Plan Değişikliği Nedir? Plan Revizyonu Nedir? Hangi Durumlarda İmar Planlarında Değişiklik Yapılabilir?

Plan değişikliklerinin veya plan revizyonlarının sebebi, değişiklik ihtiyacını ortaya çıkarak fiili ya da hukuki durumlardır. Bir alanın imar planı yapıldıktan sonra çeşitli ihtiyaçların ortaya çıkması durumunda, mevcut imar planında değişiklik yapılabilmesi gayet doğaldır. Üstelik, plan yapma yetkisine sahip idareler dışındaki gerçek ve tüzel kişilerin de plan değişikliği için idareden talepte bulunabilmeleri mümkündür.

Plan Değişikliği Nedir? Plan Revizyonu Nedir?

Mevzuatımız plan değişikliği ve ilavesiyle ilgili bazı kavramlar benimsemiştir. Şimdi öncelikle bu kavramları açıklayalım.

a) Plan Revizyonu (Revizyon İmar Planı) Nedir?

Plan revizyonu; planlarının ihtiyaca cevap vermediği veya uygulamasının mümkün olmadığı durumlar ile üst kademe plan kararlarına uygunluğunun sağlanması amacıyla planın tamamının veya plan ana kararlarını etkileyecek bir kısmının yenilenmesi anlamını taşımaktadır.

Buna paralel olarak revizyon imar planı; gerek nazım gerekse uygulama imar planlarının ihtiyaca cevap vermediği ve uygulamasının problem olduğu durumlarda planın tümünün veya büyük bir kısmının plan yapım tekniklerine uygun olarak yenilenmesi sonucu elde edilen plandır.

b) Plan Değişikliği Nedir?

Plan değişikliği; plan ana kararlarını, sürekliliğini, bütünlüğünü, sosyal ve teknik altyapı dengesini bozmayacak kullanım amacı değişiklikleridir. Örneğin bir taşınmazın kullanım amacının konut alanından ticaret alanına değiştirilmesi, plan değişikliği olarak ifade edilmektedir.

c) İlave İmar Planı Nedir?

İlave imar planı ise, mevcut imar planının gelişme alanları açısından ihtiyaca cevap vermediği hallerde, mevcut imar planına bitişik ve mevcut imar planının genel arazi kullanış kararları ile tutarlı ve yine mevcut imar planı ile ulaşım açısından bütünlük ve uyum sağlayacak biçimde hazırlanmış bulunan planlardır. İlave imar planlarının mevcut imar planı ile bütünlük ve uyum teşkil etmesine dikkat edilmelidir.

Çevre Düzeni Planlarında Hangi Durumlarda Revizyon ve Değişiklik Yapılabilir?

Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliğinin 20. maddesine göre, çevre düzeni planının ihtiyaca cevap vermediği hallerde veya planın vizyonu, amacı, hedefleri, stratejileri, ilke ve politikaları açısından plan ana kararlarını, sürekliliğini, bütünlüğünü etkilemesi halinde çevre düzeni planı bütününde revizyon yapılır. Çevre düzeni planı revizyonu;

a) Nüfusun yerleşim ihtiyaçlarının karşılanamaması,

b) Planın temel strateji ve politikalarını değiştirecek bölgesel ölçekli yatırımların ortaya çıkması,

c) Yeni verilere bağlı olarak, sonradan ortaya çıkabilecek ve bölgesel etkiye yol açabilecek arazi kullanım taleplerinin oluşması,

ç) Yeni gelişmeler ve bölgesel dinamiklerde değişiklik olması,

durumunda yapılır.

