Tapu Sicili Nedir? Tapu Sicili Bölgeleri Nedir? Tapu Sicilinin Unsurları Nelerdir?

Tapu Sicili Nedir?

Tapu sicili, taşınmazlar üzerindeki ayni hak ve sınırlı ayni hak durumunu göstermek üzere, Devlet tarafından tutulan resmi bir sicildir. Tapu Sicili Tüzüğüne göre tapu sicili, Devletin sorumluluğu altında, tescil ve açıklık ilkelerine göre taşınmazlar ile üzerindeki hakların durumlarını göstermek üzere tutulan sicildir.

Ülkemizde bugün uygulanan tapu sicil sistemine 04.10.1926 tarihinde yürürlüğe giren 743 sayılı Medeni Kanun ile geçilmiş ve bugünkü seviyeye gelinmiştir. Tapu sicili ile ilgili işlemlere açıklık kazandırmak amacıyla 08.10.1930 tarihli ve 268 sayılı Tapu Sicili Nizamnamesi yürürlüğe konulmuştur. Bu Nizamname Bakanlar Kurulunun 18.05.1994 tarihli ve 95/5623 sayılı kararıyla kabul edilip 07.06.1994 tarihinde yürürlüğe giren Tapu Sicil Tüzüğü ile yürürlükten kaldırılmıştır.

2001 yılında 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu yürürlüğe girmiştir. Bundan sonra 2013 yılında 22/7/2013 tarihli ve 2013/5150 sayılı Bakanlar Kurulu kararıyla yeni Tapu Sicili Tüzüğü yürürlüğe konulmuştur.

Tapu Sicili Bölgeleri Nelerdir?

Her ilçenin idarî sınırları bir tapu sicili bölgesidir. Taşınmazlar, bulundukları bölgenin tapu siciline kaydedilir. Birden çok bölgede bulunan taşınmaz, diğer bölge sicillerine kayıtlı olduğu belirtilmek suretiyle her bölgedeki sicile ayrı ayrı kaydedilir. Böyle bir taşınmaza ilişkin tescil istemleri ve tescil işlemleri taşınmazın büyük kısmının bulunduğu bölgede yapılır ve yapılan tescil kütüğe işlenmek üzere diğer bölgelerdeki ilgili müdürlüklere bildirilir.

Tapu sicili, her mahalle veya köy için ayrı ayrı düzenlenir ve taşınmazlara TKGM tarafından Türkiye Cumhuriyeti taşınmaz numarası verilir.

Tapu Sicilinin Fonksiyonu Nedir?

Taşınır mallarda zilyetliğin fonksiyonunu taşınmaz mallarda tapu sicili görür. Bu fonksiyon da aleniyettir. Hiç kimse tapu sicilinde yazılı olan bir hususu bilmediğini ileri süremez. Bunu sağlamak için de herkesin sicili görebilmesi imkanı vardır. 4721 sayılı Kanuna göre ilgisini inanılır kılan herkes tapu sicilini görebilir.

Tapu Siciline Kaydı Gereken Taşınmazlar, Tapu Siciline Taşınmaz Olarak Kaydedilenler

4721 sayılı Medeni Kanunun 998 inci maddesi tapu siciline kaydedilecek taşınmazları belirtmiştir. Tapu siciline taşınmaz olarak şunlar kaydedilir; tapu siciline kaydedilecek taşınmazlar şunlardır:

1. Arazi, 
2. Bağımsız ve sürekli haklar, 
3. Kat mülkiyetine konu olan bağımsız bölümler. 

Arazi, sınırları hukukî ve geometrik yöntemlerle belirlenmiş yeryüzü parçasıdır. Arazinin tapu siciline kaydı, özel kanun hükümlerine tâbidir.

Süresiz veya en az otuz yıl süreli olan ve tasarrufları kısıtlanmayan ve izne tâbi kılınmayan bağımsız ve sürekli irtifak hakları, hak sahibinin yazılı istemi üzerine tapu kütüğünün ayrı bir sayfasına taşınmaz olarak tescil edilir. Tapu kütüğüne taşınmaz olarak tescil edilen bağımsız ve sürekli haklar, üçüncü kişilere devredilebilir, mirasçılara geçebilir ve üzerinde her türlü aynî veya kişisel hak kurulabilir. Ana taşınmazın bağımsız mülkiyete konu olan bölümleri, kat mülkiyeti kütüğünün ayrı sayfalarına kaydedilir.

