Orman, Mera Gibi Kamu Mallarında Parselasyon İşlemleri

Kamu Mallarında Parselasyon İşlemleri

Mevzuatımız gereği bazı alanların İmar Kanunu 18. madde uygulamalarına (parselasyona) tabi tutulması mümkün değildir. Üstelik parselasyona tabi tutulan bölgede bu taşınmazlardan olup olmadığı kesinleşmeden parselasyon yapılması dahi mümkün değildir.

Danıştay 6. Dairesi, 16.03.2007, E:2005/28, K:2007/1673: Hakkında orman olduğu gerekçesiyle dava açılan ve bu itibarla parselasyon işlemi tesis edilemeyecek alanlardan olup olmadığı kesin olarak belirlenmeyen dava konusu 894 parsel sayılı taşınmazın parselasyon işlemine tabi tutulmasında mevzuata uyarlık görülmediği. Taşınmazın hangi bölümünün orman alanı olduğu hususu netleşmeden anılan yerde 3194 sayılı Yasa’nın 18. maddesi uyarınca parselasyon işlemi tesis edilerek imara elverişli parseller oluşturulduğundan söz etmek parselasyon işleminin amacına aykırılık taşımaktadır.

İnşaata Elverişli Olmayan Alanlarda Parselasyon Yapılabilir mi?

Arazi ve arsa düzenlemesinin temel amacı, inşaata elverişli imar parseli üreterek sağlıklı kentleşmeyi sağlamaktır. Bu anlamda, geleceğe yönelik bir öngörüyü içermesi gereken planların uygulanması sürecindeki temel amaç, kadastro parsellerinin, kent planlarına ve imar mevzuatına göre üzerlerinde yapılaşma gerçekleşebilecek mekânlara (kentsel arsalara) dönüşümünü sağlamaktır. Bir başka ifadeyle buradaki temel amaç, beldenin gelişim ve ihtiyaç durumu dikkate alınmak üzere yeterli miktarda arsayı, konut yapılmasına hazır hale getirmektir.

Parselasyon işleminin amacının üzerinde yapı yapmaya elverişli, sorunsuz imar parseli oluşturmak olmasının bir diğer sonucu, üzerinde inşaat yapmaya elverişli parsel üretilmesi mümkün olmayan alanların düzenlemeye tabi tutulamamasıdır. Danıştay, askeri yasak bölge, güvenlik bölgesi, kıyı gibi inşaat yapmaya elverişli olmayan alanların uygulamaya tabi tutulmasını ve bu alanlarda konut, ticaret, sanayi gibi özel mülkiyete konu olabilecek parseller oluşturulmasını, hukuka aykırı bulmaktadır. 

Örneğin Danıştay sulak alanlar açısından mutlak koruma alanlarının arazi ve arsa düzenlemesine tabi tutulamayacağı görüşündedir. Danıştay 6. Dairesi, 14.09.1994, E:1993/4629, K:1994/2895: Düzenlemeye tabi tutulan davacıya ait parselin de içinde bulunduğu alan, Göl kıyısındadır. Göl mutlak koruma alanında olup, Su Kirliliği Kontrol Yönetmeliğinin 17. maddesinin B bendi gereğince mutlak koruma alanlarında hiçbir yapı yapılamayacağı öngörülmüştür. Böylece hiçbir şekilde yapı yapılması mümkün olmayan bir alan parselasyon işlemiyle konut alanına açılamayacağından düzenleme işleminin iptaline karar verilmesi sonucu itibariyle yerindedir. Benzer şekilde, kıyıların imar uygulamasına tabi tutulması ve bu alanda imar parseli oluşturulması mümkün değildir (Danıştay 6. Dairesi, 20.01.1997, E:1996/1530, K:1997/338).

Sulak Alanların Parselasyona Tabi Tutulması Mümkün müdür?

