İçindekiler
- Bina İnşaat Harcı Nedir?
- İnşaat Tadilatlarında Bina İnşaat Harcı
- Bina İnşaat Harcı İstisnaları Nelerdir?
- Tarım Kredi Kooperatifleri Bina İnşaat Harcı
- Bina İnşaat Harcını Kim Öder? Mükellefi Kimdir?
- Bina İnşaat Harcı Nasıl Hesaplanır?
- Bina İnşaat Harcı Matrahı
- Bina İnşaat Harcı Tarifesi
- Bina İnşaat Harcı Nasıl Ödenir?
- Bina İnşaat Harcı Ödenen Bina İçin Bina İnşaat Ücreti İstenebilir mi?
İnşaat ruhsatının nasıl alınacağı konusunda hazırladığımız çok geniş kapsamlı bir rehber için şu yazımıza bakınız: İnşaat Ruhsatı Rehberi: İnşaat Ruhsatı Nereden Alınır? İnşaat Ruhsatı Nasıl Alınır?
Bina İnşaat Harcı Nedir?
Belediye Gelirleri Kanununun ek 1. maddesine göre belediye sınırları ve mücavir alanlar içinde inşa edilecek yapılar için her türlü inşaat ruhsatı veya tadilat ruhsatı verilmesinde bina inşaat harcının alınması gerekir. İnşaata ruhsatsız başlanması halinde de harç alacağı doğmuş sayılır.
Konut veya işyerlerinin kullanılış tarzlarının değiştirilmesi (konutun işyerine veya harca tabi olmayan işyerinin harca tabi işyerine dönüştürülmesi) halinde de bu değişiklik tadilat sayılarak ek harca tabi tutulur. Örneğin, konut olarak inşa edilen ve bu nedenle bina inşaat harcı konut olarak alınan, ancak sonradan işyerine çevrilen yapı için tadilat esnasında konut ile işyeri harcı arasındaki fark kadar ilave harç alınması gerekir.
İnşaat Tadilatlarında Bina İnşaat Harcı
2464 sayılı Belediye Gelirleri Kanununa 2589 sayılı Kanunla eklenen ek 1. maddede belediye sınırları ve mücavir alanlar içinde yapılan her türlü bina inşaatının (ilave ve tadiller dahil) inşaat ve tadilat ruhsatının alınması sırasında Ek 6. maddede yer alan tarifede gösterilen nispet ve hadlerde bina inşaat harcına tabi olduğu, bu hükümlerin yürürlüğe girdiği tarihten sonra inşa edilmiş olan binalarda, tadil veya ilaveler yapılması halinde harcın, binanın önceki yüzölçümü ile ilave kısmın yüzölçümü üzerinden hesaplanacağı, ancak, daha önce aynı konut ve işyeri birimi için ödenmiş bulunan Bina inşaat Harcının yeniden hesaplanan harçtan mahsup edileceği hükme bağlanmıştır.
Bina İnşaat Harcı İstisnaları Nelerdir?
Aşağıdaki bina inşaatları bina inşaat harcından müstesnadır. Bu inşaatlardan bina inşaat harcı alınmaz: a) İnşaat giderleri genel ve özel bütçeli idareler, il özel idareleri ve belediye bütçelerinden karşılanan her türlü binalar, b) Hastane, prevantoryum, sanatoryum, dispanser ve benzeri sağlık kuruluşları,
c) Her türlü fabrika, değirmen, sınai nitelikteki imalathaneler ve tersaneler, organize sanayi bölgelerinde yapılan her türlü bina inşaatı ile sera ve benzeri örtü altı tarım yapılan tesisler, ahır, samanlık, kümes, su ürünleri ve hayvan barınağı ile yemlik gibi yapı ve tesis inşaatı, ç) Kültür ve Turizm Bakanlığı ile Devlet Planlama Teşkilatınca teşviki karara bağlanmış otel, motel ve benzeri turistik tesisler,
d) Kooperatifler eliyle ana sözleşmelerine uygun olarak yapılan sanayi ve küçük sanayi siteleri ile esnaf çarşıları, e) Dini hizmetlerin ifasına mahsus ve umuma açık bulunan ibadethaneler ile bunların müştemilatı, f) Karşılık gözetmeksizin Devlete devredilmek şartıyla inşa edilen okullar ve öğrenci yurtları,
g) Deprem, su basması, yangın gibi tabii afetler sebebiyle binaları yanan, yıkılan ve kullanılmaz hale gelen kişiler tarafından, afetin vuku bulduğu tarihten itibaren en geç 5 yıl içinde, afetin vuku bulduğu yerlerde veya kamu kuruluşlarınca gösterilen yerlerde inşa edilen binalar, h) Yangın, su basması, kaya düşmesi, çığ ve benzeri afetlerden zarar görmesi muhtemel yerlerdeki binaların sahipleri tarafından, afete maruz kalınacağının yetkili kuruluşlarca tebliği tarihinden itibaren en geç 5 yıl içinde, kamu kuruluşlarınca gösterilen yerlerde inşa edilen binalar, i) Bina inşaat harcı ödemek veya istisnadan yararlanmak suretiyle inşaat ruhsatı alınmış olup da İmar Kanununun 29. maddesi gereğince ruhsatları yenilenen binalar.
