İnşaata Başlama ve Tamamlama Süresi Nedir? Ruhsat Yenileme Nasıl Yapılır?

İnşaat ruhsatının nasıl alınacağı konusunda hazırladığımız çok geniş kapsamlı bir rehber için şu yazımıza bakınız: İnşaat Ruhsatı Rehberi: İnşaat Ruhsatı Nereden Alınır? İnşaat Ruhsatı Nasıl Alınır?

Bina İnşaat Ruhsatı Kaç Yıl Geçerlidir? İnşaata Başlama ve Tamamlama Süresi Nedir? 

3194 sayılı İmar Kanunu’nun 29. maddesi “(1) Yapıya başlama müddeti ruhsat tarihinden itibaren iki yıldır. Bu müddet zarfında yapıya başlanmadığı veya yapıya başlanıp da her ne sebeple olursa olsun, başlama müddetiyle birlikte beş yıl içinde bitirilmediği takdirde verilen ruhsat hükümsüz sayılır. Bu durumda yeniden ruhsat alınması mecburidir. Başlanmış inşaatlarda müktesep haklar saklıdır. (2) Ruhsat yenilenmesi ve plan tadili sırasında ayrıca harç alınmaz. Ancak inşaat sahasında artış, bağımsız bölümlerin brüt alanında veya niteliğinde değişme olması halinde yeniden hesaplanacak harçtan evvelce ödenen harç tutarı, tenzil edilir. Yeni durumda hesaplanan harç tutarında azalma olması halinde iade yapılmaz. Diğer kanunlardaki muafiyet hükümleri saklıdır. (3) Ruhsat ve eklerinin yapı yerinde bulundurulması mecburidir.” hükmünü ihtiva etmektedir.

İmar Kanununa göre “yapı ruhsatının alındığı tarihten itibaren iki yıl içerisinde yapıya (inşaata) başlanılması” ve “beş yıl içerisinde inşaatın tamamlanması gerekmektedir. Bu kurallarla ilgili olarak PLANLI ALANLAR İMAR YÖNETMELİĞİnde (madde 54) şu hüküm yer almaktadır:

“(2) Ruhsat tarihinden itibaren 2 yıl içinde inşasına başlanmayan veya 5 yıllık ruhsat süresi içinde tamamlanmayan ve süresi içinde ruhsat yenilemesi yapılmayan yapılar, ruhsatsız yapı olarak değerlendirilir. (3) Ruhsat süresi içinde yapılan başvurularda ilgili idarelerin ruhsatı yeniledikleri tarihe bakılmaksızın ruhsat, ilk ruhsat alma tarihindeki plan ve mevzuat hükümleri kapsamında beş yıl uzatılarak yenilenir. Süreye ilişkin ruhsat yenileme en çok iki kere yapılır. (4) Süre uzatımı başvurusu yapılmayan yapılarda idareler, ruhsat süresinin dolduğu tarihten itibaren en geç 30 gün içinde yapı yerinde seviye tespitini yapar. (5) Ruhsatı hükümsüz hale gelenlerin inşasına devam edilebilmesi için yeniden ruhsat alınması zorunludur. (6) İlk ruhsat düzenlendiği tarihten sonra hangi amaçla olursa olsun yapılan her ruhsat işlemi ile beş yıllık süre yeniden başlar.”

Her iki süre de (iki ve beş yıllık süreler) ilk ruhsatın düzenlendiği tarihte başlar.

İnşaata Başlama Süresi Nedir? 2 Yıl İçinde İnşaata Başlanmazsa Ne Olur?

3194 sayılı İmar Kanunu’nun 29. maddesine göre, yapı ruhsatı alındıktan sonra 2 yıl içinde yapı yapmaya başlanması gerekir. İmar Kanunu, bu süre içinde yapıya başlanamadığı takdirde inşaat ruhsatının hükümsüz kalacağını öngörmektedir. İki yıl içerisinde yapıya başlanamamış ise ruhsatın yenilenmesi gerekir. Eğer mücbir sebep nedeni ile inşaata başlanamamışsa sürenin hesabında mücbir sebebin de dikkate alınması gerekir.

