1. Ana Sayfa
  2. Gayrimenkul Makaleleri

Meralar ve Tarım Arazileri İmara Nasıl Açılabilir?


Normal şartlar altında Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliğinin 23. maddesine göre nazım imar planlarının hazırlanması sürecinde, planlama alanı sınırları kapsamında aşağıda genel başlıklar halinde belirtilen konularda ilgili kurum ve kuruluşlardan veriler elde edilir; bu veriler kapsamında analiz, etüt ve araştırmalar yapılır:

a) İdari sınırlar, b) Jeolojik, jeomorfolojik, hidrolojik ve hidrojeolojik yapı, c) Yerleşme alanlarının karakteristik özellikleri ile mekânsal gelişme eğilimleri ve potansiyelleri, ç) Yenileme, sağlıklaştırma, dönüşüm bölgelemeleri, d) İklim özellikleri, e) Bitki örtüsü, f) Toprak niteliği ve tarımsal arazi kullanımı, g) Ekolojik yapı (ekosistem tipleri, flora ve fauna varlığı),

ğ) Koruma statüsü verilmiş alanlar, hassas alanlar (sit alanları, uluslararası sözleşmelerle korunan alanlar, sulak alanlar, özel çevre koruma bölgeleri, milli park, tabiat parkı, tabiat anıtı, tabiatı koruma alanı, yaban hayatı geliştirme alanı, yaban hayatı koruma alanı, tür koruma alanı, içme suyu havzaları koruma alanları ve diğerleri),

h) Orman alanları, mera, yaylak, kışlak alanları, ı) Kültür ve turizm gelişim ve koruma bölgeleri, turizm merkezleri, i) Organize sanayi bölgeleri, kapasite ve doluluk oranları, j) Genel peyzaj öğeleri, makroform analizi, k) Demografik yapı ve nüfusun demografik özellikleri (yaş, cinsiyet, çalışma, eğitim, medeni hal), l) Sosyal yapı, m) Ekonomik yapı, n) Ana ulaşım sistemi (Karayolu, demiryolu, denizyolu, havayolu, terminal, gar, liman ve havalimanı), o) Çevre sorunları, ö) Lojistik merkez alanları,

p) Sektörel yapı (tarım, sanayi, hizmet, ulaşım, enerji, maden, konut vb,), r) Katı atık depolama, geri kazanım ve bertaraf tesisleri, s) İçme suyu ve atık su arıtma tesisleri, ş) Atık su deşarj yerleri, t) Tarımsal sulama alanları, u) Ruhsatlı maden sahaları,

ü) Askeri alanlar, askeri yasak bölgeler ve güvenlik bölgeleri, mania planları, v) Doğal afet tehlikeleri ve kentsel riskler, varsa risk yönetimi ve sakınım planları, y) Mevcut arazi kullanımı, yapılaşma durumu, mülkiyet yapısı, z) Çevre düzeni planı kararları ve yürürlükteki imar planları.

Uygulama imar planları açsından benzer bir zorunluluk Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliğinin 24. maddesinde yer almaktadır.

Bununla birlikte plan yapmakla görevli idarelerin, bir taşınmazı (bu taşınmazlar kamu idarelerine ait olsa bile) imar planı kapsamına alabilmek için taşınmaz malikinin iznini almalarına gerek yoktur. Ancak, bazı durumlarda mevzuatta öngörülen şekilde ilgili kamu idaresinden izin alınması gereklidir. İzin alınması gereken durumlar aşağıda açıklanmıştır:

1) Tarım Arazileri İmara Nasıl Açılır?

3194 sayılı İmar Kanunu’nun 8. maddesine 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununun 25. maddesiyle eklenen (c) bendi ile; tarım arazilerinin tarımsal amaç dışında kullanılmak üzere planlanabilmesi için, 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununda belirtildiği şekilde izin alınması şartı getirilmiştir.

