3194 sayılı İmar Kanunu‘nun 18. maddesi uyarınca yapılacak parselasyon işlemlerinde hisse çözümü yapılamamasına karşın, 18. madde uygulamalarının 2981 sayılı Kanunun ek 1. maddesi ile birlikte uygulanması halinde hisse çözümü yapılabilmektedir. Hisse çözümü (ferdileştirme konusunda şu yazımıza bakabilirsiniz: Parselasyon İşlemlerinde Hisse Çözümü (Ferdileştirme)
1) 2981 sayılı Kanun Ek 1. Madde Uygulamaları
2981 sayılı İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler Hk. Kanun‘un 3290 sayılı Yasa ile değişik Ek. 1 maddesinde de, imar planı olan yerlerde, 9.5.1985 tarih ve 3194 sayılı İmar Kanununun 18.maddesi gereğince arsa ve arazi düzenlemelerinde, binalı veya binasız arsa ve arazilere bu Kanundan önce özel parselasyona dayalı veya hisse karşılığı satın alınan yerler dikkate alınarak müstakil, hisseli parselleri veya üzerinde yapılacak binaların daire miktarları göz önünde bulundurularak kat mülkiyeti esasına göre arsa paylarını sahipleri adlarına re’sen tescil ettirmeye, Valilik veya belediyelerin yetkili olduğu hükme bağlanmıştır.
2981 sayılı İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler Hk. Kanunun ek 1. maddesine göre; imar planı olan yerlerde, 3194 sayılı Kanunun 18. maddesi gereğince yapılacak arsa ve arazi düzenlemelerinde, binalı veya binasız arsa ve arazilere 22.05.1986 tarihli ve 3290 sayılı Kanunun yürürlük tarihinden önce özel parselasyona dayalı veya hisse karşılığı satın alınan yerler dikkate alınarak müstakil, hisseli parselleri veya üzerinde yapılacak binaların daire miktarları göz önünde bulundurularak kat mülkiyeti esasına göre arsa paylarını sahipleri adlarına resen tescil ettirmeye valilik veya belediyeler yetkilidir.
Aslında ek 1. madde uygulaması başlı başına bir uygulama değildir. Bu uygulama, 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesi uygulamasıyla birlikte kullanılabilecek bir düzenlemedir. Ek 1. madde, 18. madde uyarınca yapılacak parselasyon işlemlerini tamamlayıcı nitelikte uygulama yapılmasına olanak sağlamaktadır.
2981 sayılı İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler Hk. Kanun‘un Ek-1 maddesinin 3194 sayılı Yasanın 18. maddesi uyarınca yapılacak parselasyon işlemlerini tamamlayıcı nitelikte uygulama yapılmasına olanak sağladığı, bu maddenin amacının 3194 sayılı Yasa uyarınca yapılan parselasyon işlemlerinin uygulanmasında problemlere neden olan özel parselasyona dayalı olarak veya hisse karşılığı satın alınan yerlere bir çözüm getirmek olduğu görülmektedir.
Madde metninde yer alan karışıklık nedeniyle maddeden tam olarak bir şey anlaşılamamaktadır. Anlaşılabilen tek şey; 18. madde uygulaması yapılan yerlerde özel parselasyona dayalı veya hisse karşılığı satın alınan yerler bulunması durumunda, ek 1. madde uygulaması yapılarak hisse çözümü yapılmasının mümkün olduğudur. Ek 1. maddenin konuluş maksadı, özel parselasyona dayalı veya hisse karşılığı satın alınan yerlerde, 18. madde uygulaması ile yapılamayan hisse çözümünü mümkün hale getirmektir. Ancak, madde metni yazılırken 3194 sayılı İmar Kanununa ters düşmemek kaygısıyla konulan ayrıntılarla madde metni anlaşılması zor bir hale getirilmiştir (Koçak, Hüseyin ve Beyaz, Metin (2007) İmar Uygulamaları, s: 139).
Netice itibarı ile 18. madde uygulaması ile yapılamayan hisse çözümü, 18. maddenin ek 1. maddeyle birlikte uygulanması halinde yapılabilmektedir. Ek 1. maddeyle 3194 sayılı Kanun’un 18. maddesi uyarınca yapılacak düzenlemelerde belediye ve il özel idarelerine re’sen hisseyi çözme yetkisi verilmiştir (Çelik, Kemal (2006) Planlama ve İmar Kanunu Uygulaması, Arazi ve Arsa Düzenlemesi, s: 215).
