Ortaklığın Giderilmesi Davalarında Aynen Taksim (Bölüşme) Nasıl Yapılır?

Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davalarıyla ilgili olarak hazırlamış olduğum geniş kapsamlı bir rehbere şu linkten ulaşabilirsiniz: Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davaları Rehberi 

A. Aynen Taksim Suretiyle İzale-İ Şüyu (Ortaklığın Giderilmesi)

Türk Medeni Kanunu’nun 699. maddesine göre, paylı mülkiyette paylaşma, malın aynen bölüşülmesi veya pazarlık ya da artırmayla satılarak bedelinin bölüşülmesi biçiminde gerçekleştirilir. Paylaşma biçiminde uyuşma sağlanamazsa, paydaşlardan birinin istemi üzerine hâkim, malın aynen bölünerek paylaştırılmasına, bölünen parçaların değerlerinin birbirine denk düşmemesi halinde eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirme sağlanmasına karar verir. Bölme istemi durum ve koşullara uygun görülmezse ve özellikle paylı malın önemli bir değer kaybına uğramadan bölünmesine olanak yoksa açık artırmayla satışa hükmolunur.

Dolayısıyla, ortaklığın giderilmesi davalarında hâkim, gerektiğinde ilgili kurumlardan görüş sormak ve gerektiğinde bilirkişi görevlendirmek suretiyle aynen taksimin mümkün olup olmadığını araştırır.  Taşınmazın aynen taksiminin mümkün olduğundan söz edilebilmesi için taşınmazın yüzölçümü, niteliği, pay ve paydaş sayısı ile imar mevzuatına göre aynen bölüşmenin mümkün olup olmadığının araştırılması, taşınmazın önemli ölçüde bir değer kaybına uğrayıp uğramayacağının değerlendirilmesi gerekir.

Paydaşlardan herhangi birinin aynen bölüşmeyi istemesi durumunda hakimin öncelikle aynen paylaşmanın mümkün olup olmadığını araştırması gerekir. Bundan dolayı ortaklığın giderilmesi davalarında taraf teşkili sağlandıktan sonra mahkemece, öncelikle taşınmazın yüzölçümüne, pay ve paydaş sayısına, imar mevzuatına göre aynen bölüştürülmenin mümkün olup olmadığını araştırılması gerekir.

B. Aynen Taksim Nedir?

Aynen taksim; ortaklığın giderilmesi davalarında taşınmazın paydaşlar arasında aynen paylaştırılarak ortaklığın giderilmesidir. Yani bir taşınmazın, parçalara ayrılarak hissedarlara paylaştırılmasına aynen taksim denilmektedir.

Aynen paylaştırma yoluna gidilebilmesi için paydaşlardan herhangi birinin aynen paylaşmayı istemesi yeterlidir. Ortaklığın giderilmesi davaları iki taraflı (axio dubless) ve yanlar için benzer sonuçlar doğuran davalar olduğu ve bu davalarda davalı da davacı gibi aynı haklara sahip bulunduğu için aynen paylaşmayı isteyen tarafın davacı ya da davalı olmasının bir önemi yoktur. Bundan dolayı davacının satış suretiyle paylaşma istemesi, davalının aynen paylaşma istemesine engel oluşturmaz (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E: 2005/10986 K: 2005/535). Yargıtay kararlarına göre; paydaşlardan herhangi birinin ortaklığın aynen paylaşma yoluyla giderilmesini istemesi ve taşınmazın aynen bölünmesi mümkün olması durumunda, aynen bölünerek paylaştırılmasına karar verilmesi gerekir (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E: 2002/3255 K: 2002/3406)

C. Ortaklığın Giderilmesi Davalarında Hakimin Taleple Bağlı Olması

Kanun, ortaklığın öncelikle aynen paylaşma suretiyle giderilmesini öngörmüştür. Bu nedenle paydaşların tamamı aksine bir şekilde karar almadıkça, aynen paylaşmanın mümkün olduğu durumlarda aynen paylaşmaya karar verilmelidir.

Öte yandan ortaklığın giderilmesi davaları, paylı veya elbirliği mülkiyetine konu taşınır veya taşınmaz mallar ile haklarda, paydaş yada ortaklar arasında yürürlükte olan tapulu mülkiyet ilişkisini sona erdirip bireysel mülkiyete geçişi sağlayan iki taraflı (axio dubless), yanlar için benzer sonuçlar doğuran davalardır. Davalı da davacı gibi aynı haklara sahiptir. Bu nedenle davacının satış suretiyle paylaşma istemesi, davalının aynen paylaşma istemesine engel oluşturmaz. Yani davacı satış suretiyle ortaklığın giderilmesini istemiş olsa dahi davalı aynen paylaşma talep etmişse hakim aynen taksimin mümkün olup olmadığını araştırmalı ve bu aşamadan sonra hüküm kurmalıdır (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E: 1990/520, K: 1991/11, T: 30.01.1991).

