Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davaları Rehberi – 2024

Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası Nedir?

Ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu) davaları, paylı (hisseli) mülkiyette veya elbirliği mülkiyetinde (iştirak halinde mülkiyet, örneğin verasete iştirak gibi), hissedarların veya ortakların, dava yoluyla, hisseli durumun sona erdirilmesini istemeleridir. Bu davalara Ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu) davaları denilmektedir. 

Medeni Kanun hükümleri dikkate alındığında, paylı mülkiyette paydaşlardan ve elbirliği mülkiyetinde ortaklardan her birinin malın paylaşılmasını isteme hakkına sahip olduğu görülmektedir. Bu davalara, ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası denilmektedir.

Bu çalışmada ortaklığın giderilmesi davaları, bir süreç halinde incelenmeye çalışılmıştır. Bu kapsamda ortaklığın giderilmesi davalarıyla ilgili olarak kapsamlı bir rehber hazırlamayı planlıyoruz. Çalışmada çok önemli başlıklar yer alacaktır. Ancak bunların zaman içinde eklenmesi planlanmaktadır. Çalışmada şu başlıkların yer almasını planlıyorum. (Mavi renkte olanların yazılarını hazırladım, linkin üzerine tıklarsanız ilgili sayfaya yönlendirir sizi)

Bu kapsamda öncelikle bu davaları açabilecek kişiler ve paylaşmanın istenemeyeceği haller irdelenmiştir. Daha sonra ortaklığın aynen paylaştırma ya da satış suretiyle giderilmesinde uyulması gereken iş akışı, taşınmazın niteliğine göre değerlendirilmiştir.

Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası Hangi Kanun’da Düzenlenmiştir?

Öncelikle ortaklığın giderilmesi davasının hangi kanunda düzenlendiğini açıklayalım. Öncelikle ortaklığın giderilmesi davaları, temel olarak Medeni Kanun’da düzenlenmiştir. Ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilen parsellerin satışı ise İcra ve İflas Kanunu‘na göre yapılır.

a) Paylı (Hisseli) Taşınmazlarda Ortaklığın Giderilmesi Yasal Dayanak

Paylı mülkiyette bulunan taşınmazlarda ortaklığın giderilmesi konusu, 4721 sayılı Kanun’un 698 ve 699. maddelerinde düzenlenmiştir. Medeni Kanun’un paylı mülkiyetin sona ermesini düzenleyen 698. maddesi, hukuki bir işlem gereğince veya paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması sebebiyle paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça paydaşların her birinin malın paylaşılmasını isteyebileceğini öngörmektedir. Bu Kanun’un 698. maddesine göre;

“(1) Hukukî bir işlem gereğince veya paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması sebebiyle paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça, paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebilir. (2) Paylaşmayı isteme hakkı, hukukî bir işlemle en çok on yıllık süre ile sınırlandırılabilir. Taşınmazlarda paylı mülkiyetin devamına ilişkin sözleşmeler, resmî şekle bağlıdır ve tapu kütüğüne şerh verilebilir. (3) Uygun olmayan zamanda paylaşma isteminde bulunulamaz.”

Paylaşma biçimi ise Medeni Kanun’un 699. maddesinde düzenlenmiştir. Maddeye göre; (1) “Paylaşma, malın aynen bölüşülmesi veya pazarlık ya da artırmayla satılarak bedelinin bölüşülmesi biçiminde gerçekleştirilir. (2) Paylaşma biçiminde uyuşma sağlanamazsa, paydaşlardan birinin istemi üzerine hâkim, malın aynen bölünerek paylaştırılmasına, bölünen parçaların değerlerinin birbirine denk düşmemesi hâlinde eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirme sağlanmasına karar verir. (3) Bölme istemi durum ve koşullara uygun görülmezse ve özellikle paylı malın önemli bir değer kaybına uğramadan bölünmesine olanak yoksa, açık artırmayla satışa hükmolunur. Satışın paydaşlar arasında artırmayla yapılmasına karar verilmesi, bütün paydaşların rızasına bağlıdır.”

b) İştirak Halinde Mülkiyette Bulunan Taşınmazlarda Ortaklığın Giderilmesi Yasal Dayanak