5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu ise tarım arazilerini; a) Mutlak tarım arazileri, özel ürün arazileri, dikili tarım arazileri ve sulu tarım arazileri, b) (a) bendi dışında kalan tarım arazileri, olarak ikiye ayırmış ve buna göre bir izin mekanizması öngörmüştür.

a) Mutlak Tarım Arazileri, Özel Ürün Arazileri, Dikili Tarım Arazileri ve Sulu Tarım Arazilerinin Tarım Dışı Amaçlarla Planlanması

5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununun 13. maddesine göre mutlak tarım arazileri, özel ürün arazileri, dikili tarım arazileri ile sulu tarım arazileri tarımsal üretim amacı dışında kullanılamaz. Bu araziler ancak Kanunun 13. maddesindeki durumların varlığı halinde, tarım dışı amaçlarla kullanılabilir. Bu arazilerin imar planına alınarak konut vb. amaçlarla planlanması mümkün değildir.

Ek Bilgi: Bu arazilerin hangi durumlarda tarımsal üretim dışındaki amaçlarla kullanılabileceği 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununun 13. maddesinde şu şekilde sayılmıştır: a) Savunmaya yönelik stratejik ihtiyaçlar, b) Doğal afet sonrası ortaya çıkan geçici yerleşim yeri ihtiyacı, c) Petrol ve doğal gaz arama ve işletme faaliyetleri, ç) İlgili bakanlık tarafından kamu yararı kararı alınmış madencilik faaliyetleri, d) Bakanlıklarca kamu yararı kararı alınmış plan ve yatırımlar, e) Kamu yararı gözetilerek yol alt yapı ve üst yapısı faaliyetlerinde bulunacak yatırımlar, f) Enerji Piyasası Düzenleme Kurumunun talebi üzerine 20.02.2001 tarihli ve 4628 sayılı Elektrik Piyasası Kanunu uyarınca yenilenebilir enerji kaynak alanlarının kullanımı ile ilgili yatırımları, g) Jeotermal kaynaklı teknolojik sera yatırımları.              

Mutlak tarım arazileri, özel ürün arazileri, dikili tarım arazileri ile sulu tarım arazilerinin yukarıda sayılan durumlarda amaç dışı kullanım için planlanması mümkündür. Tarım Arazilerinin Korunması, Kullanılması ve Arazi Toplulaştırmasına İlişkin Tüzüğün 9. maddesi de mutlak tarım arazileri, özel ürün arazileri, dikili tarım arazileri ile sulu tarım arazilerinin ancak Kanunun 13. maddesinde sayılan hallerde tarım dışı amaçla planlanabileceğini hüküm altına almıştır.

Tarım arazilerinin amaç dışı kullanım talepleri için arazinin en az 1/10.000 ölçekli kadastral haritası veya krokisi, üzerinde arazinin yeri işaretli ve koordinat değerlerini gösteren 1/25.000 ölçekli haritası, mülkiyet durumunu gösteren belgeyle birlikte söz konusu arazinin mücavir alan sınırları içerisinde olması durumunda belediyelere, mücavir alan sınırları dışında olması durumunda ise il özel idarelerine veya diğer plan yapma yetkisine sahip kuruluşlara başvurulur. Bu başvurular ilgili kuruluşlar tarafından il müdürlüğüne intikal ettirilir.

Bunun üzerine tarım il müdürlüğünce etüt raporu düzenlenir. Etüt raporunda belirtilen alternatif alanların; etüt raporu, teknik, ekolojik ve ekonomik kriterler ile tarım dışı amaçla arazi kullanım talebini yapanın yazılı görüşü dikkate alınarak kurul tarafından alternatif olup olamayacağı değerlendirilerek karara bağlanır.

Bu talepler, toprak koruma projelerine uyulması ve Toprak Koruma Kurulu tarafından uygun görülmesi kaydı ile Tarım ve Köyişleri Bakanlığı tarafından değerlendirilir. İzinler, bu Bakanlık tarafından verilir. Bakanlık, bu yetkisini valiliklere devredebilir.

b) Diğer Tarım Arazileri

Mutlak tarım arazileri, özel ürün arazileri, dikili tarım arazileri ile sulu tarım arazileri dışında kalan tarım arazileri; toprak koruma projelerine uyulması kaydı ile valilikler tarafından tarım dışı kullanımlara tahsis edilebilir.