Bununla birlikte Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin 10.06.2014 tarihli ve E: 2014/4203, K: 2014/7743 sayılı kararına göre, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 26. maddesi uyarınca hakim taleple bağlıdır. Talep edilmeyen bir konuda inceleme yapıp, karar vermesi mümkün değildir. Taşınmazın aynen taksiminin talep edilmesi ve  taksiminin mümkün olmadığı bilirkişi raporu ile belirlenmesi durumunda mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekir. Satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilemez.

Kanun koyucunun bu hükmü getirmekteki amacı öncelikle aynen paylaştırma isteyen mirasçılar arasındaki paylaşma konusundaki ihtilafın en uygun biçimde çözümlenmesi ve taşınmazların değerleri arasında fark bulunması halinde, gereğinde farkı para ödetmek yoluyla, denkleştirmenin sağlanmasıdır. Ayrıca payların özgülenmesinde mirasçıların anlaşması asıl olup, anlaşamazlarsa kura çekilecektir. Bu yolla aynen paylaştırmayı gerçekleştirme olanağı olan mahkemenin mirasçıları satışa zorlayacak bir yöntemi benimsemesi olanaklı olmadığı gibi açıklanan yasal düzenlemelere de aykırıdır.

D. Aynen Taksim Şartları Nelerdir? Aynen Taksim Hangi Hallerde Mümkündür?

Taşınmazın aynen paylaştırılabilmesi için aynen paylaşmanın imar mevzuatı bakımından mümkün olması ve aynen paylaşmanın taşınmazın değerinde önemli bir azalma meydana getirmemesi gerekir.

1. İmar Mevzuatı Çerçevesinde İfrazın Mümkün Olması

Üzerinde yapı bulunmayan taşınmazın aynen paylaşılmasının mümkün olup olmadığı araştırılırken imar mevzuatı ve konuyla ilgili diğer mevzuat dikkate alınarak ayırmanın (ifrazın) mümkün olup olmadığı araştırılır.

a) İmar Planı Bulunan Yerlerde Aynen Taksimin Şartları

İmar planı bulunan alanlarda ayırmanın şartları 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 15. maddesinde ve Planlı Alanlar  İmar Yönetmeliği’nin 19.-22. maddelerinde yer almıştır. Paylı mülkiyette bulunan taşınmazlarda paydaşlığın anlaşma ya da hükmen sona erdirilmesinde de imar planlarında ya da Tip İmar Yönetmeliğinde ayırma işlemleri ile ilgili olarak yer alan bu sınırlamalara uyulması gerekir. Bu hükümlere göre;

–  İmar planlarına göre yol, meydan, yeşil saha, park ve otopark gibi umumi hizmetlere ayrılan yerlere rastlayan taşınmazların, bu kısımlarının ayrılmasına ve birleştirilmesine izin verilmez.

– İmar parselasyon planı yapılmış yerlerde yapılacak ifraz ve tevhidin bu planlara uygun olması şarttır. Ayırma sonucu oluşacak parseller; imar planında parsel büyüklükleri ile ilgili hükümler varsa bu büyüklüklerden, yoksa  İmar Yönetmeliğindeki büyüklüklerden küçük olamaz.

Planlı Alanlar  İmar Yönetmeliğinin 21. maddesine göre eğer taşınmazın umumi hizmetlere rastlayan kısımları çıkıldıktan sonra geriye kalan kısmı müstakil inşaat yapmaya elverişli ise, bu parselde ayırma uygulanması ve inşaat ruhsatı verilmesi mümkündür. Eğer geriye kalan kısım müstakil bir imar parseli oluşturmaya yetmiyorsa, ayırma işlemi yapılması mümkün değildir.

– Bir diğer önemli şart parselasyon planı yapımıdır. Planlı Alanlar  İmar Yönetmeliğinin 19/1. maddesine göre, her türlü imar adasında parselasyon planı yapılmadan bu adada ifraz ve tevhit yapılamaz.

b) İmar Planı Bulunmayan Yerlerde Aynen Taksimin Şartları

Bu gibi yerler köy yerleşik alanı sınırı içerisinde değil ise Plansız Alanlar İmar Yönetmeliğinin 13. ve 15. maddeleri uygulanır. Söz konusu maddelere göre ifraz suretiyle oluşturulacak parsellerin genişlikleri 20 m.den, parsel derinlikleri 30 m.den az olamaz. Ayrıca, ayırma sonucu elde edilecek parsellerin kadastro veya tapulama haritasında bulunan ve kamu eline geçmiş bir yola cephesinin bulunması şarttır.

