49 Yıllığına Hazine Arazisi Kiralama Nedir?

49 Yıllığına Hazine Arazisi Nasıl Kiralanır?

Hazine taşınmazları açısından irtifak hakkı; bir taşınmaz üzerinde yararlanmaya ve kullanıma rıza göstermeyi veya mülkiyete ilişkin bazı hakların kullanılmasından vazgeçmeyi kapsayan ve diğer bir taşınmaz veya kişi lehine aynî hak olarak kurulan yükümlülüğüdür. Kullanma izni ise, tescil harici alanlarda bulunan yerler üzerinde kişiler lehine verilen izindir.

a) Hazine Arazilerinde İrtifak Hakkı Nedir?

Bu sistemde yatırımcı Hazine taşınmazı üzerinde tesis yapma ve bu tesisi işletme hakkı elde etmektedir. Ancak üzerinde tesisin yapıldığı taşınmazın mülkiyeti Hazine’de kalmaktadır. Yatırımcı söz konusu tesisi irtifak hakkı süresi boyunda kullanmakta, süre bitiminde ise tesis Hazine mülkiyetine geçmektedir. İrtifak hakkı sınırlı bir ayni hak olduğu için tapu siciline kaydedilmektedir.

b) Hazine Arazilerinde Kullanma İzni Nedir?

Kullanma izni verilmesi de benzer bir yapıya sahiptir. Burada da yatırımcı lehine bir yapı izni söz konusudur. Kullanma izninin, irtifak hakkından tek farkı, kullanma izninin “niteliği gereği özel mülkiyete konu olamayacak Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerler” üzerinde verilmesidir. Dolayısıyla bu yerler tapu siciline kaydedilmediği için tapu siciline bir kayıt da söz konusu değildir.

c) İrtifak Hakkı Nedir?

Herkese karşı ileri sürülebilen ve maddi mallar üzerindeki mutlak haklara ayni haklar denilmektedir. Ayni haklar mülkiyet hakkı ve sınırlı ayni hak olmak üzere iki gruba ayrılmaktadır. Tesis edildiği taşınmaz üzerinde kişilere, belli tasarrufta bulunma yetkisi veren ayni haklara sınırlı ayni haklar denilmektedir. Sınırlı ayni haklar, hak sahibine mülkiyet hakkında bulunan yetkilerden (kullanma, yararlanma ve tasarruf etme) birini veya ikisini sağlar. Sınırlı ayni haklar irtifak hakları, taşınmaz yükü ve rehin hakları olmak üzere 3 ana grupta toplanmaktadır.

İrtifak hakkı, bir taşınmaz maldan özel bir nedene dayanarak yararlanmaya imkan veren sınırlı bir ayni haktır. Medeni Kanunun 779. maddesinde irtifak haklarının konusu düzenlenmiştir. Buna göre irtifak hakkı, bir taşınmaz üzerinde diğer bir taşınmaz lehine oluşturulan bir yüktür ve yüklü taşınmazın sahibini, irtifak hakkına malik olan kimse tarafından kullanmaya ait bazı tasarruflara razı olmaya veya mülkiyete özgü olan bazı hakların kullanılmasından kaçınmaya zorunlu tutar. Görüldüğü üzere, irtifak hakkı sahibine kullanma ya da yararlanma hakkı verirken malike de katlanma ya da kaçınma ödevi yüklemektedir.

ç) 49 Yıllığına Hazine Arazisi Kiralama İle İlgili Mevzuat

Hazine taşınmazları üzerinde irtifak hakkı ve kullanma izni verilmesi işlemleri; 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’na, 4706 sayılı Hazineye Ait Taşınmaz Malların Değerlendirilmesi Hakkında Kanun’a, Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik ve 324 sayılı Milli Emlak Genel Tebliği hükümlerine göre yürütülmektedir. Ayrıca bu konuda bazı kanunlar ile yönetmeliklerde özel hükümler bulunmaktadır.

Verilebilecek İrtifak Hakları Nelerdir? Kullanma İzni Nedir?

Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik’in 76. maddesine göre; Hazinenin özel mülkiyetindeki taşınmazlar üzerinde Türk Medeni Kanununa göre oturma hakkı hariç olmak üzere irtifak hakkı kurulabilir. Bu taşınmazlar üzerinde taşınmaz yükü ve taşınmaz rehni tesis edilemez. Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki tescil harici alanlarda ilgili mevzuatı uyarınca yapılması mümkün olan yapı ve tesislerin yapılması amacıyla kullanma izni verilebilir.

