2985 sayılı Toplu Konut Kanunu toplu konut alanlarında planlamayla ilgili özel hükümler ihtiva etmektedir.
Toplu Konut Alanları Nasıl Belirlenir?
Toplu Konut Kredileri Uygulama Yönetmeliğinin 14. maddesine göre toplu konut alanları, belediyelerle işbirliği yapılmak suretiyle valiliklerce belirlenir. Bu alanlar büyükşehir belediyelerinin sınırları içerisinde en az bin konutun, diğer belediye sınırları içerisinde ise en az dört yüz konutun sığacağı büyüklükte ve yerleşme yerinin nazım imar planı sınırları içinde olması zorunludur.
Toplu konut alanlarının belirlenmesinde; yerleşme yerinde mevcut bir konut ihtiyacının olup olmadığı, büyük yatırım projeleri sebebiyle ortaya çıkacak konut ihtiyacı olup olmadığı, kentsel gelişmeyi engelleyici, toplu konut yapımını zorlaştırıcı ve alt yapı ve üst yapı maliyetlerini artırıcı faktörlerin bulunup bulunmadığı, verimli tarım arazisi olup olmadığı, çevre kirlenmesi sorunu olup olmadığı veya yaratıp yaratmayacağı, alt yapısının olup olmadığı, yoksa konut inşaatlarının tamamlanması aşamasına kadar gerçekleşmesini sağlayacak önlemlerin alınıp alınmadığı, imar planında gerekli sosyal tesislerin yer alıp almadığı, yoksa konut inşaatlarının tamamlanması aşamasına kadar gerçekleşmesinin sağlayacak önlemlerin alınıp alınmadığı konularının araştırılması ve yapılabilirlik raporuna bağlanması zorunludur. Bu yapılabilirlik raporu, valinin onayına sunulur ve toplu konut alanı tespit edilmiş olur.
Toplu Konut Alanlarında Planlama Yetkisi
Toplu konut uygulama alanı olarak tespit edilen yerlerde imar planı yapma/yaptırma yetkisi, (3194 sayılı İmar Kanunu’nun 9. maddesi saklı kalmak kaydıyla) Toplu Konut İdaresi Başkanlığına aittir.
2985 sayılı Toplu Konut Kanununun 4. maddesine göre TOKİ Başkanlığı, gecekondu dönüşüm projesi uygulayacağı alanlarda veya mülkiyeti kendisine ait arsa ve arazilerde veya valiliklerce toplu konut iskan sahası olarak belirlenen alanlarda çevre ve imar bütünlüğünü bozmayacak şekilde her tür ve ölçekteki planlar ile imar planlarını yapmaya, yaptırmaya ve tadil etmeye yetkilidir.
Kanunda açıkça “her tür ve ölçekte plan” ifadesi kullanıldığı için kanaatimizce plan yapma yetkisi sadece uygulama imar planlarını değil, aynı zamanda çevre düzeni planı gibi üst ölçekli planları da kapsamaktadır.
TOKİ Tarafından Hazırlanan Planların Onaylanması
TOKİ Başkanlığı tarafından hazırlanılan veya hazırlattırılan planlar; büyükşehir belediye sınırları içerisinde kalan alanlar için büyükşehir belediye meclisi, il ve ilçe belediye sınırları ile mücavir alanları içerisinde kalan alanlar için ilgili belediye meclisleri, beldelerde ve diğer yerlerde ilgili valilik tarafından planların belediyelere veya valiliğe intikal ettiği tarihten itibaren üç ay içerisinde aynen veya değiştirilerek onaylanır.
5302 sayılı İl Özel İdaresi Kanununun yürürlüğe girmesi ile birlikte İmar Kanununun belediye sınırları dışında planlama ile ilgili yetkileri il özel idarelerine geçmiştir. Ancak, 2985 sayılı Kanunda yapılan değişiklikte il özel idaresi yerine valilik ibaresi kullanılmıştır. Üstelik belediye tarafından onaylanacak planlar için onay mercii açıkça belediye meclisi olarak belirtilmişken valilik tarafından onaylanacak planlarda onay mercii belirtilmemiştir. Bu nedenle belediye ve mücavir alan sınırları dışında 2985 sayılı Kanuna göre hazırlanacak planların, il özel idareleri tarafından değil valilik (bayındırlık ve iskan il müdürlüğü) tarafından onaylanması gerektiği düşüncesindeyiz.
Belediyeler ve valilik tarafından üç ay içerisinde onaylanmayan planlar Başkanlık tarafından resen onaylanır.
3194 sayılı İmar Kanunu’nun 9. maddesine göre Çevre ve Şehircilik Bakanlığı gerekli görülen hallerde, toplu konut uygulaması amacıyla yapılması gereken planların ve plan değişikliklerinin, tamamını veya bir kısmını, ilgili belediyelere veya diğer idarelere bu yolda bilgi vererek ve gerektiğinde işbirliği sağlayarak yapmaya, yaptırmaya, değiştirmeye ve re’sen onaylamaya yetkilidir.
