İçindekiler
Tapu Sicili Nedir? Tapu Sicili Bölgeleri Nelerdir? Tapu Sicilinin Unsurları Nelerdir? konularında bilgi almak için şu yazımıza bakabilirsiniz: Tapu Sicili Nedir? Tapu Sicili Bölgeleri Nedir? Tapu Sicilinin Unsurları Nelerdir?
Tapu Sicilinin İlkeleri, Tapu Siciline Hakim Olan İlkeler
Ülkemizde tapu siciline hakim olan ilkeler (Tapu Sicili İlkeleri, Tapu Sicil Sisteminin İlkeleri) şunlardır:
1. Tescil İlkesi
2. Sebebe Bağlılık (illiyet) İlkesi
3. Tapuya Güven İlkesi, Tapu Siciline Güven İlkesi
4. Devletin Sorumluluğu İlkesi
5. Aleniyet İlkesi
1. Tescil İlkesi
Hukukumuzda ayni hakkın doğumu ve kaldırılması tescil işleminin yapılmış olmasına bağlıdır. Başka bir deyişle, hak tescil edilmedikçe ayni hak niteliğini kazanamaz. Mülkiyetin nakledildiğinden söz edilemez. Başka bir deyişle bir hak tescil edilmedikçe ayni hak niteliğini kazanamaz. Buna da “tapu siciline tescil ilkesi” adı verilmektedir.
Bu yasal düzenlemelere göre, davaya konu olayda mülkiyetin nakline ilişkin işlemin “tasarruf” aşamasında kaldığı, intikali sağlayan tescilin yapılmadığı gözetildiğinde, çekişmeli taşınmazın mülkiyetinin davacıya geçtiğini söyleyebilme olanağı yoktur. Taşınmazlar üzerindeki ayni haklar ancak tapuya tescil ile kazanılabilir, değiştirilebilir (MK. md. 705, 1021,1022).
Ayni haklar tescil ile doğmakla beraber (TMK. m.705/1, 1021), tescilin ayni bir hüküm ve sonuç doğurabilmesi için geçerli bir hukuki sebebe dayanması gerekir. Bu bakımdan tescil illi bir hukuki muameledir. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 1015. maddesinin birinci fıkrasına göre tapu sicilinde tescil, terkin ve değişiklik gibi tasarruf işlemlerinin yapılabilmesi, istemde bulunanın, tasarruf yetkisini ve hukuki sebebi belgelemiş olmasına bağlıdır.
Tescilin geçerli ve haklı bir sebebe dayanması zorunluluğu, Türk Medeni Kanunu‘nun 1024. maddesinin ikinci fıkrasında “Bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan veya hukuki sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur” şeklinde açıklanmıştır. Yasa maddesindeki bu tanımdan anlaşılacağı gibi gerçek hak durumuna uymayan tescil, yolsuz tescildir. Bu yolsuz tescil durumu, tescilin kurucu unsurlarından biri veya birkaçının eksik olması nedeniyle başlangıçtan itibaren söz konusu olabileceği gibi sakat bir terkin veya tadil yüzünden sonradan da oluşabilir.
Bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş veya bir tescil yolsuz olarak terkin olunmuş ya da değiştirilmiş ise bu yüzden ayni hakkı zedelenen kimse, TMK’nın 1025. maddesine göre tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebilir.
Ancak, ayni hakların tescil ile doğmasını kabul eden bu kural mutlak bir kural olmayıp bunun bazı istisnaları mevcuttur. Bu istisnai hallerde taşınmaz üzerindeki ayni haklar tapudaki tescil işleminden önce kazanılabilmektedir. Bunlar tescilsiz iktisap halleridir (miras, kamulaştırma, işgal, cebri icra ve mahkeme kararıyla iktisap). Bu istisnai hallerde ayni hak tapu sicili dışında kazanılmakta, sonradan yapılan tescil işlemi ayni hakkın kazanılması bakamından kurucu (ihdasi) değil, bildirici (ihbari) bir nitelik taşımaktadır. Taşınmaz sicil dışında kazanılmasına rağmen, tescil işlemi yapılmadığı sürece üzerinde tasarruf işlemleri yapılamaz.