Eski Medeni Kanunda, tapu siciline “gayrimenkul” olarak kaydedilecekler arasında “madenler” bulunmaktaydı. Ülkemizde madenler 6309 sayılı Maden Kanunu ile özel mülkiyet konusu olmaktan çıkarılmış ve Medeni Kanun dışında ayrı bir rejime tabi tutulmuştur. Eski maddenin 3 numaralı bendinde yer alan “madenler”, ayrı bir kanunla özel bir rejime tabi tutulmuş olduğundan maddeden çıkarılmıştır.

a) Arazi

Medeni Kanunun 704 üncü maddesi araziyi taşınmaz saymış, 998 inci maddesi ise tapu siciline taşınmaz olarak kaydedileceğini belirtmekle yetinmiştir.

b) Bağımsız ve Sürekli Haklar

Medeni Kanunun taşınmaz niteliğinde saydığı ve tapu sicilinde ayrı bir sayfa kaydını öngördüğü bu hakların arazi gibi maddi varlıkları yoktur. Bunlar aslında irtifak haklarının belli çeşitlerinden olup bir takım sosyal ve özellikle ekonomik zorunlulukların sonucu olarak bağımsız ve sürekli bir nitelik kazanan haklardır. Medeni Kanunun 998 inci maddesine göre bağımsız ve sürekli hakların taşınmaz olarak kaydedilmesi için hakkın süresiz veya en az otuz yıl süreli olması koşulu getirilmiştir. Eski Kanunda bu süre yirmi yıl olarak belirtilmiştir. 

Bağımsız ve sürekli haklar, Medeni Kanunun 684 üncü maddesiyle düzenlenmiş olan bütünleyici parça prensibine istisna teşkil etmekte, ilişkin bulunduğu arazinin üstünde veya altında ve arazinin mülkiyetinden ayrı olarak hak sahibin mülkü sayılmaktadır.

Maddenin iki numaralı bendinde, bağımsız ve sürekli hakların taşınmaz sayılabilmesi için tapu kütüğünde ayrı sayfalara kaydedilmiş olma unsuru eklenmiştir.

c) Kat Mülkiyeti Kütüğüne Kayıtlı Bağımsız Bölümler

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, bağımsız bölümlerinin kat mülkiyeti kütüğünde ayrı sayfalara kaydedilmesi gerektiğini ve böylelikle ayrı sayfaya kaydedilen her bağımsız bölümün ayrı bir taşınmaz niteliği kazanmasını kabul etmiş bulunmaktadır.

634 sayılı Kanunun birinci maddesi, “Tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanları üzerinde, o gayrimenkulün maliki veya ortak malikleri tarafından, bu kanun hükümlerine göre, bağımsız mülkiyet hakları kurulabilir.

Yapılmakta veya ileride yapılacak olan bir yapının, birinci fıkrada yazılı nitelikteki bölümleri üzerinde, yapı tamamlandıktan sonra geçilecek kat mülkiyetine esas olmak üzere, arsa maliki veya arsanın ortak malikleri tarafından, bu kanun hükümlerine göre irtifak hakları kurulabilir.” şeklindedir.

Bu nedenle maddede, tapu siciline taşınmazlar olarak kaydedilecekler arasında “kat mülkiyetine konu olan bağımsız bölümler” de alınmış, son fıkra bunların taşınmaz olarak kaydedilmesinin kat mülkiyetini düzenleyen özel kanuna tabi olacağını belirtmektedir.

Maddenin üçüncü bendine 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ile getirilen yeni bir taşınmaz konusu olan “kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler” de burada taşınmaz mülkiyetinin konusunu oluşturan varlıklar arasında sayılmıştır.

Tapu Kütüğüne Kaydı Yapılamayacak Taşınmazlar

Medeni Kanunun 999 uncu maddesine göre, ”Özel mülkiyete tâbi olmayan ve kamunun yararlanmasına ayrılan taşınmazlar, bunlara ilişkin tescili gerekli bir aynî hakkın kurulması söz konusu olmadıkça kütüğe kaydolunmaz. Tapuya kayıtlı bir taşınmaz, kayda tâbi olmayan bir taşınmaza dönüşürse, tapu sicilinden çıkarılır.

Bu hükümde kastedilen taşınmazlar özel mülkiyete tabi olmayan taşınmazlardır. 3402 sayılı Kadastro Kanununun 16. maddesinde “kamu malları”nın neler olduğunu belirtilmiştir.

Buna göre, tescile tabi olmayan kamu malları; mera, yaylak, kışlak, otlak, harman ve panayır yerleri gibi parsel numarası verilerek özel siciline yazılan ya da yol, meydan, köprü gibi sadece haritasında gösterilen orta malları ile, Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki kayalar, tepeler, dağlar (bunlardan çıkan kaynaklar) gibi tarıma elverişli olmayan sahipsiz yerler ile deniz, göl, nehir gibi genel sulardır.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 23.11.1988 tarihli ve Esas No:1988/1- 1825, Karar No: 1998/964 sayılı kararına göre; mahiyetleri gereği tescile tabi olmayan ve kamu hukuku kuralları kapsamına giren bir yer, her nasılsa tapu siciline tescil edilmiş olursa, bu işlem o yerin hukuki niteliğinde hiçbir değişiklik meydana getirmez. Başka bir anlatımla, özel hukuk kurallarına tabi bir yer mahiyetini kazanmaz, tescil işlemi yok hükmündedir. Bunun sonucu olarak böyle bir tescile dayanılarak Medeni Kanunun 931 inci (4721 sayılı Kanun md. 1023) maddesinin koruyuculuğundan yararlanılamaz.