49 Yıllığına Hazine Arazisi Kiralamada İrtifak Hakkı Bedeli Nedir?

İrtifak hakkı tesisi ve kullanma izni verilmesi rayiç bedel üzerinden olabileceği gibi emlak vergi değerinin belirli bir yüzdesi üzerinden olabilmektedir. Hazine taşınmazlarında irtifak hakkı ve kullanma izni bedellerinin nasıl tespit edileceği, Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik’in 12. maddesine düzenlenmiştir. Buna göre, bedel tespit ve takdirinde, taşınmazın konumu ve özellikleri göz önünde bulundurulmak suretiyle rayiç bedel esas alınır. Ancak bu bedel kullanma izni verilmesi veya irtifak hakkı tesis edilmesinde ilk yıl için taşınmazın rayiç bedelinin yüzde ikisidir. Ayrıca Yönetmelik, bazı irtifak hakkı ve kullanma izinlerinde özel bedeller belirlemiştir.

a) Kamu Yararına Çalışan Dernekler İle Vergi Muafiyeti Tanınan Vakıflar Lehine Tesis Edilecek İrtifak Hakkı Bedelleri

Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik‘in 12. maddesine göre, kamu yararına çalışan dernekler ile vergi muafiyeti tanınan vakıflar lehine; yönetim binası ile üyelerinin sosyal ve diğer ihtiyaçlarını karşılamaya yönelik lokal, sosyal tesis gibi tesisler ile tamamen gelir elde etmek amaçlı tesisler hariç olmak üzere tüzüklerinde veya senetlerinde yer alan asli kuruluş amaçlarında kullanılmak üzere ihtiyaç duydukları taşınmazlar üzerinde tesis edilecek irtifak hakları ile verilecek kullanma izinlerinde, ilk yıl irtifak hakkı veya kullanma izni bedeli taşınmazın rayiç bedelinin binde beşidir.

Kamu yararına çalışan dernekler ile vergi muafiyeti tanınan vakıflara, yönetim binası ile üyelerinin sosyal ve diğer ihtiyaçlarını karşılamaya yönelik lokal, sosyal tesis gibi tesisler ile tamamen gelir elde etmek amaçlı tesisler hariç olmak üzere tüzüklerinde veya senetlerinde yer alan asli kuruluş amaçlarında kullanılmak üzere yapılacak kiralamalarda, ilk yıl kira bedeli taşınmazın rayiç bedelinin yüzde ikisi, eğitim amaçlı yapılacak kiralamalarda kira süresince, taşınmazın üzerinde yürütülen eğitim faaliyetlerinin toplam faaliyetlerin en az yüzde seksenini oluşturması ve bu faaliyetlerin asli faaliyet niteliği taşıması kaydıyla ilk yıl kira bedeli taşınmazın rayiç bedelinin yüzde biridir.

b) Vakıf Yükseköğretim Kurumlarına Bina ve Tesis Amaçlı İrtifak Haklarında Bedel

Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik‘in 12. maddesine göre, vakıflarca kurulan yükseköğretim kurumlarının kendi kuruluş kanunlarında yer alan asli kuruluş gayelerine uygun olarak kullanılmak üzere bina ve tesis yapılmak amacıyla tesis edilecek irtifak hakları ile verilecek kullanma izinlerinde ilk yıl için; irtifak hakkı veya kullanma izni süresince, bu tesislerin her biriminde verilen her türlü hizmetin yüzde onunun bedelsiz olarak ihtiyaç sahiplerine sunulması kaydıyla taşınmazın rayiç bedelinin binde beşidir.

c) Tarım ve Hayvancılık ile Sanayi Amaçlı İrtifak Haklarında Bedel

Tarım ve hayvancılık ile sanayi amaçlı tesis edilecek irtifak hakları ve verilen kullanma izinlerinde ilk yıl için; irtifak hakkı veya kullanma izni süresince, taşınmazın üzerinde yürütülen tarım ve hayvancılık ile sanayi faaliyetlerinin toplam faaliyetlerin en az yüzde seksenini oluşturması ve bu faaliyetlerin asli faaliyet niteliği taşıması kaydıyla, taşınmazın rayiç bedelinin yüzde biri, aynı amaçla yapılan kiralamalarda ise yüzde bir buçuğudur.

