Üst Hakkı Nedir? Nasıl Kurulur? Üst Hakkı Devredilebilir mi?

Üst Hakkı Nedir?

4721 sayılı Medeni Kanunu‘nun 726 ve 826. maddelerinde üst hakkı ile ilgili hükümlere yer verilmiştir. Bu hak sahibine başkasına ait taşınmaz üzerindeki yapının maliki olma yetkisi veren bir irtifak hakkı olarak tanımlanmıştır. Bir kimsenin üçüncü kişiye, taşınmazı üzerinde veya altında yapı yapmak veya mevcut yapıyı muhafaza etmek yetkisi veren irtifak hakkı kurulmasına izin vereceği de yine Kanunda düzenlenmiştir.

Türk Medeni Kanununun 726. maddesinde, bir arsanın altında veya üstünde yapılan yahut onunla devamlı bir suretle birleştirilen inşaat ve imalatın tapu siciline irtifak hakkı olarak tescil edilmek üzere başka bir malikin mülkü olabileceği ve bir evin katlarının üst hakkı oluşturulmasına konu olmayacağı belirtilmiştir. Türk Medeni Kanunu’nun 726. maddesinde üst hakkının tanımı yapılmıştır. Buna göre “Bir üst irtifakına dayalı olarak başkasına ait arazinin altında veya üstünde sürekli kalmak üzere inşa edilen yapıların mülkiyeti irtifak hakkı sahibine ait olur.” 

Medeni Kanunun 826. maddesi, “Bir taşınmaz maliki, üçüncü kişi lehine arazisinin altında veya üstünde yapı yapmak veya mevcut bir yapıyı muhafaza etmek yetkisi veren bir irtifak hakkı kurabilir. Aksi kararlaştırılmış olmadıkça bu hak, devredilebilir ve mirasçılara geçer.

Üst hakkı, bağımsız ve sürekli nitelikte ise üst hakkı sahibinin istemi üzerine tapu kütüğüne taşınmaz olarak kaydedilebilir. En az otuz yıl için kurulan üst hakkı, sürekli niteliktedir.” şeklindedir.

Üst hakkının kurulmasını düzenleyen 826. maddede “Bir taşınmaz maliki, üçüncü kişi lehine arazisinin altında veya üstünde yapı yapmak veya mevcut bir yapıyı muhafaza etmek yetkisi veren bir irtifak hakkı kurabilir” şeklinde üst hakkının konusu belirlendikten sonra 2. fıkrasında da bu hakkın devredilebileceği ve mirasçılara geçeceği, ayrıca son fıkrasında “bağımsız ve sürekli nitelikteki üst hakkının tapu kütüğüne taşınmaz olarak kaydedilmesi” öngörülmüştür. Keza en az otuz yıl için kurulan üst hakkının sürekli nitelikte olduğu vurgulanmıştır.

Bu hakkın sürekli nitelikte olması için, eski metinde aranan “en az yirmi yıl” süre koşulu “otuz yıla” çıkarılmıştır.

Üst Hakkı Nedir? Üst Hakkının Tanımı Nedir?

4721 sayılı Medeni Kanunu‘nun 726. ve 826. maddeler birlikte değerlendirildiğinde üst hakkı; sahibine, kendi mülkiyetinde olmak üzere, başkasına ait bir arsanın üstünde veya altında mevcut inşaat ve imalatta bulunmak veya mevcut inşaat ve imalatı yerinde (olduğu gibi) bırakmak yetkisini veren bir hak olarak tanımlanabilir.

Türk Medeni Kanununun 726. maddesinde yapılan tanımlamaya göre, üst hakkı başkasına ait bir arazinin altında veya üstünde sürekli kalmak üzere inşa edilen yapılar mülkiyetinin yapı sahibine ait olmasını sağlayan bir irtifak hakkı sözleşmesidir. Üst hakkı, bir taraftan sahibine yüklü taşınmaz üzerinde sınırlı bir ayni hak sağlarken diğer yandan da yüklü taşınmazdaki inşaat üzerinde de tam bir hak sağlamaktadır.