Danıştay 6. Dairesi de muhtelif kararlarında, tek başına 18. madde uygulamalarında hisse çözümünün mümkün olmamasına karşılık, 18. maddenin ek 1. madde ile birlikte uygulanması durumunda hisse çözümünün mümkün olduğunu vurgulamaktadır.
Danıştay 6. Dairesi, 06.04.2005, E:2003/5830, K:2005/1997: 2981 sayılı Yasanın ek-1 maddesinin 3194 sayılı Yasanın 18.maddesi uyarınca yapılacak parselasyon işlemlerini tamamlayıcı nitelikte uygulama yapılmasına olanak sağladığı, bu maddenin amacının özel parselasyona dayalı olarak ve hisse karşılığı satın alınan yerlere bir çözüm getirmek olduğu, 2981 sayılı Yasanın ek-1 maddesinin 3194 sayılı Yasanın 18.maddesinden farklı olarak özel parselasyona dayalı olarak satın alınan yerlerinin müstakil tahsis edilmesi olanağını sağladığı, hisseli taşınmazların ise paylı mülkiyet esaslarına göre tahsis edileceği. Ek-1 maddesinin 3194 sayılı Yasanın 18.maddesi uyarınca yapılacak parselasyon işlemlerini tamamlayıcı nitelikte uygulama yapılmasına olanak sağladığı, bu maddenin amacının 3194 sayılı Yasa uyarınca yapılan parselasyon işlemlerinin uygulanmasında problemlere neden olan özel parselasyona dayalı olarak veya hisse karşılığı satın alınan yerlere bir çözüm getirmek olduğu, 2981 sayılı Yasanın Ek-1 maddesinin 3194 sayılı Yasanın 18.maddesinden farklı olarak özel parselasyona dayalı satın alınan yerlerin müstakil tahsis edilmesi olanağını sağladığı, hisseli satın alınan taşınmazların ise yine hisse miktarları göz önünde bulundurularak paylı mülkiyet esaslarına göre tahsis edileceği ve anılan maddenin uygulanabilmesi için düzenlemenin ıslah imar planına dayanmasının gerekmediği, sonucuna varılmaktadır.
2) 2981 sayılı Kanun Ek 1. Madde Uygulamalarının Şartları
Ancak bu durum, her şartta ek 1. madde uygulaması yapılabileceği anlamına gelmemektedir. Ek 1. madde uygulaması yapılabilmesi, ancak madde metninde sayılan şartın mevcut olması halinde mümkündür. Eğer bu şartların gerçekleşmesi söz konusu değilse ek 1. madde uygulanamaz.
Danıştay 6. Dairesinin 24.02.1999 gün ve E:1998/1233, K:1999/1112 sayılı kararında, uygulama alanında 2981 sayılı Kanun’un ek 1 madde koşullarının bulunmaması nedeniyle bu maddeye göre uygulama yapılamayacağına karar vermiştir. Danıştay 6. Dairesi, 24.02.1999, E:1998/1233, K:1999/1112: 2981 sayılı Yasanın Ek-1 madde koşullarının dava konusu olayda mevcut olmadığı halde hisselerin ferdileştirilmesi amacıyla 2981 sayılı Yasanın Ek-1 maddesinin uyuşmazlık konusu olayda uygulanması mümkün değildir.
Ek 1. madde uygulamasının şartlarının şu şekilde sıralayabiliriz:
Özel Parselasyona Dayalı Veya Hisse Karşılığı Satın Alınan Yerlerin Bulunması
İlk şart, parselasyon yapılacak alanlarda 3290 sayılı Kanunun yürürlük tarihinden (22.05.1986) önce özel parselasyona dayalı veya hisse karşılığı satın alınan yerlerin bulunmasıdır.