4721 Kanun’un 642. maddesi “Mirasçılardan her biri, sözleşme veya kanun gereğince ortaklığı sürdürmekle yükümlü olmadıkça, her zaman mirasın paylaşılmasını isteyebilir. Her mirasçı, terekedeki belirli malların aynen, olanak yoksa satış yoluyla paylaştırılmasına karar verilmesini sulh mahkemesinden isteyebilir” hükmünü ihtiva etmektedir. 703. maddesinin son fıkrası ise elbirliği mülkiyetinde paylaşmanın, aksine hüküm bulunmadıkça, paylı mülkiyet hükümlerine göre yapılacağını hüküm altına almıştır. Üstelik Kanun’un 644. maddesi de elbirliği mülkiyetinde bulunan varlıklar için paylaşma davası açılabileceğinden bahsetmektedir.

c) Ortaklığın Giderilmesi Davasında İcra Satışının Yasal Dayanağı

Ortaklığın giderilmesi davalarında taşınmazın açık artırma ile satışı, Hukuk Muhakemeleri Kanunu ve İcra ve İflas Kanunu’na göre yapılır. Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 322. maddesine göre paylaştırma ve ortaklığın giderilmesi için satış yapılması gereken hâllerde, hâkim satış için bir memur görevlendirir. Taşınır ve taşınmaz malların satışı İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre yapılır.

Paylı Mülkiyette Ortaklığın Giderilmesi Davası Açılabilir Mi?

Medeni Kanun’un paylı mülkiyetin sona ermesini düzenleyen 698. maddesi, hukuki bir işlem gereğince veya paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması sebebiyle paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça paydaşların her birinin malın paylaşılmasını isteyebileceğini öngörmektedir. 

Bununla birlikte Medeni Kanun’un 698. maddesine göre hukuki bir işlem gereğince veya paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması sebebiyle paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça, paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebilir. Aynı maddenin son fıkrasına göre, uygun olmayan zamanda paylaşma isteminde bulunulamaz. Bu maddeye göre paylaşmanın istenemeyeceği halleri; hukuki bir işlemle paylaşmayı istemenin sınırlandırılmış olması, malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması ve uygun olmayan zamanlar olarak sıralamak mümkündür. Paylaşmanın istenemeyeceği haller konusunda bir sonraki başlıkta yer alan “Paylı Mülkiyette Paylaşma İsteme Hakkını Sınırlandıran Haller” konusunu incelemeniz faydalı olacaktır.

Paylı Mülkiyette Paylaşma İsteme Hakkını Sınırlandıran Haller Nelerdir?

Medeni Kanun’un 698. maddesine göre hukuki bir işlem gereğince veya paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması sebebiyle paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça, paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebilir. Aynı maddenin son fıkrasına göre, uygun olmayan zamanda paylaşma isteminde bulunulamaz. Bu maddeye göre paylaşmanın istenemeyeceği halleri; hukuki bir işlemle paylaşmayı istemenin sınırlandırılmış olması, malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması ve uygun olmayan zamanlar olarak sıralamak mümkündür. Bu konuda şu yazımıza bakabilirsiniz: Paylı Mülkiyette Paylaşma İsteme Hakkını Sınırlandıran Haller

Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davalarını Kim Açabilir?

Türk Medeni Kanunu’nun paylı mülkiyetin sona ermesini düzenleyen 698. maddesi, hukuki bir işlem gereğince veya paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması sebebiyle paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça paydaşların her birinin malın paylaşılmasını isteyebileceğini öngörmektedir. Bununla birlikte bazı durumlarda ödemeden aciz belgesi bulunan alacaklı, kamu idaresinin ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası açma hakkı bulunmaktadır. Bu konuda şu yazımıza bakabilirsiniz: Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davalarını Kimler Açabilir?

Ortaklığın Giderilmesi Davaları Nasıl Açılır?

Paydaşlığın giderilmesine ilişkin istem, yenilik doğurucu bir haktır. Paydaşlardan biri bu hakkı kullanınca, diğer paydaşlar paylaşmayı yerine getirme borcu altına girerler. Ancak bu hak kullanılınca, birlikte mülkiyet kendiliğinden ortadan kalkmaz; bu sonuç ancak paylaşma ile gerçekleşir (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E: 1988/6585 K: 1988/870 T: 02.11.1988).