Yukarıda (h) ve (i) fıkralarında belirtilen hallerde, kamu kuruluşlarınca ilgili kanunlarına göre hak sahiplerine teslim edilmek üzere inşa olunan binalar da bu istisnadan faydalandırılır. Bu bentlerde yer alan istisnadan faydalanacak mükellefler, Bayındırlık ve İskan Bakanlığından veya bu Bakanlığın yetkili kıldığı kuruluşlardan afete maruz kaldıklarına dair alacakları bir belgeyi belediyeye ibraz etmeye mecburdurlar.
Bu istisnaların yanı sıra 2985 sayılı Toplu Konut Kanununun ek 9. maddesinin 2. fıkrasına göre; Toplu Konut İdaresi Başkanlığı tarafından yapılacak veya yaptırılacak her türlü alt yapı ve üst yapı inşaatlarıyla ilgili olarak, Belediye Gelirleri Kanununun ek 6. maddesinde yer alan bina inşaat harcı, Kanundaki tarifesinde belirtilen en az tutarlar üzerinden alınır.
Tarım Kredi Kooperatifleri Bina İnşaat Harcı
1581 sayılı Tarım Kredi Kooperatifleri Birlikleri Kanununun 19/B-b maddesinde de, bu kanuna göre kurulacak ve kurulmuş sayılan kooperatiflerin, bölge ve merkez birliklerinin, sermaye ve yedek akçeleri ile taşınmaz mallan ve bunların gelirleri, kendi ihtiyaçları için satın aldıkları ve alacaklarının tahsili gayesiyle mülk edindikleri taşınmaz malları ve bunların 15 inci madde hükmüne göre sahiplerine geri verilmesi işleminin, bütün vergi resim ve harçtan muaf olduğu açıklanmıştır.
Anılan maddede kurumun ihtiyaçları için satın aldıkları, hatta alacaklarının tahsili için edindikleri taşınmaz malları ile anılan kanunun 15. maddesine göre bunların sahiplerine geri verilme işlemi her türlü vergi resim ve harçtan muaf olduğundan ve bina inşa edilmesi sonuç olarak bina edinme niteliğinde olduğundan satın alma ile aynı mahiyettedir.
Bu durumda, yükümlü kooperatife 1581 sayılı Kanunun 19. maddesi hükmü uyarınca, tarım kredi kooperatifleri, bina inşaat harcından muaftır.
Bina İnşaat Harcını Kim Öder? Mükellefi Kimdir?
Bina inşaat harcını inşaat, ilave veya tadilat için inşaat ruhsatı alanlar öder. İnşaata ruhsatsız başlanılması halinde mükellef, inşaat ruhsatı almak mecburiyetinde olanlardır. Binanın kullanış tarzının değiştirilmesi halinde mükellef, binanın sahipleridir.
Bina İnşaat Harcı Nasıl Hesaplanır?
Bina inşaat harcı, inşaatın metrekaresi ile, “Bina İnşaat Harcı Tarifesi” kısmında açıkladığımız tarifenin çarpımı sonucunda bulunur. Örneğin 5. grup belediyede 100 m2 inşaat için ödenmesi gereken harç tutarı (m2 başına 0,50 TL’den) toplam 50 TL’dir.
