Milli Emlak Tarafından Kiraya Verilen veya İrtifak Hakkı Tesis Edilen Parsellerde Ecrimisil

2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’nun 75. maddesinde “Kira sözleşmesinin bitim tarihinden itibaren, işgalin devam etmesi halinde, sözleşmede hüküm varsa ona göre hareket edilir. Aksi halde ecrimisil alınır.” hükmü yer almaktadır.

Benzer şekilde Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmeliğin 85. maddesinde “Kiraya verilen, irtifak hakkı kurulan veya kullanma izni verilen taşınmazlarda sözleşmenin bitiminden sonra kullanımın devam etmesi hâlinde, varsa sözleşme veya resmî senetteki hükme göre işlem yapılır. Aksi takdirde işgalciler hakkında ecrimisil tespit, takdir ve tahsilatı yapılır.” hükmü yer almaktadır. Görüldüğü üzere Yönetmelik, Kanun’da geçen kira konusuna irtifak konusunu da eklemiştir.

Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelikte ve 300 sayılı Milli Emlak Genel Tebliğinde hem normal kira sözleşmesinde ve hem de tahsisli taşınmazlardaki ticari yerlerle ilgili kira sözleşmesinde, kira süresinin sona ermesi durumunda alınacak bedellerle ilgili düzenleme vardır. Bu nedenle bu konuda bu hükümlere göre hareket edilmesi gerekir.

Kiralanan Taşınmazın Amaç Dışı Kullanımı Ecrimisil Alınmasını Gerektir mi?

Öncelikle bir hususu açıklığa kavuşturalım. Danıştay 10. Dairesi, E: 2003/5340, K: 2006/6238 sayılı kararında kiralanan Hazine taşınmazının sözleşmede belirtilen farklı bir kullanım nedeniyle ecrimisil alınmayacağına karar vermiştir. Yani kiraya verilen taşınmazın amaç dışı kullanımı ecrimisil alınmasını gerektirmez. (Bu durumun sözleşmenin fesih sebebi olduğu ise izah gerektirmeyecek kadar açıktır)

10. Daire bu kararında “Kaş İlçesi Yat Limanının 10 yıl süreli olarak Kaş Belediyesine kiraya verildiği, davacının ise liman içerisinde bulunan taşınmazı kiralamak suretiyle kullandığı, hukuken geçerliliğini koruyan kira sözleşmesine dayalı olarak taşınmazın kullanımının fuzuli işgal olarak nitelendirilmesinin mümkün olmadığı gerekçesiyle dava konusu ecrimisil düzeltme ihbarnamesinin iptali” yolundaki idare mahkemesi kararını onamıştır.

Kira Süresinin Bitiminde Yeniden Kiralama Talebinde Bulunulmaması Durumunda Ecrimisil

Yönetmelik eki Şartnamenin 17. maddesi ve Sözleşmenin 14. maddesine göre kira süresinin sona ermesi veya sözleşmenin feshi hâlinde taşınmaz idareye teslim edilmezse, geçen her gün için cari yıl kira bedelinin binde beşi oranında ceza itirazsız olarak ödenir ve bunlardan ayrıca ecrimisil alınmaz.

300 sayılı Tebliğde bu konu farklı şekilde düzenlenmiştir. 300 sayılı Tebliğ metnine göre “Kira sözleşmesi feshedilen, kira süresi sona erdiği halde yeniden kiralama talebinde bulunulmayan ve yeniden kiralanması talep edilip de kiraya verilmesi uygun görülmeyen taşınmazların tahliyeleri sağlanıncaya kadar geçen süre içindeki kullanımı nedeniyle ecrimisil takdir ve tahsili yapılacaktır.”

Buna karşılık Tebliğ eki Şartnameye göre “Kira süresinin sona ermesi veya sözleşmenin feshi halinde taşınmazın idareye teslim edilmeksizin geçen her gün için, cari yıl kira bedelinin %1’i oranında ceza, itirazsız olarak ödenir.” Ancak buradaki farklılık Yönetmelikte 2014 yılında yapılan değişikliğin Tebliğe yansıtılmamasından kaynaklanmaktadır. Yönetmelikteki hükmün uygulanması gerekir.