Parselden terk suretiyle yol oluşturulamaz. Çıkmaz sokaklara cephesi olan parseller ifraz edilemez. İfraz suretiyle çıkmaz sokak oluşturulamaz.

c) Belediye Mücavir Alan Sınırları Dışında Planı Bulunmayan Köy ve Mezraların Yerleşik Alanlarında Aynen Taksimin Şartları

Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği’nin 43. maddesine göre köy ve mezraların yerleşik alanlarında yapılacak ifraz suretiyle elde edilecek parsellerin kadastro veya tapulama haritasında bulunan ve kamu eline geçmiş bir yola cephesinin bulunması şarttır. Parselden terk suretiyle yol oluşturulamaz. Çıkmaz sokaklara cephesi olan parseller ifraz edilemez. İfraz suretiyle çıkmaz sokak oluşturulamaz.

Köy ve mezraların yerleşik alanlarında ve civarında yapılacak ifraz işlemlerinde parsel genişlikleri 15.00 m.den, parsel derinlikleri ise 20.00 m.den az olamaz. Ayırma suretiyle en fazla beş adet parsel elde edilir ve bu şekilde elde edilen parseller, ikinci kez ayırma işlemine tabi tutulamaz.

d) Yerleşme Alanı Dışında Kalan (İskan Dışı) Alanlarda Aynen Taksimin Şartları

Üst ölçek planı bulunmayan iskan dışı alanlarda yapılacak ifrazlardan sonra elde edilecek her parsel, 5.000 m²’den küçük olamaz. Bu parsellerin kadastro veya tapulama haritasında bulunan kamu eline geçmiş bir yola, yapılan ifrazdan sonra en az 25.00 m. cephesi bulunması zorunludur. Parselden terk suretiyle yol oluşturulamaz. Yeni yerleşme alanı oluşturma amaçlı ifraz işlemi yapılamaz.

e) Tarım Arazilerinde Aynen Taksimin Şartları

5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu’nun 8. maddesine göre tarımsal faaliyetin ekonomik olarak yapılabildiği en küçük alana sahip ve daha fazla küçülmemesi gereken yeter büyüklükteki tarımsal arazi parsel büyüklüğü; bölge ve yörelerin toplumsal, ekonomik, ekolojik ve teknik özellikleri gözetilerek Tarım ve Köyişleri Bakanlığı tarafından belirlenir. Belirlenen küçüklüğe erişmiş tarımsal araziler, miras hukuku bakımından bölünemez eşya niteliğini kazanmış olur.  Tarım ve Köyişleri Bakanlığınca (il ya da ilçe müdürlüğü)  talep edilmesi halinde, bu Bakanlık tarafından belirlenen küçüklüğe erişmiş ve bu nedenle bölünemez eşya niteliğini kazanmış tarımsal arazilerin tescilli olduğu tapu kütük sayfalarının beyanlar hanesine “5403 sayılı Kanun’un 8. maddesi uyarınca ifraz edilemez” şeklinde şerh verilmesi gerekir.

Belirlenen parsel büyüklüğü; mutlak tarım arazileri ve özel ürün arazilerinde 2 hektar, dikili tarım arazilerinde 0,5 hektar, örtü altı tarımı yapılan arazilerde 0,3 hektar ve marjinal tarım arazilerinde 2 hektardan küçük olamaz.

Taşınmazın aynen taksiminin mümkün olduğundan söz edilebilmesi için taşınmazın yüzölçümü, niteliği, pay ve paydaş sayısı ile imar mevzuatına göre aynen bölüşmenin mümkün olup olmadığının araştırılması, taşınmazın önemli ölçüde bir değer kaybına uğrayıp uğramayacağının değerlendirilmesi gerekir.

2. Paylı Malın Önemli Bir Değer Kaybına Uğramadan Bölünmesine Olanak Olmaması

Taşınmazın aynen taksiminin mümkün olduğundan söz edilebilmesi için taşınmazın yüzölçümü, niteliği, pay ve paydaş sayısı ile imar mevzuatına göre aynen bölüşmenin mümkün olup olmadığının araştırılması, taşınmazın önemli ölçüde bir değer kaybına uğrayıp uğramayacağının değerlendirilmesi gerekir.