İnşaat Ruhsatı Yenilemelerinde İki Yıllık İnşaata Başlama Süresi Yeniden Başlar mı?

Beş yıllık süre; ilk ruhsat düzenlendiği tarihten sonra hangi amaçla olursa olsun yapılan her ruhsat işlemi ile yeniden başlamaktadır. Bununla birlikte iki yıllık süre açısından böyle bir durum söz konusu değildir. Gerek İmar Kanunu ve gerekse PLANLI ALANLAR İMAR YÖNETMELİĞİ, bu iki yıllık sürenin uzatılabileceğine dair veya yeniden başlayacağına dair herhangi bir hüküm ihtiva etmemektedir. 

Bu nedenle, 5 yıllık ruhsat süresinin yenilenmesi durumunda veya ruhsat devri nedeniyle yapılan yenilemelerde dahi iki yıllık sürenin başlangıç ve bitiş tarihleri değişmemektedir. Örneğin 01.01.2020 tarihinde A kişisi inşaat ruhsatı almıştır. İlk “iki ve beş yıllık süreler” bu tarihte başlar. Fakat inşaat başlayamadan A kişisi, 08.08.2020 tarihinde ruhsatı bir başka kişiye devretmiştir. B kişisinin ruhsatı devraldığı tarihte ruhsat yenilemesi yapılacağı için 5 yıllık süre 08.08.2020 tarihinde yeniden başlar.

Fakat aynı şeyi 2 yıllık süre için söylemek mümkün değildir. 2 yıllık süre ruhsat yenilemesi durumunda yeniden başlamaz. Ruhsat sahibinin değişmesi, ruhsatın devredilmesi veya başka herhangi bir nedenle ruhsat yenilemesi yapılmasının iki yıllık süreye bir etkisi bulunmamaktadır. Örneğimizde ruhsat devrinden sonra dahi iki yıllık sürenin başlangıcı 01.01.2020 tarihidir. Uygulama da bu yöndedir.

İnşaat Kaç Yıl İçinde Tamamlanmalı? İskan Kaç Yıl İçinde Alınmalı?

Yapı kullanma izninin düzenlenmesi için gerekli ruhsat süresi kaç yıldır? 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 29. maddesine göre inşaatına başlanıp da her ne sebeple olursa olsun, ruhsat süresi dahil 5 yıl içinde bitirilemeyen yapılara ilişkin inşaat ruhsatı hükümsüz hale gelir. Yani inşaat 5 yıl içinde tamamlanıp iskan ruhsatı alınmalıdır.

Ruhsat Yenileme Süresi Ne Kadar?

3194 sayılı İmar Kanunu’nun 29. maddesinde “yapıya başlanıp da her ne sebeple olursa olsun, başlama müddetiyle birlikte beş yıl içinde bitirilmediği takdirde verilen ruhsat hükümsüz sayılır” hükmü yer almaktadır. Bu yüzden ruhsat yenileme süresi 5 yıldır.

5 Beş Yıllık Süre İçerisinde Bitmeyen İnşaatlarda Yenileme Nasıl Yapılır? Yenileme Ruhsatı Nasıl Alınır?

İnşaat ruhsat süresi dolmuş ve ruhsatı hükümsüz hale gelen yapılar hakkında hangi hükümler uygulanır? Ruhsat süresi içerisinde tamamlanamayacağı anlaşılan yapılan için ruhsat süresi içinde ruhsat yenileme başvurusunda bulunulması gerekir. Örneğin 01.01.2010 tarihinde alınan ruhsatın sona erme süresi (yapının tamamlanarak kullanma izni alınma süresi) 31.12.2014 tarihidir. Yapının bu süre içerisinde tamamlanmasının mümkün olmayacağı anlaşılırsa 31.12.2014 tarihinden önce yenilemenin yapılması gerekir.

İlk ruhsat düzenlendiği tarihten sonra hangi amaçla olursa olsun yapılan her ruhsat işlemi ile beş yıllık süre yeniden başlar. Yapı ruhsatı alındıktan sonra mahkemelerce, Bakanlıkça veya ilgili idarelerce durdurulan yapılarda durdurma süresi ruhsat süresine ilave edilir.