Ortaklığın giderilmesi davalarında istem, paylı mülkiyetin aynen paylaşma ya da satış suretiyle giderilmesidir. Bu istem yapılırken taşınmazın tamamının ortaklığının giderilmesi talep edilmelidir (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E: 1991/311 K: 1991/450 T: 2.10.1991), taşınmazdaki bir kısım payın ortaklığının giderilmesi mümkün değildir. Örneğin iki kişinin paylı mülkiyetinde bulunan taşınmazın paydaşlarından birinin vefat etmesi durumunda vefat eden paydaşın mirasçıları sadece murislerinin payının ortaklığının giderilmesini talep edemezler, taşınmazın tamamının ortaklığının giderilmesi gerekir.

Paydaşlığın giderilmesine ilişkin “öncelikle aynen paylaşma, bu mümkün olmazsa satış suretiyle ortaklığın giderilmesi” şeklinde terditli talepte bulunulması mümkündür (Y.HGK. 08.02.1995, E:1994/6-782, K:1995/48).

Ayrıca bu davalarda paydaşların tamamının paylaşmanın şekli (aynen paylaşma ya da satış) konusunda ittifak etmeleri halinde hakim bu doğrultuda karar vermek durumundadır. Bir başka ifadeyle tüm paydaşlar aynı istemde bulunurlar ve bu isteğin yerine getirilmesi mümkün olur ise hakimin bu istek doğrultusunda karar vermesi gerekir. Bütün paydaşlar sadece taksim ya da sadece satış isterken hakimin diğer yolla ortaklığın giderilmesine karar verebilmesi mümkün değildir (Y.HGK. 08.02.1995, E:1994/6-782, K:1995/48)

Ortaklığın giderilmesi davaları, çift yönlü, yanlar için benzer sonuçlar doğuran davalar olduğu için bu davalarda davacının davasını takip etmemesi durumunda davalı olarak gösterilen ortaklardan birinin davayı takip ederse diğer davalardan farklı olarak o kimse davacı durumuna girer. Bu durumda gerek davacı ve gerekse bütün davalılar bakımından bu dava devam eder (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E: 2004/140 K: 2004/135 T: 03.03.2004)

Ortaklığın Giderilmesi Dava Dilekçesi Örneği

Ortaklığın Giderilmesi Davaları Hangi Mahkemede Açılır? Ortaklığın Giderilmesi Davalarında Yetkili Mahkeme Neresidir?

Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 561. maddesi gereği, ortaklığın giderilmesi davaları taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde açılır. Ortaklığın giderilmesi istenen taşınmaz sayısı birden fazla ise Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 13. maddesinin üçüncü fıkrası gereği taşınmazlardan birinin bulunduğu yer mahkemesinde açılır (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E: 2004/894 K: 2004/974 T: 23.02.2004).

Ortaklığın Giderilmesi Davalarında Zorunlu Arabuluculuk

5 Nisan 2023 tarihli Resmi Gazetede yayımlanan 7445 sayılı İcra ve İflas Kanunu İle Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un 37. maddesi ile ortaklığın giderilmesi davaları için zorunlu arabuluculuk şartı getirilmiştir. Buna göre taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır.

Aslında buradaki arabuluculuk Medeni Kanun’un 698. maddesinde yer alan aynen taksime bezemektedir. Madde şu şekildedir: “(1) “Paylaşma, malın aynen bölüşülmesi veya pazarlık ya da artırmayla satılarak bedelinin bölüşülmesi biçiminde gerçekleştirilir. (2) Paylaşma biçiminde uyuşma sağlanamazsa, paydaşlardan birinin istemi üzerine hâkim, malın aynen bölünerek paylaştırılmasına, bölünen parçaların değerlerinin birbirine denk düşmemesi hâlinde eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirme sağlanmasına karar verir.” Buna göre arabulucu mümkün olduğu ölçüde taşınmazın aynen paylaşılmasına karar verilmesini sağlamaya çalışacaktır.

