1. Ana Sayfa
  2. Yorum-Analiz
  3. 3194 Sayılı İmar Kanunu 17. Madde Kapsamında Belediye Taşınmazlarının ve Belediye Hissesinin Satışı

3194 Sayılı İmar Kanunu 17. Madde Kapsamında Belediye Taşınmazlarının ve Belediye Hissesinin Satışı


1) 3194 Sayılı İmar Kanunu 17. Madde Nedir?

3194 sayılı İmar Kanununun 17. maddesinde kamulaştırmadan arta kalan kısımlar hakkında yapılacak işlem belirtilmiştir. Madde hükmüne göre;

“Belediye veya valilik, kendi malı olan veya imar planlarının tatbiki sonucu kamulaştırmadan artan parçalarla, istikameti değiştirilen veya kapanan yol ve meydanlarda hasıl olan sahalardan müstakil inşaata elverişli olmayan parçaları, bitişiğindeki arsa veya bina sahibine bedel takdiri suretiyle satmak, gayrimenkul sahiplerinin yola giden yerlerden dolayı tahakkuk eden istihkaklarını bedel takdiri suretiyle değiştirmek ve komşu gayrimenkul sahibi takdir edilen bedelle satın almaktan imtina ederse, şüyulandırıp satmak suretiyle imar planına uygunluğunu temin eder.

Bunlardan müstakil inşaata elverişli olanları, kamu yararı için, belediye veya valilikçe yeri alınan şahısların muvafakatleri halinde istihkaklarına karşılık olarak bedel takdiri ve icabında denklik temini suretiyle değiştirmeye belediye ve valilik yetkilidir.

Ayrıca belediye veya valilikler ile şüyulu olan müstakil inşaat yapmaya müsait bulunan imar parsellerinde, belediye veya valilikler, hisselerini parselin diğer hissedarlarına bedel takdiri suretiyle satmaya, ilgililer satın almaktan imtina ederse, şüyuun izalesi suretiyle sattırmaya yetkilidir.

Bu maddeye göre bedel takdirleri ve bu bedellere itiraz şekilleri 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu hükümlerine göre yapılır.”

Her ne kadar 17. maddenin metninde “valilik” ibaresi yer almakta ise de, 5302 sayılı İl Özel İdaresi Kanununun yürürlüğe girmesi ile birlikte belediye sınırları dışında imar ile ilgili yetkiler il özel idarelerine geçtiği için, madde metninde yer alan “valilik” ibaresini il özel idaresi olarak algılamak gerekir.

Madde, kamulaştırmadan arta kalan kısımların ya da taşınmazlarda bulunan belediye ve il özel idaresi hisselerinin satışını düzenlemektedir. Bu taşınmazların müstakil inşaata elverişli olup olmamasına göre satış yöntemi de değişmektedir.

2) Belediyeye Ait Olan ve Müstakil İnşaata Elverişli Olmayan Taşınmazların Satışı

Müstakil inşaata elverişli olmayan parçalar 17. maddenin birinci fıkrası ile düzenlenmiştir. Fıkraya göre; belediye veya valilik, kendi malı olan veya imar planlarının tatbiki sonucu kamulaştırmadan artan parçalarla, istikameti değiştirilen veya kapanan yol ve meydanlarda hasıl olan sahalardan müstakil inşaata elverişli olmayan parçaları, bitişiğindeki arsa veya bina sahibine bedel takdiri suretiyle satmak, gayrimenkul sahiplerinin yola giden yerlerden dolayı tahakkuk eden istihkaklarını bedel takdiri suretiyle değiştirmek ve komşu gayrimenkul sahibi takdir edilen bedelle satın almaktan imtina ederse, şüyulandırıp satmak suretiyle imar planına uygunluğunu temin eder.

a) Satılabilecek Taşınmazlar

Müstakil inşaata elverişli olmadığı için satılabilecek taşınmazlar üç gruptur: a) Belediye ve il özel idarelerine ait olan parçalar, b) İmar planlarının uygulanması için yapılan kamulaştırmadan artan parçalar, c) İstikameti değiştirilen veya kapanan yol ve meydanlarda hasıl olan sahalardan müstakil inşaata elverişli olmayan parçalar.