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 54. maddesine göre; ruhsat süresi içinde yapılan başvurularda ilgili idarelerin ruhsatı yeniledikleri tarihe bakılmaksızın ruhsat, ilk ruhsat alma tarihindeki plan ve mevzuat hükümleri kapsamında beş yıl uzatılarak yenilenir.

İnşaat Ruhsatlarında Kaç Kez Yenileme Yapabilirim?

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 54. maddesine göre süreye ilişkin ruhsat yenileme en çok iki kere yapılır.

Süresi İçerisinde Ruhsat Yenilemesi Yaparsam İnşaatım Plan Değişikliğinden Etkilenir Mi?

3194 sayılı İmar Kanununun 29. maddesinin 1. fıkrasında, yapıya başlama müddetinin ruhsat tarihinden itibaren iki yıl olduğu, bu müddet zarfında yapıya başlanılmadığı veya yapıya başlanıp ta her ne sebeple olursa olsun başlama müddetiyle birlikte beş yıl içinde bitirilmediği taktirde verilen ruhsat hükümsüz sayılacağı, bu durumda yeniden ruhsat alınmasının mecburi olduğu ve başlanmış inşaatlarda kazanılmış hakların saklı olduğu hükme bağlanmıştır.

Bu hükümden, ruhsat tarihinden itibaren iki yıl içinde inşasına başlanmayan veya başlanıp da her ne sebeple olursa olsun başlama müddetiyle birlikte beş yıl içinde bitirilmeyen ve süresi içinde ruhsat yenilemesi de yapılmayan yapılara verilen ruhsatın hükümsüz sayılacağı, ruhsatsız sayılan yapılar hakkında yeniden ruhsat alma tarihindeki yürürlükte bulunan plan ve mevzuat hükümlerinin, ruhsat süresi içinde tamamlanması mümkün olamayan yapılar için ruhsat yenilemesinin beşinci yıl içinde yapılacağı, bu yapılar hakkında ise ruhsat alma tarihindeki yürürlükteki mevzuat hükümlerinin uygulanacağı anlaşılmaktadır.

Süresi içerisinde ruhsat yenilemesi yapılırsa, ilk ruhsat tarihinden yenileme tarihine kadar geçen süre içerisinde gerek ruhsat alma ve inşaat yapma konusundaki mevzuatta ve gerekse imar planlarında meydana gelen değişiklikler bu ruhsatları etkilemez. Danıştay da istikrarlı kararlarında beş yıllık yenileme süresi içerisinde yenilemesi yapılan ruhsatların, ilk ruhsat alma tarihindeki hükümlere tabi olacağına karar vermektedir.

Danıştay 6. Dairesi, 04.12.2012, E:2009/7458, K:2012/7199 sayılı kararında “ilk verilen yapı ruhsatından beş yıl geçtikten sonra 31.12.2002 tarihinde verilen ruhsat yürürlükte bulunan plan ve mevzuata göre verildiğinden, beş yıl içinde yenileme talebinde bulunan davacıya kazanılmış hakkı olduğundan, 31.12.2002 günlü eski mevzuat hükümlerine göre yenileme ruhsatının verilmesi gerektiği” karar vermiştir.

Danıştay 6. Dairesi, 26.1.2004, E:2002/3991, K:2004/418 sayılı kararında “Ruhsat tarihinden itibaren iki yıl içinde inşasına başlanmayan veya başlanıp da her ne sebeple olursa olsun başlama müddetiyle birlikte beş yıl içinde bitirilmeyen ve süresi içinde ruhsat yenilemesi de yapılmayan yapılara verilen ruhsatın hükümsüz sayılacağı, ruhsatsız sayılan yapılar hakkında yeniden ruhsat alma tarihinde yürürlükte bulunan plan ve mevzuat hükümlerinin, ruhsat süresi içinde tamamlanması mümkün olmayan yapılar için ruhsat yenilemesinin beşinci yılı içinde yapılacağı, bu yapılar hakkında ise ruhsat alma tarihindeki yürürlükteki mevzuat hükümlerinin uygulanması gerektiği” ifadelerine yer verilmiştir.