Bina İnşaat Harcı Matrahı
Bina inşaat harcının matrahı, her bir konut veya işyeri biriminin ayrı ayrı inşaat sahasının yüzölçümleridir. Konut inşatlarında inşaat alanının tespitinde; sığınak, merdiven sahanlığı, müşterek garaj, depo, kalorifer ve kapıcı dairesi gibi ortak yerlerden gelen paylar ile kömürlükler hariç tutulur, özel garaj ve özel depo gibi müştemilat dahil edilir. İşyeri inşaatlarında, inşaat alanına müştemilat ve ortak yerlerden gelen hisselerin tümü dahildir. Matrahın hesaplanmasında metrekare kesirleri atılır.
Belediye Gelirleri Kanununun yürürlüğe girmesinden önce inşa edilmiş olan binaların yüzölçümlerine ilave veya binada tadilat yapılması halinde harç, binanın toplam yüzölçümüne göre tabi olduğu tarife esas alınarak ve yalnız ilave edilen kısmın yüzölçümü üzerinden hesaplanır.
Belediye Gelirleri Kanununun yürürlüğe girdiği tarihten sonra inşa edilmiş olan binalarda tadil veya ilaveler yapılması halinde harç, binanın önceki yüzölçümü ile ilave kısmın yüzölçümü toplamı üzerinden hesaplanır. Ancak, daha önce aynı konut ve işyeri birimleri için ödenmiş bulunan bina inşaat harcı yeniden hesaplanan harçtan mahsup edilir.
Bina İnşaat Harcı Tarifesi
Belediye Gelirleri Kanununa göre; bina inşaat harcı aşağıdaki tarifeye göre alınır:
| İnşaat Türü | İnşaat Alanı | En az (TL/m2) | En çok (TL/m2) |
| Konut İnşaatı | 100 m2’ye kadar | 0,50 | 1,50 |
| “ | 101-120 m2 | 1,00 | 3,00 |
| “ | 121-150 m2 | 1,50 | 4,50 |
| “ | 151-200 m2 | 2,00 | 6,00 |
| “ | 200 m2’den yukarı | 2,50 | 7,50 |
| İşyeri İnşaatı | 25 m2’ye kadar | 2,00 | 6,00 |
| “ | 26-50 m2 | 3,00 | 9,00 |
| “ | 51-100 m2 | 4,00 | 12,00 |
| “ | 100 m2’den yukarı | 5,00 | 15,00 |
Belediye Gelirleri Kanununun 96. maddesi ile; Kanunda en az ve en çok miktarları gösterilen vergi ve harçların tarifelerini belediye grupları itibariyle tayin ve tespit yetkisi, Bakanlar Kuruluna verilmiştir. Alınacak harcın net tutarı, Bakanlar Kurulunun 13.04.2005 tarihli ve 2005/8730 sayılı kararı ile belediye grupları bazında belirlenmiştir. Bu karara göre belediye grupları bazında alınması gereken plan ve proje tasdik harçları aşağıdaki tabloda gösterilmiştir.
- Konut İnşaatları İçin (TL/m2)
| İnşaat Alanı | Belediye Grubu | ||||
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | |
| 100 m2’ye kadar | 0,75 | 0,70 | 0,65 | 0,60 | 0,50 |
| 101-120 m2 | 1,50 | 1,40 | 1,35 | 1,20 | 1,00 |
| 121-150 m2 | 2,25 | 2,00 | 1,90 | 1,75 | 1,50 |
| 151-200 m2 | 3,00 | 2,75 | 2,50 | 2,25 | 2,00 |
| 200 m2’den yukarı | 3,75 | 3,50 | 3,00 | 2,75 | 2,50 |
- İşyeri İnşaatları İçin (TL/m2)
| İnşaat Alanı | Belediye Grubu | ||||
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | |
| 25 m2’ye kadar | 3,00 | 2,75 | 2,50 | 2,25 | 2,00 |
| 26 – 50 m2 | 4,50 | 4,00 | 3,75 | 3,50 | 3,00 |
| 51 -100 m2 | 6,00 | 5,50 | 5,00 | 4,50 | 4,00 |
| 100 m2’den yukarı | 7,50 | 7,00 | 6,00 | 5,50 | 5,00 |
Tablo– Belediye Grupları Bazında Bina İnşaat Harcı
Bina İnşaat Harcı Nasıl Ödenir?