Aynı maddeye göre, çevre düzeni planı ana kararlarını, sürekliliğini, bütünlüğü bozmayacak nitelikte, plan değişikliği yapılabilir. Çevre düzeni planı değişikliklerinde;

a) Kamu yatırımlarına, b) Çevrenin korunmasına, c) Çevre kirliliğinin önlenmesine, ç) Planın uygulanmasında karşılaşılan güçlükler ve maddi hataların giderilmesine, d) Değişen verilere bağlı olarak planın güncellenmesine,

dair yeterli, geçerli ve gerekçeleri açık olan, altyapı etkilerini değerlendiren raporu içeren teklif ve talepler; idarece planın temel hedef, ilke, strateji ve politikaları kapsamında teknik ve yasal çerçevede değerlendirmeye alınarak sonuçlandırılır.

Hangi Durumlarda İmar Planlarında İlave, Revizyon ve Değişiklikler Yapılabilir?

a) Yeni Planlama Alanlarına İhtiyaç

Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliğinin 25. maddesine göre imar planlarının ihtiyaca cevap vermediği veya uygulamasının mümkün olmadığı durumlar ile üst kademe plan kararlarına uygunluğunun sağlanması amacıyla planın tamamının veya plan ana kararlarını etkileyecek bir kısmının yenilenmesi için bu Yönetmelikte belirtilen ilke, esas ve standartlara uygun olarak imar planlarında revizyon yapılır.

Aynı maddeye göre imar planlarının ihtiyaca cevap vermediği durumlarda, mevcut plana bitişik ve mevcut planın genel arazi kullanım kararları ile süreklilik, bütünlük ve uyum sağlayacak biçimde, bu Yönetmelikte belirtilen ilke, esas ve standartlara uygun olarak ilave imar planı yapılabilir.

b) Üst Ölçekli Plana Uygunluğu Sağlama

Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliğinin 25. maddesine göre üst kademe plan kararlarına uygunluğunun sağlanması amacıyla planın tamamının veya plan ana kararlarını etkileyecek bir kısmının yenilenmesi için bu Yönetmelikte belirtilen ilke, esas ve standartlara uygun olarak imar planlarında revizyon yapılır.

c) Kamu Yararı ve Zorunluluk

Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliğinin 25. maddesine göre imar planı değişiklikleri kamu yararı amaçlı, teknik ve nesnel gerekçelere dayanılarak yapılır. Bu maddeye göre imar planlarında bulunan sosyal ve teknik altyapı alanlarının kaldırılması, küçültülmesi veya yerinin değiştirilmesine dair plan değişiklikleri zorunluluk olmadıkça yapılmaz.

Ancak madde metninde hangi durumların “zorunlu” olarak kabul edilebileceğine dair herhangi bir açıklık bulunmamaktadır. Doğal ve yapay afetler; plan yapımı sırasında kestirilememiş demografik hareketler; ekonomik, sosyal gelişmeler; makro ölçekte alınan kararlar ile kendisine alan ayrılmış sosyal ya da teknik altyapının ortadan kalkması; teknolojik gelişme sonunda söz konusu alt yapıya tahsis edilen alanın küçülmesi gereği; yoğunluğun plan değişikliği ile değiştirilmesi sonucu yönetmelik ekinde belirtilen standartlar doğrultusunda artış yapılması, zorunluluk olarak değerlendirilebilir (Karadavut, Esra (2008) “İmar Planı Değişikliklerinin Plan Bütünlüğüne Etkilerinin İncelenmesi”, s: 34)

Plan değişikliğini gerektiren bu zorunlulukların, değişiklikten önce yapılacak ciddi hiç bir inceleme ve çalışma ile ortaya konulması gerekmektedir. Bu kapsamda plan değişikliğini gerektiren hususların ciddi bir analiz ile ortaya konulması gerekmektedir. Ciddi bir çalışma ile zorunluluğu kanıtlanamayan ve sadece soyut bir takım gerekçelerle yapılan plan değişiklikleri, Danıştay tarafından hukuka aykırı bulunmaktadır. Bu kapsamda sosyal ve teknik alt yapıya ilişkin plan değişikliklerine ilişkin belediye meclis kararlarının gerekçelerinde su hususlar ayrıntılı olarak belirtilmelidir:

• Değişikliği zorunlu kılan nedenler,
• Zorunluluk ile mevcut durum arasındaki çelişki,
• Plan değişikliği ve bununla zorunluluk arasındaki ilişki,
• Plan değişikliği ile imar planı ana kararlarının bozulmayacağı ve alan değişikliklerinde yeni alanın hizmet bölgesi içinde yer aldığı ilgili yatırımcı bakanlık ve kuruluşların görüşleri.