Tarım Arazilerinin Korunması, Kullanılması ve Arazi Toplulaştırmasına İlişkin Tüzüğün 9. maddesi bu çerçeveye “çevre arazilerdeki tarımsal kullanım bütünlüğünü bozmaması” şartını ilave etmiştir.

c) Tarımsal Amaçlı Planlamalarda İzin

Tarım Arazilerinin Korunması, Kullanılması ve Arazi Toplulaştırmasına İlişkin Tüzüğün 9. maddesine göre, tarımsal amaçlı yapılarla ilgili olarak yapılan başvurular il müdürlüğüne intikal ettirilir. İl müdürlüğü tarafından bu talepler incelenir ve bu tesislerin tarımsal amaçlı yapılardan olması ve toprak koruma projesine uyulması şartı ile arazi niteliklerine ve sınıfına bakılmaksızın projede öngörülen miktarda alana valilikçe kullanım izni verilebilir.

2. Meralar İmara Nasıl Açılır?

Meraların imar planı kapsamına alınması mümkündür. Bu işlemlerin nasıl yapılacağı konusunu şu yazımızda değerlendirmiştik: Meraların İmar Planı Kapsamına Alınması Prosedürü

3. Sanayi Alanları İçin İzin Alınmaması

Çevre ve Şehircilik Bakanlığının 22.01.2004 tarihli ve 762 sayılı Genelgesine göre, sınırları içerisinde organize sanayi bölgesi bulunan tüm idarelerin OSB dışında kalan alanlarda sanayi alanı olarak planlama yapabilmeleri için Bilim, Sanayi ve Teknoloji Bakanlığından görüş almaları ve bu Bakanlık tarafından verilecek görüşe uygun olarak işlem yapmaları gerekmektedir.

4. Vakıf Taşınmazları İçin İzin Alınmaması

5737 sayılı Vakıflar Kanunu’nun 22. maddesine göre kamu kurum ve kuruluşları, koruma imar planlarını düzenlerken vakıf kültür varlıklarıyla ilgili hususlarda Vakıflar Genel Müdürlüğünün görüşünü almak zorundadır. Bu husus, İçişleri Bakanlığının (Mahalli İdareler Genel Müdürlüğü) 02.05.2008 tarihli ve 12408 sayılı Genelgesi ile tüm mahalli idarelere duyurulmuştur.

5. Mezarlıklar İçin İzin Alınmaması

Mezarlıklar kullanımları bakımından aktif mezarlıklar ve metruk (terk edilmiş) mezarlıklar olmak üzere ikiye ayrılmaktadır.

Metruk mezarlıklar, artık defin yapılmayan mezarlıklardır. 1593 sayılı Umumi Hıfzıssıhha Kanununun 24. maddesine göre metruk mezarlıklar terk edildikten en az 10 sene sonra sağlık memurları veya hükümet tabipleri tarafından verilecek rapor üzerine diğer amaçlarla kullanılabilmektedir. Hükümet tabipliği uygulaması kaldırıldığı için buradaki iznin sağlık müdürlüğünden alınması gerekmektedir. Bu nedenle yukarıdaki şartları taşıyan metruk mezarlıkların, imar planında diğer amaçlar için ayrılabilmesi, ancak sağlık müdürlükleri tarafından izin verilmesine bağlıdır.

Aktif mezarlıklar ise fiilen defin yapılan mezarlıklardır. 3998 sayılı Mezarlıkların Korunması Hakkında Kanunun 2. maddesine göre; bu mezarlıklar imar mevzuatı ile veya başka herhangi bir şekilde park, bahçe, meydan, otopark, çocuk parkı, yeşil alan gibi sahalar olarak ayrılamaz ve asli gayesi dışında hiç bir amaç için kullanılamaz. Bu nedenle, aslında aktif mezarlıkların (mezarlık olarak kullanımının devamı şartı ile) imar planı kapsamına alınabilmesi için herhangi bir makamın iznine gerek bulunmamaktadır.