Arabuluculuk açısından, taşınmazın aynen taksiminin mümkün olduğundan söz edilebilmesi için taşınmazın yüzölçümü, niteliği, pay ve paydaş sayısı ile imar mevzuatına göre aynen bölüşmenin mümkün olup olmadığının araştırılması, taşınmazın önemli ölçüde bir değer kaybına uğrayıp uğramayacağının değerlendirilmesi gerekir

Ortaklığın Giderilmesi Davası Ne Kadar Sürer?

Ortaklığın giderilmesi davasının süresi, davaya konu taşınmazdaki hissedar ve ortak sayısına göre değişmektedir. Bu konuda net bir süre söylemek oldukça zordur.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Nasıl Görülür?

a) Ortaklığın Giderilmesi Davalarında Tebligat ve Taraf Teşkili

Ortaklığın giderilmesi davalarında dava; paydaş ya da ortak tarafından açılan davalarda davacı dışında kalan paydaş veya ortaklara, alacaklı tarafından açılan davalarda ise borçlu da dahil olmak üzere tüm paydaşlara ve ortaklara yöneltilir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E: 2003/253 K: 2003/270 T: 02.04.2003: “Bu tür davalarda, davayı ortak yada paydaşlardan biri yada bir kaçı diğer ortak yada paydaşlara karşı açar. Davada bütün paydaş veya ortakların yer alması zorunludur. Yukarıda açıklandığı üzere dava hakkı kural olarak malik olan paydaş yada elbirliği ortağına aittir.”

Davanın bu özelliği sebebiyle ve Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 569. maddesi uyarınca tüm paydaşların ya da ortakların davada taraf olarak gösterilmeleri zorunludur. (Y.6.HD. 16.03.2004, E:2004/1533, K:2004/1808; Y.6.HD. 24.03.2003, E:2003/1643, K:2003/1760)

Yargıtay uygulamalarında ortaklığın giderilmesi davalarının özelliği dikkate alınarak bu davalarda “ölü şahıs hakkında dava açılamayacağı” kuralı uygulanmamakta ve ölü paydaşın mirasçılarına karşı yargılamaya devam edileceği kabul edilmektedir (Y.18.HD. 02.03.2004, E:2003/10301, K:2004/1494; Y.6.HD. 27.03.2001, E:2001/2152, K:2001/2544). Bu nedenle ölü olduğu sonradan anlaşılan ya da dava esnasında ölen paydaşların mirasçıları belirlenerek davaya dahil edilmeleri, böylece taraf teşkilinin sağlanması gerekir (Y.6.HD. 18.06.2001, E:2001/4868, K:2001/5055).

Eğer vefat etmiş paydaşın ya da ortağın mirasçısı bulunamıyor ise bu kişiye düşen payın devlete kalması söz konusu olabilecektir. Böyle bir durumda devletin miras haklarının korunması açısından 3561 sayılı Mal Memurlarının Kayyım Tayin Edilmesine Dair Kanun gereğince mahallin en büyük mal memurunun (illerde defterdar, ilçelerde malmüdürü) kayyım olarak atanması gerekir. Bu Kanun’un 2. maddesine göre 4721 sayılı Türk Medenî Kanununun 427. maddesine göre, bir kimsenin uzun süreden beri bulunamaması veya oturduğu yerin bilinememesi veya ortada bulunmayan ve miras açıldığında sağ olup olmadığı ispatlanamayan mirasçının payının resmen yönetilmesi amacıyla kayyım atanmasının gerektiği hallerde, vesayet makamı; bu kimselerin malları üzerinde Hazinenin hak ve menfaati bulunup bulunmadığını, mahallin en büyük mal memurluğundan araştırır. Hazinenin hak ve menfaatinin söz konusu olduğunun anlaşılması hâlinde, mahallin en büyük mal memurunu yönetim kayyımı tayin eder.  Kayyım ataması yapılmadan Hazine’nin doğrudan davaya dahil edilmesi mümkün değildir (Y.6.HD. 02.03.2004, E:2004/1227, K:2004/1339.)

Paydaş ya da ortaklardan herhangi birinin mirasçı bırakmadan vefat etmesi durumunda bu kişinin mirası 4721 sayılı Kanun’un 501. maddesi gereği Devlete kalacağı için Hazine’nin de davaya dahil edilmesi gerekir. Satış suretiyle ortaklığın giderilmesi istenen taşınmaz üzerinde intifa hakkı varsa intifa hakkı sahibinin de davaya dahil edilmesi gerekir (Y.6.HD. 18.09.2001, E:2001/6659, K:2001/6687).