Özel parselasyon, bir taşınmazın (genellikle bu taşınmaz kamuya aittir) kişilerce basit krokilerle kısımlara ayrılmasıdır. Bu uygulamada resmi bir parselasyon söz konusu değildir. Dolayısıyla, taşınmaz tapu sicilinde aynen durmaktadır. Sadece taşınmazın basit bir kroki ile parçalara ayrılması ve bu parçaların haricen (tapu dışı olarak) satışı söz konusudur. Üstelik burada hisse karşılığı satış durumu da yoktur. Bundan dolayı Koçak ve Beyaz (çok haklı olarak) şu soruları sormaktadırlar: “Bu duruma göre, eğer 18. madde uygulaması yapılacaksa, bu uygulamanın yapılabilmesi için hamur işlemine konu parsellerin, özel parselasyona tabi tutulmuş olmasının ne gibi bir önemi bulunabilir? Özel parselasyon gereğince oluşmuş fiili bir kullanımın varlığı mı aranmaktadır? Madde metninin ‘veya hisse karşılığı satın alınan yerler …’ şeklinde devam etmesi böyle bir zorunluluğun bulunmadığı anlamına gelir. Kaldı ki; 18. madde ile yeni bir düzenleme yapılacağına göre böyle bir fiili bölünmenin varlığı neden gereklidir. Ayrıca madde metninde fiili kullanım durumunun şart olduğuna dair açık bir belirtim de bulunmamaktadır. Özel parselasyona göre oluşturulan parseller mevcut halleriyle 18. madde uygulaması olarak mı kabul edilecektir?”
Hisse satışı ise ana taşınmazın parsellere ayrılmadan tapu sicilinde hisse satarak paylara ayrılmasıdır. Örneğin 10.000 m2 yüzölçümüne sahip bir taşınmaz, 500’er metrekare olarak satılmakta ve tapu sicilinde 5/100 hisse ile alıcılar adına tescil yapılmaktadır.
Ek 1. maddenin uygulanarak hisse çözümü yapılabilmesi için, düzenleme alanında 3290 sayılı Kanunun yürürlük tarihinden önce özel parselasyona dayalı veya hisse karşılığı satın alınan yerlerin bulunması gerekmektedir.
Bundan dolayı, zeminde bu koşulların oluşup oluşmadığı, yani hisseli parsellerin zeminde müstakil olarak kullanılıp kullanılmadığı, yapı var ise, hangi hissedar tarafından yapıldığı, yapı yoksa zeminin hangi hissedar tarafından kullanıldığı, özel parselasyon belgesinin olup olmadığı gibi hususlar araştırılmalı ve dağıtım bu bilgiler çerçevesinde yapılmalıdır (Ersoy, Melih (2000) “İmar Planı Uygulamalarında Düzenleme İşlemi” s: 13)
Uygulama İmar Planının Varlığı
İkinci olarak bir uygulama imar planının varlığı gereklidir. Ancak 18. maddenin uygulanmasını kolaylaştırmak ve hisse çözümünü mümkün hale getirmek amacı ile ihdas edilen ek 1. madde uygulaması (2981 sayılı Kanunda yer almasına rağmen), 2981 sayılı İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler Hk. Kanun kapsamında yapılan bir uygulama değildir. Bu nedenle maddenin uygulanabilmesi için, düzenlemenin ıslah imar planına dayanması gerekmemektedir (Çelik, Kemal (2006) Planlama ve İmar Kanunu Uygulaması, Arazi ve Arsa Düzenlemesi, s: 215).
Danıştay 6. Dairesi, 26.01.2000, E:1999/2838, K:2000/433: 2981 sayılı Yasanın Ek-1 maddesinin 3194 sayılı Yasanın 18. maddesin-den farklı olarak özel parselasyona dayalı satın alınan yerlerin müstakil tahsis edilmesi olanağını sağladığı, anılan maddenin uygulanabilmesi için düzenlemenin ıslah imar planına dayanmasının gerek olmadığı. Bu maddenin amacının 3194 sayılı Yasa uyarınca yapılan parselasyon işlemlerinin uygulanmasında problemlere neden olan özel parselasyona dayalı olarak veya hisse karşılığı satın alınan yerlere bir çözüm getirmek olduğu, 2981 sayılı Yasanın Ek-1 maddesinin 3194 sayılı Yasanın 18. maddesinden farklı olarak özel parselasyona dayalı satın alınan yerlerin müstakil tahsis edilmesi olanağını sağladığı, anılan maddenin uygulanabilmesi için düzenlemenin ıslah imar planına dayanmasının gerek olmadığı sonucuna varılmaktadır.