Belediyelerin mücavir alanlarında kalan ve imar planlarının veya yol istikamet planlarının uygulanması sonucu istikameti değiştirilen veya kapanan yol ve meydanların, ancak belediye tarafından kamulaştırılmış olması halinde 3194 sayılı İmar Kanununun 17. maddesinin uygulanması mümkün bulunmaktadır (Danıştay 1. Dairesi, 23.10.1990, E:1990/252, K:1990/267). Yani mücavir alanlarda kapanan yol ve meydanlardan sadece belediye tarafından kamulaştırılanlar belediye adına ihdasen tescil edilip 17. madde kapsamında satılabilir. Bunun dışındaki kapanan yolların köy tüzel kişiliği adına ihdas edilmesi gerekir.

b) Belediyeye Ait Olan ve Müstakil İnşaata Elverişli Olmayan Taşınmazların Satış Yöntemi

Belediyeler ve il özel idareleri, müstakil inşaata elverişli olmayan parselleri aşağıdaki yöntemlerle değerlendirebilirler:

Bitişiğindeki arsa veya bina sahibine bedel takdiri suretiyle satmak,

Taşınmaz sahiplerinin yola giden yerlerinden dolayı tahakkuk eden istihkakları ile bedel takdiri suretiyle değiştirmek,

Komşu taşınmaz sahibi takdir edilen bedelle satın almaktan imtina ederse, şüyulandırıp satmak.

c) Satış Yapılabilecek Kişiler

Müstakil inşaata elverişli olmayan parseller;

Müstakil inşaata elverişli olmayan parçaların bitişiğindeki arsa veya bina sahibine satış yapılabilmekte,

Taşınmazları yol için kamulaştırılan/kamulaştırılması gereken kişilere, ödenmesi gereken kamulaştırma bedeli yerine takas sureti ile verilebilmektedir.

Komşu parsel maliklerine satılabilecek taşınmazlar, müstakil inşaata elverişli olmayanlardır. Müstakil inşaata elverişli taşınmazların komşu parsel maliklerine satılabileceğine dair Kanunda herhangi bir hüküm bulunmamaktadır (Danıştay 6. Dairesi, 28.05.1986, E:1986/308, K:1986/563).

Komşu parsel sayısı birden fazla ise ve bunların hepsi taşınmazı satın almak isterse, parçaların bitişiğinde bulunan parsellerden hangisinin malikine satılacağına ilişkin herhangi bir kıstas bulunmamakta ise de, satılacak taşınmazın komşu parsellerin yüzölçümleri oranı dikkate alınarak komşu parsel maliklerine satışının yapılması gerekir (Danıştay 6. Dairesi, 16.12.1991, E:1990/931, K:1991/3101).

Ancak eğer bitişik parsellerden bir tanesi imar planında ya da planda bu konuda hüküm yoksa Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinde belirtilen asgari parsel yüzölçümünden küçük ise bu parseli inşaata elverişli hale getirebilmek için satış yapılırken bu parsel malikine öncelik tanınması uygun olacaktır (Danıştay 6. Dairesi, 13.10.1993, E:1992/4578, K:1993/4259).

3) Müstakil İnşaata Elverişli Olan Belediye Parsellerinin Satışı

a) Satılabilecek Taşınmazlar

17. maddenin 1. fıkrasında sayılan (belediye ve il özel idarelerine ait olan parçalar, imar planlarının uygulanması için yapılan kamulaştırmadan artan parçalar, istikameti değiştirilen veya kapanan yol ve meydanlarda hasıl olan sahalar) parçalardan müstakil inşaata elverişli olanları, kamu yararı için belediye veya il özel idaresi tarafından yeri alınan şahısların muvafakatleri halinde istihkaklarına karşılık olarak bedel takdiri ve icabında denklik temini suretiyle değiştirmeye belediyeler ve il özel idareleri yetkilidir.