2. İlliyet İlkesi Nedir?
Taşınmaz üzerinde bir ayni hakkın kazanılabilmesi için tapu siciline tescil yeterli değildir. Bu tescilin, ona esas teşkil eden geçerli bir hukuksal işleme dayanması gerekir. Bir başka ifadeyle tapuda yapılan tescil işleminin geçerliliği, buna neden olan esas hukuksal işlemin (satış, bağışlama gibi) geçerliliğine bağlıdır. Buna tescilde sebebe bağlılık ilkesi adı verilmektedir (MK. md. 1024).
Ayni haklar tescil ile doğmakla beraber (Türk Medeni Kanunu m.705/1, 1021), tescilin ayni bir hüküm ve sonuç doğurabilmesi için geçerli bir hukuki sebebe dayanması gerekir. Bu bakımdan tescil illi bir hukuki muameledir. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 1015. maddesinin birinci fıkrasına göre tapu sicilinde tescil, terkin ve değişiklik gibi tasarruf işlemlerinin yapılabilmesi, istemde bulunanın, tasarruf yetkisini ve hukuki sebebi belgelemiş olmasına bağlıdır.
Tescilin geçerli ve haklı bir sebebe dayanması zorunluluğu, Türk Medeni Kanunu‘nun 1024. maddesinin ikinci fıkrasında “Bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan veya hukuki sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur” şeklinde açıklanmıştır.
Yasa maddesindeki bu tanımdan anlaşılacağı gibi gerçek hak durumuna uymayan tescil, yolsuz tescildir. Bu yolsuz tescil durumu, tescilin kurucu unsurlarından biri veya birkaçının eksik olması nedeniyle başlangıçtan itibaren söz konusu olabileceği gibi sakat bir terkin veya tadil yüzünden sonradan da oluşabilir.
3. Tapuya Güven İlkesi, Tapu Siciline Güven İlkesi
Tapu sicilleri devlet tarafından tutulan resmi sicillerdir. Bu nedenle bu sicillerdeki bir kayda güvenen kişilerin bu güvenleri korunmaktadır. Tapudaki bir kayda güvenerek ayni bir hak kazanan iyiniyetli kişilerin bu kazanmaları, tapu kaydı doğru olmasa dahi hukuken korunacaktır (Türk Medeni Kanunu md. 1023). Buna tapuya güven (ya da tapuya itimat) ilkesi adı verilmektedir.
Hukukumuzda, diğer çağdaş hukuk sistemlerinde olduğu gibi kişilerin huzur ve güven içerisinde alış verişte bulunmaları satın aldıkları şeylerin ilerde kendilerinden alınabileceği endişelerini taşımamaları, dolayısıyla toplum düzenini sağlamak düşüncesiyle, alan kişinin iyi niyetinin korunması ilkesi kabul edilmiştir. Bu amaçla Türk Medeni Kanununun 2. maddesinin genel hükmü yanında menkul mallarda 988 ve 989, tapulu taşınmazların el değiştirmesinde ise 1023. maddesinin özel hükümleri getirilmiştir.
Öte yandan bir devleti oluşturan unsurlardan biri insan unsuru ise bunun kadar önemli olan ötekisi topraktır. İşte bu nedenle Devlet, nüfus sicilleri gibi tapu sicillerinin de tutulmasını üstlenmiş, bunların aleniliğini (herkese açık olmasını) sağlamış, iyi ve doğru tutulmamasından doğan sorumluluğu kabul etmiş, değinilen tüm bu sebeplerin doğal sonucu olarak da tapuya itimat edip, taşınmaz mal edinen kişinin iyi niyetini korumak zorunluluğunu duymuştur. Belirtilen ilke M.K’nın 1023. maddesinde aynen “tapu kütüğündeki sicile iyi niyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan 3. kişinin bu kazanımı korunur” şeklinde yer almış, aynı ilke tamamlayıcı madde niteliğindeki 1024. maddenin 1.fıkrasına göre “Bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise bunu bilen veya bilmesi gereken 3. kişi bu tescile dayanamaz” biçiminde öngörülmüştür.
