İçindekiler
Taşınmaz mülkiyeti çeşitli kısıtlamalara tabi olur. Mülkiyetin kanuni kısıtlamalardan başka bizzat taşınmaz maliki kendi arzusu ile yaptığı hukuki sözleşmelerle mülkiyet hakkının kendisine sağladığı yetkileri kısıtlamış olabilir.
Taşınmaz mülkiyetinin kısıtlamalarına ilişkin düzenlemeler 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 731-755 maddeleri arasında yer almaktadır. Medeni Kanunun 731. maddesine göre taşınmaz mülkiyetinin kanundan doğan kısıtlamaları, tapu siciline tescil edilmeksizin etkili olur. Bu kısıtlamaların ortadan kaldırılması veya değiştirilmesi, buna ilişkin sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesine ve tapu kütüğüne şerh verilmesine bağlıdır. Kamu yararı için konulan kısıtlamalar kaldırılamaz ve değiştirilemez.
Taşınmaz Mülkiyetinin Devir Hakkına Dair Kısıtlamalar
Türk Medeni Kanunu’nun Dördüncü Kitabı “Eşya Hukuku” ana başlığı altında, Birinci Kısmın Birinci Bölümünde “Mülkiyetin Genel Hükümleri”, İkinci Bölümde “Taşınmaz Mülkiyeti” düzenlenmiştir. İkinci Bölümün Birinci Ayırımında “Taşınmaz Mülkiyeti”, İkinci Ayırımında “Taşınmaz Mülkiyetinin İçeriği ve Kısıtlamalarına” yer verilmiştir. Bu şekilde yapılan düzenleme, üst hakkının eşya hukukundaki yerini ve taşınmaz mülkiyeti ile olan ilgisini belirleme bakımından önem taşımaktadır.
Taşınmaz mülkiyetinin devrine dair kısıtlamalar şunlardır:
- Yasal ön alım hakkı,
- Sözleşmeden doğan önalım hakkı,
- Alım hakkı
- Geri alım hakları.
a) Yasal Önalım Hakkı
Yasal önalım hakkı, paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda payın üçüncü şahsa satılması halinde, diğer paydaşlara o payı öncelikle satın alma yetkisini veren bir haktır. Bu konu hakkında şu yazımıza bakabilirsiniz: Yasal Önalım Hakkı Nedir? Şufa Hakkı Nedir?
b) Alım Hakkı
Alım hakkı, bu hakka sahip olanın tek taraflı istemi ile bir taşınmazı belli bir bedelle malikinden satın alabilmeyi sağlayan bir haktır. Malikin bir kişiye alım hakkı tanımak üzere yaptığı sözleşmeye alım sözleşmesi denir.
Alım hakkında, tek taraflı beyanla alım hakkı kullanılınca muhatap ile alım hakkı sahibi arasında alım hakkı sözleşmesine göre bir satış ilişkisi kurulur. Malik mülkiyeti devir borcunu ifa etmezse alım hakkı sahibi ona karşı Medeni Kanunun 716. maddesi uyarınca açacağı dava ile mülkiyetin kendi adına tesciline karar verilmesini ister. Mülkiyet hakimin vereceği kararın kesinleşmesi ile intikal eder. Fakat alım hakkı, taşınmazda tasarrufta bulunmaya engel değildir.
Alım hakkının geçerli olabilmesi için sözleşmenin tapu siciline şerhi gerekli olmamakla beraber resmi şekle tabi olması şarttır. Alım hakkı tapu siciline şerh verilmemişse şerh sadece alım sözleşmesini yapan malike ve külli haleflerine karşı kullanılabilir. Halbuki, alım hakkı şerh verilmişse Medeni Kanunun 736. maddesinde belirtildiği üzere, bu şerhte gösterilen süre içinde taşınmazın herhangi bir malikine karşı ileri sürülebilir.
Alım hakkı, alım sözleşmesinde gösterilen süre içerisinde kullanılabilir. Şerhte de, ancak şerhte gösterilen süre içerisinde etkili olur. Fakat herhalde şerh, şerh tarihinden itibaren on yıl geçmekle etkisini kaybeder. Sürenin sonunda şerh resen terkin olunur.
c) Geri Alım Hakkı
Geri alım hakkı bir kimseye sattığı taşınmazı bedeli karşılığında ve tek taraflı irade ile geri satın alma hakkını veren kurucu nitelikte yenilik doğurucu bir haktır. Geri alım hakkı genel olarak satanın, sattığı şartlarla taşınmazı alıcıdan geri satın almak hakkını saklı tutmasıdır. Bu hakkı tanımak üzere yapılan akde vefa muamelesi denir ve bu akit de resmi şekle tabidir.
Geri alım hakkı tapu siciline şerh verilmemişse hak sadece bu hakkı tanıyan kişiye ve külli haleflerine karşı kullanılabilir. Halbuki, Medeni Kanun’un 736. maddesine göre, geri alım hakkı şerh verilmişse bu şerhte gösterilen süre içinde taşınmazın herhangi bir malikine karşı ileri sürülebilir.
