Baz İstasyonu Kira Bedelleri
Bilindiği üzere Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmeliğin 12. maddesine göre kira bedeli rayiç bedelin yüzde dördüdür. Fakat 2014-41120 sayılı Milli Emlak Genel Yazısı (ATM, Baz İstasyonu, Reklam Panosu Kiralamalarında Bedel Tespitinde Zeminin Rayiç Bedeli Dışında Dikkate Alınacak Hususlar) ile “ATM, baz istasyonu, radyo verici istasyonu, reklam panosu ve benzeri yerlerin Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmeliğin 12’nci maddesi hükümleri dikkate alınmak suretiyle kira rayiç bedellerinin belirlenmesinde, sadece zemin bedelinin değil, mekânsal olarak çok fazla yer kaplamamakla birlikte kamuya açık çok sayıda kişiye hizmet vermeleri, ticari nitelik taşımaları ve gelir getirici oldukları hususları ile son yıl kira bedeli ve emsal kira bedellerinin de göz önünde bulundurulması” istenilmiştir.
Hazine arazilerinin nasıl kiralanacağı konusunda hazırlamış olduğum geniş çaplı bir rehbere şu linkten ulaşabilirsiniz: Hazine Arazisi Kiralama 2022: Hazine Arazileri İhalesiz Kiralanabilir mi?
Bundan dolayı ATM, baz istasyonu, radyo verici istasyonu, reklam panosu ve benzeri yerlerin kiraları, diğer kiralardan farklı olarak belirlenmektedir.
11/11/2020 tarihli ve 7256 sayılı Bazı Alacakların Yeniden Yapılandırılması ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanunun 26. maddesi ile 3194 sayılı İmar Kanununa eklenen Ek 9. maddede; “Dördüncü fıkradaki kule ve direkler hariç, Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerler ile umumi hizmet alanları gibi kamu hizmetine tahsis edilmiş tüm alanlar ile kamu veya özel mülkiyete tabi arsa ve arazilerde yapılacak olan 5809 sayılı Elektronik Haberleşme Kanunu kapsamında elektronik haberleşme istasyonlarının kurulumuna mahsus on beş metreden yüksek kule ve direkler ile bunlara ait zorunlu altyapı unsurları 1/1000 ölçekli uygulama imar planlarında, alan fonksiyonu tahdidi olmaksızın ve herhangi bir bedel, ücret ve harç alınmaksızın gösterilir.
1/1000 ölçekli uygulama imar planlarında gösterilmeyen ve yüksekliği on beş metreden fazla olmayan elektronik haberleşme istasyonlarının Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerler ile umumi hizmet alanları gibi kamu hizmetine tahsis edilmiş tüm alanlar ile kamu veya özel mülkiyete tabi arsa ve arazilerde kurulumuna mahsus kule ve direkler ile bunlara ait zorunlu altyapı unsurlarına, statik bakımından sakınca olmadığına dair inşaat mühendislerince hazırlanacak raporun sunulması, fennî mesuliyetin üstlenilmesi, malik ya da tasarruf sahibi ile işletmeci arasında yapılan kiralamaya veya kullanıma ilişkin belgenin sunulması ve Bilgi Teknolojileri ve İletişim Kurumunun ilgili mevzuatında belirlenen gerekli ve yeterli koruma mesafesinin bırakılması ile yer seçim belgesinin alınmış olması kaydıyla başkaca bir şart aranmaksızın ilgili idarelerce izin verilir.
Yapı ve binalarda kule ve direkler ile bunlara ait zorunlu altyapı unsurlarına; yüksekliği on metreden az olmak, statik ve elektrik bakımından sakınca olmadığına dair inşaat ve elektrik/elektronik mühendislerince hazırlanacak rapor ile bu meslek mensuplarınca fennî mesuliyetin üstlenildiğine dair taahhütname verilmek ve malik ya da tasarruf sahibi ile işletmeci arasında yapılan kiralamaya veya kullanıma ilişkin belgenin sunulması kaydıyla başkaca bir şart aranmaksızın ilgili idarece izin verilir.
Elektronik haberleşme istasyonları için kamu kurum veya kuruluşları tarafından yer kullandırılması hâlinde; sözleşme uyarınca tahsil edilecek yıllık yer kullanım bedeli, büyükşehir belediyelerinde Ulaştırma ve Altyapı Bakanlığının yer seçim belgesi için belirlediği ücretin beş katını, diğer yerlerde üç katını geçemez. Bu hükme aykırı yapılan sözleşmeler geçersizdir.” Hükümleri yer almaktadır.
Milli Emlak Baz İstasyonu Kiralamaları
Bu hükümler, Hazine arazilerinde baz istasyonu kiralaması ile ilgili hükümler ihtiva etmektedir. Şimdi sırayla bu hususları açıklayalım:
1) İlgili idarelerin bazı istasyonu için ruhsat ve diğer izinleri verebilmeleri için “malik ya da tasarruf sahibi ile işletmeci arasında yapılan kiralamaya veya kullanıma ilişkin belgenin” sunulması gerekmektedir. Bu belge genel anlamda kira sözleşmesidir.
2) Hazine ile baz istasyonu işletmesi arasında düzenlenecek kira sözleşmesi uyarınca tahsil edilecek yıllık yer kullanım bedeli, büyükşehir belediyelerinde Ulaştırma ve Altyapı Bakanlığının yer seçim belgesi için belirlediği ücretin beş katını, diğer yerlerde üç katını geçemez.
