Ruhsata Tabi Olmayan Yapılar Nelerdir? Ruhsat Gerektirmeyen Yapılar Nelerdir?

Bu makalemizde İmar Kanunu’nun yapı tanımını, İmar Kanunu’nun bina tanımını, ruhsat alınmadan yapılabilecek yapılar, ruhsata tabi olmayan yapılar, ruhsat gerektirmeyen tadilat işleri, ruhsat gerektirmeyen yapılar konusunu irdeleyeceğiz.

İmar Kanunu’na Göre Ruhsat Zorunluluğu 

İmar Kanunu’nun 21. maddesine göre, bu Kanunun kapsamına giren bütün yapılar için 26. maddede belirtilen istisna dışında belediye veya valiliklerden yapı ruhsatiyesi alınması mecburidir. Ruhsat alınmış yapılarda herhangi bir değişiklik yapılması da yeniden ruhsat alınmasına bağlıdır.

Ancak; derz, iç ve dış sıva, boya, badana, oluk, dere, doğrama, döşeme ve tavan kaplamaları, elektrik ve sıhhi tesisat tamirleri ile çatı onarımı ve kiremit aktarılması ve yönetmeliğe uygun olarak mahallin hususiyetine göre belediyelerce hazırlanacak imar yönetmeliklerinde belirtilecek taşıyıcı unsuru etkilemeyen diğer tadilatlar ve tamiratlar ruhsata tabi değildir.

3194 sayılı İmar Kanunu’nun 29. maddesine göre, ruhsat tarihinden itibaren iki yıl içinde yapıya başlanmadığı veya yapıya başlanıp da her ne sebeple olursa olsun, başlama müddetiyle birlikte beş yıl içinde bitirilmediği takdirde verilen ruhsat hükümsüz sayılır. Başlanmış inşaatlarda müktesep haklar saklıdır.

Ruhsat Gerektirmeyen Yapılar Nelerdir? Ruhsat Alınmadan Yapılabilecek Yapılar Hangileridir?

3194 sayılı İmar Kanununun 21. maddesine göre; bu Kanunun kapsamına giren bütün yapılar için (26. maddede belirtilen istisna dışında) belediye veya il özel idarelerinden yapı ruhsatı alınması mecburidir. Ancak gerek 3194 sayılı İmar Kanunu ve gerekse bu konudaki özel mevzuat, bazı durumlarda ruhsat alınmamasına (bir başka ifadeyle ruhsat alınmadan inşaat yapılmasına) cevaz vermektedir.

Yapı Ruhsatı Gerektirmeyen İnşai Faaliyetler (PAİY Madde 59)

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 59. maddesine göre, basit tamir ve tadiller, balkonlarda yapılan açılır kapanır katlanır cam panel uygulamaları, korkuluk, pergola, çardak/kameriye ve benzerlerinin yapımı ile bölme duvar, bahçe duvarı, duvar kaplamaları, baca, saçak, çatı ve benzeri elemanların tamiri ve pencere değişimi ruhsata tabi değildir. Ayrıca iç mekânların tasarımına dair iç mekân projesi değişikliği ile taşıyıcı sistemi ve yangın güvenliğini etkilemeyen mahal listesi değişiklikleri de ruhsata tabi değildir.

Ruhsat Alınması Gerekmeyen İnşaatlar Nelerdir?

Yukarıdaki açıklamalarımız çerçevesinde ruhsat alınmasını gerektirmeyen durumlar şunlardır.

1. İmar Kanununa göre yapı tanımına dahil olmayan inşaatlar
2. Belediye ve mücavir alan sınırı dışında bulunan köy yerleşik alanlarındaki yapılar
3. Büyükşehir belediyesinde mahalleye dönüşen 5000’den az nüfuslu köylerde yapılacak yapılar
4. Ruhsat gerektirmeyen basit tamirat ve tadilatlar
5. Plansız alanda bulunan madencilik tesisleri
6. Erişme kontrolü uygulanan karayolu sınırları içinde kurulacak tesisler
7. Kamu kurumları tarafından yapılacak bazı yapılar

Şimdi sırasıyla bunları açıklayalım.

Yapı Kavramına Dahil Olmayan İnşaatlar

3194 sayılı İmar Kanunu’nun 5. maddesine göre yapı; karada ve suda, daimi veya muvakkat, resmi ve hususi yeraltı ve yerüstü inşaatı ile bunların ilave, değişiklik ve tamirlerini içine alan sabit ve müteharrik tesislerdir.

3194 sayılı İmar Kanunu’nun 21. maddesine göre konusu “yapı” olan inşaatlar, ruhsata tabidir. Dolayısıyla yapı kavramına dahil olmayan inşaatlar ruhsat alınması gerekmez. Örneğin çanak antenlerin montajı için kullanılan taban betonları 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 5. maddesinde tanımı yapılan “yapı” kavramı içerisindedir. Bu nedenle, bunlar için de inşaat ruhsatı alınması gerekir (Suat Şimşek, İmar Hukuku, s: 609).