ç) Deniz Turizmi Araçlarına Hizmet Eden Tesislerde İrtifak Hakkı

Deniz turizmi araçlarına güvenli bağlama, karaya çekme, bakım, onarım ve sosyal hizmetlerden birkaçını veya tamamını sunan deniz turizmi tesisleri yapılmak amacıyla, kullanma izni veya irtifak hakkı verilmesi talep edilen alanda projelendirilmiş veya mendireklerle çevrilmiş deniz yüzeyinin de bulunması hâlinde, ilk yıl için deniz yüzeyinin kullanma izni metrekare birim bedeli; proje sahasındaki kara parçası için Yönetmelik hükümlerine göre tespit edilen kullanma izni veya irtifak hakkı beher metrekare bedelinin yüzde onudur.

e) Savunma, Havacılık ve Uzay Sanayii Alanlarında Faaliyet Gösteren Yatırımcılar Lehine Tesis Edilen İrtifak Haklarında Bedel

Yurtiçi özgün geliştirme ve ileri teknoloji gerektiren savunma, havacılık ve uzay sanayii alanlarında faaliyet gösteren ve Savunma Sanayii Müsteşarlığınca bildirilen yatırımcılar lehine tesis edilecek irtifak hakları ile verilecek kullanma izinlerinde ilk yıl bedeli, taşınmazın emlak vergisine esas asgari metrekare birim değeri toplamının binde biridir.

f) Sabit ve Mobil Haberleşme Altyapısı İçin Tesis Edilen İrtifak Haklarında Bedel

324 sayılı Milli Emlak Genel Tebliği‘ne göre, Sabit ve Mobil Haberleşme Altyapısı veya Şebekelerinde Kullanılan Her Türlü Kablo ve Benzeri Gerecin Taşınmazlardan Geçirilmesine İlişkin Yönetmelik uyarınca Hazine taşınmazları üzerinde tesis edilecek olan mecra irtifak haklarında irtifak hakkı bedeli adı geçen Yönetmelik hükümlerine göre belirlenecektir.

g) Bedeli Yatırımcı Tarafından Ödenerek Kamulaştırılan Taşınmazlarda

324 sayılı Milli Emlak Genel Tebliği‘ne göre kanunları gereğince bedeli yatırımcı tarafından ödenerek kamulaştırılan ve Hazine adına tescil edilen taşınmazların üzerinde tesis edilecek irtifak hakkı veya verilecek kullanma izinlerinden bedel alınmayacaktır.

h) 2634 Sayılı Kanuna Tabi Yerlerde Kamulaştırma Bedeli Yatırımcı Tarafından Ödenen Alanlarda İrtifak Hakkı Bedeli Nasıl Hesaplanır?

Kamu Taşınmazlarının Turizm Yatırımlarına Tahsisi Hakkında Yönetmelik bu konudaki özel hüküm olduğu için alınması gereken beden bu Yönetmeliğe göre hesaplanır. Buna göre bu tür yerlerde “kamulaştırma bedeli yatırımcı tarafından karşılanarak Hazine adına tescil edilen taşınmazlar üzerinde, yatırımcı lehine kamulaştırılan kısma isabet eden toplam yatırım maliyeti bedelinin on binde beş oranında bedelle” irtifak hakkı tesis edilir.

Toplam yatırım bedeli, kamulaştırma bedeli yatırımcı tarafından ödenen alanın toplam alana oranı ile çarpılarak bedeli yatırımcı tarafından ödenen alanın toplam maliyet bedeli hesaplanır. Bunun on binde beşi yıllık irtifak hakkı bedelidir.

i) Deniz Zemininde Tesis Edilecek Kullanma İzni İçin Kıymet Takdiri Nasıl Yapılır?