Geri alım hakkı geri alım anlaşmasındaki süre içinde kullanılabilir. Şerhte de ancak, şerhte gösterilen süre içinde etkili olur. Fakat her halde şerh, şerh tarihinden itibaren on yıl geçmekte etkisini kaybeder.
Medeni Kanunda Komşuluk Hakkı
Medeni Kanun’un 737. maddesine göre, herkes, taşınmaz mülkiyetinden doğan yetkileri kullanırken ve özellikle işletme faaliyetini sürdürürken, komşularını olumsuz şekilde etkileyecek taşkınlıktan kaçınmakla yükümlüdür. Özellikle, taşınmazın durumuna, niteliğine ve yerel adete göre komşular arasında hoş görülebilecek dereceyi aşan duman, buğu, kurum, toz, koku çıkartarak, gürültü veya sarsıntı yaparak rahatsızlık vermek yasaktır. Yerel adete uygun ve kaçınılmaz taşkınlıklardan doğan denkleştirmeye ilişkin haklar saklıdır.
a) Kazı ve Yapılar
Malik, kazı ve yapı yaparken komşu taşınmazlara, onların topraklarını sarsmak veya tehlikeye düşürmek ya da üzerlerindeki tesisleri etkilemek suretiyle zarar vermekten kaçınmak zorundadır. Komşuluk hukuku kurallarına aykırı yapılar hakkında taşkın yapılara ilişkin hükümler uygulanır. Kazı ve yapılarda uyulması gerekli kurallar özel kanunlarla belirlenir.
b) Bitkiler
Komşunun arazisine taşarak zarar veren dal ve kökler, onun istemi üzerine uygun bir süre içinde kaldırılmazsa, komşu bu dal ve kökleri kesip kendi mülkiyetine geçirebilir. Ekilmiş veya üzerine yapı yapılmış arazisine dalların taşmasına katlanan komşu, bu dallarda yetişen meyveleri toplama hakkına sahip olur. Komşu ormanlar hakkında bu hükümler uygulanmaz. Komşu taşınmaz maliklerinin bitki dikerken uymak zorunda oldukları kurallar özel kanunlarla belirlenir.
c) Doğal Olarak Akan Su
Taşınmaz maliki, üst taraftaki araziden kendi arazisine doğal olarak akan suların ve özellikle yağmur, kar ve tutulmamış kaynak sularının akışına katlanmak zorundadır. Komşulardan hiçbiri bu suların akışını diğerinin zararına değiştiremez. Üstteki arazi maliki, alt taraftaki taşınmaza gerekli olan suyu, ancak kendi taşınmazı için zorunlu olduğu ölçüde tutabilir.
d) Fazla Suyun Akıtılması
Bir arazinin suyu öteden beri alt taraftaki araziye doğal bir şekilde akmakta ise, alt taraftaki arazi maliki, üst taraftaki araziden fazla suyun boşaltılması sırasında da bu suları tazminat isteme hakkı olmaksızın kabul etmek zorundadır. Alt taraftaki arazi maliki boşaltma dolayısıyla akan sulardan zarar görmekte ise, gideri üstteki arazi malikine ait olmak üzere, kendi arazisinde yapılacak mecrayla suyun akıtılmasını isteyebilir.
e) Mecra Geçirilmesi
Her taşınmaz maliki, uğrayacağı zararın tamamının önceden ödenmesi koşuluyla, su yolu, kurutma kanalı, gaz ve benzerlerine ait boruların, elektrik hat ve kablolarının, başka yerden geçirilmesi olanaksız veya aşırı ölçüde masraflı olduğu takdirde, kendi arazisinin altından veya üstünden geçirilmesine katlanmakla yükümlüdür. Mecra geçirilmesinin kamulaştırma kurallarına bağlı olması halinde, bu Kanunun mecralara ilişkin komşuluk hükümleri uygulanmaz.
Mecrayı geçirme hakkı, hak sahibinin istemi üzerine ve giderleri ödemesi koşuluyla tapu kütüğüne tescil edilir. Yükümlü taşınmaz maliki, kendi menfaatinin hakkaniyete uygun bir biçimde gözetilmesini isteyebilir. Arazinin üzerinden geçecek mecralarda olağanüstü durumlar varsa malik, bu mecraların üzerinden geçirileceği arazi parçasının uygun bir kısmının, zararını tam olarak karşılayacak bir bedelle satın alınmasını isteyebilir.