İmar Planı Revizyonu ve Değişikliklerinde Uyulması Gereken Şehircilik İlkeleri

İmar planlarının, planlanan yörenin bugünkü durumunun, olanaklarının ve ilerideki gelişmesinin gerçeğe en yakın şekilde saptanabilmesi için coğrafi veriler, beldenin kullanılışı, donatımı ve mali bilgiler gibi konularda yapılacak araştırma ve anket çalışmaları sonucu elde edilecek bilgiler ışığında, çeşitli kentsel işlevler arasında var olan ya da sağlanabilecek olanaklar ölçüsünde en iyi çözüm yollarını bulmak belde halkına iyi yaşama düzeni ve koşulları sağlamak amacıyla kentin kendine özgü yaşayış biçimi ve karakteri, nüfus alan ve yapı ilişkileri, yörenin gerek çevresiyle ve gerekse çeşitli alanları arasında olan bağlantıları, halkın sosyal ve kültürel gereksinimleri, güvenlik ve sağlığı ile ilgili konular göz önüne alınarak hazırlanması gerekmektedir.

Anılan ölçütlere göre hazırlanan imar planları zamanla planlanan alandaki koşulların zorunlu kıldığı biçimde ve yasalarda öngörülen yöntemlere uygun olarak değiştirilir. Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliğinin 25. maddesine göre imar planlarının ihtiyaca cevap vermediği veya uygulamasının mümkün olmadığı durumlar ile üst kademe plan kararlarına uygunluğunun sağlanması amacıyla planın tamamının veya plan ana kararlarını etkileyecek bir kısmının yenilenmesi için bu Yönetmelikte belirtilen ilke, esas ve standartlara uygun olarak imar planlarında revizyon yapılır.

Aynı Yönetmeliğin 26. maddesine göre, imar planlarında bulunan sosyal ve teknik altyapı alanlarının kaldırılması, küçültülmesi veya yerinin değiştirilmesine dair plan değişiklikleri zorunluluk olmadıkça yapılmaz. Zorunlu hallerde böyle bir değişiklik yapılabilmesi için gerekli şekil kurallarına uyulması gerekir.

a. Kamu Yararı Dışında Amaçlarla Plan Değişikliği Yapılması Mümkün mü?

Plan değişikliklerinin sebebi, değişiklik ihtiyacını ortaya çıkarak fiili ya da hukuki durumlardır. Bir alanın imar planı yapıldıktan sonra çeşitli ihtiyaçların ortaya çıkması durumunda, mevcut imar planında değişiklik yapılabilmesi gayet doğaldır. Üstelik, plan yapma yetkisine sahip idareler dışındaki gerçek ve tüzel kişilerin de plan değişikliği için idareden talepte bulunabilmeleri mümkündür. Kamu yararı konusunda şu yazımıza bakınız: Mekânsal Planlama Açısından Kamu Yararı ve Hukuk Devleti İlkesi

b. Plan Ana Kararlarını, Plan Sürekliliğini, Bütünlüğünü, Sosyal ve Teknik Altyapı Dengesini Bozucu Plan Değişikliği Yapılması

Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliğinin 26. maddesine göre imar planı değişikliği; plan ana kararlarını, sürekliliğini, bütünlüğünü, sosyal ve teknik altyapı dengesini bozmayacak nitelikte, kamu yararı amaçlı, teknik ve nesnel gerekçelere dayanılarak yapılır.

c. Parsel Bazında İmar Planı Değişikliği Yapılabilir mi?