17. maddenin ikinci fıkrası kapsamında; aynı maddenin 1. fıkrasında belirtilen taşınmazlardan müstakil inşaata elverişli olanlar satılabilmektedir. 17. maddenin 1. fıkrasında kapanan yol ve meydanlardan müstakil inşaata elverişli olmayanların satışı düzenlenmiş; 2. fıkrasında ise 1. fıkrada sayılanlardan müstakil inşaata elverişli olanların, belediye veya il özel idaresi tarafından kamulaştırılan taşınmazlara karşılık olarak verilebileceği hüküm altına alınmıştır.

Ancak, Danıştay, kapanan yolların müstakil inşaata elverişli olması halinde 17. maddenin uygulanamayacağı görüşündedir (Danıştay 6. Dairesi, 30.11.1988, E:1987/1011, K:1988/1501). Oysaki madde metni açıktır. Kapanan yollardan müstakil inşaata elverişli olanların 17. maddenin 2. fıkrası kapsamında satılabilmesi mümkündür.

b) Satış Yöntemi

Belediyeler ve il özel idareleri, 17. maddenin 1. fıkrasında belirtilen taşınmazlardan müstakil inşaata elverişli olanları, kamulaştırılan taşınmazların bedellerine karşılık olarak vermek ve gerekiyorsa bedel yönünden denklik yapmak konusunda yetkilidir. Yani bu taşınmazlar, Kamulaştırılan taşınmazların bedellerine mukabilen, Kamulaştırma Kanunu’nun 26. maddesine göre trampa yapılabilecektir.

Ancak bunun kamu yararı için belediye veya il özel idaresi tarafından yeri kamulaştırılan şahısların muvafakatleri gerekir.

17. maddede belirtilen taşınmazların belediye tarafından bedelsiz olarak devredilmesine kanunen imkan bulunmamaktadır (Danıştay 6. Dairesi, 28.09.1998, E:1997/4482, K:1998/4127). Konu hakkında Danıştay Altıncı Dairesinin 12.02.1998 tarihli ve E:1997/1847, K: 1998/760 sayılı kararında “Özel mülkiyete konu olan taşınmazlardan sahiplerinin rızası ile umumi hizmetlere bedelsiz olarak terkedilen ancak daha sonra yürürlüğe giren imar planıyla tahsis amacı değişen yerlerin bedelsiz olarak eski maliklerine geri verilmesi yolunda yasal bir düzenleme bulunmamaktadır. Aksine 3194 sayılı Yasanın 17. maddesi ile belirli koşulların varlığı halinde imar planına uygunluğun sağlanması amacıyla bu tür taşınmazların bedeli karşılığı özel mülkiyete geçirilmesine belediye ve valilikler yetkili kılınarak bedelsiz geri vermenin söz konusu olmayacağı öngörülmektedir.” ifadelerine yer verilmiştir.

3) Satış Yapılabilecek Kişiler

Belediyenin veya il özel idarelerinin müstakil inşaat yapmaya elverişli imar parsellerindeki hisseleri parselin diğer hissedarlarına satılabilmektedir.

4) Belediyenin Hissedar Olduğu Parseldeki Hissenin Satışı

a) Belediye Hissesinin Satışı

3194 sayılı Kanun’un 17. maddesinin 3. fıkrasına göre; belediyeler ve il özel idareleri, hissedar oldukları müstakil inşaat yapmaya uygun imar parsellerindeki hisselerini, parselin diğer hissedarlarına bedel takdiri suretiyle satmaya, ilgililer satın almaktan imtina ederse, ortaklığın giderilmesi yoluyla sattırmaya yetkilidir.