Ayrıca Ek 1. maddenin uygulanabilmesi için uygulamaya tabi kadastro parsellerinde imar aykırı yapı bulunması gerekmez (Koçak, Hüseyin ve Beyaz, Metin (2007) İmar Uygulamaları, s: 138). Hatta uygulamaya girecek kadastro parselinde bina bulunması dahi zorunlu değildir. Madde metninde uygulamanın binalı ya da binasız arazi ve arsalarda yapılabileceği açıkça belirtilmiştir.
2981 Sayılı Kanun’un Ek 1. Maddesine Göre Uygulama Yapıldığının, Encümen Kararında Açıkça Belirtilmesi
Son şart, 2981 sayılı İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler Hk. Kanun’un ek 1. maddesine göre uygulama yapıldığının, encümen kararında açıkça belirtilmesi gerekir. Belediye ve il encümeni parselasyon haritası ve dağıtım cetvellerini onaylarken, uygulamanın Ek-1 madde kapsamında yer aldığı ve her hissedara düşen imar parseli açıkça belirtilmelidir (Atasoy, Mustafa; Demir, Osman; Uzun, Bayram; Nişancı, Recep (2002) “İmar Uygulamalarının İptal Nedenleri ve Öneriler”, s: 189).
Eğer bu şartlar mevcut değil ise, sadece hisse çözümü yapabilmek için ek 1. madde uygulanamaz. Danıştay kararları da bu yöndedir. Danıştay’a göre ek 1. madde koşulları bulunmamasına rağmen sırf hisse çözümü yapabilmek için ek 1. madde uygulaması yapıldığının encümen kararında belirtilmesi, bir şekil saptırmasıdır ve hukuka aykırıdır. Belediyelerin veya il özel idarelerinin, gerçekleştirmek istedikleri amaçta haklı olsalar bile, belli durumların oluşması halinde yapacakları işlemlerin usulünü gösteren ve bu konuda yetki veren bir yasa kuralını, bu durumlar oluşmadan başka bir amaç için kullanmaları şekil (usul) saptırmasıdır ve hukuka aykırıdır (Yılmaz, Mustafa (2002) İmar Yaptırımları ve Yargısal Korunma, s: 197 ).
Danıştay 6. Dairesi, 24.02.1999, E:1998/1233, K:1999/1112: 2981 sayılı Yasanın Ek-1 madde koşullarının dava konusu olayda mevcut olmadığı halde hisselerin ferdileştirilmesi amacıyla 2981 sayılı Yasanın Ek-1 maddesinin uyuşmazlık konusu olayda uygulandığı anlaşılmaktadır. Bu durumda davanın reddi yolundaki mahkeme kararında isabet bulunmamaktadır.
3) 2981 sayılı Kanun Ek 1. Madde Şartların Denetimi
Bu şartların oluşup oluşmadığının parselasyon yapmaya yetkili idare (belediye veya il özel idaresi) tarafından tespit ve takdir edilmesi gerekir. Bu konudaki sorumluluk parselasyon yapan idareye aittir.
TKGM’nin 16.10.1992 tarihli ve 4625 sayılı görüş yazısında “zeminde 2981/3290 sayılı yasanın aradığı ön şartların bulunup bulunmadığını belirlemek, tamamıyla uygulamayı yapan belediye ve valiliğin sorumluluğunda bulunmaktadır. Bu şartların fiilen var olup olmadığının idaremizce takibine imkan bulunmadığı gibi yetki ve sorumlulukları arasında da yer almamaktadır” şeklinde görüş bildirilmiştir (Koçak, Hüseyin ve Beyaz, Metin (2007) İmar Uygulamaları, s: 139).
Aynı Genel Müdürlüğün (Tasarruf İşlemleri Dairesi Başkanlığı) 24.06.2003 tarihli ve 2077 sayılı talimatında ise; “18’inci madde uygulanmış bir yerde 2981 sayılı Yasanın uygulanabilmesi için gerekli şartların oluşup oluşmadığının Tapu ve Kadastro Teşkilatı tarafından takibi mümkün olmadığından bu konudaki sorumluluk plân tadilatını yapan kuruma aittir.” görüşüne yer verilmiştir.
