İmar Hukukunda Üst Ölçekli Plan Zorunluluğu

Bir alanda imar planı yapılabilmesi için, üst ölçekli planın bulunması her zaman gerekli değildir. Bazı planlar açısında üst ölçekli planın varlığı şart değil iken uygulama imar planları açısından üst ölçekli plan şartı söz konusudur.

Üst Ölçekli Planı Olmayan Alanlarda Nazım İmar Planı Yapılabilir mi?

Nazım ve uygulama imar planlarının yapılabilmesi için çevre düzeni planlarının yapılmış olması gerekmez. 3194 sayılı İmar Kanununun 5. maddesi, nazım imar planlarının var ise çevre düzeni planlarına uygun olarak hazırlanacağını öngörmektedir. Bu nedenle, çevre düzeni planı olmayan alanlarda da nazım imar planı yapılabilir.

Nazım İmar Planı Olmayan Alanlarda Uygulama İmar Planı Yapılabilir mi?

Uygulama imar planlarının yapılabilmesi için nazım imar planlarının yapılmış olması gerekir. Çünkü uygulama imar planları; 3194 sayılı İmar Kanununun 5. maddesinde nazım imar planları esaslarına göre çizilen ve çeşitli bölgelerin yapı adalarını, bunların yoğunluk ve düzenini, yolları ve uygulama için gerekli imar uygulama programlarına esas olacak uygulama etaplarını ve diğer bilgileri ayrıntıları ile gösteren planlar olarak tanımlanmıştır.

Kanunun bu maddesi gereğince 1/1.000 ölçekli planların 1/5.000 ölçekli plan kararlarına uygun olarak çizilmesi gerekmektedir. Bu nedenle nazım imar planı onaylanmadan, uygulama imar planı onaylanamaz. Keza Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliğinin 21. maddesine göre nazım imar planı kesinleşmeden uygulama imar planı onaylanamaz. Ancak, aynı maddeye göre, nazım ve uygulama imar planları gerekli görülmesi halinde eş zamanlı olarak hazırlanabilir; onay yetkisinin aynı idarede bulunması halinde nazım ve uygulama imar planları eş zamanlı olarak onaylanabilir.

Danıştay 6. Dairesi, 26.03.1999, E:1998/2161, K:1999/1788: Nazım imar planı yapılmadan uygulama imar planı yapılamayacağından; revizyon imar planı ve kamulaştırma işleminin iptali gereklidir. 3194 sayılı İmar Kanununun 5. maddesinde; nazım imar planları (…) uygulama imar planının hazırlanmasında esas olmak üzere düzenlenen detaylı bir raporla açıklanan ve raporu ile beraber bir bütün olan planlar uygulama imar planları ise, nazım imar planları esaslarına göre çizilen (…) planlar olarak tanımlanmıştır. Yasanın bu maddesi gereğince 1/1.000 ölçekli planların 1/5.000 ölçekli plan kararlarına göre çizilmesi gerekmektedir. Nazım imar planı olmadan uygulama imar planları yapılamayacağından, idare mahkemesince dava konusu 1/1.000 ölçekli revizyon imar planı ve buna dayalı olarak yapılan kamulaştırma işleminin iptali istemiyle açılan davanın reddine karar verilmesinde isabet görülmemiştir.

1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı Şartı

Hatta uygulama imar planının yapılabilmesi için 1/25.000 ölçekli nazım imar planı yeterli olmayıp, daha detaylı 1/5000 ölçekli nazım imar planının bulunması gerekmektedir. Danıştay 6. Dairesinin 09.12.2013 tarihli ve E: 2012/915, K: 2013/8099 sayılı kararında 1/1000 ölçekli uygulama imar planının, 1/5000 ölçekli nazım imar planı olmadan, sadece özel niteliği olan 1/25000 ölçekli plan tarafından yönlendirilmesi imar mevzuatında öngörülen kademeli birliktelik ilkesine uygun düşmediğinden, 1/25.000 ölçekli nazım imar planı uyarınca hazırlanacak daha somut belirlemelere yer veren 1/5000 ölçekli nazım imar planı sonrasında, buna uygun olarak uygulama imar planı hazırlanması suretiyle uygulamaya geçilmesi gerektiği ifade edilmiştir.

Bu karara göre 5216 sayılı Kanun gereğince hazırlanan 1/25000 ölçekli nazım imar planları 1/5000 ölçekli planlara göre daha az ayrıntı içeren planlardır. 1/25.000 ölçekli nazım imar planlarında öngörülen mekânsal kullanım kararları daha soyut ve genel niteliktedir. Bu planlarda alt ölçekli planlara yön veren ana ilke ve stratejiler belirlenerek bölgesel anlamda arazi kullanım belirlemelerine yer verildiği, bölgesel kullanım kararlarının plan notlarıyla anlam kazandığı, 1/1000 ölçekli plan hazırlamaya yetecek düzeyde detaylı kullanımlara yer verilmeyen planlar olduğu görülmektedir. 1/25000 ölçekli nazım imar planı, daha soyut bilgileri ve plan kararlarını içeren bir plandır. Söz konusu planda daha geniş alana ilişkin bilgiler ve plan kararları bulunur.