Danıştay’a göre belediyelerin 17. maddenin 3. fıkrası (belediye veya il özel idaresinin hissedar olduğu taşınmazdaki hissesinin diğer hissedara satışı) kapsamında satış yetkileri bulunmasına karşılık takas yetkileri bulunmamaktadır. Konu ile ilgili olarak Danıştay Altıncı Dairesinin 12.11.2002 tarihli ve E:2001/4154, K:2002/5012 sayılı kararında “belediyelerin 17. madde kapsamında imar parsellerindeki hisselerini diğer hissedarlara bedel takdiri sureti ile satmaya yetkili oldukları, ancak bu hisselerin şahıs hisseleri ile takas edilebileceğine dair herhangi bir hüküm bulunmadığı” ifade edilmiştir.

b) Belediye Hissesinin Satışının Yapılabileceği Kişiler

3194 sayılı Kanun’un 17. maddesinin 3. fıkrası kapsamında kalan parseller, parselin diğer hissedarlarına satılabilmektedir.

Danıştay 6. Dairesi, 16.12.1991 tarihli ve E:1990/931, K:1991/3101 sayılı kararında, 3194 sayılı Kanun’un 17. maddesinin 1. fıkrası kapsamında satış yapılabilecek komşu parsel sayısı birden fazla ise ve bunların hepsi taşınmazı satın almak isterse, parçaların bitişiğinde bulunan parsellerden hangisinin malikine satılacağına ilişkin herhangi bir kıstas bulunmamakta ise de, satılacak taşınmazın komşu parsellerin yüzölçümleri oranı dikkate alınarak komşu parsel maliklerine satışının yapılması gerektiğine karar vermiştir. Bu kararı belediye hissesinin satışına uygularsak hisseli taşınmazların satın alma talebinde bulunan hissedarı birden fazla ise, hisse miktarları dikkate alınarak satışın yapılması hakkaniyete daha uygun olacaktır.

5) Bedellerin Takdiri Ve Satış Usulü

3194 sayılı Kanun’un 17. maddesine göre bedel takdirleri ve bu bedellere itiraz şekilleri, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu hükümlerine göre yapılır. Bu kapsamda, kıymet takdir komisyonlarınca kıymet takdiri yapılan taşınmazlar, belediye veya il encümeni kararı ile satılmaktadır.

Devlet İhale Kanununun 1. maddesi hükmü uyarınca belediyenin özel mülkiyetinde olan taşınmazların satışı, Devlet İhale Kanununa tabidir. Aynı Kanununun 13. maddesi gereğince de belediyelere ait ihaleler belediye encümenince yürütülmektedir. Ayrıca, 5393 sayılı Belediye Kanununun 18/e maddesine göre belediyeye ait taşınmazların satışından önce belediye meclisinin satışa karar vermesi gerekir. Dolayısıyla belediyenin özel mülkiyetinde olan bir taşınmazın 2886 sayılı Kanun hükümlerine göre yapılacak ihale suretiyle satışının önce belediye meclisince uygun bulunması, buna dayalı olarak da ihalenin belediye encümenince yürütülmesi gerekmektedir.

Ancak, 3194 sayılı İmar Kanununun 17. maddesi gereğince yapılacak satışlar 2886 sayılı Kanun hükümlerine tabi değildir.

Bu nedenle, bu satışlarda belediye encümeni yetkili olup, satıştan önce belediye meclisince karar alınması gerekmemektedir. Konu hakkında Danıştay 6. Dairesinin 18.09.2001 tarihli ve E:2000/2911, K:2001/4951 sayılı kararında “3194 sayılı Yasanın 17. maddesinin 3. fıkrasına göre yapılacak olan satışlar Devlet İhale Kanununa tabi olmadığına göre belediye meclisinin satış için önceden karar alması gerekmediğinden müstakil inşaat yapmaya müsait olan parseldeki hissenin diğer hissedara 3194 sayılı İmar Kanunu uyarınca satışında belediye encümenleri yetkili bulunmaktadır.” ifadesine yer verilmiştir. Aynı yönde Danıştay 6. Dairesinin 11.07.2005 tarihli ve E:2003/7140, K:2005/4038 sayılı kararına bakılabilir.