Yeniden Kiralama Talebinin Uygun Görülmemesi Durumunda Ecrimisil

Yönetmelik eki Şartnamenin 17. maddesi ve Sözleşmenin 14. maddesine göre, kiracı tarafından kira süresinin sona ermesinden en az üç ay önce taşınmazın yeniden kiralanmasının talep edilmesine rağmen, bu talebin idarece uygun görülmemesi halinde; kira süresinin sona erdiği tarih ile taşınmazın kiraya verilmesinin uygun görülmediğinin bildirildiği tarih arasında kalan sürede cezai şart alınmaz, bu süre için kullanım bedeli tahsil edilir.

300 sayılı Tebliğ’de alınacak bedel “kullanım bedeli” değil, ecrimisil olarak belirtilmiştir. Tebliğe göre “Kira sözleşmesi feshedilen, kira süresi sona erdiği halde yeniden kiralama talebinde bulunulmayan ve yeniden kiralanması talep edilip de kiraya verilmesi uygun görülmeyen taşınmazların tahliyeleri sağlanıncaya kadar geçen süre içindeki kullanımı nedeniyle ecrimisil takdir ve tahsili yapılacaktır.”

Danıştay 6. Dairesi, E: 1997/5026, K: 1998/5588 sayılı kararında kira kontratosunun yapılmasından sonra düzenlenen ihbarnameyle geriye dönük olarak ecrimisil istenebileceğine karar vermiştir. Karara göre “2886 sayılı Devlet İhale Yasasının 75.maddesinin 1.fıkrasında, Devletin özel mülkiyetinde veya hüküm ve tasarrufu altında bulunan taşınmaz malların, gerçek ve tüzel kişilerce işgali üzerine, fuzuli şagilden ecrimisil isteneceği, son fıkrasında da, işgal edilen taşınmaz malın, idarenin talebi üzerine, bulunduğu yer mülkiye amirince en geç 15 gün içinde tahliye ettirilerek, idareye teslim edileceği hükme bağlanmıştır.

Öte yandan, 2886 sayılı Devlet İhale Yasasında ve Devlete Ait Taşınmaz Mal Satış Trampa, Kiraya Verme, Mülkiyetin Gayri Ayni Hak Tesis, Ecrimisil ve Tahliye Yönetmeliğinde hazinenin mülkiyetindeki ve devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerlerin kiraya verilme şekli düzenlenmiştir.

Yukarıda anılan Yasa ve Yönetmelik hükümlerinin birlikte yorumlanmasından işgal edilen taşınmazın 2886 sayılı Yasa hükümlerine göre kiraya verilmesi veya tahliyesinin gerçekleştirilmesi durumunda ilk olarak yapılan ecrimisil tahakkukunda belirtilen son işgal tarihinden, anılan işlemlerin tamamlanmasına kadar geçen dönem için kira kontratının yapılmasından veya tahliyenin gerçekleştirilmesinden sonra düzenlenecek ihbarname ile ecrimisil istenebileceği sonucuna ulaşılmaktadır.”

Danıştay 10. Dairesi, E: 2003/6177, K: 2006/5802 sayılı kararında da aynı hususlar vurgulanmıştır: “Kira sözleşmesindeki sözleşmenin bitiminden itibaren taşınmazın kiracı tarafından kendiliğinden tahliyesi aksi halde 2886 sayılı Kanunun 75. maddesinin uygulanacağı kuralı; kiracının taşınmazı kendiliğinden tahliye etmemesi halinde tahliyenin idarece gerçekleştirileceğine ilişkin olduğundan, kiracının kira süresi sonunda taşınmazı tahliye etmemesi halinde, idarece tahliyenin sağlanacağı tarihe kadar geçen dönem için ecrimisil istenilmeyeceği şeklinde yorumlanmasına olanak bulunmadığı gibi kira sözleşmesinin sona ermesiyle fuzuli şagil durumuna düşen davacıdan ecrimisil istenilmesi 2886 sayılı Kanun uyarınca idarenin görevidir.