İmar planları ilk defa yapılırken, önce gerekli veriler toplanmakta, sonra bu veriler analiz edilerek son aşamada imar planı ve plan notu olarak hazırlanmaktadır. Bu aşamada planın kendi içinde bir bütünlüğü bulunmaktadır. Üstelik planlama bir süreç olduğu için süreklilik arz etmektedir. Bu nedenle, plan değişikliği yaparken plan bütünlüğüne ve sürekliliğine zarar vermemeye dikkat edilmelidir.

Danıştay kararları da bu yöndedir. Örneğin Danıştay 6. Dairesi tarafından verilen 20.10.1993 tarihli ve E:1992/3665, K:1993/4391 sayılı kararda “birkaç defa imar planı değişikliğinin yapılmasının plan ana kararlarını bozduğu ve planlamada aranan süreklilik ilkesinin zedelediği, bu nedenle iptal edilmesi gerektiği” vurgulanmıştır. Danıştay 6. Dairesi, 20.10.1993, E:1992/3665, K:1993/4391: Birkaç defa imar planı değişikliğinin yapılmasının plan ana kararlarını bozduğu ve planlamada aranan süreklilik ilkesinin zedelendiğinden imar planı değişikliğinin iptali gerekir.

ç. Kat Adedi veya Bina Yüksekliğini Artıran İmar Planı Değişikliklerinde Komşu Parsellerin Haklarının İhlal Edilmemesi

Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliğinin 26. maddesine göre kat adedi veya bina yüksekliğini artıran imar planı değişiklikleri, yörenin yerleşim özellikleri, dokusu ve kimliği dikkate alınmak suretiyle, şehrin veya alanın yakın çevresinin silüeti, yapıların güneşe göre cephesi ve yönlenmesi özelliklerini olumsuz yönde etkilememesi esas alınarak yapılır. Aynı maddeye göre imar planında verilmiş olan inşaat emsalinin, kat adedinin, ifraz şartlarının değiştirilmesi sonucu nüfus yoğunluğunun artırılmasına dair imar planı değişikliklerinde:

a) Artan nüfusun ihtiyacı olan sosyal ve teknik altyapı alanları standartlara uygun olarak plan değişikliğine konu alana hizmet vermek üzere ayrılır.

b) Nüfus yoğunluğuna bağlı olmaksızın, kat adedinin artırılmasının istenmesi durumunda; önerilecek kat adetlerinin tayininde aşağıdaki formüle göre bulunacak bütün yollardaki karşılıklı bina cepheleri arasındaki asgari uzaklık sağlanacaktır: K = [(Y1 + Y2)/2] + 7,00 m

Yukarıdaki formülde; K = Karşılıklı bina cepheleri arasındaki mesafe (metre), Y1 = Yolun bir cephesine önerilecek yapının yüksekliği, Y2 = Yolun diğer cephesinde önerilecek yapının yüksekliğini, ifade eder.

c) Parsellerin birleştirilmesi ve yapı düzeni değişikliği içeren, kat adedinin artırılmasına yönelik uygulama imar planı değişikliklerinde de yukarıdaki formüle uyulması esastır.

d. İmar Yollarıyla İlgili Plan Değişikliklerinde Yönetmelikte Belirtilen Hususlara Uyulmaması

Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliğinin 26. maddesine göre imar planında gösterilen yolların genişletme, daraltma ve güzergahına ait imar planı değişikliklerinde:

a) Devamlılığı olan bir yolun belli bir kesimde şerit sayısı azaltılamaz ve daraltılamaz.

b) Yolların kaydırılmasında, mülkiyet ve yapılaşma durumu dikkate alınır.

c) İmar planlarındaki gelişme alanlarında geçiş amaçlı 3,00 metreden dar yaya yolu, 10,00 metreden dar trafik yolu açılamaz; yerleşik alanlarda mülkiyet ve yapılaşma durumlarının elverdiği ölçüde yukarıdaki standartlara uyulur. Ancak parseller 7,00 metreden dar yollardan mahreç alamaz.

