Ön alım hakkı konusunda şu yazımıza bakınız: Önalım Hakkı Nedir? Şufa Hakkı Nedir? Ayrıca şu yazımız da ilginizi çekebilir: İslam Hukukunda Kanuni Ön Alım (Şufa) Hakkı
Yargıtay uygulamasında ön alım hakkının kullanılmasında, şeklen satış sözleşmesi bulunsa bile, gerçekte miras hukukuna ilişkin amaçlarla eşe, çocuklara, akrabaya yapılan devirlerde de önalım hakkının kullanılamayacağını kabul edilmektedir. Yani özetle söylemek gerekir ise akrabaya satışta ön alım hakkı kullanılamamaktadır.
Kanuni önalım hakkından söz edebilmek için paylı mülkiyet hükümlerine tabi bir taşınmazdaki payın üçüncü şahsa satılması gerekmektedir. Gerçek bir satışın konusu olmayan, satım niteliğinde olmayan pay temliklerinde yasal önalım hakkı doğmayacaktır.
Bilindiği gibi önalım hakkı taşınmaz mülkiyetinin takyitlerinden olup paylı taşınmazda payı olan şahsa diğer payın üçüncü bir şahsa satılması halinde o pay alıcıya neye mal olmuş ise o miktar ile belli süre içinde öncelikle satın alma yetkisi veren ayni bir haktır. Yasa ile düzenlendiğinden gücünü ve kaynağını doğrudan yasadan alır. Payın satılması ile doğar. Mülkiyet hakkını kısıtlar.
Paylı mülkiyette paydaşlar arasında ortak idare ve kullanma durumu söz konusu olduğundan paydaşların birbirlerini bilmeleri ve tanımaları önem taşımaktadır. Bu ihtiyacın gereği olarak paydaşlar arasına yabancı bir kişinin girişini engellemek, taşınmazın daha küçük parçalara ayrılmasını önleyebilmek, hisselerin mümkün olduğu kadar hissedar elinde toplanmasını temin etmek amacıyla paylı taşınmazlarda hissedarın temlik hakkı sınırlandırılarak kanuni önalım hakkı tanınmıştır. Ön alım hakkı konusunda şu yazımıza bakınız: Önalım Hakkı Nedir? Şufa Hakkı Nedir?
Akrabaya Hibede Ön Alım Hakkı
Önalım hakkının payın satışındaki şartlar dahilinde kullanılması gerektiğinden, payı paradan başka bir karşılıkla iktisap edenlerden; onu, aynı şartları yerine getirmek suretiyle temellük etmeye imkan bulunmamaktadır.
Bu kapsamda, temlikin hibe şeklinde olması halinde, hibede bir malın bedelsiz olarak üçüncü kişinin mülkiyetine geçirilmesi amaçlandığından önalım hakkı kullanılamayacaktır. Zira önalımda, önalım hakkını kullanan kişinin payı satın alana ödemekle yükümlü olduğu bedel hibede mevcut değildir; önalım hakkını kullananın hiçbir bedel ödemeden payın kendisine devrini istemesi mümkün değildir (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E: 2011/762 K: 2012/56 sayılı kararı).
Akrabaya Satışta Ön Alım Hakkı Kullanılabilir mi?
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun “Yasal Önalım Hakkı-Önalım Hakkı Sahibi” başlıklı 732. Maddesinde “Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler” hükmü düzenlenmiştir.
Anılan düzenlemede, önalım hakkının açık bir tarifi yapılmamakla birlikte temel prensibin mülkiyet serbestisi ve tasarruf yetkisi olduğu gözetilerek paydaşın temlik hakkı sınırlandırılırken bu sınırlandırma sınırlı tutularak sadece satım akitleri için önalım hakkı öngörülmüştür.
Yani bu düzenlemede önalım hakkının açık bir tarifi yapılmamakla birlikte temel prensibin mülkiyet serbestisi ve tasarruf yetkisi olduğu gözetilerek paydaşın temlik hakkı sınırlandırılırken bu sınırlandırma da sınırlı tutularak sadece satım akitleri için önalım hakkının varlığı kabul edilmiştir (Yargıtay HGK E: 2011/762 K: 2012/56 sayılı kararı).
Açıkça görüldüğü üzere kanuni önalım hakkından söz edebilmek için paylı mülkiyet hükümlerine tabi bir taşınmazdaki payın üçüncü şahsa satılması gerekmektedir; önalım hakkının konusu pay satışıdır.
Gerçek bir satışın konusu olmayan, satım niteliğinde olmayan pay temliklerinde yasal önalım hakkı doğmayacaktır. Önalım hakkının payın satışındaki şartlar dahilinde kullanılması gerektiğinden, payı paradan başka bir karşılıkla iktisap edenlerden, aynı şartlar yerine getirilmek suretiyle temellük etmeye imkan bulunmamaktadır.
Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu, E: 1956/12, K: 1957/2 sayılı kararında akrabaya yapılan temliklerin tapuda satış gösterilmiş olsa bile gerçekte miras hukukuna ilişkin amaçlarla yapılması veya bağış olması halinde önalım hakkının kullanılamayacağını kabul etmiştir.
Bu İçtihadı Birleştirme Kararı satım sözleşmesinin tarafı olan kişinin kendi muvazaasına dayanamayacağı kuralının bir istisnası olup, bir kimsenin mirasçısına taşınmazın payını ileride ona bırakacağı malları dikkate alarak temlik etmesi veya hibede bulunması fakat bu işlemi tapuda satış göstermesi durumunu düzenlemektedir.
İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu bu kararında “Müşterek mülkün paydaşı, payını karı ve kocaya evlada veyahut akrabaya temlik etmesi halinde şeklen satış sözleşmesi bulunsa bile gerçekte satıştan başka miras hukukuna dair maksatların veya hibe gibi düşüncelerin hakim olduğu durumda medeni kanunun gerçek satışlarda kabul ettiği şufa hakkı cereyan etmez.” şeklinde hüküm kurmuştur.
Karara göre bu gibi akrabaya satışta ortada, satış akdinin bir unsuru olan bedel zikredilmiş olsa bile bunu gerçek bir satış olarak kabul etmeye imkan yoktur. Çünkü burada satıcının maksadı malının bedelini almak değil, belki akrabalık münasebeti dolayısıyla onu kendi yerine geçirmektir. Mevcut içtihat ve doktrinlere göre satış mahiyetinde olmayan temliklerde şufa cereyan etmez; miras hakkı göz önünde tutularak kanuni mirasçıya temlikler de böyledir.
Fakat aynı karara göre burada esas olan, görünüşteki satış muamelesinin amacıdır. Bu konuda mühim ve tespiti zaruri bulunan husus akdin maksadını tayindir. Bunu da akdin hükümleri ve şartları değerlendirerek tayin edebilmek mümkündür. İçtihadı Birleştirme Kararına göre; alıcının, satıcının mirasçısı olması, satış bedelinin düşük bulunması, kendisine temlik olunan şahsın ödeme kabiliyeti bulunması gibi hususlar dikkate alınarak bir karar verilmelidir.
Temlikin akrabalar arasında satış şeklinde yapılmış olması halinde, İçtihadı Birleştirme Kararının aradığı “hibe veya miras hukukuyla ilgili amacı” nın bulunup bulunmadığı hususunun, diğer bir ifade ile akrabalar arasında yapılan her temlikte somut uyuşmazlığın niteliğine göre temlikin hibe veya miras hukukuyla ilgili amaçlarla yapılmış olup olmadığının yöntemince ispatı aranmalıdır.
Yani temlik edenin (satıcının) esas maksadının bedel elde etmek bulunması ve alıcının de eda edebilecek (bedeli ödeyebilecek) durumda bulunması halinde ortada gerçek bir satışın varlığından ve dolayısıyla ön alım hakkının kullanılmasından bahsedilebilir.
Bir başka ifadeyle “hibe veya miras hukukuyla ilgili amacı’nın” bulunup bulunmadığı hususunun, diğer bir ifade ile akrabalar arasında yapılan her temlikte somut uyuşmazlığın niteliğine göre temlikin hibe veya miras hukukuyla ilgili amaçlarla yapılmış olup olmadığının yöntemince ispatı aranmalı ve ispatı halinde temlikle önalım hakkının kullanılmasının mümkün olamayacağı gözetilmelidir.
Buna karşılık burada gerçek bir satış olduğu izlenimi uyandıracak herhangi bir husus yok ise ön alım hakkı kullanılamayacaktır.
Hangi Akrabaya Satışta Ön Alım Kullanılamaz?
Yargıtay burada akrabayı sadece mirasçılarla da sınırlandırmamaktadır. Ön alım hakkının kullanılamayacağı satışlar, mirasçılar ile sınırlı değildir. Yani mirasçılar dışında akrabalara yapılan satışlarda ön alım hakkı kullanılamaz.
Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu, E: 1956/12, K: 1957/2 sayılı kararının açıklayıcı olan gerekçe kısmında “miras hukukuna müteallik kaidelere tevkifan veya sair mülahazalarla kendi evladına veya akrabasına satış yapması halinde de şufa cereyan edip etmeyeceği noktasının…mülahaza olunmak icap eder. Bu gibi akrabaya satışta ortada satış akdinin bir unsuru olan bedel zikredilmiş olsa bile bunu mücerret bir satış olarak kabul etmeye imkan yoktur. Çünkü burada mümellikin maksadı malının bedelini almak değil, belki akrabalık münasebeti dolayısıyla onu tesahüp etmek ve yerine geçmektir” açıklamasına yer verilmiştir. Görüldüğü üzere kararın hem bağlayıcı olan sonuç kısmında ve hem de açıklayıcı olan gerekçe kısmında özel bir hukuki statüyü ifade eden “mirasçı” teriminin tek başına kullanılmasından özenle kaçınılmış ve daha geniş olan “akraba” kavramına da yer verilmiştir.
Yargıtay HGK E: 2011/762 K: 2012/56, sayılı Yargıtay HGK E: 2011/38 K: 2011/225 sayılı ve Yargıtay HGK E: 2011/164 K: 2011/245 sayılı kararlarında ilamlarında, satış tarihi itibariyle doğrudan mirasçılar arasında yapılması gerekmeyip temlikin taraflarının akraba olmasının yeterli olduğuna karar verilmiştir (Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, E: 2016/8066, K: 2019/6219).
Ortak mülkiyetin paydaşı, payını karı ve kocaya, çocuklarına veya akrabaya temlik ederse, görünüşte satış sözleşmesi yapılsa bile gerçekten miras hukuki ile ilgili amaç ya da bağış düşüncesi varsa önalım hakkı kullanılamaz. Davalının bu biçimdeki savunması her türlü delille ispat edilebilir (Yargıtay 14. HD, E: 2015/18304, K: 2017/3425) Bununla birlikte akraba kavramının nasıl tanımlanacağı da ayrı bir sorundur.