Bu rakam üst sınırdır. Baz istasyonu kira bedelleri Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmeliğin 12. maddesi ve diğer mevzuat hükümleri dikkate alınacaktır. Örneğin 2014-01 sayılı Milli Emlak Genelgesi (Değerleme İşlemleri) nde “Özellik arz eden kiralamalar” başlıklı 36 ncı maddesinin 3 üncü bendinde ise; “ATM, yiyecek-içecek ve benzeri otomatlar, foto kabini, , reklam panosu ve benzeri kiralamalarında taşınmazın baz istasyonu rayiç bedeli; daha önceden aynı amaçla kiraya verilen taşınmazlarda oluşan bedeller, hizmetten yararlanacak kişi sayısı dikkate alınarak belirlenir.” hükmü yer almaktadır.
Keza 2014-41120 sayılı Milli Emlak Genel Yazısı (ATM, Baz İstasyonu, Reklam Panosu Kiralamalarında Bedel Tespitinde Zeminin Rayiç Bedeli Dışında Dikkate Alınacak Hususlar) na göre “Atm, baz istasyonu, radyo verici istasyonu, reklam panosu ve benzeri yerlerin Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmeliğin 12’nci maddesi hükümleri dikkate alınmak suretiyle kira rayiç bedellerinin belirlenmesinde, sadece zemin bedelinin değil, mekânsal olarak çok fazla yer kaplamamakla birlikte kamuya açık çok sayıda kişiye hizmet vermeleri, ticari nitelik taşımaları ve gelir getirici oldukları hususları ile son yıl kira bedeli ve emsal kira bedellerinin de göz önünde bulundurulması” gerekmektedir.
Baz istasyonu kira bedelleri bu hükümlere göre belirlenecek ancak büyükşehir belediyelerinde Ulaştırma ve Altyapı Bakanlığının yer seçim belgesi için belirlediği ücretin beş katını, diğer yerlerde üç katını geçemeyecektir.
3) Yer seçim belgesi ücreti bir kez belirlenecek ve her yıl yeniden değerleme oranında artırılarak uygulanacaktır. Elektronik Haberleşme İstasyonlarına Yer Seçim Belgesinin Verilmesi Ve Ücretlerinin Belirlenmesine İlişkin Yönetmeliğin 6. maddesine göre yer seçim belgesi ücretleri her yıl bir önceki yıla ilişkin olarak Maliye Bakanlığınca belirlenecek yeniden değerleme oranında artırılarak uygulanır.
Yönetmelik ilk olarak 2018 yılında yayımlanmış ve o yıl yer seçim ücreti KDV hariç 2400 TL olarak belirlenmiştir.
Yönetmeliğin 6. maddesine göre yer seçim belgesi ücret tarifesindeki ücretlere katma değer vergisi (KDV) dahil değildir.
4) Bakanlığımız, milli emlak baz istasyonu kira bedellerindeki 3 ve 5 kat sınırın belirlenmesinde, KDV nin dikkate alınmaması gerektiği görüşündedir.
Bu hükümlere göre 2018-2021 yıllarında uygulanacak yer seçim ücreti ve milli emlak baz istasyonu kiralamalarındaki maksimum kira bedelleri aşağıdaki tabloda gösterilmiştir.
| Yer seçim belgesi ücreti (KDV hariç) | Baz İstasyonu Kira Bedeli | |||
| Yıl | YDO | Bedel | Büyükşehirlerde | Diğer |
| 2018 | 23,73% | 2.400,00 | 12.000,00 TL | 7.200,00 TL |
| 2019 | 22,58% | 2.969,52 | 14.847,60 TL | 8.908,56 TL |
| 2020 | 9,11% | 3.640,04 | 18.200,20 TL | 10.920,12 TL |
| 2021 | 3.971,65 | 19.858,25 TL | 11.914,95 TL | |
Buna karşılık Yer Seçim Belgesinin Verilmesi Ve Ücretlerinin Belirlenmesine İlişkin Yönetmeliğin 6. maddesine göre yer seçim belgesi ücretleri her yıl bir önceki yıla ilişkin olarak Maliye Bakanlığınca belirlenecek yeniden değerleme oranında artırılarak uygulanır.
4) Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmeliğin 14. maddesinde “Bir yıldan uzun süreli kira, irtifak hakkı ve kullanma izni sözleşmelerinde ikinci ve izleyen yıllar bedelleri, Türkiye İstatistik Kurumunca yayımlanan Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE – oniki aylık ortalamalara göre yüzde değişim) oranında, tarımsal amaçlı sözleşmelerde ise ikinci ve izleyen yıllar bedelleri, Tarım Ürünleri Üretici Fiyat Endeksi (Tarım ÜFE – oniki aylık ortalamalara göre yüzde değişim) oranında arttırılır.” hükmü yer almaktadır.
Ancak Yer Seçim Belgesi Yönetmeliğindeki bu hükümler ilk yıl kira bedeliyle alakalıdır. Sonraki yıllar kira bedelinin Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmeliğin 14. maddesine göre belirlenir.
5) Gerek Kanun ve gerekse mevcut sözleşmelerle ilgili bir hüküm ihtiva etmemektedir. Bu nedenle daha önceden düzenlenen sözleşmelerin, yeni hükümlere göre tadil edilmesinin zorunlu olmadığını düşünüyorum. Kanunda yer alan “Bu hükme aykırı yapılan sözleşmeler geçersizdir.” ibaresi, Kanunun yürürlüğünden sonra yapılacak sözleşmelere uygulanacaktır. Yani, Ek 9. madde, mevcut sözleşmelerle ilgili hüküm ihtiva etmediği için mevcut sözleşmelerdeki hükümler ve kira bedelleri sözleşme süresi sonuna kadar tahsil edilmeye devam edilmesi gerekir.