324 sayılı Milli Emlak Genel tebliğine göre;  (3) 4646 sayılı Kanunun 12 inci maddesinin (a) ve (b) bentleri hükümleri uyarınca, Enerji Piyasası Düzenleme Kurumunca düzenlenmiş üretim lisansına ve bu Kurumun uygun görüşüne istinaden Hazine taşınmazları üzerinde doğal gazın iletimi, dağıtımı, depolanması, pazarlanması amacıyla irtifak hakkı tesis edilmesi veya kullanma izni verilmesinin talep edilmesi halinde;

a) Yönetmeliğin 12. maddesine göre takdir edilecek bedel üzerinden boru hatları için kullanma izni verilecek veya irtifak hakkı tesis edilecektir. b) Ancak, BOTAŞ lehine doğalgaz boru hattı geçirilmek amacıyla tesis edilecek irtifak hakkı ve kullanma izinlerinin süresi Enerji Piyasası Düzenleme Kurumunca düzenlenmiş lisans süresinin sona ereceği tarih olarak belirlenecek ve irtifak hakkı veya kullanma izni bedeli, boru hattının geçmesi nedeniyle taşınmazın değerinde meydana gelen azalma dikkate alınmak suretiyle hesaplanarak bir defaya mahsus olmak üzere tahsil edilecektir.

Burada esas mesele irtifak hakkına esas rayiç bedelin ne olacağıdır. Bildiğim kadarıyla deniz zemini konusunda özel bir hüküm bulunmamaktadır. Bu nedenle irtifak hakkına esas bedelin “tahmini” olarak belirlenmesi zorunluluk gibi durmaktadır. Çünkü bir şeyin rayiç bedeli olabilmesi için mübadeleye konu olabilmesi, yani alınıp satılabilmesi gerekir. Deniz zemini böyle olmayacağına göre tahminen (en yakın kara zemininin belirli bir yüzdesi gibi)  belirlenmesi gerekir.

İrtifak Hakkı ve Kullanma İzni Süresi

Hazinenin özel mülkiyetindeki taşınmazlar üzerinde Türk Medeni Kanununa göre en fazla kırk dokuz yıla kadar irtifak hakkı tesis edilebilir. Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki tescil harici alanlarda en fazla kırk dokuz yıla kadar kullanma izni verilebilir. Bu nedenle 324 sayılı Milli Emlak Genel Tebliğde (Hazine Taşınmazlarında İrtifak İşlemleri) yer alan “Hazine taşınmazları üzerinde kullanma izni ve irtifak hakkı süresi en fazla otuz yıl olarak uygulanır.” hükmünün uygulama alanı yoktur.

Daha önce kullanma izni verilen veya irtifak hakkı tesis edilen taşınmazlarla proje bütünlüğü taşıyan taşınmazlar üzerinde daha önce verilen kullanma izni veya tesis edilen irtifak hakkının kalan süresi kadar kullanma izni verilir veya irtifak hakkı tesis edilir.

Üzerindeki binalarda esaslı onarım gerektirmeyen veya üzerinde sabit tesis yapılmamakla birlikte taşınmazın değeri (binalarda bina bedeli hariç) kadar yatırım ve onarım yapılacak ve idarece uygun görülecek yatırımlar için ise yirmi yıla kadar kullanma izni verilir veya irtifak hakkı tesis edilir.

324 sayılı Tebliğe göre; Serbest Bölgeler Kanunu, Teknoloji Geliştirme Bölgeleri Kanunu, Endüstri Bölgeleri Kanunu ve özel kanunlarında süre belirtilenlerde bu süre uygulanacaktır.

49 Yıllığına Hazine Arazisi Nasıl Kiralanır?

2886 sayılı Devlet İhale Kanununun 51. maddesinin (g) bendinde, kullanışlarının özelliği, idarelere yararlı olması veya ivediliği nedeniyle kapalı veya açık teklif yöntemleriyle ihalesi uygun görülmeyen, Devletin özel mülkiyetinde veya Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki tescil harici alanlar üzerinde mülkiyetin gayri ayni hak tesisi işlemlerinin pazarlıkla yapılacağı hüküm altına alınmıştır. Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik’in 78. maddesine göre irtifak hakkı kurulması veya kullanma izni verilmesi ihalesi, Kanunun 51. maddesinin (g) bendi uyarınca pazarlık usulü ile yapılır.