Üst Hakkı Ayni Hak Mıdır?

Ayni haklar; mutlak ayni haklar ve sınırlı ayni haklar olmak üzere ikiye ayrılır. Üst hakkı, sınırlı bir ayni haktır; dolayısıyla ve netice itibarıyla üst hakkı ayni bir haktır.

Üst Hakkı Nasıl Kurulur?

Üst hakkının kurulmasına ilişkin olarak 4721 sayılı Medeni Kanununda özel bir hüküm yer almış olmamakla birlikte bu konuda, taşınmaz irtifak haklarını düzenleyen 780 ve 781 inci maddelerinin uygulanması mümkündür.

Türk Medeni Kanununun 726. maddesinde yapılan tanımlamaya göre, üst hakkı başkasına ait bir arazinin altında veya üstünde sürekli kalmak üzere inşa edilen yapılar mülkiyetinin yapı sahibine ait olmasını sağlayan bir irtifak hakkı sözleşmesidir. Yasanın 827. maddesi hükmünce bu sözleşme ancak, arazi maliki ile yapı maliki arasında resmi memur olan Tapu Sicil Müdürü önünde düzenlenebilir. Aralarında resmi sözleşme olmasa bile yapı sahibi ile arazi sahibi arasında üst hakkı tanıyacağına dair adi yazılı sözleşme olmadan doğrudan mahkemeye açılan dava ile hükmen üst hakkı tesisi istenemez. 

Buna göre üst hakkının tesisi için tapu siciline tescili ve bu hakkın kurulmasına ilişkin sözleşmenin de yapılması gerekmektedir. Dolayısıyla bu hakkın kurulmasına ilişkin sözleşmenin de resmi şekilde (tapu sicil memuru tarafından) yapılması gerekir. Öte yandan ayni bir hak niteliği kazanması, ancak tapu siciline tescil edilmiş olmasına bağlıdır.

Taşınmaz Lehine Üst Hakkı Kurulabilir mi?

4721 sayılı Kanun’un “Üst hakkı” başlıklı 826. maddesine göre “Bir taşınmaz maliki, üçüncü kişi lehine arazisinin altında veya üstünde yapı yapmak veya mevcut bir yapıyı muhafaza etmek yetkisi veren bir irtifak hakkı kurabilir.”

Görüldüğü üzere Kanun, üst hakkının sadece üçüncü kişi lehine kurulmasına cevaz vermektedir. Bu nedenle taşınmaz lehine üst hakkı kurulmasına imkan bulunmamaktadır.

Üst hakkının özellikleri nelerdir?

Üst hakkı, sahibine başkasına ait bir arsa üzerinde veya altında inşaat ve imalatta bulunmak veya arsada mevcut inşaat ve imalatı yerinde bırakmak yetkisini vermektedir.

Üst hakkının kurulmasının hukuki sonucu ise hak sahibinin başkasının arsasına yaptığı inşaat ve imalatın üzerinde mülkiyet hakkı sağlamasıdır. Böylece arazinin mülkiyeti ile arazide (üstünde veya altında) yapılan yapıların mülkiyeti birbirinden ayrılmıştır. Bu durum Medeni Kanunun 718 inci maddesinde düzenlenen bir arza sahip olmak, onu kullanmakla yararlı olacak derecede altına ve üstüne malik olmayı da kapsar hükmünün bir istisnası olarak karşımıza çıkmaktadır.