ç)  İmar planı değişikliği ile taşıt geri dönüş kurbu olmayan çıkmaz yol ihdas edilemez.

d) İmar planlarında Karayolları Genel Müdürlüğünün sorumluluğunda olan karayollarında yapılacak her türlü değişiklikte bu Kuruluştan alınacak görüşe uyulur.

e) Plan alanındaki trafik hacimleri ile yeni getirilen kullanımların trafik üretme ve trafik çekme hacimleri dikkate alınarak yol ve kaldırım genişlikleri belirlenir.

Yoğunluk artıran veya kentsel ulaşım sistemini etkileyen imar plan değişikliklerinde, kentsel teknik altyapıya yönelik etkilerin belirlenmesi ve gerekli önlemlerin alınması amacıyla ayrıca kentsel teknik altyapı etki değerlendirmesi raporu, analizi hazırlanır veya hazırlatılır.

e. Karayolu ve Çevresine İlişkin Olarak Yapılacak Planlarda Karayolları Genel Müdürlüğünün Görüşünün Alınmaması

6001 sayılı Karayolları Genel Müdürlüğünün Teşkilat ve Görevleri Hakkında Kanun’un 19. maddesine göre kesinleşen imar planlarında karayolu ve çevresine ilişkin daha sonra yapılacak her türlü ilave, değişiklik ve diğer çalışmalarda, trafik ve karayolu güvenliği açısından Genel Müdürlüğün görüşü alınır. Bu plana ilişkin değişiklikler hakkında ilgili mevzuatına göre ilan süresinin başladığı tarihte Genel Müdürlüğe bilgi verilir.

f. Tekel Niteliğinde Hizmet Sunan Kamu İdarelerinin İhtiyaçlarının Dikkate Alınmaması

Tekel niteliğinde kamu hizmeti gören kamu idarelerinin, sürdürdükleri görevlerin ve yerine getirdikleri kamu hizmetlerinin kesintisiz bir şekilde devam etmesi, kamu yararı açısından büyük önem taşımaktadır. Bu nedenle plan yapmakla görevli kamu idareleri, yapılacak imar planlarında ve plan değişikliklerinde tekel niteliğinde kamu hizmeti gören kamu idarelerinin ihtiyaçlarını dikkate almak ve bu idarelerin sundukları hizmetin devamlılığını aksatmayacak şekilde davranmak zorundadırlar. 

Bu idarelerin mülkiyetlerinde bulunan taşınmazların, idarenin ihtiyaçları dikkate alınmaksızın, idarelerin amacı dışında bir başka amaca ayrılmasını sağlayan imar planları ve plan değişiklikleri hukuka aykırılık teşkil edecektir. Danıştay 6. Dairesi, 02.07.2007, E:2006/5520, K:2007/4165: Davacı Kuruluş tarafından tekel nitelinde sunulan bu hizmetin üstün kamu yararı taşıması karşısında, uyuşmazlık konu edilen taşınmazın davacı Kuruluşun amaç ve hedefleri dışında kullanılması sonucu doğuran imar planlarında gerçekleştirilen dava konusu değişikliklerde hukuka uyarlık görülmediği. 

g. İmar Planı Değişikliklerinde Plan Müelliflerinin Görüşünün Alınması Zorunlu mu?

3194 sayılı İmar Kanunu’nun 8. maddesine 12.07.2013 tarihli ve 6495 sayılı Kanunla eklenen (i) bendine göre, idarelerce onaylanmış; mevcut durumu gösteren halihazır haritalar, parselasyon planları ile teknik ve idari düzenlemeleri içeren bu Kanun kapsamındaki planların değişiklik ve revizyonlarında ilk müellifin görüşü veya izni aranmaz. Bu değişikliğe paralel olarak Plan Yapımına Ait Esaslara Dair Yönetmeliğin 27. maddesinin 4. fıkrasında yer alan “Plan müellifinin gerekçeli uygun görüşünün alınması şarttır” hükmüne benzer bir hükme Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliğinde yer verilmemiştir.

