Yüzde 30 Emsal Hesabı Nedir?

Emsal veya emsal alanı ile kastedilen ise aslında KAKS’tır. Bu konu hakkında geniş bilgi almak için şu yazımıza bakınız: Emsal Nedir, Nasıl Hesaplanır? KAKS Nedir, Nasıl Hesaplanır? Bu makalede sadece emsal hesabına dahil edilen ve edilmeyen alanları değerlendireceğiz.

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği‘nin 22. maddesine göre; 5. maddenin sekizinci fıkrasında belirtilen esaslar dâhilinde; aşağıdaki kullanımlar emsal hesabına dahil edilmez. Ancak Yönetmeliğin 5. maddesinin 8. fıkrasına göre; 22. maddeyle veya ilgili idarelerin imar yönetmelikleri ile getirilebilecek emsal harici tüm alanların toplamı; parselin toplam emsale esas alanının % 30’unu aşamaz. İşte buna yüzde 30 emsal hesabı denir.

a) Yüzde 30 Emsal Hesabına Dahil Olan Kullanımlar

Öncelikle 22. madde hükümlerine göre katlar alanı hesabına dâhil edilmeyen kullanımları görelim. Yönetmeliğin 22. maddesine göre; 5. maddenin sekizinci fıkrasında belirtilen esaslar dâhilinde; aşağıdaki kullanımlar emsal hesabına dahil edilmez. Ancak Yönetmeliğin 5. maddesinin 8. fıkrasına göre; 22. maddeyle veya ilgili idarelerin imar yönetmelikleri ile getirilebilecek emsal harici tüm alanların toplamı; parselin toplam emsale esas alanının % 30’unu aşamaz.

a) Taban alanına dâhil edilmeyen kullanımlar, b) Üstü sökülür-takılır hafif malzeme ile kenarları rüzgâr kesici cam panellerle kapatılmış olsa dahi açık oturma yerleri, c) Bu Yönetmelik uyarınca yapılması zorunlu olan kapıcı dairelerinin toplam 70 m2’si, ç) Atrium ve galeri boşlukları, d) Ortak alan niteliğindeki mescit ve müştemilat, e) Bina için gerekli minimum sığınak alanı, f) Ticari amaç içermeyen, ortak alan niteliğindeki çocuk oyun alanları ve çocuk bakım üniteleri, g) Otopark alanları,

ğ) Yapı yüksekliği 60.50 metreden fazla olan binalar ile özelliği gereği tesisat katı oluşturulması zorunlu binalarda sadece tesisat için oluşturulan tesisat katları,

h) Bina veya tesise ait olan ısıtma, soğutma, tesisat alanı, su sarnıcı, havalandırma sistemleri ve enerji verimliliği sistemlerinin bulunduğu alanlar, arıtma tesisi, gri su toplama havuzu, yakıt ve su depoları, silolar, trafolar, jeneratör, ısı merkezi, enerji odası, kömürlük, eşanjör ve hidrofor bölümleri,

ı) Bütün cepheleri tamamen toprağın altında kalan bodrum katlar ile kısmen açığa çıkan yol cephesi haricindeki bodrum katlarda yer alan, tek başına bağımsız bölüm oluşturmayan, bir bağımsız bölümün eklentisi olmayan, ticari amaç içermeyen, sadece binada oturanların kullanımına yönelik, toplamda emsal hesabına konu alanın % 5’ini ve 1000 m2’yi geçmeyen ortak alan niteliğindeki yönetim ve toplantı odaları ile spor ve sosyal mekânlar,

i) Bütün cepheleri tamamen toprağın altında kalan bodrum katlarda yer alan, tek başına bağımsız bölüm oluşturmayan, bağımsız bölüm net alanının %50’sini geçmeyen depo amaçlı eklentiler,

j) Bağımsız bölüm net alanının %15’ini geçmemek kaydıyla açık çıkma şartlarını taşıyan balkonlar, kat ve ara sahanlıkları dâhil açık veya kapalı merdiven evi,

katlar alanına dâhil edilmez. Ancak daha önce de vurguladığımız gibi bunların toplam alanı, toplam emsal alanının % 30’unu geçemez.