Bir irtifak hakkı olan üst hakkı da belli sürelerle kurulabilecektir. Arsa üzerine yapılacak yatırımların gerektirdiği harcamaların miktarı, bu hakkın süresinin belirlenmesinde de önemli bir ölçüt olacaktır. Ancak hakkın kapsamı ve niteliği genellikle bu hakkın kullanım süresinin uzunca olmasını gerektirmektedir. Üst hakkı süresinin sözleşme ile belirlenmesi durumunda, Medeni Kanunun 797 nci maddesi kıyas yolu ile uygulanarak üst hakkının azami yüz yılla sınırlandırıldığının kabulü gerekecektir. Bunun dışında sözleşme ile inşaatın yapımı için de bir süre öngörülmesi mümkündür. Bu süre içinde üst hakkının kullanılmaması, diğer bir ifade ile inşaatın tamamlanmaması üst hakkı sahibinin yüklü taşınmaz üzerindeki ayni hakkını ortadan kaldıracaktır. Bu durum üst hakkı uygulaması suretiyle gerçekleştirilecek inşaatların süresinde tamamlanmasında önemli bir yaptırımdır.

Üst hakkı devredilebilir mi?

Kural olarak üst hakkı başkasına devir ve miras yoluyla da intikal edebilmektedir. Ancak Medeni Kanun’un 826. maddesinde “Aksi kararlaştırılmış olmadıkça bu hak, devredilebilir ve mirasçılara geçer.” hükmü yer almaktadır. Bu nedenle, taraflar arasında düzenlenecek sözleşmede bunun aksinin kararlaştırılarak hakkın devrinin veya miras yoluyla intikalinin önlenmesi mümkündür.

Üst hakkının yükümlülükleri

Üst hakkı tesisinde, arsa sahibi ile üst hakkı sahibinin hak ve yükümlülükleri konusunda Medeni Kanunda ayrıca bir düzenlemeye yer verilmemiştir. Bu durumda yukarıda incelenen irtifak haklarına ilişkin kuralların üst hakkında da kıyas yoluyla uygulanması gerekmektedir. 

Üst Hakkı Tesisi Nedir?

Üst hakkının kurulmasını düzenleyen 826. maddede “Bir taşınmaz maliki, üçüncü kişi lehine arazisinin altında veya üstünde yapı yapmak veya mevcut bir yapıyı muhafaza etmek yetkisi veren bir irtifak hakkı kurabilir” şeklinde üst hakkının konusu belirlendikten sonra 2. fıkrasında da bu hakkın devredilebileceği ve mirasçılara geçeceği öngörülmüştür. Yasanın 827. maddesi hükmünce bu sözleşme ancak, arazi maliki ile yapı maliki arasında resmi memur olan Tapu Sicil Müdürü önünde düzenlenebilir.

Üst hakkı kişi lehine bağımsız bir irtifak hakkı olarak kurulacak ise resmi bir sözleşme veya ölüme bağlı tasarruf gibi geçerli bir hukuki sebebin düzenlenmesi ve malikin tescil talebi üzerine tesis edilebilir (Gürsoy/Eren/Cansel Türk Eşya Hukuku Ankara 1978 s.952). Görülüyor ki, üst hakkının kurulması sırasında kuruluş resmi senedi düzenlenmesi yasa gereğidir.

Tapuya şerh ondan yapılacaktır. Daha sonra aşağıda açıklayacağımız şekilde tapuda tescil yapılmaktadır. Bu işleme üst hakkı tesisi denilmektedir.

Üst Hakkının Tapuya Tescili

Tapu Sicil Müdürü önünde resmi senet düzenlendikten sonra irtifak hakkı, tapu kütüğünün irtifak hakları bölümüne kaydedilmektedir.

Kanun’un 826. maddesinin son fıkrasında “bağımsız ve sürekli nitelikteki üst hakkının tapu kütüğüne taşınmaz olarak kaydedilmesi” öngörülmüştür. Keza en az otuz yıl için kurulan üst hakkının sürekli nitelikte olduğu vurgulanmıştır. Yürürlükten kaldırılan Medeni Kanun’un 751. maddesinde ise bu süre yirmi yıl olarak düzenlenmiştir. Bu yasal düzenleme karşısında üst hakkının da taşınmaz hükmünde olduğunun kabulü gerekir. 