Keza 324 sayılı Milli Emlak Genel Tebliğine) göre, kullanma izni verilmesi ve irtifak hakkı tesis edilmesine ilişkin ihale işlemleri Tebliğde yer alan istisnalar dışında, Kanunun 17. maddesinde belirtilen ilanlar yapılmak suretiyle, 51. maddesinin (g) bendine göre pazarlık usulüyle yapılır. Ancak,

a) EPDK’nca ilgili mevzuatı gereğince verilen lisansa istinaden bu Kurumca uygun görülen taşınmazların üzerinde yatırım yapacak yatırımcılara, b) Özelleştirme Uygulamaları Hakkında Kanun hükümlerine göre özelleştirme kapsam ve programına alınan kurum ve kuruluşlara,

c) Yatırımcı tarafından; dolgu, iskele, platform, boru hattı, dolfen, şamandıra, pompaj istasyonu gibi tesisler yapılması amacıyla kullanma izni verilmesi veya irtifak hakkı tesisinin talep edilmesi halinde, (liman, yat limanı ve kruvaziyer limanı yatırımları hariç olmak üzere) talep konusu alanların geri sahasında talep sahibi yatırımcının mülkiyetinde olan, yasal bir hakka istinaden fiilen kullanımında bulunan veya bu yatırımcıya daha önce Bakanlıkça kiralanan veya kullanma izni verilen veya irtifak hakkı tesis edilmiş olan Hazine taşınmazı bulunması; bu alanların yapımı talep edilen kıyı tesisi ile plan ve proje bütünlüğü taşıyor olması ve birlikte kullanılmasının zorunlu olduğunun tespit edilmesi durumunda talep sahibi yatırımcıya,

d) Serbest Bölgeler Kanunu hükümleri uyarınca yatırım yapacak yatırımcılar ile endüstri bölgelerinde stratejik yatırım yapacak yatırımcılara, e) Yurtiçi özgün geliştirme ve ileri teknoloji gerektiren savunma, havacılık ve uzay sanayii alanlarında faaliyet gösteren ve Savunma Sanayii Müsteşarlığınca bildirilen yatırımcılara,

f) Kamu yararına çalışan derneklere ve vergi muafiyeti tanınan vakıflara, vakıflarca kurulan yükseköğretim kurumlarına, kanunla kurulmuş kurum ve kuruluşlar ile kamu kurumu niteliğindeki meslek kuruluşlarına, kendi kuruluş kanunlarında, tüzük ve senetlerinde yer alan asli faaliyetlerinde belirtilen amaçlarda kullanılmak üzere,

g) 233 sayılı Kamu İktisadi Teşebbüsleri Hakkında KHK’nin 54. maddesi kapsamındaki kuruluşlara, kuruluş amaçlarında kullanılmak üzere,

h) Çevrenin ve biyolojik çeşitliliğin en uygun şekilde korunması, kullanılması, izlenilmesi, proje geliştirilmesi, iyileştirilmesi ile çevre kirliliğinin önlenmesi amacı ile faaliyet gösteren Türkiye Çevre Koruma Vakfına (TÜÇEV) veya bu Vakfın kuruluşlarına,

Kanunun 17. maddesine göre ilan yapılmaksızın doğrudan kullanma izni verilebilecek veya irtifak hakkı tesis edilebilecektir. Doğrudan irtifak hakkı verilebilecek ve gerekli koşulları taşıyan birden fazla istekli olması halinde ise; bu istekliler arasında Kanunun 51. maddesinin (g) bendine göre pazarlık usulü ile yapılacak ihale sonucunda en yüksek bedeli teklif eden yatırımcıya kullanma izni verilecek veya irtifak hakkı tesis edilecektir.

Hazine Taşınmazlarında İrtifak Hakkı/Kullanma İzni İhalesi Sonrası İşlemler

Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmeliğe göre irtifak hakkı/kullanma izni ihaleleri pazarlık usulü ile yapılmaktadır. Bu ihaleler ita amiri onayına tabidir. 324 sayılı Milli Emlak Genel Tebliğine göre, kullanma izni veya irtifak hakkına ilişkin ihale komisyonu kararları Kanunun 31. maddesi gereğince on beş işgünü içinde onaylanır veya iptal edilir.