Sulak Alanların Korunması Yönetmeliği, usulüne uygun olarak tespit edilmiş bulunan sulak alanlarda inşaat yapılması konusunda hükümler ihtiva etmektedir. Sulak alanlar, mutlak koruma bölgeleri, sulak alan bölgeleri, ekolojik etkilenme bölgeleri ve tampon bölgeler olmak üzere 4 gruba ayrılmaktadır. Yönetmelik, her bölgede uygulanacak yapılaşma esaslarını tespit etmektedir.

Mutlak koruma alanlarında hiçbir inşaat ve tesis yapılamaz. Bu yerlerde kalan taşınmazlar üzerinde inşaat ruhsatı verilemez. Bu nedenle, mutlak koruma alanlarının parselasyona tabi tutulması mevzuata aykırıdır.

Danıştay 6. Dairesi, 14.09.1994, E:1993/4629, K:1994/2895: Düzenlemeye tabi tutulan davacıya ait parselin de içinde bulunduğu alan, Göl kıyısındadır. Göl mutlak koruma alanında olup, Su Kirliliği Kontrol Yönetmeliğinin 17. maddesinin B bendi gereğince mutlak koruma alanlarında hiçbir yapı yapılamayacağı öngörülmüştür. Böylece hiçbir şekilde yapı yapılması mümkün olmayan bir alan parselasyon işlemiyle konut alanına açılamayacağından düzenleme işleminin iptaline karar verilmesi sonucu itibariyle yerindedir. 

Sit Alanlarında İmar Kanunu 18. Madde Uygulamaları Yapılabilir mi?

Bu konuda şu yazımıza bakınız: Sit Alanlarında İmar Kanunu 18. Madde Uygulamaları (Parselasyon) Yapılabilir mi?

Mezarlıklar İmar Uygulamasına Tabi Tutulabilir mi?

Mezarlıkları, aktif mezarlıklar ve metruk (terk edilmiş) mezarlıklar olmak üzere iki kapsamda değerlendirmek mümkündür.

Aktif mezarlıklar, fiilen defin yapılan mezarlıklardır ve bunlar 3998 sayılı Mezarlıkların Korunması Hakkında Kanun ile düzenlenmiştir. Söz konusu Kanunun 2. maddesinde “Bu yerler imar mevzuatı ile veya başka herhangi bir şekilde park, bahçe, meydan, otopark, çocuk parkı, yeşil alan gibi sahalar olarak ayrılamaz ve asli gayesi dışında hiçbir amaç için kullanılamaz. Yol geçme zorunluluğu bulunduğu İçişleri Bakanlığınca kabul edilen mezarlıklar veya bölümleri bu hükmün dışındadır” hükmü yer almaktadır.

Bu nedenle, imar planı içinde aktif mezarlık bulunuyorsa bu mezarlığı uygulama esnasında düzenleme dışında tutulması gerekir. Eğer mezarlık düzenleme alanı dışında tutulamıyorsa, o takdirde düzenleme sahası toplam yüzölçümüne dâhil edilmez. Uygulamaya mezarlık olarak girer, mezarlık olarak çıkar.

TKGM’nin talimatları bu yöndedir. Örneğin adı geçen Genel Müdürlüğün 18.06.1999 tarihli ve 1663 sayılı talimatında; Mezarlıkların Korunması Hakkındaki Kanunun 2. maddesiyle, mezarlık vasıflı taşınmazların imar planı kapsamına alınarak park, bahçe, meydan gibi sahalar olarak ayrılamayacağı ve asli gayesi dışında hiçbir amaç için kullanılamayacağının hüküm altına alındığı, bu nedenle vasfı mezarlık olan ve fiilen mezarlık olarak kullanılan taşınmazların imar uygulamasına tabi tutulmalarının veya amaçları dışında kullanılmalarının mümkün olmadığı ifade edilmiştir.