E. Aynen Taksimin Mümkün Olup Olmadığını Tespit İçin Bilirkişi Görevlendirilmesi

Aynen bölüşmenin mümkün olup olmadığının araştırmasının ilk aşaması, taşınmazın aynen paylaştırılmasının mümkün olup olmadığının tespit ettirilmesi için hakim tarafından bilirkişi tayin edilmesidir. Tescile Konu Harita ve Planlar Yönetmeliği’nin 2. maddesi gereği plân ve haritaların sorumluluğunun, bir harita ve kadastro yüksek mühendisi veya mühendisi tarafından üstlenilmesi gerekmektedir. Bundan dolayı hakim tarafından görevlendirilecek bilirkişinin harita ve kadastro yüksek mühendisi veya mühendisi olması gerekir.

Bilirkişinin taşınmazın aynen paylaşılmasının mümkün olup olmadığını, mümkün olduğu takdirde aynen paylaşmanın taşınmazın değerinde önemli bir azalma meydana getirip getirmeyeceğini taşınmazın cinsi, miktarı, pay ve paydaş sayısı ile imar durumunu göz önüne alarak imar mevzuatı bakımından değerlendirmesi, ayrıntılı ve gerekçeli bir raporla açıklaması gerekir.

Bilirkişi tarafından yapılacak bu araştırma, taşınmazın niteliğine ve üzerinde yapı bulunup bulunmamasına göre değişecektir. Çünkü aynen bölüştürülmenin mümkün olup olmadığı araştırılırken taşınmazın zemininin ve üzerinde bulunan bütünleyici parça niteliğindeki muhdesatın durumunun esas alınması gerekir.

F. Kat Mülkiyetine Konu Olabilecek Yapılarda Aynen Paylaşma

Bu tür yapılarda ilk aşama inşaat ruhsatının ve yapı kullanma izninin bulunup bulunmadığının tespit edilmesidir. Eğer yapı kullanma izni var ise kat mülkiyetine geçiş için gerekli işlemlere başlanır.

Yargıtay uygulamalarında taraflardan birinin aynen paylaşma isteminin kat mülkiyetinin kurulması istemini de kapsadığı kabul edilmektedir. Bundan dolayı ortaklığın giderilmesi davasına konu olan taşınmaz üzerinde bina bulunuyorsa bu binada kat mülkiyetinin kurulup kurulmayacağının araştırılması gerekir. Şayet yapının kullanma izni alması ve kat mülkiyetine çevrilmesi mümkünse pay ve paydaş adedine göre gerektiğinde ivaz ilavesi de göz önünde tutularak her bir paydaşa veya hisseli kalması konusunda anlaştıkları takdirde anlaşan paydaşlara birer bağımsız bölüm isabet edecek şekilde taksim olanağı bulunup bulunmadığının tespiti gerekir.

Bunun ilk aşaması da yapının inşaat ruhsatının ve yapı kullanma izninin bulunup bulunmadığının araştırılmasıdır. İnşaat ruhsatı ve yapı kullanma izni var ise kat mülkiyeti kurulabilecek ve ortaklık kurulan kat mülkiyeti sonucu oluşacak bağımsız bölümlerin aynen paylaştırılması suretiyle giderilebilecektir.

Yapının inşaat ruhsatı ve yapı kullanma izni yok ise mahkemece ilgili belediye ya da il özel idaresinden, varsa onaylı projenin veya bu projede sonradan değişiklik yapılmışsa buna dair tadilat projesinin olup olmadığının araştırılması; yoksa ilgili belediyeden alınacak ön bilgiye göre yapının mevcut haliyle imar mevzuatına ve bulunduğu yerin imar durumu ile fenne aykırılık oluşturup oluşturmadığının ve imara ya da projeye aykırılıklar giderildiği takdirde onay verilip verilmeyeceğinin öğrenilmesi gerekir.

Onay verilebileceğinin tespit edilmesi halinde yapının kat mülkiyetine çevrilmesi için gerekli işlemler yapılacak ve kat mülkiyetine geçiş sağlandıktan sonra ortaklık aynen paylaşma suretiyle giderilecektir. Eğer yapı kullanma izni alınabilmesi için bazı eksikliklerin yerine getirilmesi gerekiyorsa bu eksiklikler paylaşmayı isteyen tarafa tamamlattırılarak kat mülkiyeti kurulacaktır. Yargıtay’ın yerleşmiş uygulamalarında, tamamlanmış yapının fiili durumu ile onaylı projesi arasında aykırılıkların bulunması ya da yapının imara uygun ancak projesiz inşa edilmiş olması veya bir kısım bağımsız bölümlerin başlı başına kullanılmaya elverişli halde bulunmaması gibi kat mülkiyeti kurulmasına engel oluşturan eksikliklerin mevcut olduğu durumlarda, bu eksikliklerin giderilip yasal koşullara uygun hale getirilmesi mümkün ise bu eksikliklerin, isteyen tarafa tamamlattırılması yoluna gidilmesi gerektiği kabul edilmektedir. Yapının inşaat ruhsatı ve yapı kullanma izni alması mümkün değil ise yapının kat mülkiyetine çevrilmesi mümkün olamayacağı için ortaklığın satış suretiyle giderilmesi gerekir.