Bu anlamda, 1/25.000 ölçekli nazım imar planlarında plan sınırları içindeki ana arazi kullanım kararlarının geliştirildiği, korunması gerekli doğal alanların belirlendiği, ana ulaşım sisteminin kurgulandığı, 1/25.000 ölçeğinin teknik anlatımının gereği olarak düzenlemeye ilişkin ayrıntıya gidilemediği; dolayısıyla arazi kullanım detayları alt ölçekli 1/5000 ölçekli nazım imar planına devredildiğinden, alanın bütününü kapsayacak bir 1/5000 ölçekli nazım imar planının yapılması gerekmektedir. 1/5000 ölçekli nazım imar planının, bir üst ölçekli plan olan 1/25.000 ölçekli nazım imar planına göre daha büyük ölçekli olduğundan, üst ölçekte alınan plan kararlarının daha ayrıntılı olarak belirlenmesi ve bir alt ölçek olan 1/1000 ölçekli planlara ışık tutacak bir biçimde düzenlemesini teknik açıdan olanaklı kılan plandır. Başka bir deyişle 1/5000 ölçekte bir imar planı düzenlenmesinin teknik açıdan kaçınılmaz olduğu, bunun imar mevzuatı açısından da gereklilik olduğu açıktır.

Aksi halde, 1/25000 ölçekli planda öngörülen kullanım kararı doğrultusunda 1/1000 ölçekli uygulama imar planı hazırlanması halinde taşınmazların kullanım kararlarının somutlaşmasının uygulama imar planına bırakılması sonucu ortaya çıkmaktadır. Bu da kanunun öngördüğü şekilde daha somut kullanım kararları üreten nazım imar planı bulunmadan planlama yapılması sonucunu doğuracaktır. Uyuşmazlıkta olduğu üzere, 1/25000 ölçekli planda meskun alan olarak belirlenen bölge içerisinde sosyal teknik altyapı alanlarının ve konut alanlarının dağılımının ve yer seçiminin ne şekilde olacağı, hangi ada ve parselleri kapsayacağı 1/1000 ölçekli uygulama imar planı ile belirlenebilecektir. Bu durum kanunun öngördüğü nazım imar planı ve uygulama imar planı hiyerarşik uyumuna aykırı olarak uygulama imar planı ile arazi kullanım kararlarının belirlenmesi sonucunu doğuracaktır.

Kentsel planlamanın en temel unsurlarından birisi olan imar planların kademeli birlikteliği ilkesine göre, 1/1000 ölçekli uygulama imar planlarının uygun olması gereken üst ölçekli plan kademeli olarak 1/5000 ölçekli nazım imar planıdır. Söz konusu planda, daha üst ölçekli 1/25000 ölçekli plana uygunluk göstermelidir. Bu kapsamda 1/1000 ölçekli uygulama imar planının, 1/5000 ölçekli nazım imar planı olmadan, sadece özel niteliği olan 1/25000 ölçekli plan tarafından yönlendirilmesi imar mevzuatında öngörülen kademeli birliktelik ilkesine uygun düşmez.

Bu nedenle, imar mevzuatımızın öngördüğü planlama süreci doğrultusunda, 1/25.000 ölçekli nazım imar planı uyarınca hazırlanacak daha somut belirlemelere yer veren 1/5000 ölçekli nazım imar planı sonrasında, buna uygun olarak uygulama imar planı hazırlanması suretiyle uygulamaya geçilmesi gerekmektedir.

İnşaat İçin Uygulama İmar Planı Şartı

Son olarak şunu belirtelim, bir bölgede parselasyon, inşaat ruhsatı, imar kamulaştırması gibi uygulama işlemlerinin yapılabilmesi için öncelikle 1/1.000 ölçekli uygulama imar planı yapılması gerekmektedir (Şimşek, Suat Hukuki Unsurları Açısından Arazi ve Arsa Düzenlemesi İşlemleri ve Bu İşlemlere Karşı İtiraz ve Dava, Seçkin Yayıncılık, Ankara, 2016, s. 57). Uygulama imar planı bulunmayan alanlarda parselasyon vb. imar uygulama işlemlerinin yapılması mümkün değildir.

Bunun doğal bir sonucu olarak, uygulama imar planı bulunmayan alanların düzenlemeye tabi tutulması mümkün olmadığı gibi düzenleme sınırı dâhilinde uygulama imar planı bulunmayan alanların kısmen de olsa yer alması mümkün değildir; çünkü böyle bir durumda, arazi ve arsa düzenlemesi işleminin geçerli bir hukuki sebebi yoktur. Dolayısıyla uygulama imar planı bulunmamasına rağmen parselasyon yapılması, işlemi sebep yönünden sakat kılar.

Buna karşılık ıslah imar planlarının yapılabilmesi için nazım imar planının yapılmış olması şart değildir. Bir başka anlatımla nazım imar planı bulunmayan alanlarda da ıslah imar planı yapılması mümkündür. Konu hakkında Danıştay Altıncı Dairesi tarafından verilen 12.01.2004 tarihli ve E: 2003/1709, K: 2004/26 sayılı kararda “parselasyon işleminin 1/1000 ölçekli uygulama imar planına dayalı olarak yapılacağı, ancak 1/1000 ölçekli uygulama işleminin dava konusu edilmemesi halinde, parselasyon işleminin 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18 inci maddesi ile ilgili yönetmelik hükümleri ile 1/1000 ölçekli uygulama imar planına ve parselasyon ilkelerine uygun yapılıp yapılmadığının irdelenmesi suretiyle karar verilmesi gerektiği” ifade edilmiştir.