Aktif mezarlıklardan DOP kesilemez. Konu hakkında TKGM’nin 18.10.1996 tarihli ve 4560 sayılı talimatında “Mezarlık” vasıflı taşınmazdan, imar uygulaması sırasında DOP alınmasının 3998 sayılı Mezarlıkların Korunması Hakkındaki Kanunun 2. maddesi karşısında mümkün bulunmadığı belirtilmiştir.

Metruk mezarlıklar ise, artık defin yapılmayan mezarlıklardır. 1593 sayılı Umumi Hıfzıssıhha Kanununun 24. maddesine göre metruk mezarlıklar terk edildikten en az 10 yıl sonra sağlık memurları veya hükümet tabipleri tarafından verilecek rapor üzerine diğer amaçlarla kullanılabilmektedir. Dolayısıyla, metruk mezarlıkların (uygulama öncesinde başka amaçla kullanılabilecekleri yönünde rapor alınmak şartı ile) düzenlemeye tabi tutulması mümkündür. Bu taşınmazlar uygulama esnasında belediye adına tescil edilir ve bu taşınmazlardan diğer belediye taşınmazları gibi DOP kesilir.

Bir Kamu Hizmetine Tahsisli Hizmet Mallarında İmar Kanunu 18. Madde Uygulaması

Bu konuda şu yazımıza bakınız: Bir Kamu Hizmetine Tahsisli Hizmet Mallarında İmar Kanunu 18. Madde Uygulaması

Parselasyon İşlemlerinde Genel Sular ve Bunların Metrukatı

Genel sular doğal nitelikleri gereği sahipsiz mallardandır ve herkesin yararlanmasına açık yerlerdir. Medeni Kanunun 715. maddesinde bunların, yararının kamuya ait olup kimsenin mülkü olmadığı belirtilmiştir. Genel suları üç kısımda değerlendirmek mümkündür: Yer altı suları; jeotermal ve doğal mineralli sular; nehir, göl ve akarsular. Bu üç grubun tamamı da Devletin hüküm ve tasarrufu altındadır ve herkesin kullanımına açıktır. Bunların özel mülkiyete konu olması mümkün değildir. Bu nedenle genel suların arazi ve arsa düzenlemesine tabi tutulması mümkün değildir.

Aktif su arklarının ve halen kullanılan ve uygulama imar planına aykırılık teşkil etmeyen DSİ sulama kanalları, parselasyona tabi tutulamaz. Bunlar, düzenleme sahasının toplam alanına ve de DOP kesilerek oluşturulacak tesislerin toplam alanına dâhil edilmez; sanki uygulama sahasının dışındaymış gibi bir muameleye tabi tutulur. Uygulamaya girdiği haliyle çıkar.

Ancak kuruyan nehir, akarsu ve göl yataklarının, su arklarının ve imar planı gereğince kapanması gereken sulama kanallarının düzenlemeye tabi tutulması mümkündür. Çünkü bu durumda kamu malının asli unsuru olan ve herkesin yararlandığı su kaynağı ortadan kalkmış ve dolayısıyla kamu malı niteliği kendiliğinden kaybolmuş olur.

Ayrıca bunlar Devletin hüküm ve tasarrufu altında olduğu için bunların metrukatının da arazi ve arsa düzenlemesi esnasında Hazine adına tescil edilmesi gerekir. Danıştay kararlarına göre kapanan su arklarının ve kuruyan dere yataklarının belediye adına tescili mümkün değildir. Bu alanların uygulama esnasında Hazine adına tescil edilmesi gerekir.

Konu hakkında, Danıştay 6. Dairesinin 18.10.2000 tarihli ve E:1999/3205, K:2000/5204 sayılı kararı ile aynı Dairenin 12.05.1999 tarihli ve E:1998/2248, K:1999/2522 sayılı kararına bakılabilir. Danıştay’ın bu şekilde karar vermesinde Türk Medeni Kanununun “Birikme, dolma, toprak kayması veya kamuya ait suların yatağında ya da seviyesinde değişme gibi sebeplerle sahipsiz yerlerde yeniden oluşan yararlanmaya elverişli arazi Devlete ait olur. Devlet, bu araziyi kamusal bir sakınca bulunmadığı takdirde öncelikle arazisi kayba uğrayana veya bitişik arazi malikine devredebilir. Toprak parçalarının kendi arazisinden koptuğunu ispat eden malik, bunları, durumu öğrendiği tarihten başlayarak bir ve her halde oluşumun gerçekleştiği tarihten başlayarak on yıl içinde geri alabilir” hükmünü ihtiva eden 708. maddesinin de etkili olduğu görülmektedir.