1. Yapı Kullanma İzninin Alınması

Yapı kullanma izni yok ise ilgili il özel idaresi ya da belediyeden yapıya yapı kullanma izni verilip verilmeyeceğinin araştırılması gerekir. Yapı kullanma izninin verilebileceğinin saptanması halinde bir sonraki aşama fiili durumunu yansıtan projenin hazırlattırılıp, ilgili imar müdürlüğünün onayının ve yapı kullanma izni belgesinin alınmasıdır.

2. Kat Mülkiyetinin Tesis Edilmesi

Yapı kullanma izni alındıktan sonra kat mülkiyetinin kurulması gerekir. Bunun için de Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre yapının mimari projesine uygun biçimde tamamlanmış olması ya da projesi olmamakla birlikte fiili durumuna göre çizdirilmiş imara ve fenne uygunluğu ilgili makamca onaylanmış projesinin olması, bağımsız bölümlerinin başlı başına kullanmaya elverişli bulunması, yapının tümünün kargir olması ve her bir paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşmesi gerekmektedir (Yargıtay Onsekizinci Hukuk Dairesi E: 2005/3796 K: 2005/6578 T: 23.06.2005).

Yapının kat mülkiyetine geçirilmesi için ortaklığın giderilmesini isteyen tarafa hakim tarafından süre verilmesi gerekir. Bu anlamda Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 12. maddesinde sayılan belgelerin onaylı fotoğraf, noterden onaylı liste ve yönetim planı tamamlanması için, kat mülkiyetine geçiş suretiyle ortaklığın giderilmesini isteyen davalı tarafa yetki ve yeterli süre verilmesi gerekir (Yargıtay Onsekizinci Hukuk Dairesi E: 2003/8047 K: 2003/10024 ).

Fotoğraf, malik listesi ve yönetim planı gibi belgeleri, paydaşların tanınan süreye rağmen imzalamaktan kaçınmaları halinde bunların da imzalanmış sayılmasına karar verilmesi gerekmektedir.

Verilen süre içerisinde bu hususlar eksiksiz yerine getirildiği takdirde dava konusu taşınmaz üzerindeki yapıda her bir bağımsız bölümün konumu, yüzölçümü, kullanım amacı göz önünde bulundurulmak suretiyle değerinin tespiti ve bu değere göre özgülenecek arsa payı tespit edilir. Bölümlere arsa payı tahsis edilirken de daha önce gelişi güzel verilen zemindeki arsa payları dikkate alınmaz, bu işlemler için bir hukukçu ve iki teknik elemanın bilirkişi olarak seçilmesinde yarar vardır (Yargıtay Altıncı Hukuk Dairesi E: 2002/2492 K: 2002/2691). Bu işlemler tamamlandıktan sonra arsa payları bu paylara karşılık verilen bağımsız bölüm numaraları ve sahipleri belirtilerek kat mülkiyeti kurulur.

3. Kat Mülkiyetinin Tescili

Bir sonraki aşama bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kütüğüne tescilidir. Yargıtay’ın “aynen paylaşılacak taşınmazların tapuya tescil edilmeden ortaklığın giderilmesine karar verilemeyeceği” yönündeki kararları dikkate alındığında kat mülkiyeti kütüğüne tescil yapılmadan ortaklığın giderilmesine karar verilmemesi gerektiği düşüncesindeyiz.

G. Üzerinde Kat Mülkiyetine Tabi Bina Bulunan Taşınmazlarda Ortaklığın Giderilmesi

Üzerinde kat mülkiyetine tabi bina bulunan yapılar imar uygulamaları sonucu paylı mülkiyete dönüşebilmektedir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu böyle durumlarda ortaklığın ne şekilde giderileceğini belirlemiştir. Bu Kanun’un 54. maddesine göre ortaklar paylaşma şeklinde anlaşmışlarda bu anlaşma hükümleri uygulanır.

Aynı maddenin devamında ise böyle bir anlaşmaya varılamazsa uygulanması gereken hükümler yer almaktadır. Bu hükümlere göre kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda ortaklığın giderilmesinde iş akışı aşağıda açıklandığı gibi olmalıdır.