Bununla birlikte, tapulu taşınmazların intikallerinde huzur ve güveni koruma, toplum düzenini sağlama uğruna, tapu kaydında ismi geçmeyen ama asıl malik olanın hakkı feda edildiğinden iktisapta bulunan kişinin, iyi niyetli olup olmadığının tam olarak tespiti büyük önem taşımaktadır. Bir yanda tapu sicilinin doğruluğuna inanarak iktisapta bulunduğunu ileri süren kimse; diğer yanda ise kendisi için maddi, hatta bazı hâllerde manevi büyük değer taşıyan ayni hakkını yitirme tehlikesi ile karşı karşıya kalan önceki malik bulunmaktadır. Bu nedenle yüzeysel ve şekilci bir araştırma ve yaklaşımın büyük mağduriyetlere yol açacağı, kişilerin Devlete ve adalete olan güven ve saygısını sarsacağı ve yasa koyucunun amacının ilk bakışta, şeklen iyi niyetli gözükeni değil, gerçekten iyi niyetli olan kişiyi korumak olduğu hususlarının daima göz önünde tutularak, bu yönde tüm delillerin derinliğine irdelenmesi ve değerlendirilmesi gerekmektedir. Bu konu hakkında şu yazımıza bakınız: Tapu Siciline Güven İlkesi
4. Devletin Sorumluluğu İlkesi
Tapu sicilleri Devlet tarafından tutulan resmi siciller olduğundan, bu sicillerin yanlış tutulmasından dolayı doğan bütün zararlardan devletin sorumlu olduğu kabul edilmiştir (Türk Medeni Kanunu md. 1007). Bunun sonucu olarak da tapu sicilindeki kayıtlar doğru tutulmaz ve bundan dolayı bir kimse zarar görürse bu zararın tazminini Devletten talep edebilir. 4721 sayılı Türk Medenî Kanununun 1007. maddesi gereğince, tapu sicilinin yanlış tutulması nedeniyle zarara uğrayan kişinin bütün zararlarından Devlet sorumludur.
Tapu kaydının iptali nedeniyle, tapu sahibinin oluşan gerçek zararı neyse, tazminatın miktarı da o kadar olmalıdır. Gerçek zarar; tapu kaydının iptali nedeniyle, tapu malikinin mal varlığında meydana gelen azalmadır. Tazminat miktarı, zarar verici eylem gerçekleşmemiş olsaydı, zarar görenin mal varlığı ne durumda olacak idiyse, aynı durumun tesis edilebileceği miktarda olmalıdır (Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 05.03.2003 gün ve 2003/19-152 E. – 2003/125 K.; 29.09.2010 gün ve 2010/14-386 E. – 2010/427 K.; 15.12.2010 gün ve 2010/13-618 E. – 2010/668 K. sayılı kararı).
Zarara uğrayan kişinin gerçek zararı ise tazminat miktarının belirlenmesinde esas alınacak değerlendirme tarihine göre belirlenecek olup, bu tarih ise zararın meydana geldiği tarihtir. 4721 sayılı TMK’nın 705/2. maddesi uyarınca tapu iptali ve tescil istekli davaların kesinleştiği tarih itibariyle mülkiyet hakkı sona ereceğinden bu tarih itibariyle tapusu iptal edilen gerçek ve tüzel kişilerin zararı oluşacaktır. Zararın meydana geldiği tarihe göre de tapusu iptal edilen gayrimenkulün niteliği ve değeri belirlenmelidir. Değerlendirme tarihi itibariyle taşınmazın niteliği arazi ise net gelir metodu yöntemi ile, arsa vasfında ise değerlendirme gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre hesaplanması suretiyle gerçek değer belirlenmelidir.
Bu konuda şu yazımıza bakınız: Tapu Sicilinin Tutulmasından Devletin Sorumluluğu
5. Tapuda Aleniyet İlkesi
Tapu sicilleri aleni sicillerdir. Tapudaki tescil işlemiyle ilgisi olduğunu kanıtlayan her ilgili kişi taşınmazla ilgili sicili ve evrakı incelebilir. Bunun sonucu olarak da hiç kimse tapudaki bir kaydın varlığından haberdar olmadığını, bilmediğini iddia edemeyecektir (MK. md. 1020).