Bununla birlikte 7181 sayılı Kanunla 18. maddede yapılan değişiklikle, DOP’un yeterli olmaması durumunda tescil harici alanların DOP için kullanılabileceği hüküm altına alınmıştır. Fıkranın son hali şu şekildedir: “Düzenleme ortaklık paylarının toplamı, üçüncü fıkrada sözü geçen umumi hizmetler için, yeniden ayrılması gereken yerlerin alanları toplamından az olduğu takdirde, eksik kalan miktar, tescil harici alanlardan veya muvafakat alınmak kaydıyla; kamuya ait taşınmazlardan ya da Hazine mülkiyetindeki alanlardan karşılanır. Bu yöntemlerle karşılanamaması hâlinde belediye veya valilikçe kamulaştırma yoluyla tamamlanır.” Bu konuda detaylı bilgi için şu yazımıza bakınız: Son Yapılan Düzenlemelere Göre Tescil Harici Alanların Parselasyon İşlemlerinde Durumu

Askeri Yasak Bölgelerde Parselasyon Yapılabilir mi?

Milli Savunma Bakanlığı ile Bayındırlık ve İskân Bakanlığı arasında düzenlenen 04.06.2008 tarihli protokol hükümlerine göre Türk Silahlı Kuvvetlerine ait harekât, eğitim ve savunma amaçlı yapıların bulunduğu veya bu yapıların inşa edileceği yerler Milli Savunma Bakanlığının uygun görüşü alınmadan arazi ve arsa düzenlemesine alınamaz. Bu alanlarda MSB tarafından arazi ve arsa düzenlemesine izin verilmesi halinde askeri kullanımı etkileyen, askeri bütünlüğü bozan ve mülkiyeti yok eden veya değiştiren bir uygulama yapılamaz.

Danıştay 6. Dairesinin 12.02.2001 tarihli ve E:2000/5423, K:2001/6376 sayılı kararına göre, 2565 sayılı Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanununa göre askeri yasak bölgeler ve güvenlik bölgeleri içerisinde inşaat yapılabilmesi, yetkili komutanlıktan izin alınması koşuluna bağlı olduğundan, askeri güvenlik bölgesi içerisinde bulunan taşınmazların parselasyon yapılarak imar parseline dönüştürülmesi ve parsel sahiplerine dağıtımının yapılması mümkün değildir. Aynı yönde Danıştay 6. Dairesi, 09.01.2002, E:2000/6967, K:2002/151 kararına bakılabilir.

Meralarda İmar Uygulaması (Parselasyon) İşlemleri

Bu konuda şu yazımıza bakınız: Meralarda İmar Uygulaması (Parselasyon) İşlemleri

Ormanlarda Parselasyon Yapılması Mümkün müdür?

Ormanlar bir ülke için önem taşıması ve kamu yararı ile çok yakın ilişkisi olması nedeniyle diğer taşınmazlardan farklı bir düzenlemeye tabi tutulmaktadırlar. Ormanların korunması ve geliştirilmesi konusu Anayasanın 169 uncu maddesiyle düzenlenmiştir. Buna göre; ormanların korunması ve sahalarının genişletilmesi için gerekli kanunları koyar ve tedbirleri alır. Yanan ormanların yerinde yeni orman yetiştirilir, bu yerlerde başka çeşit tarım ve hayvancılık yapılamaz. Bütün ormanların gözetimi Devlete aittir.