634 sayılı Kanun’un 54. maddesine göre yapılacak paydaşlığın giderilmesi işlemlerinde ilk aşama her taşınmazın ortaklaştırmadan önceki geçer değerlerinin, ortaklığı gidermekle görevli sulh mahkemesince ayrı ayrı takdir edilmesidir. Bu değerleme işi bilirkişiler vasıtasıyla yapılır. Bu değerler belirlendikten sonra bunlara Türkiye İstatistik Kurumunca yayımlanan üretici fiyat endeksi uygulanmak suretiyle her bir taşınmazın hükme en yakın tarih itibarıyla ulaştığı değerleri tespit edilir.

Yukarıdaki şekilde tespit edilen değerler dikkate alınarak hakim tarafından, bunlardan değeri en fazla olan taşınmazın malikine, diğer taşınmazları bu değerle satın almasını teklife karar verilir ve bu teklif kabul edilip bedel ödenince ortaklık giderilmiş olur.

Kesinleşen sulh mahkemesi kararının tebliğinden başlayarak bir ay içinde bedel ödenmez veya altı ay içinde ödenmek üzere banka mektubu veya ayni teminat gösterilmezse ortaklaştırılan taşınmazların tümü, imar durumuna göre mümkünse kat mülkiyeti muhafaza ve diğer taşınmazlar buna ilhak edilerek, eğer bu mümkün değilse kat mülkiyeti kaldırılarak, açık artırma yoluyla satılıp ortaklık giderilir ve satış bedeli her taşınmazın, mahkeme tarafından takdir edilmiş olan değerleri arasındaki orana göre maliklere paylaştırılır.

H. Üzerinde Yapı Bulunmayan Taşınmazlarda Aynen Paylaşma Yoluyla Ortaklığın Giderilmesi

Ayrıca aynen bölünerek paylaştırma (taksim) halinde teknik bilirkişiye ifraz (taksim) projesi düzenlettirilerek bu projeye göre taşınmaz Belediye veya mücavir alan hudutları içerisinde ise Belediye Encümeninden karar alınmak suretiyle belediyeden, Belediye dışında ise İl Özel İdaresinden İmar Yasası ve Yönetmeliğine göre bölüşmenin (taksimin) mümkün olup olmadığı sorulmalıdır. Onay makamınca aynen taksimin mümkün olduğunun belirtilmesi halinde, taşınmazın aynen taksimine karar verilebilir. İfraz projesinde kimlere nerelerin verileceği konusunda paydaşlar anlaşamazlar ise hakim huzurunda kura çekilerek belirlenir.

1. Ayırma Projesi Hazırlattırılması

Üzerinde yapı bulunmayan taşınmazlarda ayırma işlemlerinin yapılabilmesi için öncelikle bilirkişiye ayrıma projesi hazırlattırılması gerekir (Y.6.HD. 13.10.2003, E:2003/7190, K:2003/7141). Ayrıma projesi hazırlanırken imar mevzuatının, yürürlükteki imar planının ve plan notlarının dikkate alınması gerekir. Ayrıca ayırma projesi taşınmazın tamamı dikkate alınarak düzenlenir. Paydaşlar muvafakat etmediği takdirde taşınmazın bir kesimi paydaşlar arasında paylı bırakılamaz (Y.HGK. 02.04.2003, E:2003/6-253, K:2003/270).

Payların denkleştirilmesi için ifraz edilen parçalar arasında konum, yola cephe vs. bakımından para (ivaz) ilavesi icap ediyorsa bu durumun da bilirkişi raporunda belirtilmesi gerekir (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E: 2005/2232 K: 2005/3951; Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E: 2005/2149 K: 2005/3765).

2. Ortaklığın Giderilmesi Davalarında İvaz İlavesi Nedir?

Aynen bölünerek paylaştırmanın (taksimin) mümkün olması durumunda bölünen parçaların değerlerinin birbirine denk düşmemesi halinde eksik değerdeki parçaya para (ivaz) eklenerek denkleştirme sağlanır. Payların denkleştirilmesi için ivaz ilavesi icap ediyorsa fen ehline taksim projesi düzenlettirilir.

3. Paydaşlar Arasında Gruplandırma

Ortaklığın giderilmesi davalarında taksim istenmesi halinde, dava konusu taşınmazın pay ve paydaş durumuna göre taksimin mümkün olup olmadığının araştırılması gerekir. Davada paydaşlar arasında anlaşma olmadıkça hakim kendiliğinden bazı taşınmazların bir kısım paydaşlara, kalanın diğer paydaşlara verilmesi şeklinde aynen bölünerek paylaştırmaya karar veremez. Yani davada sulh vaki olmadığı sürece bir kısım taşınmazların bazı paydaşlara, diğerlerinin diğer paydaşlara verilmesi şeklinde re’sen taksime gitmek mümkün değildir.