b) Yüzde 30 Emsal Hesabına Dahil Olmayan Kullanımlar

Yönetmeliğin 5. maddesinin 8. fıkrasına göre; aşağıda sayılan alanlar, % 30’luk sınıra dahil olmaksızın emsal haricidir.

a) Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik gereğince yapılması zorunlu olan, korunumlu ya da korunumsuz normal merdiven dışındaki yangın merdiveni ve korunumlu koridorun asgari ölçülerdeki alanı ile yangın güvenlik holünün 6 m² si,

b) Son katın üzerindeki herhangi bir kullanıma konu edilmeyen ortak alan niteliğinde teras çatılar, c) Yapının ihtiyacı için bahçede yapılan açık otoparklar, ç) Konferans, spor, sinema ve tiyatro salonları gibi özellik arz eden umumi yapılarda düzenlenmesi zorunlu olan boşluklar, d) Alışveriş merkezlerinde yapılan atrium boşluklarının her katta asgari ölçülerdeki alanı,

e) Binaların bodrum katlarında yapılan; — Zorunlu otopark alanları, — Sığınak, asansör boşlukları, merdivenler, bacalar, şaftlar, ışıklıklar, ısı ve tesisat alanları, yakıt ve su depoları, jeneratör ve enerji odası,  kömürlüklerin ilgili mevzuat, standart ya da bu Yönetmeliğe göre hesap edilen asgari alanları, — Ortak alan niteliğindeki mescit ve müştemilatın konutlarda 150 m²’si, konut dışı yapılarda 300 m²’si, — Bütün cepheleri tamamen gömülü olmak ve ortak alan niteliğinde olmak kaydıyla; otopark alanları ve 22. maddede belirtilen tamamen gömülü ortak alanlar, — Ticari amaç içermeyen, ortak alan niteliğindeki çocuk oyun alanlarının ve çocuk bakım ünitelerinin toplam 100 m²’si, % 30’luk bu hesaba dâhil edilmeksizin emsal haricidir.

c) Teras Çatı Emsale Dahil mi?

Tek bağımsız bölümden oluşan yapılarda (konut, işyeri, sanayi, küçük sanayi, hastane, otel vb.) kullanılmayan (çatıya ana merdiven ile ulaşım sağlanmayan) teras çatıların yapılması durumunda söz konusu teras çatı alanı emsal hesabına dâhil edilir mi?

Yönetmeliğin 5’inci maddesinin sekizinci fıkrasında “22 nci maddeyle veya ilgili idarelerin imar yönetmelikleri ile getirilebilecek emsal harici tüm alanların toplamı, parselin toplam emsale esas alanının % 30’unıı aşamaz. Ancak; …son katın üzerindeki herhangi bir kullanıma konu edilmeyen ortak alan niteliğinde teras çatılar bu hesaba dâhil edilmeksizin, …emsal haricidir. ” hükmü, yer almaktadır.

Çevre ve Şehircilik Bakanlığının 06/04/2018 tarihli ve 62209 sayılı yazısıyla dağıtımı yapılan (2018/04) sayılı Genelgesinin 6’ncı fıkrasında ‘Yönetmelikte umumi binaların; resmi binalar, ibadet yerleri, eğitim, sağlık tesisleri, sinema, tiyatro, opera, müze, kütüphane, konferans salonu gibi kültürel binalar ile gazino, düğün salonu gibi eğlence yapıları, otel, yurt, iş hanı, büro, pasaj çarşı, alışveriş merkezi gibi ticari yapılar, spor tesisleri, genel otopark, akaryakıt istasyonu, şehirlerarası dinlenme tesisleri, ulaştırma istasyonları ve buna benzer umumun kullanımına mahsus binalar olarak tanımlanmış olmasından hareketle; umumi bina kapsamında kalan binalarda yer alıp müşterek kullanıma açık olan ve ticari amaç içermeyen; …teras çatıların bu binalar tek bağımsız bölümlü olsalar dahi, emsal, hesabı yönünden ortak alan kapsamında değerlendirilebileceği” hükmü yer almaktadır.

