49 Yıllığına Milli Emlaktan Kiralanan Arazinin Satın Alınması

Üzerlerinde Sınırlı Ayni Hak Tesis Edilen Taşınmazların Hak Lehtarlarına Satışı

4706 sayılı Hazineye Ait Taşınmaz Malların Değerlendirilmesi Hakkında Kanun’un 4. maddesinin 1. fıkrasının (a) bendine göre, üzerinde çeşitli amaçlarla kişiler lehine sınırlı ayni hak tesis edilmiş ise, zemini ile üzerindeki bina ve tesislerin Hazineye geçmesi gereken kısmı, talep edilmesi halinde hak lehtarlarına rayiç bedel üzerinden doğrudan satılabilir.

313 sayılı Milli Emlak Genel Tebliğine göre, orman vasıflı olup; Orman Kanunu, Turizmi Teşvik Kanunu ve Milli Parklar Kanunu uyarınca kesin izin verilmiş veya kesin tahsis yapılmış ya da sınırlı ayni hak tesis edilmiş yerler satılamaz.

Keza, turizm yatırımı yapılmak üzere irtifak hakkı tesis edilen taşınmazların 4706 sayılı Kanunun geçici 23. maddesi (irtifak hakkı ve kullanma izni sürelerinin uzatılması) kapsamında satışının talep edilmesi halinde satış işlemi, Kamu Taşınmazları Üzerindeki Turizm Yatırımlarının Sürelerinin Uzatılması İle Satışına İlişkin Yönetmelik hükümleri çerçevesinde sonuçlandırılır.

Satış Taleplerinin Değerlendirilmesi İçin Gereken Şartlar

313 sayılı Tebliğe göre, satın alma taleplerinin değerlendirilebilmesi için, irtifak hakkı sözleşmesinde yer alan mali yükümlülüklerin yerine getirilmesi ve uygulama projesindeki yapı ve tesislerin en az yüzde seksen oranında tamamlanmış olması gerekir. Yapı ve tesislere ait uygulama projesi bulunmaması halinde ise satın alma talepleri; irtifak hakkının veriliş amacı ve konusu, irtifak hakkı sözleşmesi, hak lehtarının yapı ve tesislere ilişkin taahhütleri, taşınmazın kullanım şekli ile hâlihazır durumu da dikkate alınarak değerlendirilir.

313 sayılı Milli Emlak Genel Tebliğine göre, turizm yatırımı yapılmak üzere irtifak hakkı tesis edilmiş 4916 sayılı Kanunun Geçici 2. maddesi dikkate alınacaktır. Bu madde, turizm yatırımı yapılmak amacıyla adlarına kamu arazisi tahsis edilen yatırımcıların izinsiz işlemler yapmaları durumunda tahsislerinin iptal edilmemesi için yapılması gereken işlemleri açıklamaktadır.

Dolayısıyla 313 sayılı Tebliğdeki bu hükümden, turizm yatırımı yapılmak üzere irtifak hakkı tesis edilmiş fakat ilgili bakanlıkların iznine tâbi işlemleri izinsiz olarak gerçekleştiren veya sözleşmelerine aykırı davranan yatırımcılara, 4706 sayılı Hazineye Ait Taşınmaz Malların Değerlendirilmesi Hakkında Kanun’un 4/b maddesine göre satış yapılabilmesi için öncelikle 4916 sayılı Kanun’un geçici 2. maddesinin uygulanması gerektiği izlenimini doğrulmaktadır.

Satılacak Unsurlar

Bu kapsamda, üzerlerinde sınırlı ayni hak tesis edilmiş Hazineye ait taşınmazların, a) Zemini, b) Üzerindeki bina ve tesislerin Hazineye geçmesi gereken kısmı (eğer parsel üzerinde, zaten Hazine’ye ait yapı var ise bunlar), talep edilmesi halinde doğrudan satılabilecektir.

49 Yıllığına Kiralanan Yerin Satış Bedel Tespiti Nasıl Yapılır

313 sayılı Tebliğe göre, bedel tespiti; zemin için tespit edilen bedele, üzerindeki yapı ve tesislerin Hazineye geçmesi gereken kısımları için takdir edilen bedel ilave edilmek suretiyle yapılır. Bu bedele; makine, teçhizat ve demirbaş bedelleri dahil edilmez.

Bu kapsamda öncelikle satılacak taşınmazının zemininin değerinin hesaplanması gerekir. 313 sayılı Tebliğe göre zemin bedeli bu Genel Tebliğin IV. bölümünde belirtilen esaslara göre belirlenir. Yani bu kapsamda satılacak taşınmazlarda zemin bedeli rayiç bedel olarak hesaplanır.