Paydaşlar muvafakat etmediği takdirde taşınmazın bir kesimi paydaşlar arasında paylı “müşa” bırakılamaz.

4. Yetkili Kamu İdaresinden Görüş Sorulması

İkinci aşamada bilirkişi tarafından hazırlanan projeye göre taşınmaz belediye sınırları içerisinde ise belediyeden, bu sınırlar dışında ise il özel idaresinden imar planı, İmar Kanunu ve ilgili yönetmeliklere göre ayırmanın (taksimin) mümkün olup olmadığının sorulması gerekir.

Mahkeme tarafından ayırma işleminin mümkün olup olmadığın sorulduğu durumlarda, ayırma işleminin mümkün olup olmadığının belediye sınırları içerisinde belediye encümeni, bu sınırlar dışında il encümeni tarafından değerlendirilmesi gerekir (Y.5.HD. 24.01.2005, E:2004/12746, K:2005/84; Y.6.HD. 08.03.2004, E:2004/1444, K:2004/1506). Çünkü imarla oluşan çap kayıtlarının düzeltilmesi, ayırma ve birleştirme işlemlerinin yapılabilmesi, İmar Kanunu’nun 16. maddesi hükmü gereği belediye ve il encümenlerince oluşturulacak kararlarla mümkündür. Bu maddeye göre ayırma ve birleştirme işlemlerini onaylamaya yetkili makam encümen olduğu için, başka makamlar (örneğin belediye başkanı) tarafından tesis edilen işlemler üzerine adli yargıca ortaklığın giderilmesine karar verilmemesi gerekir (Y.6.HD. 08.03.2004, E:2004/1444, K:2004/1506; Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E: 2004/7700 K: 2004/8304 ).

Eğer ayırmanın mümkün olmaması nedeni ile belediyeden veya il özel idaresinden olumsuz cevap gelir ise hakim, taşınmazın açık artırma ile satılarak ortaklığın giderilmesine karar verir (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E: 2005/11193 K: 2005/12201; Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E: 2005/10232 K: 2005/11586, Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E: 2005/2232 K: 2005/3951, Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E: 2005/2149 K: 2005/3765). Eğer belediyeden veya il özel idaresinden olumlu cevap gelir ise ayırma ve birleştirme işlemini onaylamaya yetkili makamın (belediye ve il encümeninin) ayırma dosyasını onaylaması gerekir.

5. Ortaklığın Giderilmesine Karar Verilmesi

Ortaklığın giderilmesine karar verilebilmesi için bağımsız bölümlerin değer yönünden eşit hale getirilmiş olması gerekir. Bu aşamada bağımsız bölümler arasında değer farklılığı söz konusu ise ivaz (para) ilavesiyle tüm bağımsız bölümler değer itibarıyla eşit hale getirilir.

Bundan sonraki aşamada bu bağımsız bölümler varsa fiili taksime göre, olmadığı takdirde ortakların anlaşmasına göre, bu da söz konusu olmadığı takdirde çekilecek kura ile her bir paydaşa veya hisseli kalması konusunda anlaştıkları takdirde anlaşan paydaşlara birer bağımsız bölüm isabet edecek şekilde paylaştırılır (Yargıtay 18. Hukuk Dairesi E: 2003/8047 K: 2003/10024; Y.18.HD. 02.05.2002, E:2002/4202, K:2002/5112). Her bir paydaşa birer bağımsız bölüm verildikten sonra artan bağımsız bölüm veya bölümlerin paydaşlar içinde taşınmaz üzerindeki hissesi yüksek olana özgülenmesi, diğerlerine ise ivaz verilerek payların denkleştirilmesi gerekir (Y.18.HD. 02.05.2002, E:2002/4202, K:2002/5112; Y.6.HD. 10.04.2001, E:2001/2734, K:2001/2954).