Bu durumda, kira sözleşmesinin sona erdiği 1.11.2000 tarihinden tahliyenin sağlandığı 31.3.2001 tarihine kadar geçen dönem için davacıdan ecrimisil istenilmesinde yasa ve yönetmelik hükümlerine aykırılık bulunmadığı”

Yönetmelikte 2014 yılında yapılan değişiklikle “kiracı tarafından kira süresinin sona ermesinden en az üç ay önce taşınmazın yeniden kiralanmasının talep edilmesine rağmen, bu talebin idarece uygun görülmemesi halinde; kira süresinin sona erdiği tarih ile taşınmazın kiraya verilmesinin uygun görülmediğinin bildirildiği tarih arasında kalan sürede cezai şart alınmaz, bu süre için kullanım bedeli tahsil edileceği” hüküm altına alındığından bu durumda olan taşınmazlar için ecrimisil değil, kullanım bedeli alınmalıdır.

Taşınmazın Eski Kiracısına Yeniden Kiraya Verilmesi Durumunda Ecrimisil

300 sayılı Milli Emlak Genel Tebliğine göre kira süresinin sona ermesi nedeniyle kiracısı tarafından yeniden kiralama talebinde bulunulan taşınmazların, yeniden eski kiracısına kiraya verilinceye kadar geçen süre içindeki kullanımı için, yeni sözleşmede öngörülen bedel üzerinden kullanım bedeli tahsil edilecektir.

Ön İzin Verilen Taşınmazlarda Kullanım Olması Durumunda Ecrimisil

Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik ekinde yer alan Ön İzin Sözleşmesi, ön izin döneminde fiili kullanım olması halinde alınacak bedeli belirtmektedir. Buna göre “Fiili kullanım olması halinde bu alana isabet eden ön izin bedeli, irtifak hakkı veya kullanma izni ihale bedelidir.”

Dolayısıyla ön izin verilen Hazine taşınmazlarında (aşağıda açıklayacağımız turizm amaçlı on izinler hariç) ön izin bedeli alınmalıdır. Bunlardan ecrimisil bedeli alınmaz.

Buna karşılık Kamu Taşınmazlarının Turizm Yatırımlarına Tahsisi Hakkında Yönetmeliğin 20. maddesine göre ön izin döneminde fiili kullanım olması halinde, fiili olarak kullanılan alana isabet eden ön izin bedeli; hesaplanan kullanım bedelinin iki katıdır. Fiili kullanımın tespit edildiği tarihten önceki dönem için ise ecrimisil takip ve tahsilatı yapılır.

İrtifak Hakkı Tesis Edilen veya Kullanma İzni Verilen Parsellerde Süre Bittikten Sonra Kullanım Olması Durumunda Ecrimisil

Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmeliğin 85. maddesinde “Kiraya verilen, irtifak hakkı kurulan veya kullanma izni verilen taşınmazlarda sözleşmenin bitiminden sonra kullanımın devam etmesi hâlinde, varsa sözleşme veya resmî senetteki hükme göre işlem yapılır. Aksi takdirde işgalciler hakkında ecrimisil tespit, takdir ve tahsilatı yapılır.” hükmü yer almaktadır.

Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik eki İrtifak Hakkına İlişkin Resmi Senede Yazılacak Hükümler ile Kullanma İzni Sözleşmesine göre; “izin sahibi, izin süresi sonunda veya bu sözleşmede belirtilen veya belirtilmeyen diğer nedenlerden dolayı hakkın son bulması hâlinde, idarece yapılacak tebligattan itibaren onbeş gün içinde taşınmazı/alanı tahliye etmez ve bu sözleşmede yazılı şartlarla tüm yapı ve tesisleri Hazineye teslim etmez ise, 5 inci maddeye göre alınacak bedellere ilave olarak her geçen gün için ilgili yıl kullanma izni bedelinin yüzde biri kadar ceza ödemek zorundadır.”