Paydaşın ya da ortağın vasisi var ise ortaklığın giderilmesi davalarında husumet vasiye yöneltilir. Vasinin davada taraf olabilmesi ve davayı takip edebilmesi içinse mahkemeden husumete izin belgesi alması gerekir (Y.6.HD. 05.02.2002, E:2002/592, K:2002/742).

Taşınmaz üzerinde paydaşlar ya da ortaklar dışında üçüncü bir kişiye ait muhdesat var ise bu şahsın muhdesat nedeniyle davaya dahil edilmesi ve ona satış bedelinden pay verilmesi mümkün değildir (Y.6.HD. 11.03.2002, E:2002/1416, K:2002/1543).

Taraf teşkilini sağlamak için yapılacak tebligatlarda dikkat edilmesi gereken bir durum söz konusudur. Ortaklığın giderilmesi davalarında genellikle akraba durumunda olan kişiler, hasım durumundadır. Tebligat Kanunu’nun 39. maddesi ve Tebligat Tüzüğü’nün 60. maddesi ise bir başkası adına kendilerine tebliğ yapılması caiz olan kimselerin aynı davada hasım olarak alakaları varsa muhatap namına kendilerine tebligat yapılamayacağını hüküm altına almıştır. Dolayısıyla ortaklığın giderilmesi davalarında tebligatın bu husus dikkate alınarak yapılması gerekir (Y.6.HD. 20.12.2004, E:2004/9135, K:2004/9354)

b) Ortaklığın Giderilmesi Davalarında Taşınmazdaki Yüzölçümü Hatalarının Düzeltilmesi

Ortaklığının giderilmesi istenilen taşınmazda yüzölçümü hatası var ise, bir başka ifadeyle taşınmazın tapudaki yüzölçümü fiili duruma uymuyorsa ve taşınmazın sınırları sabit değilse, ortaklığın giderilmesi davasına bakan mahkemece, tapunun düzeltilmesi için taraflara süre verilmesi ve dava açılırsa onun sonucunun beklenmesi gerekir (Y.6.HD. 28.06.2001, E:2001/5134, K:2001/5507).

Şayet dava açılmaz veya kesinleşen kararla red edilirse tapu miktarı fiili durumdan az ise sabit hudutlardan başlayarak tapu kapsamının arazide belirlenmesi ve fen bilirkişisine buna ilişkin kroki düzenlettirilmesi o krokide belirlenen yerin ortaklığının giderilmesi gerekir. Şayet tapu miktarı fiili durumdan daha fazla ise davanın reddedilmesi gerekir (Y.6.HD. 28.06.2001, E:2001/5134, K:2001/5507).

Ortaklığın Giderilmesi Davalarında Ortaklığın Giderilme Yolları

Taşınmazın aynen taksiminin mümkün olduğundan söz edilebilmesi için taşınmazın yüzölçümü, niteliği, pay ve paydaş sayısı ile imar mevzuatına göre aynen bölüşmenin mümkün olup olmadığının araştırılması, taşınmazın önemli ölçüde bir değer kaybına uğrayıp uğramayacağının değerlendirilmesi gerekir.

Kanun, ortaklığın öncelikle aynen paylaşma suretiyle giderilmesini öngörmüştür. Bu nedenle paydaşların tamamı aksine bir şekilde karar almadıkça, aynen paylaşmanın mümkün olduğu durumlarda aynen paylaşmaya karar verilmelidir. Üstelik Öte yandan ortaklığın giderilmesi davaları, paylı veya elbirliği mülkiyetine konu taşınır veya taşınmaz mallar ile haklarda, paydaş yada ortaklar arasında yürürlükte olan tapulu mülkiyet ilişkisini sona erdirip bireysel mülkiyete geçişi sağlayan iki taraflı (axio dubless), yanlar için benzer sonuçlar doğuran davalardır. Davalı da davacı gibi aynı haklara sahiptir. Bu nedenle davacının satış suretiyle paylaşma istemesi, davalının aynen paylaşma istemesine engel oluşturmaz.