Bu kapsamda müstakil yapılarda ortak alandan söz edilemeyeceğinden bu genelde istisna tutulan umumi binalar hariç olmak üzere müstakil binalardaki  son katın üzerindeki teras çatıların (herhangi bir kullanıma konu olsun ya da olmasın) emsal hesabına dâhil edilmesi gerektiği değerlendirilmektedir.

ç) Kat Holleri Emsale Dahil mi?

Binalarda asgari ölçülerde bulunan kat holleri ve asansör önü sahanlıklar emsal hesabına dâhil edilir mi? Ortak alan niteliği taşıması nedeniyle %30 emsal harici alan olarak mı değerlendirilmelidir?

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği‘nin 22’nci maddesinin birinci fıkrasının (l) bendinde yer alan “Sökülür-takılır-katlanır cam panellerle kapatılmış olanlar dâhil olmak üzere balkonlar ve açık çıkmalar, kat bahçe ve terasları, iç bahçeler, kat ve ara sahanlıkları dâhil açık veya kapalı merdiven evi, tek bağımsız bölümlü konutlar hariç; bina giriş holleri ile kat holleri ve asansör önü sahanlıkları, ” hükmü yer almaktadır.

27.12.2019 tarih ve 30991 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik’in 1’inci maddesi ile “Bağımsız bölüm net alanının %15’ini geçmemek kaydıyla açık çıkma şartlarım taşıyan balkonlar, kat ve ara sahanlıkları dâhil açık veya kapalı merdiven evi, ” şeklinde değiştirilerek yürürlüğe konulmuştur.

Dolayısıyla açık çıkmalar, kat bahçe ve terasları, iç bahçeler, tek bağımsız bölümlü konutlar hariç; bina giriş holleri ile kat holleri ve asansör önü sahanlıklarının 25.07.2019 tarih ve 30842 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik‘in 7’nci maddesi ile Yönetmeliğin 22’inci maddesinin kapsamı dışına çıkarıldığı, normal katlarda yapılan kat ve ara sahanlıkları dâhil açık veya kapalı merdiven evlerinin %30 emsal hesabı içerisinde değerlendirilmesi gerektiği,

Bununla birlikte, sahanlıkların merdiven evi içinde bulunan basamaklar haricindeki düzlükler olduğu, kat sahanlığının ise merdiven evinde en az merdiven kolu genişliği kadar olan ve katlara geçişi sağlayan düzlükler olduğu, dolayısıyla bağımsız bölümlere ulaşımı sağlayan kat holünün merdiven kolu genişliğindeki kısmının aynı zamanda merdiven evi içinde bulunan kat veya ara sahanlık içinde kalması halinde %30 emsal hesabında değerlendirilebileceği, kat holünün geri kalan kısmının, aynı zamanda kat ve ara sahanlık içinde kalmaması halinde asansör önü sahanlığı ve bina giriş hollerinin ise emsal hesabına dahil edilmesi gerektiği; konunun zikredilenler doğrultusunda ve projeleri kapsamında idaresince değerlendirilmesi gerektiği mütalaa edilmektedir.

d) Bodrum Katlar Emsale Dahil mi?

Tek bağımsız bölümlü yapılarda (konut, işyeri, sanayi, küçük sanayi, hastane, otel vb.) arazideki kot farkından dolayı ortaya çıkan ve yapılması zorunlu olan bodrum katlar emsal hesabına dâhil edilir mi? Bodrum katta yapılan ortak alana ulaşım holleri, asansör önü sahanlıklar (örneğin otoparka ulaşım holü) emsal hesabına dâhil edilir mi?