İta amitinin onay kararı, onay tarihinden itibaren 5 iş günü içerisinde müşteriye (üzerinde ihale kalan kişiye) bildirilir. Müşteri, onaylanan ihale kararının kendisine bildirilmesini izleyen günden itibaren on beş gün içinde; 1) İlk yıl irtifak hakkı bedelini yatırmak, 2) Geçici teminatı kesin teminata çevirmek, 3) İhalenin ita amiti tarafından onaylanması nedeniyle tahakkuk eden damga vergisini ödemek, 4) Kullanma izinlerinde sözleşmenin imzalanmasından doğan damga vergisini yatırmakla, 5) Kullanma izinlerinde sözleşmeyi imzalamak ve notere tescil ettirmek, irtifak haklarında resmi senedin düzenlenmesi için tapu müdürlüğünde bulunmakla, mükelleftir.

Bu zorunluluklara uyulmadığı takdirde, protesto çekmeye ve hüküm almaya gerek kalmaksızın ihale bozulacak ve varsa geçici teminat Hazineye gelir kaydedilecektir. Şimdi bu yükümlülükleri izah edelim.

a) İlk Yıl İrtifak Hakkı/Kullanma İzni Bedelinin Yatırılması

324 sayılı Milli Emlak Genel Tebliğine göre, ilk yıl ön izin, kullanma izni ve irtifak hakkı bedelleri, ihalenin onaylanıp müşteriye tebliğinden itibaren on beş gün içinde yatırılır.

Ön izin verilmeyen hallerde ilk yıl kullanma izni veya irtifak hakkı bedeli ihale bedelidir. Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmeliğin 12. maddesine göre, ön izin verilen hâllerde, ilk yıl irtifak hakkı veya kullanma izni bedeli; ihale ile belirlenen bedelin ön izinde geçen süre dikkate alınarak Türkiye İstatistik Kurumunca yayımlanan Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE – oniki aylık ortalamalara göre yüzde değişim) oranında artırılması suretiyle tespit edilecek bedeldir. Ancak, tarımsal amaçla ön izin verilen hallerde bu bedel; Tarım Ürünleri Üretici Fiyat Endeksi (Tarım ÜFE – oniki aylık ortalamalara göre yüzde değişim) kullanılarak belirlenir.

Ancak, ön izin dönemi içerisinde irtifak hakkına veya kullanma iznine konu taşınmazın yüzölçümünde bir değişiklik meydana gelmesi halinde, ilk yıl irtifak hakkı veya kullanma izni bedellerinin belirlenmesinde, eksilen veya artan yüzölçümüne göre oransal olarak eksiltme veya arttırma yapılarak işlem tesis edilecektir.

b) İrtifak Hakkı ve Kullanma İzinlerinde Kesin teminat

324 sayılı Milli Emlak Genel Tebliğine göre, müşterinin taahhüdünü sözleşme ve şartname hükümlerine uygun olarak yerine getirmesini sağlamak amacıyla, sözleşme yapılmasından önce bir yıllık kullanma izni ve irtifak hakkı bedeli üzerinden yüzde altı oranında kesin teminat alınacaktır. 

Geçici teminat olarak kabul edilen değerler kesin teminat olarak da verilebilecektir. Verilen kesin teminat, teminat olarak kabul edilen diğer değerlerle değiştirilebilecektir. Sözleşmenin yapılmasından sonra geçici teminat iade edilecektir.

c) İrtifak Hakkı veya Kullanma İzni İhalesinin İta Amiri Tarafından Onayından Kaynaklanan Damga Vergisi (Karar Pulu Bedeli)

488 sayılı Damga Vergisi Kanununa ekli (1) sayılı tablonun “II-Kararlar ve Mazbatalar” başlıklı bölümünün 2. maddesinde, ihale kanunlarına tabi olan veya olmayan resmi daire ve kamu tüzel kişiliğini haiz kurumların her türlü ihale kararlarının damga vergisine tabi olacağı hükmüne yer verilmiştir. Bu kapsamda irtifak hakkı ve kullanma izni ihalelerinin ita amiri tarafından onaylanması işlemleri, binde 5,69 oranında damga vergisine tabidir. Buna göre, irtifak hakkı ve kullanma izni ihalelerinin ita amiri tarafından onaylanması nedeniyle, damga vergisi oranının (binde 5,69), ihale bedeli ve sözleşme süresi ile çarpımı sonucu bulunacak miktarda damga vergisi alınması gerekmektedir.