Bununla birlikte Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin 10.06.2014 tarihli ve E: 2014/4203, K: 2014/7743 sayılı kararına göre, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 26. maddesi uyarınca hakim taleple bağlıdır. Talep edilmeyen bir konuda inceleme yapıp, karar vermesi mümkün değildir. Taşınmazın aynen taksiminin talep edilmesi ve  taksiminin mümkün olmadığı bilirkişi raporu ile belirlenmesi durumunda mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekir. Satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilemez.

Kanun koyucunun bu hükmü getirmekteki amacı öncelikle aynen paylaştırma isteyen mirasçılar arasındaki paylaşma konusundaki ihtilafın en uygun biçimde çözümlenmesi ve taşınmazların değerleri arasında fark bulunması halinde, gereğinde farkı para ödetmek yoluyla, denkleştirmenin sağlanmasıdır. Ayrıca payların özgülenmesinde mirasçıların anlaşması asıl olup, anlaşamazlarsa kura çekilecektir. Bu yolla aynen paylaştırmayı gerçekleştirme olanağı olan mahkemenin mirasçıları satışa zorlayacak bir yöntemi benimsemesi olanaklı olmadığı gibi açıklanan yasal düzenlemelere de aykırıdır.

a) Aynen Taksimin Mümkün Olup Olmadığını Tespit İçin Bilirkişi Görevlendirilmesi

Aynen bölüşmenin mümkün olup olmadığının araştırmasının ilk aşaması, taşınmazın aynen paylaştırılmasının mümkün olup olmadığının tespit ettirilmesi için hakim tarafından bilirkişi tayin edilmesidir. Tescile Konu Harita ve Planlar Yönetmeliği’nin 2. maddesi gereği plân ve haritaların sorumluluğunun, bir harita ve kadastro yüksek mühendisi veya mühendisi tarafından üstlenilmesi gerekmektedir. Bundan dolayı hakim tarafından görevlendirilecek bilirkişinin harita ve kadastro yüksek mühendisi veya mühendisi olması gerekir.

Bilirkişinin taşınmazın aynen paylaşılmasının mümkün olup olmadığını, mümkün olduğu takdirde aynen paylaşmanın taşınmazın değerinde önemli bir azalma meydana getirip getirmeyeceğini taşınmazın cinsi, miktarı, pay ve paydaş sayısı ile imar durumunu göz önüne alarak imar mevzuatı bakımından değerlendirmesi, ayrıntılı ve gerekçeli bir raporla açıklaması gerekir.

Bilirkişi tarafından yapılacak bu araştırma, taşınmazın niteliğine ve üzerinde yapı bulunup bulunmamasına göre değişecektir. Çünkü aynen bölüştürülmenin mümkün olup olmadığı araştırılırken taşınmazın zemininin ve üzerinde bulunan bütünleyici parça niteliğindeki muhdesatın durumunun esas alınması gerekir.

b) Üzerinde Yapı Bulunmayan Taşınmazlarda Aynen Paylaşmanın Mümkün Olup Olmadığının Araştırılması

Taşınmazın aynen taksiminin mümkün olduğundan söz edilebilmesi için taşınmazın yüzölçümü, niteliği, pay ve paydaş sayısı ile imar mevzuatına göre aynen bölüşmenin mümkün olup olmadığının araştırılması, taşınmazın önemli ölçüde bir değer kaybına uğrayıp uğramayacağının değerlendirilmesi gerekir.

Aynen bölünerek paylaştırmanın (taksimin) mümkün olması durumunda bölünen parçaların değerlerinin birbirine denk düşmemesi halinde eksik değerdeki parçaya para (ivaz) eklenerek denkleştirme sağlanır. Davada paydaşlar arasında anlaşma olmadıkça hakim kendiliğinden bazı taşınmazların bir kısım paydaşlara, kalanın diğer paydaşlara verilmesi şeklinde aynen bölünerek paylaştırmaya karar veremez.

Üzerinde yapı bulunmayan taşınmazın aynen paylaşılmasının mümkün olup olmadığı araştırılırken imar mevzuatı ve konuyla ilgili diğer mevzuat dikkate alınarak ayırmanın (ifrazın) mümkün olup olmadığı araştırılır.