Sosyal ve Teknik Alt Yapı Plan Değişikliklerinde Uyulması Gereken Kurallar

a) Sosyal ve Teknik Alt Yapı Nedir?

Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliğine göre sosyal altyapı alanları, birey ve toplumun kültürel, sosyal ve rekreatif ihtiyaçlarının karşılanması ve sağlıklı bir çevre ile yaşam kalitelerinin artırılmasına yönelik kamu veya özel sektör tarafından yapılan eğitim, sağlık, dini, kültürel ve idari tesisler, açık ve kapalı spor tesisleri ile park, çocuk bahçesi, oyun alanı, meydan, rekreasyon alanı gibi açık ve yeşil alanlara verilen genel isimdir.

Teknik altyapı alanları ise kamu veya özel sektör tarafından yapılacak elektrik, petrol ve doğalgaz iletim hatları, içme ve kullanma suyu ile yer altı ve yer üstü her türlü arıtma, kanalizasyon, atık işleme tesisleri, trafo, her türlü enerji, ulaştırma, haberleşme gibi servislerin temini için yapılan tesisler ile açık veya kapalı otopark kullanışlarına verilen genel isimdir.

Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliğinin 26. maddesine göre imar planlarında sosyal ve teknik altyapı hizmetlerinin iyileştirilmesi esastır. Yürürlükteki imar planlarında öngörülen sosyal ve teknik altyapı standartlarını düşüren plan değişikliği yapılamaz.

İmar planlarında bulunan sosyal ve teknik altyapı alanlarının kaldırılması, küçültülmesi veya yerinin değiştirilmesine dair plan değişiklikleri zorunluluk olmadıkça yapılmaz. Zorunlu hallerde böyle bir değişiklik yapılabilmesi için:

a) İmar planındaki durumu değişecek olan sosyal ve teknik altyapı alanındaki tesisi gerçekleştirecek ilgili yatırımcı Bakanlık veya kuruluşların görüşü alınır.

b) İmar planında yer alan yol hariç sosyal ve teknik altyapı alanlarının ve kamuya ait sosyal ve kültürel tesis alanlarının kaldırılabilmesi veya küçültülmesi ancak bu tesislerin hitap ettiği hizmet etki alanı içinde eşdeğer yeni bir alanın ayrılması suretiyle yapılabilir. Eşdeğer alanın ayrılmasında yüzölçümü ve konum özellikleri korunur. Bu alanların yerinin değiştirilmesinde, mevcut plandaki hizmet etki alanına göre aynı uygulama etabı veya bölge içinde kalması, yaya erişim mesafelerinin dikkate alınması ve yeni tespit edilen alanın tesisin yapılmasına müsait olması zorunludur.

c) Düzenleme ortaklık payından elde edilen alanların yüzölçümleri toplamının altına düşülmemek kaydıyla, plan değişikliği ile kaldırılan yol alanlarının miktarları, düzenleme ortaklık payından oluşturulan park, çocuk bahçesi, meydan gibi açık ve yeşil alanlarda kullanılabilir. Ancak yol hariç düzenleme ortaklık payına tabi bir kullanımın kamu ortaklık payına tabi bir kullanıma dönüştürülmek istenilmesi halinde, düzenleme ortaklık payına tabi alanın hizmet edeceği etki alanında eşdeğer bir alan ayrılır.

b) Sosyal ve Teknik Alt Yapı Plan Değişikliklerinde Zorunluluk

Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliğinin 26. maddesine göre sosyal ve teknik alt yapı ile plan değişiklikleri ancak “zorunluluk” hallerinde yapılabilir. Sosyal ve teknik altyapı alanlarının kaldırılması yönünde yapılan plan değişikliklerinin amaç yönünden yargısal denetimi bu değişikliği zorunlu kılan nedenlerin irdelenmesi yoluyla yapılacaktır.