Bodrum katlar ve bodrum katlarda yer alan kullanımlar ancak; Yönetmeliğin 5’inci maddesinin sekizinci fıkrası ile 22’inci maddesindeki esaslar dahilinde “bütün cepheleri tamamen gömülü olmak ve ortak alan niteliğinde olmak” kaydı ile tamamen ya da parselin toplam emsale esas alanının yüzde 30’u kadarlık kısmı emsal harici alan olarak değerlendirilebilecektir. Belirtilen koşullar dışında ise söz konusu kat ve kullanımların emsal hesabına dahil edilmesi gerektiği değerlendirilmektedir.

e) Asma Kat Emsale Dahil mi?

Asma kat, emin katı ticari olarak kullanılmayan konut alanları haricinde, zemin katta ait olduğu bağımsız bölümü tamamlayan ve bu bölümden bağlantı sağlanan, ait olduğu bağımsız bölümün 1/3’ünden az yapılamayan, iç yüksekliği 2.40 metreden az olmayan, yola bakan cephe veya cephelerde merdiveni de dâhil 3.00 metreden fazla yaklaşmayan katı ifade eder.

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin katlar alanı tanımında ise; “bodrum kat, asma kat, çatı arası piyesi ve açık/kapalı çıkmalar dâhil, kullanılabilen bütün katların, katlar alanına dâhil edilmeyen alanları çıktıktan sonraki alanlar toplamı” ifadesi yer almaktadır. Dolayısıyla asma kat emsale dahildir.

f) Merdiven Emsal Hesabına Dahil mi?

Tek bağımsız bölümlü yapılardaki asgari ölçülerdeki merdiven Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği 22’nci maddesinin birinci fıkrasının (l) bendine göre %30 hesabına dâhil edilir mi?

Yönetmeliğin 5. maddesinin sekizinci fıkrası “22 nci maddeyle veya ilgili idarelerin imar yönetmelikleri ile getirilebilecek emsal harici tüm alanların toplamı; parselin toplam emsale esas alanının % 30’unu aşamaz. Ancak; 27/11/2007 tarihli ve 2007/12937 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile yürürlüğe konulan Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik gereğince yapılması zorunlu olan, korunumlu ya da korunumsuz normal merdiven dışındaki yangın merdiveni ve korunumlu koridorun asgari ölçülerdeki alanı ile yangın güvenlik holünün  son katın üzerindeki herhangi bir kullanıma konu edilmeyen ortak alan niteliğinde teras çatılar, yapının ihtiyacı için bahçede yapılan açık otoparklar, konferans, spor, sinema ve tiyatro salonları gibi özellik arz eden umumi yapılarda düzenlenmesi zorunlu olan boşluklar, alışveriş merkezlerinde yapılan atrium boşluklarının her katta asgari ölçülerdeki alanı ile binaların bodrum katlarında yapılan;

b) Sığınak, asansör boşlukları, merdivenler, bacalar, şaftlar, ışıklıklar, ısı ve tesisat alanları, yakıl ve su depoları, jeneratör ve enerji odası, kömürlüklerin ilgili mevzuat, standart ya da bu Yönetmeliğe göre hesap edilen asgari alanları, bu hesaba dâhil edilmeksizin emsal haricidir. ” hükmüne,

Ve 22’nci maddesinin birinci fıkrasının (l) bendi de “Bağımsız bölüm net alanının %15’ini geçmemek kaydıyla açık çıkma şartlarını taşıyan balkonlar, kat ve ara sahanlıkları dâhil açık veya kapalı merdiven evi, katlar alanına dâhil edilmez. ” hükmüne amir olup kat ve ara sahanlıkları dâhil açık veya kapalı merdiven evinin, bodrum katta inşa edilmesi halinde emsal harici alan olarak değerlendirilebileceği; bodrum kat dışında ya da asgari ölçülerden fazla olan kısımların ise %30 hesabı içerisinde değerlendirilmesi gerektiği mütalaa edilmektedir.

g) Açık Balkonlar Emsale Dahil mi?