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 54. maddesinin 9. fıkrasına göre uygulama imar planı değişikliği nedeniyle; parselin durumu, binanın parseldeki konumu, kat adedi, yapı yaklaşma mesafeleri, KAKS, TAKS veya kullanım kararı gibi plana ait kararlara aykırı hale düşen yapılar ruhsat eki projelerine göre tamamlatılabileceği gibi talep halinde yürürlükteki plan ve mevzuat hükümlerine göre de tadilatlı olarak ruhsat düzenlenebilir. Bu yapılardan Kanunun 29 uncu maddesindeki süre nedeniyle ruhsatı hükümsüz hale gelenlerin inşasına devam edilebilmesi için ilk ruhsat koşullarına göre yeniden ruhsat alınması zorunlu olup, bu yapılara ilk ruhsat koşullarına uygun olarak yeniden ruhsat düzenlenebileceği gibi talep halinde yürürlükteki plan ve mevzuat hükümleri doğrultusunda yeniden ruhsat düzenlenebilir. Bu yapılar için kat ilavesinden ayrı ilave inşaat taleplerinde yürürlükteki planın taban alanı kat sayısı ve kat alanı kat sayısına uygunluk koşulu, sadece kat ilavesi taleplerinde ise yürürlükteki planın kat alanı kat sayısına uygunluk koşulu aranır.

Süresi İçinde Ruhsat Yenileme Yaparsam Harç Öder miyim?

3194 sayılı İmar Kanunu’nun 29. maddesine göre ruhsat yenilenmesi ve plan tadili sırasında ayrıca harç alınmaz. Ancak inşaat sahasında artış, bağımsız bölümlerin brüt alanında veya niteliğinde değişme olması halinde yeniden hesaplanacak harçtan evvelce ödenen harç tutarı, tenzil edilir. Yeni durumda hesaplanan harç tutarında azalma olması halinde iade yapılmaz.

Süresi İçerisinde Yapı Ruhsatı Yenilenmezse ve Yapı Ruhsatı Tarihi Geçerse Ne Olur?

Ruhsatı hükümsüz hale gelen yapılar hakkında hangi hükümler uygulanır? 5 yıllık ruhsat süresi geçtikten sonra başvuru yapılan ruhsatlarda uygulanacak hükümler nelerdir? Eski yapılaşma koşullarıyla tekrar ruhsat alabilir miyim?

5 yıl içinde yapı bitirilememişse ruhsatın yenilenmesi gerekir. İnşaatın bitme günü, kullanma izninin verildiği tarihtir. Kanunda “her ne sebeple olursa olsun” ibaresi kullanıldığı için, yapı bitirme süresinin hesaplanmasında mücbir sebep kabul edilmemektedir.

İmar Kanununun 29. maddesine göre, ruhsat tarihinden itibaren iki yıl içinde yapıya başlanmadığı veya yapıya başlanıp da her ne sebeple olursa olsun, başlama müddetiyle birlikte beş yıl içinde bitirilmediği takdirde verilen ruhsat hükümsüz sayılır.

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğine göre, ruhsat tarihinden itibaren 2 yıl içinde inşasına başlanmayan veya 5 yıllık ruhsat süresi içinde tamamlanmayan ve süresi içinde ruhsat yenilemesi yapılmayan yapılar, ruhsatsız yapı olarak değerlendirilir. Süre uzatımı başvurusu yapılmayan yapılarda idareler, ruhsat süresinin dolduğu tarihten itibaren en geç 30 gün içinde yapı yerinde seviye tespitini yapar. Ruhsatı hükümsüz hale gelenlerin inşasına devam edilebilmesi için yeniden ruhsat alınması zorunludur.