3402 sayılı Kadastro Kanununun 16’ncı maddesinin (D) bendinde, ormanların Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunduğu ve Kadastro Kanununda hüküm bulunmayan hallerde, özel kanunları hükümlerine tabi olduğu belirtilmektedir. İmar ve ihya yoluyla taşınmaz mal kazanılmasını düzenleyen 17’nci maddesinde de, ormanların ihya edilerek kazanılmasının mümkün olmadığı, ifade edilmiştir.

Ormanlar kamu malı niteliğinde oldukları ve özel mülkiyete konu olamayacakları için imar planı içinde orman bulunuyorsa düzenleme alanı tespit edilirken ormanların düzenleme dışında tutulmasında fayda vardır. Çünkü ormanların arazi ve arsa düzenlemesine tabi tutulması ve bu alanlarda imar parseli oluşturulması mümkün değildir. İmar Kanunu’nun 18. maddesine göre parselasyon işlemi ile yürürlükte bulunan imar planı hükümlerine uygun olarak üzerinde yapı yapmaya elverişli düzgün imar parselleri oluşturmak amaçlanmaktadır. Orman alanı olarak belirlenmiş yerlerin inşaata elverişli imar parseli haline getirilemeyecek alanlar olması nedeniyle, parselasyon işlemine tabi tutulmalarına yasal olanak bulunmamaktadır.

Danıştay 6. Dairesi, 16.03.2007, E:2005/28, K:2007/1673: Orman alanı olarak belirlenmiş yerlerin, inşaata elverişli imar parseli haline getirilemeyecek alanlar olması nedeniyle, parselasyon işlemine tabi tutulamayacakları hakkında. Aynı yönde Danıştay 6. Dairesi, 23.09.1999, E:1998/3988, K:1999/4194; 20.01.1997, E:1996/1530, K:1997/338

Bu nedenle imar planı içinde veya sınırında orman var ise düzenleme sınırının ormanı içine almayacak şekilde geçirilmesi gerekir (Çelik, Kemal (2006) Planlama ve İmar Kanunu Uygulaması, Arazi ve Arsa Düzenlemesi, s: 320). Eğer düzenleme alanında bulunan orman vasıflı alanların yüzölçümü küçük ise bu alanlar da düzenlemeye alınabilir ancak ormanlardan DOP kesilemez (Koçak, Hüseyin ve Beyaz, Metin (2004) İmar Uygulamaları, s: 214). Gerek Orman Kanununda ve gerekse İmar Kanununda ormanlardan DOP alınacağına dair herhangi bir hüküm yer almamaktadır.

Üstelik Danıştay’ın “düzenleme sonucu değer artışı yaşanmayan taşınmazlardan DOP kesilemeyeceği” yönündeki içtihadı dikkate alındığında düzenleme nedeni ile herhangi bir değer artışı gerçekleşmeyen ormanlardan DOP alınmaması gerekir.

Ormanlar parsellere şuyulandırılamaz. Ayrıca orman vasıflı taşınmazlarda zemin değişikliği yapılamaz. Çünkü zemin değişikliği, orman olan bir yerin özel mülkiyete, orman olmayan bir yerin de orman rejimine tabi olması sonucunu doğurur ki imar uygulamasının bu sonucu doğurması mümkün değildir.

Kısaca özetlemek gerekir ise ormanlar uygulamaya girdiği gibi çıkar. Bu nedenle ormanlar, düzenleme sahasının yüzölçümünde ve DOP hesabında dikkate alınmaz. Örneğin 30.000 m²’lik bir düzenleme alanında 5.000 m² orman alanı bulunduğunu, bu alanda umumi hizmetler için ayrılan alanın ise 10.000 m² olduğunu varsayalım. Bu takdirde düzenlemeye giren parsellerin toplam yüzölçümü 30.000-5.000 = 25.000 m²’dir. DOP oranı ise 10.000/25.000= %40 olarak bulunur.