Ayrıca aynen bölünerek paylaştırma (taksim) halinde teknik bilirkişiye ifraz (taksim) projesi düzenlettirilerek bu projeye göre taşınmaz Belediye veya mücavir alan hudutları içerisinde ise Belediye Encümeninden karar alınmak suretiyle belediyeden, Belediye dışında ise İl Özel İdaresinden İmar Yasası ve Yönetmeliğine göre bölüşmenin (taksimin) mümkün olup olmadığı sorulmalıdır. Onay makamınca aynen taksimin mümkün olduğunun belirtilmesi halinde, taşınmazın aynen taksimine karar verilebilir. İfraz projesinde kimlere nerelerin verileceği konusunda paydaşlar anlaşamazlar ise hakim huzurunda kura çekilerek belirlenir.

c) Üzerinde Yapı Bulunan Taşınmazlarda Aynen Paylaşmanın Mümkün Olup Olmadığının Araştırılması

Yargıtay uygulamalarında taraflardan birinin aynen paylaşma isteminin kat mülkiyetinin kurulması istemini de kapsadığı kabul edilmektedir. Bundan dolayı ortaklığın giderilmesi davasına konu olan taşınmaz üzerinde bina bulunuyorsa bu binada kat mülkiyetinin kurulup kurulmayacağının araştırılması gerekir. Şayet yapının kullanma izni alması ve kat mülkiyetine çevrilmesi mümkünse pay ve paydaş adedine göre gerektiğinde ivaz ilavesi de göz önünde tutularak her bir paydaşa veya hisseli kalması konusunda anlaştıkları takdirde anlaşan paydaşlara birer bağımsız bölüm isabet edecek şekilde taksim olanağı bulunup bulunmadığının tespiti gerekir.

Bunun ilk aşaması da yapının inşaat ruhsatının ve yapı kullanma izninin bulunup bulunmadığının araştırılmasıdır. İnşaat ruhsatı ve yapı kullanma izni var ise kat mülkiyeti kurulabilecek ve ortaklık kurulan kat mülkiyeti sonucu oluşacak bağımsız bölümlerin aynen paylaştırılması suretiyle giderilebilecektir.

Yapının inşaat ruhsatı ve yapı kullanma izni yok ise mahkemece ilgili belediye ya da il özel idaresinden, varsa onaylı projenin veya bu projede sonradan değişiklik yapılmışsa buna dair tadilat projesinin olup olmadığının araştırılması; yoksa ilgili belediyeden alınacak ön bilgiye göre yapının mevcut haliyle imar mevzuatına ve bulunduğu yerin imar durumu ile fenne aykırılık oluşturup oluşturmadığının ve imara ya da projeye aykırılıklar giderildiği takdirde onay verilip verilmeyeceğinin öğrenilmesi gerekir.

Onay verilebileceğinin tespit edilmesi halinde yapının kat mülkiyetine çevrilmesi için gerekli işlemler yapılacak ve kat mülkiyetine geçiş sağlandıktan sonra ortaklık aynen paylaşma suretiyle giderilecektir. Eğer yapı kullanma izni alınabilmesi için bazı eksikliklerin yerine getirilmesi gerekiyorsa bu eksiklikler paylaşmayı isteyen tarafa tamamlattırılarak kat mülkiyeti kurulacaktır. Yargıtay’ın yerleşmiş uygulamalarında, tamamlanmış yapının fiili durumu ile onaylı projesi arasında aykırılıkların bulunması ya da yapının imara uygun ancak projesiz inşa edilmiş olması veya bir kısım bağımsız bölümlerin başlı başına kullanılmaya elverişli halde bulunmaması gibi kat mülkiyeti kurulmasına engel oluşturan eksikliklerin mevcut olduğu durumlarda, bu eksikliklerin giderilip yasal koşullara uygun hale getirilmesi mümkün ise bu eksikliklerin, isteyen tarafa tamamlattırılması yoluna gidilmesi gerektiği kabul edilmektedir. Yapının inşaat ruhsatı ve yapı kullanma izni alması mümkün değil ise yapının kat mülkiyetine çevrilmesi mümkün olamayacağı için ortaklığın satış suretiyle giderilmesi gerekir.

d) Karar: Aynen Taksim veya Ortaklığın Satış Suretiyle Giderilmesi

Yapılan değerlendirme sonucunda ortaklığın aynen taksim veya satış suretiyle giderilmesine karar verilir.