Bu irdelemeden sonra sadece plan değişikliği yapılan alanın değil plan bütünlüğü göz önünde bulundurularak planlanan yörenin tümünün çevre, ulaşım, trafik gibi ilişkilerinin kapsamlı bir biçimde ele alınarak, kamu yararına uyarlık bulunup bulunmadığının araştırılması gerekmektedir.

Danıştay Altıncı Dairesi, 06.02.2007, E:2004/8103, K:2007/580: Sosyal ve teknik altyapı alanlarının kaldırılması yönünde yapılan plan değişikliklerinin amaç yönünden yargısal denetimi bu değişikliği zorunlu kılan nedenlerin irdelenmesi yoluyla yapılacaktır. Bu irdelemeden sonra sadece plan değişikliği yapılan alanın değil plan bütünlüğü göz önünde bulundurularak planlanan yörenin tümünün çevre, ulaşım, trafik gibi ilişkilerinin kapsamlı bir biçimde ele alınarak, kamu yararına uyarlık bulunup bulunmadığının araştırılması gerekmektedir.

Danıştay 6. Dairesi, 18.12.2009, E:2007/8058, K:2009/12254: Sosyal ve teknik altyapı alanlarının kaldırılması yönünde yapılan plan değişikliklerinin amaç yönünden yargısal denetimi bu değişikliği zorunlu kılan nedenlerin irdelenmesi yoluyla yapılacaktır. Bu irdelemeden sonra sadece plan değişikliği yapılan alanın değil plan bütünlüğü göz önünde bulundurularak planlanan yörenin tümünün çevre, ulaşım, trafik gibi ilişkilerin kapsamlı bir biçimde ele alınarak, kamu yararına uyarlık bulunup bulunmadığının araştırılması gerekmektedir.  Ayrıca, imar planlarının yargısal denetimi sırasında şehircilik ilkeleri, planlama esasları ve kamu yararı kriterlerinin yanı sıra özelliği itibariyle imar planının bütünlüğü, genel yapısı, kapsadığı alanın nitelikleri ve çevrenin korunması gibi olgular nedeniyle “üstün kamu yararı” ilkesinin de gözetilmesi zorunludur.

c) Plan Değişikliklerinde İlgili Yatırımcı Bakanlık veya Kuruluşların Görüşü Alınması

Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliğinin 26. maddesine göre imar planlarında bulunan sosyal ve teknik altyapı alanlarının kaldırılması, küçültülmesi veya yerinin değiştirilmesine dair plan değişiklikleri zorunluluk olmadıkça yapılmaz. Zorunlu hallerde böyle bir değişiklik yapılabilmesi için imar planındaki durumu değişecek olan sosyal ve teknik altyapı alanındaki tesisi gerçekleştirecek ilgili yatırımcı Bakanlık veya kuruluşların görüşü alınır.

Sosyal ve teknik alt yapı yatırımları için gereken taşınmazlarla ilgili plan değişikliklerinde yatırımı gerçekleştirecek kamu kuruluşunun görüşünün alınması gerektiği açıktır. Ancak, kamu idarelerince gerçekleştirilecek okul, hastane, sağlık ocağı gibi yatırımlarda ilgili kamu kuruluşlarının görüşünün alınmasının zorunlu olup olmadığı konusunda Yönetmelikte açık bir hüküm bulunmamaktadır. Yargı kararlarına göre kamu hizmetlerine tahsisli bulunan taşınmazlarda imar planı değişikliği yapılacağı zaman yatırımı gerçekleştirecek olan kamu idaresinin görüşünün alınması gereklidir. İdare mahkemesinde görülen bir davada idare mahkemesince “ortaokul alanlarının sosyal ve teknik alt yapı içerisinde kalmadığı” vurgulanmış ise de Danıştay 6. Dairesinin 17.03.1998 tarihli ve E:1997/2722, K:1998/1549 sayılı kararında “resmi hizmete tahsisli ortaokul alanlarının Yönetmeliğin 3. maddesinde sayılan sosyal alt yapı kapsamında olduğu” vurgulanmıştır.