Ruhsat Yenilemesi Yapılmayan İnşaat ve Yapının Ruhsatsız Hale Gelmesi

3194 sayılı İmar Kanunu’nun 29. maddesine göre 5 yıl içinde iskan alınmazsa ne olur? 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 29. maddesine göre ruhsat tarihinden itibaren iki yıl içinde yapıya başlanmadığı veya yapıya başlanıp da her ne sebeple olursa olsun, başlama müddetiyle birlikte beş yıl içinde bitirilmediği takdirde verilen ruhsat hükümsüz sayılır. Bu durumda yeniden ruhsat alınması mecburidir.

Bu durumda, yapı da ruhsatsız hale gelir. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 54. maddesine göre ruhsat tarihinden itibaren 2 yıl içinde inşasına başlanmayan veya 5 yıllık ruhsat süresi içinde tamamlanmayan ve süresi içinde ruhsat yenilemesi yapılmayan yapılar, ruhsatsız yapı olarak değerlendirilir. Aynı maddeye göre; süre uzatımı başvurusu yapılmayan yapılarda idareler, ruhsat süresinin dolduğu tarihten itibaren en geç 30 gün içinde yapı yerinde seviye tespitini yapar.

Ruhsat Süresi Dolmuş İşlerle İlgili Yapılacak İşlemler

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 54. maddesine göre ruhsat tarihinden itibaren 2 yıl içinde inşasına başlanmayan veya 5 yıllık ruhsat süresi içinde tamamlanmayan ve süresi içinde ruhsat yenilemesi yapılmayan yapılar, ruhsatsız yapı olarak değerlendirilir. Aynı maddeye göre; süre uzatımı başvurusu yapılmayan yapılarda idareler, ruhsat süresinin dolduğu tarihten itibaren en geç 30 gün içinde yapı yerinde seviye tespitini yapar.

a) Yeniden Ruhsat Alınma Zorunluluğu

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 54. maddesine göre, ruhsatı yukarıda açıklanan şekilde hükümsüz hale gelenlerin inşasına devam edilebilmesi için yeniden ruhsat alınması zorunludur. Burada yapılması gereken işlem yenileme talebinde bulunulması değil, yeni ruhsat başvurusunda bulunulmasıdır.

b) Ruhsat Süresi Dolan ve Yenilemesi Yapılmayan Yapılar Hakkında Yıkım Kararı Alınabilir mi?

Ruhsat alınarak başlanmasına rağmen süresi içinde tamamlanmayan veya ruhsat yenilemesi yapılamayan yapılar ruhsatsız yapı haline gelir. Bu taşınmazlarda inşaata devam edilmesi durumunda İmar Kanununun 32 ve 42. maddelerine göre işlem yapılması gerekir. 

c) Ruhsat Süresi Dolmuş Yapılara İmar Para Cezası Uygulanabilir mi?

İmar Kanunun 42. maddesi uyarınca, ancak ruhsat alınmadan veya ruhsat veya eklerine veya imar mevzuatına aykırı olarak yapı yapılması durumunda para cezası verilmesi mümkündür. Bu nedenle, ruhsat ve eklerine aykırılık bulunmadığı ve ruhsat süresinin dolmasından sonra inşaata devam edilmediği sürece, sadece ruhsat süresinin dolmuş olması ve inşaatın ruhsatsız duruma düşmesi nedeni ile imar para cezası verilmesi mümkün değildir. Yani ruhsat süresi dolduktan sonra da inşaata devam edilmediği sürece sırf ruhsat süresinin dolması para cezası uygulanması için yeterli değildir. Bu konuda şu yazımıza bakabilirsiniz: Hangi Yapılara ve Fiillere İmar Para Cezası Uygulanır?

Yeni Ruhsat Talebinde Uygulanacak Hükümler

Yeniden ruhsat talebinde bulunulması halinde, alınacak ruhsat, bu ikinci ruhsatın veriliş tarihindeki hükümlere tabi olur. Yani yapıya daha önce başlanması kazanılmış hak oluşturmaz.  Danıştay 6. Dairesi, 13.02.2008, E:2006/1409, K:2008/933 sayılı kararında “yeniden ruhsat talebinde bulunulması halinde, alınacak ruhsat, bu ikinci ruhsatın veriliş tarihindeki hükümlere tabi olduğu” yönünde hüküm kurmuştur.