ç) Kullanma İzni Sözleşmelerinde Damga Vergisi

Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmeliğin 75. maddesinin 2. fıkrasına göre, tescili mümkün olmayan taşınmazlar üzerinde kullanma izni verilmekte ve bunlar için kullanma izni sözleşmesi düzenlenmektedir.

488 sayılı Kanun’a 15.07.2016 tarihli ve 6728 sayılı Kanun’un 28. maddesiyle eklenen hükümle “Hazinenin özel mülkiyetinde veya Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan taşınmazlara ilişkin kullanma izni sözleşmeleri (yatırım taahhüdü bulunanlar dâhil ön izin, irtifak hakkı veya kullanma izni süresine göre bulunacak bedel üzerinden) binde 9,48 oranında damga vergisi alınması öngörülmüştür.

d) İrtifak Hakkı Tesisinde Damga Vergisi

Her ne kadar 488 sayılı Damga Vergisi Kanunu’na 15.07.2016 tarihli ve 6728 sayılı Kanun’un 28. maddesiyle eklenen hükümle “Hazinenin özel mülkiyetinde veya Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan taşınmazlara ilişkin ön izin, irtifak hakkı veya kullanma izni sözleşmeleri (yatırım taahhüdü bulunanlar dâhil ön izin, irtifak hakkı veya kullanma izni süresine göre bulunacak bedel üzerinden) binde 9,48 oranında damga vergisi alınması öngörülmüş ise de Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmeliğin 75. maddesinin 2. fıkrasına göre ön izin süresi içerisinde yükümlülüklerin yerine getirilmesi hâlinde, Yönetmeliğin eki İrtifak Hakkına İlişkin Resmi Senede Yazılacak Hükümleri (Ek-14) içerecek şekilde resmi senet düzenlenmesi suretiyle irtifak hakkı tesis edilir. Aynı Yönetmeliğin 46. maddesine göre irtifak hakkı tesisinde, İdare ile müşteri arasında sözleşme imzalanmaksızın irtifak hakkına ilişkin hükümler doğrudan tapu müdürlüğünde düzenlenen resmi senede işlenir.

Bu hükümler gereğince irtifak haklarında sözleşme düzenlenmemektedir. Her ne kadar irtifak hakkı işlemlerini düzenleyen 324 sayılı Tebliğde irtifak haklarında sözleşme düzenleneceği belirtilmekte ise de Yönetmelikte yapılan değişiklikten sonra irtifak haklarında sözleşme düzenlenmemesi gerekmektedir. Tebliğ, Yönetmeliğe aykırı olamaz. Aykırılık halinde üst norm olan Yönetmelik uygulanır. Bu nedenle irtifak haklarında sözleşme düzenlenmesi ve idarece sözleşmeden damga vergisi alınmasına imkan bulunmamaktadır.

e) Sözleşme Düzenlenmesi ve Resmi Senet Tanzimi

Her ne kadar 324 sayılı Milli Emlak Genel Tebliği’nde “Müşteri, onaylanan ihale kararının kendisine bildirilmesini izleyen günden itibaren on beş gün içinde geçici teminatı kesin teminata çevirerek; a) Ön izin verilmesi gereken hallerde ön izin için Yönetmelik eki sözleşmelerden uygun olanı düzenleyerek İdareye vermek zorundadır. Ön izin ve kullanma izni sözleşmeleri notere tasdik ettirilecektir.” hükmü yer almakta ise de Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmeliğin 75. maddesinin 2. fıkrasına göre ön izin süresi içerisinde yükümlülüklerin yerine getirilmesi hâlinde, Yönetmeliğin eki İrtifak Hakkına İlişkin Resmi Senede Yazılacak Hükümleri içerecek şekilde resmi senet düzenlenmesi suretiyle irtifak hakkı tesis edilir. Aynı Yönetmeliğin 46. maddesine göre irtifak hakkı tesisinde, İdare ile müşteri arasında sözleşme imzalanmaksızın irtifak hakkına ilişkin hükümler doğrudan tapu müdürlüğünde düzenlenen resmi senede işlenir.

Bundan dolayı yukarıdaki irtifak ve kullanma izni türlerinden, irtifak hakkı olanlar için sözleşme düzenlenmektedir. Sadece tapuda resmi senet düzenlenmektedir. Tescil harici yerler için ise kullanma izni verilecek ve kullanma izni sözleşmesi düzenlenecektir. Kullanma izni sözleşmeler notere tescil ettirilir ancak kamu idareleriyle yapılacak kullanma izni sözleşmeleri için noter tasdiki aranmayacaktır.