Danıştay 6. Dairesi, 17.03.1998, E: 1997/2722, K: 1998/1549: Dava konusu işlem ile uygulama imar planında yapılan değişiklik sonucu uyuşmazlığa konu taşınmazın ortaokul alanı iken konut alanı olarak belirlenmesinin nazım imar planına uygun olup olmadığının saptanması gerekip, diğer taraftan plan değişikliği yapılırken ilgili yatırımcı kuruluşun görüşünün alınmadığı ve bölge içinde eşdeğer yeni bir okul alanı ayrılmadığı anlaşıldığından, aksi yönde verilen idare mahkemesi kararında isabet yoktur.  

Altıncı Daire tarafından verilen 06.02.2007 tarihli ve E:2004/8103, K:2007/580 sayılı kararda, taşınmazın okul alanı kullanımından çıkarılarak farklı bir kullanıma ayrılmasına dair plan tadilatı konusunda, Milli Eğitim Bakanlığı’nın uygun görüşünün alınması gerektiği ifade edilmiştir. Danıştay Altıncı Dairesi, 06.02.2007, E:2004/8103, K:2007/580: Taşınmazın okul alanı kullanımından çıkarılarak farklı bir kullanıma ayrılmasına dair tadilatı, zorunluluk bulunmaması halinde, Milli Eğitim Bakanlığı’nın uygun görüşünün alınması, tesisin hizmet götürdüğü bölgede eşdeğer alan ayrılması ve yönetmelik eki hissede belirtilen standartlarda uygulanması koşulları ile yapılabileceğinden, uyuşmazlığın bu çerçevede incelenmesi gerektiği hakkında. 

Bu kararlar da göstermektedir ki imar planında resmi hizmet alanına ayrılmış taşınmazlar hakkında yapılacak plan tadilatlarında yatırımcı kamu kuruluşunun görüşünün alınması zorunludur.

ç) Sosyal ve Teknik Alt Yapı Plan Değişikliklerinde Eşdeğer Alan Ayrılması

Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliğinin 26. maddesine göre, zorunlu hallede, imar planında yer alan yol hariç sosyal ve teknik altyapı alanlarının ve kamuya ait sosyal ve kültürel tesis alanlarının kaldırılabilmesi veya küçültülmesi ancak bu tesislerin hitap ettiği hizmet etki alanı içinde eşdeğer yeni bir alanın ayrılması suretiyle yapılabilir. Eşdeğer alanın ayrılmasında yüzölçümü ve konum özellikleri korunur. Bu alanların yerinin değiştirilmesinde, mevcut plandaki hizmet etki alanına göre aynı uygulama etabı veya bölge içinde kalması, yaya erişim mesafelerinin dikkate alınması ve yeni tespit edilen alanın tesisin yapılmasına müsait olması zorunludur.

Aynı maddeye göre, düzenleme ortaklık payından elde edilen alanların yüzölçümleri toplamının altına düşülmemek kaydıyla, plan değişikliği ile kaldırılan yol alanlarının miktarları, düzenleme ortaklık payından oluşturulan park, çocuk bahçesi, meydan gibi açık ve yeşil alanlarda kullanılabilir. Ancak yol hariç düzenleme ortaklık payına tabi bir kullanımın kamu ortaklık payına tabi bir kullanıma dönüştürülmek istenilmesi halinde, düzenleme ortaklık payına tabi alanın hizmet edeceği etki alanında eşdeğer bir alan ayrılır.

d) Sosyal ve Teknik Alt Yapının Bozulması Sonucu Doğuracak Plan Değişikliği Yapılması

Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliğinin 26. maddesine göre imar planlarında sosyal ve teknik altyapı hizmetlerinin iyileştirilmesi esastır. Yürürlükteki imar planlarında öngörülen sosyal ve teknik altyapı standartlarını düşüren plan değişikliği yapılamaz.