Sonrasında taşınmaz üzerindeki yapı ve tesislerin Hazine geçmesi gereken kısımların fiyatı yapı yaklaşık maliyetlere göre belirlenir. Yapı ve tesislerin rayiç bedelleri; Bakanlıkça belirlenen yapı yaklaşık birim maliyetlerinden az olmamak üzere aşınma payı da dikkate alınarak belirlenir. Ancak, taşınmazın üzerinde turizm tesisi bulunuyor ise veya üzerinde turizm tesisi bulunan taşınmazlara ek alan olarak kullanılmak üzere sınırlı ayni hak tesis edilmiş ise Kültür ve Turizm Bakanlığınca turizm tesisleri için belirlenen birim maliyetler ile aşınma payı da rayiç bedel tespitinde dikkate alınır.

Yapı ve tesislerin tamamı, irtifak hakkı veya kullanma izni kapsamında, hak lehtarı tarafından yapılmış ise yapı ve tesislerin Hazine geçmesi gereken kısımlarının değeri dikkate alınır. Bina ve tesislerin bir kısmı Hazineye bir kısmı hak lehtarına ait ise Hazineye ait bina ve tesislerin tamamına, hak lehtarına ait bina ve tesislerin ise Hazineye geçmesi gereken kısım için değer takdiri yapılacaktır.

313 sayılı Tebliğ, yapı ve tesislerin, irtifak hakkı/kullanma izni süresi sonunda Hazineye geçeceğini dikkate alarak, irtifak hakkında/kullanma izninde geçen her ayda yapı ve tesislerin bir aylık kısmının Hazine’ye geçeceğini kabul ederek hesaplama yapılmasını öngörmüştür. Bu hesaplamada bina ve tesislerin toplam bedeli, yıpranma payı da dikkate alınarak hesaplanır. İrtifak hakkında geçen süre, toplam irtifak hakkı süresine oranlanarak yapı ve tesislerin Hazine’ye geçmesi gereken kısmının değeri bulunur. Yapı ve tesislerin Hazineye geçmesi gereken kısmının hesabında ay kesirleri dikkate alınmaz.

Örneğin, 10 yıl 4 ay 9 gün önce üzerinde 49 yıl süreyle sınırlı ayni hak tesis edilmiş bir taşınmazın satış bedeli;

Sınırlı ayni hakkın toplam süresi: 49 yıl x 12 ay = 588 ay

Hakkın başlangıcından itibaren geçen süre: (10 yıl x 12 ay) + 4 ay = 124 ay

Bina ve tesislerin Hazineye geçmesi gereken kısmı = {(Bina ve tesislerin toplam bedeli)-(Yıpranma payı)}x124/588

İrtifak haklarında sürenin başlangıç tarihi tapuya tescil tarihidir. Bununla birlikte 313 sayılı Tebliğe göre 2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanununa göre Kültür ve Turizm Bakanlığınca yapılan kesin tahsise dayalı olarak Bakanlıkça tesis ve tapuya tescil edilen sınırlı ayni hakkın tapuya tescil tarihinin tahsis tarihinden sonra olması halinde, irtifak hakkının başlangıç tarihi (kesin tahsis tarihi) esas alınacaktır.

Nihayetinde, taşınmazın satış bedeli; bina ve tesislerin hazineye geçmesi gereken kısmı ile zemin bedelinin toplanması suretiyle bulunur.

Son olarak şunu belirtelim: 4706 sayılı Hazineye Ait Taşınmaz Malların Değerlendirilmesi Hakkında Kanun’un 4. maddesine göre, üzerinde münhasıran eğitim veya sağlık amaçlı sınırlı aynî hak tesis edilmiş taşınmazlarda bu maddenin (b) bendine göre yapılan satışlarda, hak sahibinin vakıf üniversitesi veya Cumhurbaşkanınca vergi muafiyeti tanınan vakıf olması halinde satış bedeli, 492 sayılı Harçlar Kanununun 63. maddesinde yer alan harca esas değerin yarısıdır. Üzerinde münhasıran eğitim veya sağlık amaçlı sınırlı aynî hak tesis edilmiş taşınmazların hak lehtarının vakıf üniversitesi veya Bakanlar Kurulunca vergi muafiyeti tanınan vakıf olması ve hak lehtarına satışının yapılması halinde tapu kütüğüne taşınmazların satış amacı dışında kullanılamayacağına dair örneği (Ek-7/A-B) de yer alan yazılar ile şerh konulacak ve örneği (Ek-8) de yer alan “Taşınmaz Satış Sözleşmesi” düzenlenecektir.

Hazine Arazisine Teşvik Belgeli Yatırım Tamamlandıktan Sonra Doğrudan Satış Rayiç Bedel Mi Harca Esas Değerden Mi Olur?

Soru: Hazine arazisine teşvik belgeli yatırımlarda yatırım tamamladıktan sonra doğrudan satış rayiç bedel mi harca esas değerden mi olur?

Teşvik belgeli yatırımlarda hem irtifak hakkı kurulabilmekte hem de doğrudan emlak vergi değerinden (harca esas değerden) satış yapılabiliyor. 4706 sayılı Hazineye Ait Taşınmaz Malların Değerlendirilmesi Hakkında Kanun‘un 4. maddesine göre Hazineye ait taşınmaz mallar; Üzerinde çeşitli amaçlarla kişiler lehine sınırlı ayni hak tesis edilmiş ise, zemini ile üzerindeki bina ve tesislerin Hazineye geçmesi gereken kısmı, talep edilmesi halinde hak lehtarlarına, Rayiç bedel üzerinden doğrudan satılabilir.

