyanlarına göre değerlendirildikten sonra, sonuçları ve varacakları kanaatları tutanağın edinme sebebi sütununda etrafınca açıklanmak ve davanın dosya numarası belirtilmek suretiyle maliki tayin edilmeden (mülkiyet tablosu doldurulmadan) kadastro tutanağı düzenlenir.” hükmü yer almaktadır.
Aynı Yönetmeliğin 6. maddesine göre teknisyenlerce kadastro müdürüne teslim edilen davalı taşınmaz mallara ait kadastro tutanakları ile eklerinin kadastro müdürünce derhal fotokopisi veya örnekleri çıkarılarak, asılları 33402 sayılı Kadastro Kanununun 5. maddesinin son fıkrası uyarınca en geç 7 gün içinde mahkemesine gönderilir.
Bu parsellerin malikleri kadastro mahkemesi kararıyla belirlenecektir. Fakat bu mahkemelerce karar verilinceye kadar bunlar için de birer kütük sahifesi açılmakta ve bunların malik haneleri boş bırakılmaktadır. Taşınmaz Malların Sınırlandırma, Tespit ve Kontrol İşleri Hakkında Yönetmeliğin 26. maddesine göre, kesinleşen tutanakları, kesinleşme tarihleri tescil tarihi olarak gösterilmek suretiyle en geç üç ay içinde tapu kütüklerine ada ve parsel sırasına göre tescilleri yapılır. Davalı olup, kadastro mahkemesine intikal etmiş bulunan taşınmaz malların kütük sahifeleri boş bırakılır. İlgili davanın esas numarası, kütük sahifesinin beyanlar hanesinde kurşun kalemle belirtilir.
İşte bu şekilde malik hanesi boş olan taşınmazların imar uygulamasına tabi tutulması mümkündür. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün 1477 sayılı Genelgesi; “Kadastro parselinin mülkiyet yönünden ihtilaflı olması imar tescillerinin yapılmasına engel teşkil etmediğinden, malik hanesi açık bulunan kadastro parsellerinden yapılacak şuyulandırmaların imar parselinin tapu kütüğünün beyanlar hanesinde “… kadastro adasının … parselinde … m² şuyulandırılacaktır” şeklinde belirtme yapılarak mülkiyet hanesinde malik belirtilmemesi gerekir.” hükmündedir.
Bu kapsamda, mülkiyet hanesi boş olan kadastro parsellerinden oluşan imar parselleri, aynı diğer imar parselleri gibi tapu kütüklerine tescil edilir. Ancak, bu parsellerin mülkiyet hanesi doldurulmaz, eskisi gibi boş bırakılır ve tapu kütüğünün beyanlar hanesinde “… kadastro adasının … parselinden … m2 şuyulandırılacaktır” şeklinde belirtme yapılır. Mülkiyet hanesi dava sonuçlandığında, davayı kazanan kişi adına tapu ve kadastro teşkilatı tarafından doldurulur.
Mülkiyeti Davalı Olan Parsellerde 18. Madde Uygulamaları
Parselin mülkiyetinin davalı olması, parselin imar uygulamasına tabi tutulmasına engel teşkil etmez. 1477 sayılı Genelgeye göre, imar uygulamasına alınması düşünülen taşınmazın üzerinde ihtiyati tedbir kararı bulunması ya da kadastro mahkemesinde açılan dava nedeni ile mülkiyet hanesinin boş olması (malikinin henüz belli olmaması) uygulama yapılmasına engel teşkil etmez.
Hatta yukarıda belirttiğimiz gibi parselin tapu kütüğünde ihtiyati tedbir şerhinin bulunması dahi, parselin düzenlemeye tabi tutulmasına engel teşkil etmez. Çünkü ihtiyati tedbir şerhi, taşınmazın mülkiyetinin el değiştirmesini önleme amacı taşır, oysaki parselasyon işlemlerinde mülkiyet değişmemektedir. Mülkiyet ihtilafı nedeni ile üzerinde ihtiyati tedbir kararı bulunan, fakat maliki belli olan taşınmazlar, imar uygulamasına bu malikler adına girer ve çıkar. Ancak, taşınmazın tapu kütüğünde bulunan ihtiyati tedbir şerhinin, uygulama sonucu oluşan imar parsellerine de aktarılması gerekir.
Danıştay Altıncı Dairesinin E:2013/729, K:2013/5306 sayılı kararında parselasyon işlemlerinin tapu kayıtları esas alınarak yapılması gerektiğini, bu nedenle parselin mülkiyetinin değişmesi hakkında kesinleşmemiş yargı kararı olsa dahi parselin tapudaki malik adına uygulamaya tabi tutulmasında hukuka aykırılık bulunmadığına karar verilmiştir. Bu karara konu olan olayda Hazine adına tescilli olan parsel hakkında adli yargı ilk derece mahkemesi tarafından verilen kararla, parselin tapusunun kısmen iptali ile şahıs adına tesciline karar verilmiştir. Bu karar henüz kesinleşmeden parsel imar uygulamasına tabi tutulmuş ve uygulamaya Hazine adına dâhil edilmiştir. Bu parselasyonun dava edilmesi üzerine Altıncı Daire bu kararıyla, parselasyonun tapudaki kayıtlar esas alınarak yapılması gerektiğine, kesinleşmemiş mahkeme kararlarının dikkate alınmamasında hukuka aykırılık bulunmadığına karar vermiştir. Kararda “parselasyon işlemi tapu kayıtları esas alınarak yapıldığından; dava konusu parselasyon işleminin tesis edildiği tarihte uyuşmazlık konusu taşınmazın tapuda Hazine adına kayıtlı olması nedeniyle, parselin Hazine adına imar uygulamasına tabi tutularak, uygulama sonrasında Hazine adına imar parseli tahsisinde hukuka aykırılık bulunmadığı” belirtilmiştir.