Ancak 3998 sayılı Kanunun 2. maddesi, bu kurala bir istisna getirmektedir. Madde hükmüne göre içinden yol geçme zorunluluğu bulunduğu İçişleri Bakanlığınca kabul edilen mezarlıkların yol geçen kısımları ya da bölümleri, imar planı ile yol olarak ayrılabilecektir. Bundan dolayı, aktif mezarlıklar içinden yol geçirilecek şekilde planlama yapılabilmesi için, yol geçirilmesinin zorunlu olduğu konusunda İçişleri Bakanlığının olumlu görüşünün alınması gerekir.

6. Hava Alanları İçin İzin Alınmaması

Hava alanlarının ve uçuş güvenliğinin tehlikeye düşürülmemesi için, hava alanı civarına yapılacak yapıların belli bir yüksekliği aşmaması gerekir. Bu yükseklikler ve yapılaşmaya ilişkin diğer koşullar mania planları ile belirlenir. Mania planlarının yapım amacı, uçuş güvenliğini tehlikeye düşürecek yüksek yapılaşmaların kontrol altına alınması ve vatandaşların can ve mal güvenliğinin sağlanmasıdır. Dolayısıyla, mania planı, bu plan kapsamında kalan arazilerde yapılacak inşaatların maksimum yüksekliklerini belirlemektedir.

5431 sayılı Sivil Havacılık Genel Müdürlüğü Teşkilat ve Görevleri Hakkında Kanunun 11/d maddesine göre yerel yönetimlerin mania planlarına uygun olarak hazırlayacakları imar planlarına Sivil Havacılık Genel Müdürlüğü tarafından uygun görüş verilmesi gerekir.

Her ne kadar Kanunda sadece yerel yönetimlerin hazırlayacakları imar planlarından bahsedilmekte ise de, merkezi yönetim kapsamındaki kamu idareleri (örneğin Kültür ve Turizm Bakanlığı) tarafından hazırlanacak imar planları için de Sivil Havacılık Genel Müdürlüğünün görüşünün alınması gerektiği açıktır.

7. Şehir İçi Yolların Karayolları ile Bağlantısı İçin İzin Alınmaması

6001 Karayolları Genel Müdürlüğünün Teşkilat ve Görevleri Hakkında Kanuna göre, belediye ve mücavir alan sınırları dışında, erişme kontrolü uygulanan karayolu çevresinde, ilgili idare tarafından imar düzenlemesi yapılmadan önce, Genel Müdürlüğün olumlu görüşü alınır. Olumlu görüş alınmadan imar planı kesinleştirilemez.

Yorum Yap

Yorumlar (4)

  1. MUSTAFA AKCA 1 sene önce

    Suat Bey merhabalar Manavgat Gündoğdu 285 ada 120 parselde ÖÇK içerisnde ve büyük ovada kalan itirazlar üzerine özel ürün olan tarlamız DSİ raporlarına göre su yok ama toprak koruma kurulu halen sulu mutlak tarım diyerek red etmekte ne yapılabilir.Selamlar

  2. şeref aydemir 2 sene önce

    slm suat bey izmir dikilide 200 donum tarım arazımız var fakat etrafı hep villa dolu arazımız tarımdan cıkabılırmı.

    • Tarımdan çıkıp çıkmayacağını tespit edebilmeniz için tarım il müdürlüğünden tarım arazinizin niteliğini tespit ettirmenin gerekmektedir.

      • MUSTAFA AKCA 1 sene önce

        Suat Bey merhabalar Manavgat Gündoğdu 285 ada 120 parselde ÖÇK içerisnde ve büyük ovada kalan itirazlar üzerine özel ürün olan tarlamız DSİ raporlarına göre su yok ama toprak koruma kurulu halen sulu mutlak tarım diyerek red etmekte ne yapılabilir.Selamlar

Bir cevap yazın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.