İçindekiler
Taşınmaz yükü, sınırlı ayni hakların bir türüdür. Sınırlı ayni haklar, bu yönlerden bir veya ikisini sağlayan haklardır. Görüleceği üzere, sınırlı ayni haklarda mülkiyet hakkındaki hak ve yetkilerden bir kısmı sınırlı olarak bulunmaktadır. Sınırlı ayni haklar konusunda bilgi almak için şu yazımıza bakınız: Sınırlı Ayni Haklar Nedir? Sınırlı Ayni Hakların Konusu ve Türleri Nelerdir?
Medeni Kanunun 839. maddesinde taşınmaz yükü; bir taşınmaz malikinin mülkü dolayısıyla o taşınmaz karşılık olmak üzere diğer bir kimse lehine bir şey yapmaya veya vermeye mecbur tutulması olarak tanımlanmıştır. Bu tanımdan da anlaşılacağı gibi, taşınmaz maliki diğer irtifak haklarından farklı olarak bir şey yapmak ya da bir şey vermek borcu altına girmektedir. Taşınmaz mükellefiyetinin konusu olan taşınmaz bu borcun teminatı olmaktadır.
Örneğin, taşınmazında bağ bulunan malikin, bir şarap fabrikasına her yıl belli miktarda üzüm teslim etme borcuna karşılık şarap fabrikası maliki lehine kendi taşınmazı üzerinde bir taşınmaz yükü tesis edebilir. Yani taşınmaz malikinin taşınmazı üzerinde şarap fabrikası maliki lehine her yıl belli miktarda üzüm teslim etme borcu şeklinde bir taşınmaz yükü kurulabilir.
Medeni Kanun’un 839. maddesine göre, hak sahibi olarak, bir başka taşınmazın maliki de gösterilebilir. Yani taşınmaz yükünde hak sahibi şahıs olabileceği (şahsi irtifak) gibi taşınmaz maliki (taşınmaz lehine irtifak) de olabilir.
Taşınmaz Yükünün Konusu
İrat senedi ve kamu hukukuna ilişkin taşınmaz yükleri saklı kalmak kaydıyla, taşınmaz yükünün konusu ancak yüklü taşınmazın ekonomik niteliğinden doğan veya yararlanan taşınmazın ekonomik ihtiyaçlarını karşılayan bir edim olabilir. Buna karşılık yapmama (kaçınma) şeklindeki borçlar taşınmaz yükünün konusuna girmezler.
Taşınmaz Yükünün Kurulması
Medeni Kanun’un 840. maddesine göre, taşınmaz yükünün kurulması için tapu kütüğüne tescil şarttır. Bunun için tapuda resmi yazılı şekilde sözleşmenin yapılması ve tapuya tescil zorunludur. Tescilde, taşınmaz yükünün değeri olarak Türk parası veya yabancı para ile belirlenmiş bir miktar gösterilir. Dönemsel edimlerde sicilde gösterilecek miktar, aksi kararlaştırılmış değilse, yıllık edimlerin yirmi katıdır.
Taşınmaz yükünün kazanılması ve tescili aksine bir hüküm yoksa taşınmaz mülkiyetiyle ilgili kurallara tabi tutulmuştur. Aynı maddeye göre, aksine bir hüküm yoksa taşınmaz yükünün kazanılmasında ve tescilinde taşınmaz mülkiyetine ilişkin hükümler uygulanır. Dolayısıyla taşınmaz yükünün tescilsiz iktisap ve zamanaşımıyla iktisap hükümlerinden faydalanması mümkündür.
Aksine hüküm yoksa kamu hukukuna ilişkin taşınmaz yükünün tapu kütüğüne tescili gerekli değildir. Kanunun alacaklıya taşınmaz yükünün kurulmasını isteme yetkisini tanıdığı hallerde taşınmaz yükü ancak tescille doğar.
Taşınmaz Yükünün Hükümleri
Medeni Kanun’un 848. maddesi alacaklının hakkının niteliğini düzenlemektedir. Buna göre, taşınmaz yükü, alacaklıya yükümlüye karşı hiçbir kişisel alacak hakkı sağlamaz; sadece alacağını yüklü taşınmazın değerinden elde etme yetkisi verir. Her edim, muaccel olmasından başlayarak üç yıl sonra kişisel borç hâline gelir ve taşınmaz bu borcun güvencesi olmaktan çıkar. Taşınmaz yükünde alacaklının hakları ve taşınmaz malikinin sorumluluğu taşınmazın değeri ile sınırlıdır. Buna göre malikin kişisel sorumluluğu yoktur. Yükümlülük ifa edilmediği takdirde lehine mükellefiyet tesis edilen sınırlı ayni hak sahibi kişi, taşınmazı sattırarak alacağını temin eder.