Sorunuzdan anladığım kadarıyla önce irtifak hakkı tesis edilmiş sizin durumunuzda. Bu durumda yatırım tamamladıktan sonra doğrudan satış rayiç bedel üzerinden olur.

Eğer henüz irtifak kurulmadıysa ve harca esas değer üzerinden satın almak istiyorsanız aşağıdaki hükmü uygulamak gerekir: “Hazineye ait taşınmazlar; tarım ve hayvancılık yatırımları hariç olmak üzere, birinci fıkra kapsamında en az elli milyon ABD Doları karşılığı Türk Lirası tutarında, en az yüz kişiye istihdam sağlayacak şekilde ve taşınmazın rayiç değerinin en az üç katı tutarında yatırım yapacaklara, 492 sayılı Harçlar Kanununun 63 üncü maddesinde yer alan harca esas değer üzerinden doğrudan satılabilir. Bu yerlerin amacı dışında kullanılmayacağına dair tapu kütüğüne şerh konulur.”

İrtifak Hakkı Kurulduktan Sonra Satışı Yapılan Hazine Taşınmazından İrtifak Hakkı Bedeli Alınır Mı?

İrtifak hakları 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu‘na göre kurulmaktadır. 4721 sayılı kanuna göre bir taşınmaz üzerinde irtifak hakkı kurulduğunda taşınmaz irtifak hakkı mülkiyeti ve taşınmazın çıplak mülkiyeti olmak üzere ikiye ayrılır.

İrtifak hakları taşınmaz lehine ve kişi lehine olmak üzere ikiye ayrılır. Fakat her durumda irtifak hakkından doğan alacağın sahibi taşınmazın malikidir. Dolayısıyla malikin değişmesi durumunda irtifak hakkından kaynaklanan alacağa  yeni malik sahip olur. Dolayısıyla irtifak hakkı kurulmuş olan bir hazine taşınmazının satılması durumunda irtifak hakkından doğan alacağın maliki taşınmazın yeni sahibi olur. Bu nedenle irtifak hakkı kurulduktan sonra satışı yapılan Hazine taşınmazlarında satıştan sonra irtifak hakkı bedeli tahsilatı yapılmaması gerekir.

İrtifak hakkı kurulmuş taşınmaz satıldığında irtifak hakkı alacağının maliki taşınmazın yeni sahibi olduğuna göre bu durumda olan taşınmazların satışında tahmin edilen bedel tespit edilirken irtifak hakkının durumu da dikkate alınmalıdır.

Şöyle ki; Eğer ki geçit hakkı, mecra irtifak hakkı gibi irtifak hakkı bedelinin tamamının tahsil edildiği durumlarda tahmin edilen bedelden irtifak hakkı bedeli için tahsil edilen tutarlar düşünmelidir. İrtifak hakkı bedelinin tamamının tahsil edilmediği durumlarda irtifak hakkı alacağı yeni malike geçeceği için sadece tahsil edilen kısım tahmin edilen bedelden düşülür, henüz tahsil edilmemiş kısım tahmin edilen bedelden düşülmez.

Bunun nasıl yapılacağını açıklamak için öncelikle irtifak hakkı bedelinin tahmin edilen bedelde nasıl dikkate alındığını açıklamamız gerekmektedir. Örneğin toplam tahmin edilen bedeli 10.000 TL olan bir taşınmazda yıllık 10 lira üzerinden 30 yıl süreli bir irtifak kurulduğunda toplam irtifak hakkı bedelinin yani 300 TL nin toplam tahmin eden bedel olan 10.000 TL’den düşülerek tahmin edilen bedelin 9700 TL olarak hesaplanması gerekmektedir. 

Niçin böyle yaptığımızı da açıklayayım. Yargı kararlarına göre bir taşınmazdaki irtifak hakkı bedeli o taşınmazda irtifak hakkı kurulması nedeniyle ortaya çıkan değer kaybıdir. Dolayısıyla bunu tersinden yorumlar isek irtifak hakkı bedelinin toplam tahmin edilen bedelden düşülmesi gerekmektedir.

Fakat irtifak hakkı kurulan taşınmaz satıldığında irtifak hakkı alacağı taşınmazın yeni malikine geçeceği için bu durumda sadece tahsil edilen kısımların tahmin edilen bedelden düşülmesi gerekir.  Örneğin 10 yıl önce kurulmuş irtifak hakkından dolayı tahmin 100 tl irtifak hakkı bedeli tahsil edildiğini ve geriye 200 TL irtifak hakkı alacağı kaldığını varsayalım. Böyle bir durumda sadece 100 lira irtifak hakkı bedeli toplam tahmin edilen bedelden düşülür.