6) Parselasyon Yapılması Gerekliliği

17. madde hükmünün uygulanabilmesi için parselasyon işleminin yapılması gerekir. Çünkü parselasyon planı düzenlenmeden ve uygulaması yapılmadan yol artığı olarak belirlenen ve satışı yapılan yerin hangi parsele bitişik olacağı tespit edilemeyeceği gibi bu aşamada imar planına uygunluğun sağlanması da mümkün olamayacaktır.

Konu hakkında Danıştay 6. Dairesi tarafından verilen 23.05.2000 tarihli ve E:1999/2048, K:2000/3233 sayılı kararda “Bir imar adasında imar planı uygulamasına geçilip parselasyon işlemi yapılmadan 3194 sayılı Yasanın 17. maddesi uyarınca belediye taşınmazlarının satışı yolunda işlem tesis edilmesi mümkün değildir.” ifadelerine yer verilmiştir.

Danıştay 6. Dairesinin 07.04.1994 tarihli ve E: 1993/1333, K: 1994/1194 sayılı kararında ise “Öte yandan, uyuşmazlık konusu taşınmazların bulunduğu alanda imar planının mevcut olduğu ancak henüz 3194 sayılı Yasanın 18. maddesinin uygulanarak düzenleme yapılmadığı anlaşılmaktadır. Bu durumda, parselasyon uygulaması yapılmadan yol artığı olarak belirlenen ve satışı yapılan yerin hangi parselle tevhid edileceği veya satılabileceği bilenemeyeceği gibi henüz bu aşamada imar planına uygunluğun sağlanması da mümkün olmadığından bu yerin 39 ada 2 ve 3 sayılı parsel sahiplerine satışı ve tevhidinde 3194 sayılı Yasanın 17. maddesine uyarlık bulunmamaktadır.” ifadelerine yer verilmiştir.

Danıştay 6. Dairesi, 16.03.1993, E:1992/1910, K:1993/1101: “Dava dosyasının incelenmesinden 3194 sayılı İmar Kanununun 17. maddesinde, belediye ve Valiliklerce, sadece kamu mallarının değil, özel malların kamulaştırmadan arta kalan ve müstakil olarak inşaata elverişli olmayan parçalarının da imar planına uygunluğunun sağlanması amacıyla bitişiğindeki arsa veya bina sahibine bedel takdiri suretiyle satışının yapılabileceği öngörülmüştür.

İmar plan ve düzenlemesinde, uygunluk ye estetiğin sağlanmasında önemli bir işlevi olan bu hükmün uygulanması için anılan yasanın 18 nci maddesine göre öncelikle düzenlemenin yapılması gerekmektedir. Alan üzerindeki arsa ve bina sahiplerinin müstakil veya hisseli imar parsellerinin açık olarak belirlenmesinden sonra kamu veya özel malların kamulaştırmadan arta kalan ve müstakil olarak inşaata elverişli olmayan parçalarının bitişiğindeki hak sahibine satılması plan ve şehircilik ilkelerine uygun olacağı gibi yasa koyucunun amacına da uygun bir yorum yapılmış olacaktır.

Uyuşmazlık konusu alanda henüz anılan yasanın 18 nci maddesine göre bir düzenleme yapılmadığından söz konusu arsanın bitişiğindeki arsa sahibine satışı hukuka uygun görülmemiştir.”

Bu nedenle, bir imar adasında imar planı uygulamasına geçilip parselasyon yapılmadan 3194 sayılı İmar Kanununun 17. maddesi uygulanamaz. (Danıştay 6. Dairesi, 09.11.1992, E:1991/3243, K:1992/4039)

3194 Sayılı İmar Kanunu 17. Madde Kapsamında Belediye Taşınmazlarının ve Belediye Hissesinin Satışı
Yorum Yap

Yorum Yap