Ancak belirtmek gerekir ki payların denkleştirilmesi, gerektiğinde ivaz ilavesi ve gruplama, ortaklar anlaşmazlarsa kura çekmek suretiyle hangi bağımsız bölümün hangi ortağa isabetinin belirlenmesi, sadece miras yoluyla kalan taşınmazlar için mümkündür (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E: 2002/2492 K: 2002/2691). Yoksa müşterek paydaşların her biri payına karşılık belirli bir bağımsız bölüm almış, onu kullanıyorsa paydaşların diğerinin kullandığı bağımsız bölümde hakkı yoksa ivaz ilavesi, pay denkleştirilmesi, kura çekme gerekmez; her paydaşa kullandığı bölümün verilmesi gerekir (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E: 2002/2492 K: 2002/2691). Çünkü Yargıtay’ın kararlılık kazanmış uygulamalarında, kat mülkiyetine elverişli yapıdaki ortaklığın kat mülkiyeti kurulması suretiyle giderilmesinde paydaşlar arasında anlaşmaya dayalı fiilen taksim ve buna göre kullanımın varlığı halinde kat mülkiyeti kurulurken bağımsız bölümlerin bu fiili kullanıma göre paydaşlara özgülenmesinin gerektiği kabul edilmektedir (Y.18.HD. 09.11.2004, E:2004/7246, K:2004/8379).

6. Tapuya Tescil

Encümen kararı alındıktan sonra, ayırma projesine göre ortaya çıkan parçaların aidiyetinin tespit edilebilmesi ve ortaklığın giderilmesine karar verilebilmesi için öncelikle ayırma dosyasının mahkeme tarafından tapu ve kadastro teşkilatına gönderilmesi ve ayırma sonucu oluşacak yeni parsellerin tapuya tescilinin sağlanması gerekir.

İmar Kanunu’nun 16. maddesinde ayırma işlemlerinin tapu sicil müdürlüklerince bir ay içinde sonuçlandırması ve tapuya tescil edilmesi öngörülmüştür. Aynı maddenin sonunda da, tarafların rızası ile veya mahkeme kararı ile ortaklığın giderilmesi, aynı hükümlere tabi tutulmuştur. Bu nedenle, maddede yazılı işlemler ve özellikle tapuya tescil yapılıp yeni oluşan parseller kayden teşekkül ettirilmeden ortaklığın giderilmesine karar verilmemesi gerekir (Y.6.HD. 05.01.1990, E:1990/11289, K:1990/11711).

7. Taşınmazların Paylaşılması ve Tescil

Tapuya tescil sağlandıktan sonra, hangi parselin hangi paydaşa düşeceğinin tespit edilmesi gerekir. Ancak böyle bir belirleme yapılabilmesi için ayırma projesine göre oluşacak parsellerin değer yönünden eşitlenmiş olması gerekir. Ortaklığın giderilmesi davalarında paylaştırma yapılırken ayrıma projesine göre ortaya çıkan payların miktar yönünden değil, değer yönünden eşit olması sağlanmalıdır. Ayırma sonucu ortaya çıkacak parçaların değerlerinin birbirine denk düşmemesi halinde eksik değerdeki parçaya para (ivaz) eklenerek denkleştirme sağlanır (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E: 2005/10986 K: 2005/535 ; Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E: 2005/2232 K: 2005/3951; Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E: 2005/2149 K: 2005/3765). Bu parçaların değerleri ve bu değerleri eşitlemek için eklenecek para miktarı bilirkişi vasıtasıyla tespit edilir.

Denkleştirme sağlandıktan sonra ayırma projesine göre ortaya çıkan parçaların paydaşlar ya da ortaklar arasında ne şekilde dağıtılacağının  (hangi parçanın kime düşeceğinin) belirlenmesi gerekir. Bu konuda kural, paydaşların ya da ortakların hangi parçanın kime düşeceği konusunda anlaşmalarıdır. Paydaşlar arasında bu konuda bir anlaşma sağlanırsa hakim bu anlaşmaya göre karar verir. Paydaşlar arasında bu şekilde bir anlaşma olmadıkça hakim kendiliğinden bazı taşınmazların bir kısım paydaşlara, kalanın diğer paydaşlara verilmesi şeklinde aynen bölünerek paylaştırmaya karar veremez (Yargıtay Altıncı Hukuk Dairesi E: 2005/10986 K: 2005/535 T: 03.02.2005). Bu durumda hangi parçanın kime verileceği hakim huzurunda kura çekilerek belirlenir (8 Yargıtay Altıncı Hukuk Dairesi E: 2004/7700 K: 2004/8304 T: 23.11.2004; Yargıtay Altıncı Hukuk Dairesi E: 2005/10986 K: 2005/535 T: 03.02.2005). Kura sistemi, uyulması zorunlu mutlak bir kuraldır (Y.6.HD. 13.02.1995, E:1995/1363, K:1995/1574).

Hangi parçanın kime düşeceği tespit edildikten sonra hakim, ortaklığın giderilmesine ve ayırma sonucu oluşan parsellerin paydaşlar arasındaki anlaşma veya kura uyarınca paydaşlar adına tesciline karar verir.