Kıyılarda ve Sahil Şeritlerinde İmar Uygulamaları

Bu konuda şu yazımıza bakınız: Kıyılarda ve Sahil Şeritlerinde İmar Uygulamaları

Kamu Mallarında Mevzuata Aykırı Parselasyon İşlemleri

Bu alanlarda yapılan parselasyon işlemleri yargı tarafından yok hükmünde kabul edilmektedir. Parselasyon işlemi, kamu idarelerince yapılan idari bir işlem niteliğinde olması nedeniyle, hatalı bir imar uygulaması sonucu tapuya yolsuz olarak tescil edilmiş taşınmazlar hakkında ilk önce parselasyon işleminin iptali için idari yargıda dava açılması gerekir. Çünkü imar düzenlemeleri, düzenli şehirleşme ve yapılaşma amaçları itibariyle kamu düzenini ilgilendiren düzenlemelerdir. Bu düzenlemelerin dayanağını oluşturan idari kararlar ortadan kaldırılmadıkça idari kararla oluşturulan mülkiyet durumu değiştirilemez. Bir başka ifade ile idari yargıda dava açılıp parselasyon işlemi iptal ettirilmeden adli yargıda, imar uygulaması sonucu oluşan parsellerin iptali ile eski kaydın ihyası davası açılması mümkün değildir.

Yargıtay içtihatları da bu yöndedir. Örneğin Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 22.01.2003 tarihli ve E:2003/1-19, K:2003/3 sayılı kararında, “imar parsellerinin dayanağını oluşturan idari işlem idare mahkemesinde iptal edilmeden idari işlemi ortadan kaldıracak biçimde genel yargı yerinde hüküm kurulamayacağı” ifade edilmiştir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu tarafından verilen 08.12.2004 tarihli ve E:2004/1-645, K:2004/662 sayılı kararda ise “Belediyenin şuyulandırma işlemi sonucunda oluşan sicil kaydı idari yargı yerinde iptal edilip ortadan kaldırılmadığı sürece hukuk mahkemesinde tapu iptali davası açılamayacağı” vurgulanmıştır.

Fakat kamu malları, bu kuralın önemli bir istisnasını oluşturmaktadır. Kamu mallarından özel mülkiyete konu olamayacak bazıları (örneğin kıyılar ve ormanlar gibi) hakkında yapılan arazi ve arsa düzenlemesi işlemleri sonucu oluşan tapuların iptali için (idari yargıda dava açılıp parselasyon işlemi iptal ettirilmeden) doğrudan tapu iptali tavası açılabilmesi mümkündür. Çünkü bu kamu malları Devletin hüküm ve tasarrufu altında olduğu, bir başka ifadeyle özel mülkiyete konu olamayacağı için bunlar hakkında yapılan arazi ve arsa düzenlemesi işlemleri yok hükmündedir.

Örneğin Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 25.04.2005 tarihli ve E:2005/4430, K:2005/5039 sayılı kararında kıyıların kamu malı niteliği taşıyan ve Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerlerden bulunduğu, anılan yerlerin özel mülkiyete konu olamayacağı, bu yerlerde tapu kayıtlarının oluşmasının olanaksız olduğu, her nasılsa kıyılarda oluşturulan mülkiyet belgelerine değer verilmesine de olanak bulunmadığı, sicilin dayanağının idari kararla oluşmasının bu sonucu değiştirmeyeceği, kıyıda tapu oluşturulması sonucunu doğuran idari kararların (parselasyon işlemi) da iptali gereken değil, yok hükmündeki tasarruflardan olduğu ifade edilmiştir.

Bu kamu malları hakkında yapılan arazi ve arsa düzenlemesinin yok hükmünde olmasının bir diğer önemli sonucu, işlemin iptali için dava açılamamakla beraber, yok hükmünde olduğunun tespiti için her zaman dava açılabilmesidir. İdare hukukunun genel ilkeleri gereği, yok hükmünde olan işlemler için süre şartı aranmaksızın her zaman dava açılabilir.