Beton santrali inşaatı “yapı” kapsamındadır, bu nedenle ruhsata tabidir (Danıştay 6. Dairesi, 17.12.1991, E: 1989/2722, K: 1991/3123). Taşınmaz zemininin tesviye edilmesi, etrafının duvarla çevrilmesi ve tekerlekli yazıhane konulması “yapı” tabiri içine girmektedir ve ruhsata tabidir (Danıştay 6. Dairesi, 25.05.1993, E: 1992/4210, K: 1993/2148). Tel örgü, yapı kapsamına girmemektedir, bu nedenle ruhsata tabi değildir (Danıştay 6. Dairesi, 21.12.2004, E: 2004/2700, K: 2004/6769). Kuranglez (binaların zemin altı katlarında doğal ışık ve havalandırma sağlamak için yapılan bölüm) ruhsata tabidir (Danıştay 6. Dairesi, 11.06.1993, E: 1993/1750, K: 1993/2320).

a) Çadır Ruhsata Tabi midir? Çadır İçin Ruhsat Gerekir mi?

3194 sayılı İmar Kanununun 5. maddesinde yapı; karada ve suda, daimi veya muvakkat, resmi ve hususi yer altı ve yerüstü inşaatı ile bunların ilave, değişiklik ve tamirlerini içine alan sabit ve müteharrik tesisler olarak tanımlanmıştır.  Kişisel kanaatim olarak, beton dökmeden toprak zemine yapılan hayvan çadırının ruhsata tabii olmadığını düşünüyorum. Buna karşılık beton su basmanı üzerine yapılan çadırın ruhsata tabi olması gerekmektedir.

b) Depo İçin Ruhsat Gerekli Mi? Depo Olarak Kullanılan Yere Ruhsat Gerekir Mi?

Depo için ruhsat gerekip gerekmediği sorusuna cevap verebilmek için deponun, hangi malzemeyle yapıldığı ve zemine sabitlenip sabitlenmediğine bakarak bir değerlendirme yapmak gerekir. Beton, ahşap ve prefabrik malzemeden yapılan ve zemine sabitlenen deponun inşaat ruhsatına tabi olduğunu düşünüyorum.

c) Prefabrik Yapı Ruhsata Tabi Midir?

Prefabrik yapılar, yapı tanımına girmektedirler. İmar mevzuatında prefabrik yapılar için ayrıca bir istisna getirilmediği için, prefabrik yapılar için de ruhsat alınması gerekir (Sözbir, Özgül (2008) “Prefabrik Yapılar”, s: 27)

d) İstinat Duvarları İnşaat Ruhsatına Tabi mi?

Bu konuda şu yazımıza bakınız: İstinat Duvarları İnşaat Ruhsatına Tabi mi?

Belediye ve Mücavir Alan Sınırı Dışında Bulunan Köy Yerleşik Alanlarındaki Yapılar

3194 sayılı İmar Kanunu’nun 27. maddesine göre; belediye ve mücavir alanlar dışında köylerin köy yerleşik alanlarında, civarında ve mezralarda yapılacak konut, entegre tesis niteliğinde olmayan ve imar planı gerektirmeyen tarım ve hayvancılık amaçlı yapılar ile köyde oturanların ihtiyaçlarını karşılayacak bakkal, manav, berber, köy fırını, köy kahvesi, köy lokantası, tanıtım ve teşhir büfeleri ve köy halkı tarafından kurulan ve işletilen kooperatiflerin işletme binası gibi yapılar için yapı ruhsatı aranmaz. Ancak etüt ve projelerinin valilikçe incelenmesi, muhtarlıktan yazılı izin alınması ve bu yapıların yöresel doku ve mimari özelliklere fen, sanat ve sağlık kurallarına uygun olması zorunludur.

Görüldüğü üzer madde, belediye ve mücavir alan sınırları dışında kalan köylerde yapılacak inşaatlar için ruhsat alınmamasına imkan tanımaktadır. Köy yerleşik alanlarında inşa edilecek bir yapının, bu kapsama girmesi ve inşaat ruhsatından muaf olabilmesi için belirli şartları taşıması gerekir. Bu konuda şu yazımıza bakabilirsiniz: Köylerde Ruhsatsız Yapı Yapmanın Şartları

Büyükşehir Belediyesinde Mahalleye Dönüşen 5000’den Az Nüfuslu Köylerde Yapılacak Yapılar

3194 sayılı İmar Kanunu’nun 8. maddesine 12.07.2013 tarihli ve 6495 sayılı Kanunla eklenen (ğ) bendine göre, büyükşehir belediyesi sınırının il sınırı olması nedeniyle mahalleye dönüşen, nüfusu 5.000’in altında kalan ve kırsal yerleşim özelliği devam eden yerlerdeki uygulamalar, büyükşehir belediye meclisince aksine bir karar alınmadıkça, uygulama imar planı yapılıncaya kadar 27. madde hükümlerine göre yürütülür. Bu konuda şu yazımıza bakabilirsiniz: Mahalle Olan Köylerde Ev Yapmak Ruhsat Gerektirir Mi?