Üst hakkının sona ermesi

Üst hakkının sona erme nedenleri yasada açıkça düzenlenmemiş olmakla birlikte taşınmaz irtifak haklarının son bulmasını gerektiren nedenler kıyas yoluyla üst hakkının sona ermesinde de kabul edilmektedir. Bunlara örnek olarak; taşınmazın tamamen yok olması ya da kısmen yok olması halinde kalan kısmın hakkın kullanılmasında yeterli olmaması, tarafların anlaşarak hakkı sona erdirmeleri, sözleşmede belirlenen sürenin dolması, sözleşmede üst hakkının mirasçılara intikal etmeyeceği öngörülmüş ise hak sahibinin ölümü, üst hakkının terkinini talep eden tarafın mahkemeden alacağı terkin kararı ve üst hakkı tesis edilmiş bulunan arazinin kamulaştırılması gibi nedenler sayılabilir.

Üst hakkı tesisinin yaygın bir şekilde uygulanması halinde, taşınmaz malikine sağladığı yararlar nedeniyle kamu kesimine düzenli ve sürekli bir kaynak yaratılmasının yanı sıra, toplumsal bakımdan da önemli sosyal ve ekonomik yararlar sağlanabileceği düşünülmektedir.

Üst hakkı, arsa spekülasyonu nedeniyle haksız kazanç elde edilmesini önleyecektir çünkü üst hakkı sayesinde gerek Hazinenin özel mülkiyetinde gerekse Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki kullanılmayan alanlara inşaat yapmak mümkün olabilecek, bu durumda spekülasyonu aşabilecek ölçüde arsa talebini karşılamak mümkün olabilecektir. Ayrıca, Medeni Kanunun 715 inci maddesinde belirtilen taşlık, kayalık, dağlık gibi Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan yerler üzerinde inşaat yapma imkanı sağlanarak ekonomik değer yaratılması, Hazineye gelir sağlanması mümkün olabilecektir.

4721 sayılı Medeni Kanununun 729. maddesinde yer alan, “Bir kimse başkasının fidanını kendi arazisine ya da kendisinin veya bir üçüncü kişinin fidanını başkasının arazisine dikerse, başkasının malzemesini kullanarak yapılan yapılara veya taşınır yapılara ilişkin hükümler bunlar hakkında da uygulanır. ” hükmü gereğince ağaçlar ve ormanlar üzerinde üst hakkı kurulması mümkün değildir. Ancak, Anayasanın 169 uncu maddesinin ikinci fıkrasında ormanların kamu yararı dışında irtifak hakkına konu olamayacakları öngörülmüştür. Bu durumda ormanlar üzerinde bir irtifak türü olan üst hakkı, kamu yararının varlığı halinde kurulabilecektir.

Üst hakkı uygulamasının, hızlı nüfus artışının beraberinde getirdiği ekonomik, sosyal ihtiyaç ve sorunların çözümünde de etkili araçlardan biri olarak kullanılabileceği düşünülmektedir. Barınma, iş yeri, sanayi, eğitim ve kültür hizmeti verecek yapılar ile ulaşım, haberleşme, park, eğlence yerleri ile kanal, kanalizasyon gibi alt yapı tesislerinin genellikle büyük yatırımları gerektiren imalat ve inşaat işleri olması, bunlar için gerekli harcamaların çoğunlukla kent yönetimlerinin mali ve personel gücünü aştığı görülmektedir. Bu sorunların üst hakkı tesisi ile çözümlenmesi mümkündür.

Özellikle ülkemizde kamu malı niteliğindeki araziler üzerinde gecekondu türündeki yapıların büyük oranda bulunması ve bugüne kadar çıkartılan imar affı içeren kanunlarla da konunun henüz tam olarak çözüme kavuşamaması ve bu yerlerin hukuki durumlarının belirsizliği gibi nedenler ile kentlerimizde çarpık yapılaşma oldukça önemli bir sorun olarak karşımıza çıkmaktadır. Bu gibi yerlerde mülkiyetin korunarak üst hakkı tesis edilmesi ve imar mevzuatına uygun yapıların yaptırılması kentlerimizin görünümünü düzeltecek ve yukarıda bahsedilen arsa spekülasyonunu engelleyecektir.