Hisseli (paylı) parsellerin yönetimi Türk Medeni Kanunu’nun 690 ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir. Burada kastedilen, hisseli (paylı) mülkiyette bulunan parsellerin kiraya verilmesidir. Hisseli parseller, tapuda bir ya da birden fazla hissedarı olan parsellerdir. Bu parsellerin yönetim şekli ve diğer hususlarda bilgi almak için şu yazımıza bakabilirsiniz: Paylı Mülkiyet Nedir? Paydaşların Paylı Mal Üzerindeki Hakları Nelerdir?
Paydaşın Payını Bir Başkasına Kiraya Vermesi Mümkün müdür?
Öncelikle paylı mülkiyette bulunan taşınmazlarda her paydaşın kendi payını kiraya verip veremeyeceğini değerlendirelim.
Aslında Medeni Kanun, paylı mülkiyette bulunan taşınmazların yönetimi konusunda her paydaşa geniş yetkiler vermiştir. Kanun’un 688. maddesine göre “Paydaşlardan her biri kendi payı bakımından malik hak ve yükümlülüklerine sahip olur. Pay devredilebilir, rehnedilebilir ve alacaklılar tarafından haczettirilebilir.”
Bununla birlikte, Medeni Kanun paydaşa, kendi payını kiraya verme yetkisi vermemektedir. Çünkü Medeni Kanun paydaşa kendi payını temlik etme yetkisi ve alacaklılara da bu payı haczettirme yetkisi vermiştir. Bununla birlikte payı kiraya verme yetkisi vermemiştir.
Üstelik paylı mülkiyette her bir paydaşın taşınmazın neresine sahip olduğu bilinmediği, bir başka ifadeyle her paydaş taşınmazın her noktasında malik oldukları için belli olmayan bir alanın kiraya verilmesi de mümkün değildir.
Yargıtay Büyük Genel Kurulu’nun 27.11.1946 tarihli ve E: 1943/28 K: 1946/15 sayılı kararına göre paylı mülkiyette bulunan taşınmazlarda paydaş kendi payını kiraya veremez. Ortak taşınmazda pay sahibi olan birçok kişilerden birinin kendi payı için gerek yabancı ile ve gerek paydaşlardan birisiyle yapacağı kira sözleşme yanlar arasında bir bağlantı oluşturmaz.
Kararda şu ifadelere yer verilmiştir: “Müşterek şeyin kiraya verilmek suretiyle menfaatinden faydalanmak hususu Medeni Kanunun 625. maddesi son fıkrasındaki temliki tasarruflardan olmadığı gibi 624. maddesinde misal olarak gösterilmiş olan ufak tefek onarmalara ve ziraat işlerine de benzetilemeyeceğinden bunun sözü geçen 624. maddenin üçüncü fıkrasında yazılı tasarruflar çeşidinden mühim idari bir tasarruf sayılması lazım gelir.
Mühim sayılan bir idari tasarrufu diğerlerinin haberi olmaksızın paydaşlardan birinin veya bir kaçının yapmasına Medeni Kanun hükümleri müsait değildir. Kanun Vazıı, bu tasarrufu ancak müşterek mülkün yarısından fazlasına malik olan ve sayı itibariyle de çokluk teşkil eden paydaşların birlikte yapabileceklerini kabul etmektedir.
Bu şart bulunmadıkça paydaşlardan bir kısmının mühim idari tasarruflardan sayılacak bir hususa dair yapacakları tasarruflar ötekileri ilzam edemeyeceği gibi üçüncü şahıslarla kendileri arasında da bir bağlantı husule getiremez. Eğer müşterek şeydeki mülkiyet haklarının mahiyeti ve bağıt yapmaya yetkilerinin derecesi hakkında üçüncü şahıslara yanlış malumat vermiş veyahut sıfat ve yetkilerini saklamışlarsa bu haksız hareketlerinden dolayı onlara karşı haksız fiillere dair hükümler dairesinde bir mesuliyet altına girmiş olurlar.
Kanun Vazıının mühim idari tasarruflar için koyduğu bu ehliyet şartının üçüncü şahıslarla yapılacak bağıtlara mahsus olup paydaşların birbirleriyle bu kabilden, yapacakları tasarruflara şümulü olmadığı yolunda bir tefsire her bakımdan kanunun metni ve ruhu müsait değildir. Çünkü, kiracının yabancı bir şahıs veya paydaş olması, tasarrufun mahiyetini değiştiremez. Kira bağıtı paydaşlar arasında da yapılsa bu bağıtı yapanlar yine mühim idari bir tasarrufta bulunmuş olurlar. Bundan dolayı kanunda tayin edilen çokluğu teşkil etmeyen paydaşların diğer paydaşlardan biriyle yaptıkları kira bağıtı taraflar arasında bir bağlantı vücuda getiremez.
Paydaşlardan birinin müşterek şeyin gelir ve semerelerinden hissesine düşecek olan kısmı paydaşlarından birine veya üçüncü bir şahsa devretmesi, hissenin kiraya verilmesi demek değildir. Böyle bir bağıt, devir alana ancak devredenin hissesini şeyi idare eden paydaşlardan istemek hakkını verir. Rey ve idare hakkını vermez. Çünkü rey ve idare hakkına malik olmak ancak o şeyde pay sahibi olmaya bağlıdır. Bir şeyde pay sahibi olmayanlar onun idaresi işinde rey vermek hakkına malik olamazlar.