Durum değişirse, yükümlü taşınmaz maliki, mecranın kendi yararına olarak başka bir yere nakledilmesini isteyebilir. Yer değiştirme giderleri, kural olarak mecra hakkı sahibine aittir. Özel durumlar haklı gösterdiği takdirde, taşınmaz maliki de giderlerin uygun bir kısmına katılmakla yükümlü tutulabilir.
f) Zorunlu Geçit
Taşınmazından genel yola çıkmak için yeterli geçidi bulunmayan malik, tam bir bedel karşılığında bir geçit hakkı tanınmasını komşularından isteyebilir. Bu hak, ilk önce kendisinden bu geçidin istenmesi önceki mülkiyet ve yol durumuna göre en uygun düşen komşuya karşı ve daha sonra bundan en az zarar görecek olana karşı kullanılır. Zorunlu geçit iki tarafın menfaati gözetilerek belirlenir. Bu konuda şu yazımıza bakabilirsiniz: Zorunlu Geçit Hakkı Nedir? Nasıl Kurulur? Dava Nasıl Açılır?
g) Diğer Geçit Hakları
Taşınmaz malikinin taşınmazını işletme veya iyileştirme ya da taşınmazı üzerinde yapı yapma amacıyla komşu taşınmaza geçici olarak girme hakkı ile tarla yolu, hayvan sulama yolu, kış geçidi, tomruk kaydırma yolu ve oluğu ve bunlara benzer diğer geçitler özel kanun hükümlerine tabidir. Özel kanun hükmü yoksa yerel adet uygulanır.
Doğrudan doğruya kanundan kaynaklanan geçit hakları, tapu kütüğüne tescil edilmeksizin doğar. Ancak, bunlardan sürekli nitelikte olanlar beyanlar sütununda gösterilir.
h) Sınırlıklar
Sınırlıklar üzerinde paylı mülkiyete ilişkin hükümler saklı kalmak üzere; her arazi maliki, taşınmazının sınırının çit veya duvar gibi sınırlıklarla çevrilmesi için yapılan giderleri karşılar. Arazinin sınırlıklarla çevrilmesi yükümlülüğü ve biçimine ilişkin özel kanun hükümleri saklıdır.
i) Katılma Yükümlülüğü
Her taşınmaz maliki, komşuluk hukukundan doğan yetkilerin kullanılması için gerekli işlere ve bunların giderlerine, kendi yararlanması oranında katılmakla yükümlüdür.
Başkasının Arazisine Girme Hakkı
a) Orman ve Meraya Girme
Yetkili makamlar tarafından bitki örtüsünü korumak amacıyla yasaklanmadıkça, herkes başkasının orman ve merasına girebilir ve oralarda yetişen yabani meyve, mantar ve benzeri şeyleri, yerel adetlerin izin verdiği ölçüde toplayıp alabilir. Avlanmak ve balık tutmak için başkasının arazisine girme, özel kanun hükümlerine tabidir.
b) Sürüklenen Şeyler İle Benzerlerinin Alınması
Su, rüzgar, çığ veya diğer doğal güçlerin etkisiyle ya da rastlantı sonucunda başkasının arazisine sürüklenen veya düşen şeyler ile buraya giren büyük ve küçük baş hayvan, arı oğulu, kanatlı hayvan ve balık gibi hayvanların hak sahipleri tarafından aranıp alınmasına, arazi maliki izin vermek zorundadır. Arazi maliki, bu yüzden uğradığı zararın denkleştirilmesini istemek ve denkleştirme bedeli kendisine ödeninceye kadar o şeyleri hapsetmek hakkına sahiptir.
c) Zorunluluk Halinde Başkasının Arazisine Girme Hakkı
Bir kimse kendisini veya başkasını tehdit eden bir zararı veya o anda mevcut bir tehlikeyi ancak başkasının taşınmazına müdahale ile önleyebilecek ve bu zarar ya da tehlike taşınmaza müdahaleden doğacak zarardan önemli ölçüde büyük ise, malik buna katlanmak zorundadır. Malik, bu yüzden uğradığı zarar için hakkaniyete uygun bir denkleştirme bedeli isteyebilir.
Taşınmaz Mülkiyetine İlişkin Kamu Hukuku Kısıtlamaları
Taşınmaz mülkiyeti hakkının kamu yararı için kısıtlanması, özellikle yapı, yangın, doğal afetler ve sağlıkla ilgili kolluk hizmetlerine; orman ve yollara, deniz ve göl kıyılarındaki ana ve tali yollara sınır işaretleri ve nirengi noktaları konulmasına; toprağın iyileştirilmesine veya bölünmesine, tarım topraklarının veya yapıya özgü arsaların birleştirilmesine; eski eserler, doğal güzellikler, manzaralar, seyirlik noktaları ve ender doğa anıtları ile içmeler, ılıcalar, maden ve kaynak sularının korunmasına ilişkin mülkiyet kısıtlamaları, özel kanun hükümlerine tabidir.
Su yollarını düzeltme, sulama, bataklık yerlerini kurutma, yol açma, orman yetiştirme, arazileri toplulaştırma gibi iyileştirme işleri, ancak ilgili maliklerin ortak girişimleriyle yapılabilecekse, arazinin yarısından fazlasına sahip bulunmak koşuluyla maliklerin üçte ikisinin bu yolda karar vermeleri gerekir. Diğer malikler de bu karara uymak zorundadır. Alınan karar, tapu kütüğünün beyanlar sütununda gösterilir. Bu konulara ilişkin özel kanun hükümleri saklıdır.