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği‘nin 22’nci maddesinin birinci fıkrasının (l) bendinde yer alan ” %10’u geçmemek kaydıyla açık çıkma şartlarını taşıyan balkonlar.. ifadesindeki balkonlara, en dış çeperlerdeki kolon hattının ve bina cephe hattının gerisinde kalan ve en az bir cephesi açık balkonlar (çekme balkonlar) dâhil edilir mi?

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 4’üncü maddesinin birinci fıkrasının (ı) bendinde “Balkon: Tüm katlarda çıkma koşullarım taşımak kaydıyla, bina cephe hattı dışında ve/veya içinde, en az bir dış cephesi açık, bağlı oldukları oda ve/veya mutfak piyesinin kullanımım tamamlayan ve bu mekândan bölme elemanları ile ayrılmış, üstü açık veya kapalı alanları,’

Ve (s) bendinde “Çıkma: Binalarda döşemelerin uzantısı olarak yapılan, parsel sınırları dışına taşmayan, en az bir ucu serbest, mesnetli olan, açık veya kapalı olan, derinliği uygulama imar planı veya bu Yönetmelikle belirlenen yapı elemanlarını, ” tanımları yapılmış, 

Yönetmeliğin 22’nci maddesinin birinci fıkrasının (l) bendinde ise “Bağımsız bölüm net alanının 2615’ini geçmemek kaydıyla açık çıkma şartlarım taşıyan balkonlar, kat ve ara sahanlıkları dâhil açık veya kapalı merdiven evi, katlar alanına dâhil edilmez. ” hükmüne yer verilmiştir.

Bu bağlamda taşıyıcı sistemin çevrelediği çıkma vasfında olmayan gömme balkonların emsale dahil olacağı; açık çıkma şartlarını taşıyan balkonların ise bağımsız bölüm alanının %1 5’ini geçmemek kaydıyla %30 emsal hesabı içinde değerlendirilmesi gerektiği değerlendirilmektedir.

h) Zemin Terası Emsale Dahil mi?

Zemin terası; irtibatlı olduğu katın seviyesini aşmayan, tabi zeminden veya tesviye edilmiş zeminden itibaren en fazla (1.50) m. yükseklikte olan, bağımsız bölümlerin parçası veya binanın ortak alanı olarak kullanılan, döşeme altında kalan kısmı doldurularak kapatılan veya duvar ile çevrilerek gerektiğinde depo olarak kullanılabilen, parsel sınırlarına yan ve arka bahçelerde 3.00 m.’den, ön bahçelerde imar planında veya ilgili idarelerin imar yönetmeliklerinde aksine bir hüküm yok ise 3.00 m.’den fazla yaklaşmayan teraslardır.

Yönetmeliğe göre bağlantılı olduğu bağımsız bölümün veya bulunduğu katın brüt alanının %10’unu aşmayan zemin terasları, taban alanına dahil edilmez. Dolayısıyla bunlar emsal hesabına da dahil edilmez.

ı) Kanopi Emsale Dahil mi?

Kanopi; akaryakıt ve benzeri servis istasyonlarında, güneşten ve yağmurdan korunmak amacıyla yapılan yanları açık, üstü kapalı konstrüktif yapıyı ifade eder. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğine göre akaryakıt pompaları ve taşıyıcıları hariç olmak üzere kanopiler ve arkatlar taban alanına dahil edilmez. Dolayısıyla bunlar emsal hesabına da dahil edilmez.

j) Çatı Piyesi Emsale Dahil mi?

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğine göre, katlar alanı; bodrum kat, asma kat, çatı arası piyesi ve açık/kapalı çıkmalar dâhil, kullanılabilen bütün katların, katlar alanına dâhil edilmeyen alanları çıktıktan sonraki alanlar toplamını; katlar alanı katsayısı (KAKS) (Emsal) ise yapının inşa edilen tüm kat alanlarının toplamının imar parseli alanına oranını ifade eder. Dolayısıyla çatı piyesi emsale dahildir.