Bir paydaşın müşterek şeyin aynındaki payını üçüncü bir şahsa veya paydaşlardan birine kiralaması esas bakımından da mümkün olmıyan tasarruflardandır. Çünkü kiralayan sıfatını alan paydaş müşterek şeyi diğer paydaşlarla idare etmek mecburiyetinde olduğundan kira bağıtı ile üstlendiği borcu yani bağıttan maksut olan kullanmaya salih bir şekilde teslim borcunu ne paydaşına ne de üçüncü bir şahsa karşı yerine getirmeye ve kira müddeti içinde de bu halde bulundurmaya muktedir değildir. Hatta o şey paylar sayısınca hisselere ayrılmış ve her bir hisse paydaşlardan birinin kullanmasına bırakılmış olsa bile yine bunların ayrı ayrı, mühim idari tasarruflardan olan kira bağıtı yapmaya yetkileri olamaz. Meğerki kanunun tayin etmiş olduğu çokluk veya bütün paydaşlar buna müsaade etmiş olsunlar. Aksi takdirde böyle bir kira bağıtının diğer paydaşları da bağlaması ve bu halde bu hisseye ait kira müddeti bitmedikçe diğer paydaşların Medeni Kanunun 627. maddesi mucibince haiz oldukları taksim ve şuyuun izalesini istemek haklarını kullanamamaları lazım gelirki bu yolda bir tefsirin kanunun hükümlerine olduğu kadar hukukun esaslı prensiplerine de aykırı düşeceği açıktır.
Yukarıda yazılı düşünce ve sebeplerden dolayı müşterek mülkte pay sahibi olan müteaddit şahıslardan birinin kendi payı hakkında gerek yabancı ve gerek paydaşlarından birisiyle yapacağı kira bağıtının taraflar arasında bir bağlantı vücuda getiremeyeceğine ancak, iki kişi arasında müşterek olan bir şeyin paydaşlarından birinin kendi payını diğerine kiralaması halinde bu kira bağıtının iki taraf arasında muteber bir bağlantı vücuda getireceğine 27.11.1946 tarihinde çoğunlukla karar verildi.”
Bu nedenle, paylı mülkiyette bulunan parsellerde bir hissedarın, kendi payını bir başkasına kiraya vermesi mümkün değildir.
Hissedarın Payını Diğer Paydaşlara Kiraya Vermesi Mümkün müdür?
Eğer parselin sadece iki tane hissedarı var ise birin payının diğerine kiraya verilmesi konusunda sözleşme yapılabilir. Yargıtay Büyük Genel Kurulu’nun 27.11.1946 tarihli ve E: 1943/28 K: 1946/15 sayılı kararı bu yöndedir. Karara göre “Yalnız iki kişi arasında yarı yarıya müşterek olan bir şeyin paydaşlarından birinin kendi payını diğerine kiralaması halinde, kiralayan taraf kanunun tayin ettiği çoklukta olmamakla beraber, bu şekilde yapılan tasarruf bütün paydaşların birlikte yapmış oldukları bir tasarruf olması bakımından, muteber sayılmak icap eder. Esasen Kanun Vazıı bütün paydaşların birlikte her türlü tasarrufları yapabileceklerini bir asıl olarak kabul etmektedir. Bazı tasarrufları paydaşlardan her birinin ve bir kısım tasarrufları da paydaşlardan muayyen bir çokluk teşkil edenlerin yapabileceği hakkındaki hükümler aslın müstesnası olarak konulmuş hükümlerdir. Hilafına sözleşme bulunmadıkça paydaşlar kanunun bu hükümleri dairesinde hareket etmek mecburiyetindedirler.”
Parselin ikiden fazla hissedarı var ise bir paydaşın hissesini bir diğer paydaşa kiraya vermesi mümkün değildir.
Hissedarın Parselin Tamamını Kiraya Vermesi Mümkün müdür?
Bu konuda Medeni Kanun hükümlerine bakmak gerekir. 4721 sayılı Kanun’un 691. maddesine göre paylı mülkiyette bulunan taşınmazda;
“İşletme usulünün veya tarım türünün değiştirilmesi, adî kiraya veya ürün kirasına ilişkin sözleşmelerin yapılması veya feshi, toprağın ıslahı gibi önemli yönetim işleri için pay ve paydaş çoğunluğuyla karar verilmesi gerekir.
Olağan yönetim sınırlarını aşan ve paylı malın değerinin veya yarar sağlamaya elverişliliğinin korunması için gerekli bakım, onarım ve yapı işlerinde de aynı çoğunluk aranır.
Pay ve paydaşların eşitliği hâlinde hâkim, paydaşlardan birinin istemi üzerine bütün paydaşların menfaatini gözeterek hakkaniyete uygun bir karar verir; gerekli gördüğü işlerin yapılması için paydaşlar arasından veya dışarıdan bir kayyım atayabilir.”
Yargıtay kararlarına göre taşınmazın kiraya verilmesi işleri önemli yönetim işlerindendir ve pay ve paydaş çoğunluğuyla karar verilmesi gerekir. Yargıtay kararlarında da ifade edildiği üzere, “Müşterek mülkün kiraya verilmesi önemli idari tasarruflardandır.” “Ortak mülkiyete tabi taşınmazlar bakımından geçerli bir kira sözleşmesinin oluşturulması pay ve paydaş çoğunluğunun bulunması koşuluna bağlıdır.”
Yani paylı mülkiyette bulunan parselin kiraya verilmesi, hem paydaş sayısı, hem de pay miktarı bakımından çoğunlukla karar alınmasına bağlıdır.