Ortaklığın Aynen (Taksim) Paylaşma Yoluyla Giderilmesi

Bu araştırmanın ve değerlendirmenin ve ortaklığın giderilmesi davalarında aynen paylaşmanın nasıl yapılacağı konusunda şu yazımıza bakabilirsiniz: Ortaklığın Giderilmesi Davalarında Aynen Taksim (Bölüşme)

Satış Suretiyle Ortaklığın Giderilmesi

Tüm araştırma ve incelemelere rağmen taşınmazda aynen paylaşmanın ya da kat mülkiyetine geçilmesinin yasal olarak veya fiilen mümkün olmadığının ya da aynen paylaşmanın taşınmasın değerinde önemli bir azalışa neden olacağının anlaşılması halinde ortaklık satış suretiyle giderilir.  Bu konuda şu yazımıza bakabilirsiniz: İzelei Şuyu Davalarında Ortaklığın Satış Suretiyle Giderilmesi

Ortaklığın Giderilmesi Davası Devam Ederken Hisse Satışı Mümkün mü?

Bu konuda şu yazımıza bakabilirsiniz: Ortaklığın Giderilmesi Davası Devam Ederken Hisse Satışı Mümkün mü?

İzale-i Şuyu Davasında Önalım Hakkı Kullanılabilir mi?

4721 Kanunun 733 üncü maddesiyle yeni bir düzenleme getirilmiştir. Bu madde, “Cebrî artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz. Ayrıca bir hissedarın diğerine yaptığı satışta da ön alım hakkı kullanılamaz.” şeklindedir.

Bu maddeyle önalım hakkının, paylı mülkiyetteki payın, pay sahibinin iradi satışlarında kullanılabileceği vurgulanmış, bu satış pay sahibinin kendi serbest iradesine dayanmıyor, cebri arttırmaya dayanıyorsa ön alım hakkının kullanılamayacağı öngörülmüştür.

İzale-i Şuyu Davasında Vekalet Ücreti ve Yargılama Gideri

Paydaşlığın giderilmesi davaları, paylı ya da elbirliği hükümlerine tabi mallarda paydaşlar ya da ortaklar arasındaki hukuki ilişkiyi sona erdiren, birlikte mülkiyetten ferdi mülkiyete geçmeyi sağlayan, iki taraflı, taraflar için benzer sonuçlar doğuran davalardır. Bundan dolayı bu davalarda vekili bulunan tüm taraflar yararına avukatlık ücreti takdiri gerekir; vekili olanın davacı veya davalı safında olmasının bir önemi yoktur (Y.6.HD. 26.03.2002, E:2002/1961, K:2002/2172), kendisini vekil ile temsil ettiren taraflar yararına ayrı ayrı vekalet ücreti takdiri icap eder (Y.6.HD. 22.03.2004, E:2004/1753, K:2004/1884).

Ayrıca Harçlar Kanunu’na ek 1 nolu tarifeye göre bir taşınmazın hissedarlar arasında satış suretiyle ortaklığın giderilmesine dair olan hükümlerde, taşınmazın satış bedeli üzerinden binde 6 üzerinden harç alınır. Harç hesaplanırken taşınmazın keşifte belirlenen değeri değil, satış bedeli dikkate alınır (Y.6.HD. 31.01.2002, E:2002/231, K:2002/578). Aynı tarifeye göre taşınmazın hissedarlar arasında taksimine dair olan hükümlerde taksim edilen taşınmazın değeri üzerinden binde 2,4 nispi harç alınır.

Ortaklığın giderilmesi davalarının çift taraflı ve taraflar için benzer sonuçlar doğuran davalar olması nedeniyle kazanan ve kaybeden taraftan söz edilemeyeceğinden yargılama gideri ve vekalet ücretinin taraflara payları oranında yükletilmesi gerekir (Y.6.HD. 17.10.2001, E:2001/7910, K:2001/8113; 26.4.2004, E:2004/3036, K:2004/3095; 26.04.2004, E:2004/2983, K:2004/3112).