Bina inşaat harcı, inşaat ruhsatının alınmasından önce makbuz karşılığında ilgili belediyeye ödenir. İnşaatın kısmen yapılması veya hiç yapılmaması halinde inşaat ruhsatı kısmen veya tamamen iptal edilirse, daha önce ödenmiş olan harçta gerekli düzeltme ve iadeler yapılır.
Bina İnşaat Harcı Ödenen Bina İçin Bina İnşaat Ücreti İstenebilir mi?
2464 sayılı Belediye Gelirleri Kanununa 2589 sayılı Kanunla eklenen ek 1/1. maddesinde bina inşaat harcı, 8. bölümünde çeşitli harçlar yer almış, bu bölümde yer alan 80. maddede de imarla ilgili harçlar açıklanmış bulunmaktadır. 3194 sayılı İmar Kanununun 22/1. maddesine göre yapı ruhsatiyesi alabilmek için maddede belirtilen belgelerle birlikte müracaat edilmesi öngörülmüştür.
Açıklanan yasa hükümlerinden, ruhsat alabilmek için ilgili yerlere İmar Kanununun 22. maddesinde sayılan belgelerle birlikte müracaat edileceği, eklenmesi zorunlu olan bu belgelerin inceleneceği ve uygun görüldüğü takdirde 2464 sayılı Kanunun ek 5. maddesine göre harç yatırıldıktan sonra ruhsat verilebileceği anlaşılmaktadır.
Bu gibi olaylarda hemen ruhsat alınamamakta, ruhsat verilmeden önce belediye ve ilgili merciler tarafından bazı işlemler yapılmakta, bu işlemler tamamlandıktan sonra ruhsat alınması söz konusu olmaktadır.
2464 sayılı Kanunla eklenen ve mükerrer 7. bölümde yer alan bina inşaat harcı ile ruhsat alımından önce yapılacak işlemler nedeniyle verilen hizmetlerin karşılığı harca dönüştürülmüş, diğer bir değişle kanun koyucu tarafından, bu gibi işlemlerin ücretle, vergiyle değil harçla karşılanması amacı güdülmüştür.
Anılan kanunda yer alan ve bina inşaat harcından önce yürürlüğe giren “imarla ilgili harçlar” başlıklı 80. maddenin görüşülmesi sırasında ücret adı altında alınan bedellerin en aza indirilmesi ve bunların harç adı altında toplanması önerilmiş, bu görüşler doğrultusunda da 2464 sayılı Kanunun 80. maddesi yasallaştırılarak yürürlüğe konulmuştur.
Bu hükümlere göre inşaata başlamadan önce imarla ilgili işlemlerden dolayı, sözü edilen kanunun 80. maddesinin (a) ila (b) bentlerinden sayılan işlemler için harç alınacak, inşaata başlamak için ruhsat alımı sırasında yapılan işlemlerden dolayı aynı kanunun ek 6. maddesinde açıkça ve ayrıca belirtilen bina inşaat harcı ödenecek, bina bitince de 80. maddenin f bendi uyarınca yapı kullanma izni harcı tahsil edilecektir.
Bu durumda gerek inşaata başlamadan önce gerek sonra inşaat nedeniyle alınması gereken bedeller mevzuat gereği harç olarak alınacağından inşaatla ilgili olarak 2464 sayılı Kanunun 97. maddesine göre (Bu madde şu şekildedir: Belediyeler bu Kanunda harç veya katılma payı konusu yapılmayan ve ilgililerin isteğine bağlı olarak ifa edecekleri her türlü hizmet için belediye meclislerince düzenlenecek tarifelere göre ücret almaya yetkilidir. Belediye’ye tekel olarak verilmiş işler kendi özel hükümlerine tabidir.) belediyelerin ücret adı altında bir bedel istemesi mümkün olmayacaktır (Danıştay Dokuzuncu Daire, 26.12.1995, E: 1994/6166, K: 1995/3654).