849. madde ise yükün niteliği ile ilgilidir. Maddeye göre, taşınmaz maliki değişirse yeni malik, başka bir işleme gerek bulunmaksızın taşınmaz yükünün yükümlüsü olur. Yüklü taşınmazın bölünmesinin taşınmaz yüküne etkisi hakkında irat senedine ilişkin hükümler uygulanır.
Taşınmaz Yükünün Sona Ermesi
Medeni Kanun’un 843. maddesi, taşınmaz yükünün sona erme nedenlerini saymıştır. Buna göre taşınmaz yükü; tescilin terkini, yüklü taşınmazın tamamen yok olması, feragat, yükten kurtarma ve diğer sona erme sebeplerinin gerçekleşmesi durumunda sona erer. Taşınmaz yükü tescilin terkini veya yüklü taşınmazın tamamen yok olmasıyla sona erer. Feragat, yükten kurtarma ve diğer sona erme sebepleri, yüklü taşınmaz malikine, hak sahibinden terkini isteme yetkisi verir.
Kanun taşınmaz yükünün sona erme nedeni olarak yükten kurtarmayı ayrıca düzenlemiştir. Bu hak hem alacaklıya, hem de yükümlü taşınmazın malikine tanınmıştır. Gerçek değerinin daha düşük olduğunu ispat etme hakkı saklı kalmak kaydıyla, yükten kurtarma, taşınmaz yükünün değeri olarak tapu kütüğünde gösterilen miktar üzerinden gerçekleştirilir.
Kanun’un 844. maddesine göre, alacaklı, sözleşmeyle yetkili kılınmış olduğu takdirde veya aşağıdaki durumlarda, malikten taşınmazın yükten kurtarılmasını isteyebilir:
1.Yüklü taşınmaz, alacaklının haklarını önemli ölçüde tehlikeye düşürecek şekilde bölünmüşse;
2.Malik, yüklü taşınmazın değerini düşürür ve yerine başka bir güvence göstermezse;
3.Malik, birbiri ardına üç yılın edimlerini yerine getirmemişse.
Yükümlü taşınmaz maliki ise, sözleşmeyle yetkili kılınmış olduğu takdirde veya aşağıdaki durumlarda, Medeni Kanun’un 845. maddesine dayanarak taşınmazın yükten kurtarılmasını isteyebilir:
1.Alacaklı, taşınmaz yükünü kuran sözleşmeye uymuyorsa;
2.Satın alınmamak kaydıyla veya otuz yıldan fazla bir süre için kurulmuş olsa bile yükün kurulmasının üzerinden otuz yıl geçmiş ise (otuz yıl geçtikten sonra yükümlünün satın alma yetkisini kullanabilmesi, alacaklıya bunu bir yıl önceden bildirmesine bağlıdır).
Sınırlı Ayni Haklardan Taşınmaz Yüküne Örnek
Örnek: Taşınmazında bağ bulunan malikin, bir şarap fabrikasına her yıl belli miktarda üzüm teslim etme borcuna karşılık şarap fabrikası maliki lehine kendi taşınmazı üzerinde bir taşınmaz yükü tesis edebilir. Yapmama (kaçınma) şeklindeki borçlar taşınmaz yükünün konusuna girmezler.
Taşınmazın el değiştirmesi taşınmaz yükünü etkilemez. Bu durumda yeni malik, kanundan dolayı mükellefiyetin borçlusu haline gelir (MK. md. 849).
Taşınmaz yükünün kazanılması ve tescili aksine bir hüküm yoksa taşınmaz mülkiyetiyle ilgili kurallara tabi tutulmuştur (MK. md. 840/3). Bunun için tapuda resmi yazılı şekilde sözleşmenin yapılması ve tapuya tescil zorunludur (MK. md. 840/1). Ancak, taşınmaz mülkiyetinin tescilsiz kazanılmasıyla ilgili haller (MK. md. 705) Medeni Kanunun 840. maddesindeki yollama nedeniyle taşınmaz yükü için de geçerlidir. Ayrıca, eski düzenlemeden farklı olarak taşınmaz yükünün değerinin yabancı para ile belirlenmiş bir miktar üzerinden de gösterilebilme olanağı sağlanmıştır.
Taşınmaz yükünde alacaklının hakları ve taşınmaz malikinin sorumluluğu taşınmazın değeri ile sınırlıdır. Buna göre malikin kişisel sorumluluğu yoktur. Yükümlülük ifa edilmediği takdirde lehine mükellefiyet tesis edilen sınırlı ayni hak sahibi kişi, taşınmazı sattırarak alacağını temin eder (MK. md. 848). Taşınmaz mükellefiyeti ile temin edilen alacak, taşınmaz rehninde olduğu gibi zamanaşımına uğramaz (MK. md. 847).