49 Yıllığına Hazine Arazisi Kiralamada Ön İzin

Ön izin, irtifak hakkı tesis edilmeden veya kullanma izni verilmeden önce; tescil, ifraz, tevhit, terk ve benzeri işlemlerin yapılması veya imar planının yaptırılması, değiştirilmesi ya da uygulama projelerinin hazırlanması ve onaylatılması gibi işlemlerin yerine getirilebilmesi için İdarece verilen izni ifade eder. Bu konuda şu yazımıza bakınız: Milli Emlak’ta Ön İzin Nedir?

49 Yıllığına İrtifak Hakkı ve Kullanma İzinlerinde KDV

16.07.2004 tarihli ve 5228 sayılı Bazı Kanunlarda ve 178 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılması Hakkında Kanunun 15. maddesi ile, 3065 sayılı Katma Değer Vergisi Kanununun 17 inci maddesinin (4) numaralı fıkrasına; “Hazine ve Arsa Ofisi Genel Müdürlüğünce yapılan taşınmaz mal teslimleri ile Hazinece yapılan irtifak hakkı tesis işlemi.” şeklinde (p) bendi ilave edilmiştir.

Yapılan bu düzenleme ile; 25.10.1984 tarihli 3065 sayılı Katma Değer Vergisi Kanununun “Sosyal ve Askeri Amaçlı İstisnalarla Diğer İstisnalar” başlıklı 17 inci maddesinin “Diğer İstisnalar” başlıklı (4) numaralı fıkrasına eklenen (p) bendi ile; Hazinece yapılan irtifak hakkı tesis işlemleri katma değer vergisinden istisna olan işlemler kapsamına alınmıştır.

Bu bent, 24.07.2008 tarihli ve 5793 sayılı Kanunla değiştirilerek “Hazinece yapılan taşınmaz teslimi ve kiralamaları, irtifak hakkı tesisi, kullanma izni ve ön izin verilmesi işlemleri ile Toplu Konut İdaresi Başkanlığınca yapılan arsa ve arazi teslimleri” şeklini almıştır. Bundan dolayı Hazinece yapılan irtifak hakkı tesisi, kullanma izni ve ön izin verilmesi işlemleri KDV’den istisnadır.

İrtifak Hakkı Kurulan Hazine Taşınmazlarında Alt Kiracılık Mümkün Mü?

İrtifak haklarında genel anlamda alt kiracılık mümkündür. Yönetmelik ve tebliğin genel anlamda buna izin verdiğini görmekteyiz. Bununla birlikte İrtifak Hakkı Sözleşmesine göre “Birinci maddede belirtilen taşınmazın üzerinde, …….. amacıyla irtifak hakkı kurulmuş olup, bu taşınmazın üzerinde …… yapılacaktır. İrtifak hakkı süresince, idarece izin verilmedikçe, hak lehtarı irtifak hakkının ve taşınmazın kullanım amacını değiştiremez ve amaç dışı kullanamaz, irtifak hakkı kurulan alanın sınırlarını genişletemez ve değiştiremez.”

Bu da hak lehtarının taşınmaz üzerinde dilediği şekilde tesis yapamayacağı anlamına gelir. Konuya bu açıdan yaklaşmak gerekir. Yukarıda bahsedilen alt kiracılık, irtifak hakkına konu yapının belirli bir kısmının 3. kişiye kiraya verilmesidir. Ayrı bir yapı yapılması irtifak hakkına aykırılık teşkil eder.

49 Yıllığına Kiralanan Hazine Arazisini Doğrudan Satın Alabilir miyiz?

4706 sayılı Kanun’un 4. maddesinin 1. fıkrasının (a) bendine göre, üzerinde çeşitli amaçlarla kişiler lehine sınırlı ayni hak tesis edilmiş ise, zemini ile üzerindeki bina ve tesislerin Hazineye geçmesi gereken kısmı, talep edilmesi halinde hak lehtarlarına rayiç bedel üzerinden doğrudan satılabilir. Bu konuda şu yazımıza bakabilirsiniz: 49 Yıllığına Kiralanan Hazine Arazisini Doğrudan Satın Alınabilir Mi?