Ruhsat Gerektirmeyen Basit Tamirat ve Tadilat Nedir?

3194 sayılı İmar Kanunu’nun 21. maddesine göre; derz, iç ve dış sıva, boya, badana, oluk, dere, doğrama, döşeme ve tavan kaplamaları, elektrik ve sıhhi tesisat tamirleri ile çatı onarımı, kiremit aktarılması, mahallin özelliklerine göre belediyelerce hazırlanacak imar yönetmeliklerinde belirtilecek taşıyıcı unsuru etkilemeyen diğer tadilatlar ve tamiratlar ruhsata tabi değildir. Bu konuyla ilgili şu yazıya bakabilirsiniz: Ruhsat Alınması Gerektirmeyen Basit Tamirat ve Tadilat Nedir?

Şantiye Binaları

Şantiye binaları, ruhsat alınarak yapısına başlanılan esas binanın bitmesinden sonra ve yapı kullanma izni verilmesinden önce yıkılmak üzere esas binanın yapımı için gerekli nitelikte ve büyüklükte inşa edilen geçici nitelikte yapılar oldukları için ruhsata tabi değildirler. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğine göre şantiye binaları, yapı ruhsatı alınan parsellerde yapılabilir. Şantiye binası için ayrıca yapı ruhsat aranmaz (Danıştay 6. Dairesi, 18.03.1997, E: 1996/1411, K: 1997/1423).

Ancak Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğine göre, şantiye binasının inşaat tamamlandıktan sonra kullanılabilmesi için, şantiye binasına plan ve mevzuat kapsamında yapı ruhsatı ve yapı kullanma izni düzenlenmesi şarttır. Aksi halde şantiye binası yıktırılmadan esas binaya yapı kullanma izni düzenlenemez.

Plansız Alanda Bulunan Madencilik Tesisleri

3213 sayılı Maden Kanunu’nun 7. maddesine göre imarsız alanlarda yürütülen madencilik faaliyetleri için gerekli olan geçici tesisler ve bunların müştemilatı, inşaat ve yapı kullanma iznine tabi değildir. Ancak, yapıların fen ve sağlık kurallarına uygun olması ve ilgili il özel idaresine bildirilmesi zorunludur.

Erişme Kontrolü Uygulanan Karayolu Sınırları İçinde Kurulacak Tesisler

6001 sayılı Kanun’un 18. maddesinin 2. fıkrasına göre, erişme kontrolü uygulanan karayolu sınırları içinde Karayolları Genel Müdürlüğünün izniyle kurulacak tesisler ve eklentileri mimarî, statik, tesisat ve her türlü fennî mesuliyeti bu Genel Müdürlükte olmak kaydıyla 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanununda öngörülen yapı ruhsatiyesine tâbi değildir.

Kamu Kurum ve Kuruluşlarınca Yaptırılacak Tesislerde Ruhsat Muafiyeti

Bu konu İmar Kanununun 26. maddesinde düzenlenmiştir. Bu konu hakkında bilgi almak için şu yazımıza bakınız: Kamu Kurumları Tarafından Yapılacak İnşaat Ruhsatı Muafiyeti

Ruhsata Tabi Değildir Yazısı

“Ruhsata Tabi Değildir” yazısı, bir yapının veya inşai faaliyetlerin 3194 sayılı İmar Kanunu ve ilgili mevzuat gereği yapı ruhsatı alınmasını gerektirmediğini belgeleyen resmi bir yazıdır. Bu yazı, genellikle belediye veya ilgili idarelerden talep edilir ve belirli inşaat veya kullanım faaliyetlerinin ruhsat zorunluluğundan muaf olduğunu kanıtlar.

Ruhsata Tabi Değildir Yazısının Önemi

Bu belge, ileride oluşabilecek idari veya hukuki anlaşmazlıklarda, ilgili faaliyetlerin ruhsat zorunluluğundan muaf olduğunu kanıtlar. Bu yazı, yapı sahibinin, ruhsat gereksinimi olmaksızın inşaat işlerine başlamasını sağlar.

İlgili yazının alınmaması durumunda, yetkili idare inşai faaliyetleri kaçak yapı kapsamında değerlendirebilir ve cezai yaptırımlar uygulayabilir.

Ruhsata Tabi Değildir Yazısı Nasıl Alınır?

1. Başvuru Yapılması:
   • Belediyenin imar ve şehircilik müdürlüğüne ya da ilgili kamu kurumuna başvuru yapılır.
   • Başvuruda, yapının veya faaliyetlerin ruhsata tabi olup olmadığı sorulmalıdır.
2. Gerekli Belgeler:
   • Başvuru dilekçesi.
   • Yapıya ait krokiler veya çizimler (varsa).
   • Taşınmaza ilişkin tapu veya mülkiyet belgeleri.
3. İnceleme Süreci:
   • İlgili idare, talep edilen işlemin imar mevzuatına uygun olup olmadığını değerlendirir.
   • Yapı veya faaliyet ruhsat gerektirmiyorsa, “Ruhsata Tabi Değildir” yazısı düzenlenir.