Ancak, bütün kamu mallarının tescile tabi olmadığını söylemek yanlış olur. Hizmet malları, 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 16. maddesi, ormanlar ise 6831 sayılı Orman Kanunu gereğince Hazine adına tescil edilirler. Hizmet malları, ilgisine göre Hazine, kamu kurum ve kuruluşları, il, belediye köy veya mahalli idare birlikleri tüzelkişiliği adlarına tescil olunur. 6831 sayılı Orman Kanununun 11 inci maddesi gereğince Devlet ormanları tapuda Hazine adına tescil edilir.

Tapu Siciline Hakim Olan İlkeler Nelerdir?

Ülkemizde tapu siciline hakim olan ilkeler şunlardır: 

1. Tescil İlkesi, 
2. Sebebe Bağlılık (illiyet) İlkesi, 
3. Tapuya Güven İlkesi, Tapu Siciline Güven İlkesi, 
4. Devletin Sorumluluğu İlkesi
5. Aleniyet İlkesi. 

Ülkemizde tapu siciline hakim olan ilkeler konusunda detaylı bilgi için şu yazımıza bakabilirsiniz: Tapu Siciline Hakim Olan İlkeler

Tapu Sicilinin Unsurları Nelerdir?

Eski 743 sayılı Medeni Kanununda tapu sicilinin unsurlarının neler olduğu düzenlenmemiş, bu konu Sicil Tüzüğünün 7. maddesinde ana siciller ve yardımcı siciller olarak belirtilmiştir. Bu konu, yeni Medeni Kanununun “sicilin unsurları” başlığı altında düzenlenmiştir. Tapu sicilinin unsurları ana siciller ve yardımcı sicillerdir.

Tapu Sicilinin Ana Sicilleri Nelerdir?

Tapu sicilinin ana sicilleri şunlardır;

1. Tapu Kütüğü,
2. Kat Mülkiyeti Kütüğü,
3. Yevmiye Defteri ve Belgeler
4. Planlardır.

a. Tapu Kütüğü Nedir?

Taşınmaz üzerindeki ayni haklar ancak bu kütüğe tescil ile doğarlar. Eski kanunda yer verilmeyen tapu sisteminin temelini oluşturan ve taşınmaza sayfa açılması ilkesini belirleyen hükme, 4721 sayılı Kanunun 1000 inci maddesinde yer verilmiştir. Yeni Kanun maddesine göre, “Her taşınmaza kütükte bir sayfa ayrılır ve sayfa numaraları birbirini izler.”. Aynı maddenin ikinci fıkrası eski kanunun 913 üncü maddesini karşılamaktadır. İkinci fıkrada “bir taşınmazın bölünmesi veya birden çok taşınmazın birleştirilmesi halinde uyulacak usul tüzükle belirlenir.” şeklindedir. Üçüncü fıkrada ayrı sayfaya tescil edilecek ayni haklar belirtilmiş olup dördüncü fıkrada ise, eklentilerin beyanlar sütununa yazılmasına dayanak sağlanmış olmaktadır.

Aynı malike ait taşınmazlara tapu kütüğünde ortak sayfa açılması hakkında beşinci fıkra , eski medeni kanunda bulunmamaktaydı.

b. Kat Mülkiyeti Kütüğü Nedir?

Kanunun 1001 inci maddesiyle, “Kat mülkiyetine konu olan bağımsız bölümler, ayrıca tutulacak kat mülkiyeti kütüğüne yazılır.

Özel kanun hükümleri saklı kalmak üzere, kütükte yapılacak işlemler hakkında tapu kütüğüne ilişkin hükümler uygulanır.” hükmü getirilmiştir.

Tapu kütüğü örnek alınarak kat mülkiyeti kütüğü tutulması esası 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ile kabul edilmiştir. Kat mülkiyeti kurulan taşınmazlar bu tarz mülkiyete konu olan bağımsız bölümlerden her birine tıpkı tapu kütüğünde olduğu gibi bir sahife açılması esasına göre tutulmaktadır.

c. Yevmiye Defteri ve Belgeler

Eski kanunda bunu karşılayacak bir hüküm bulunmamaktadır. Bununla ilgili olarak Tapu Sicil Tüzüğünde bulunan hükümlere göre işlem yapılmaktadır. Ancak, 4721 sayılı Kanunun 1002 nci maddesiyle bu konu da Medeni Kanunda düzenlenmiştir. Buna göre tapu kütüğüne tescil istemleri, isteyenin kimliği ve istemin konusu belirtilerek istem sırasına göre derhâl yevmiye defterine yazılır. Bu işlemlerin dayanağı olan belgeler, özenle sıraya konulur ve saklanır.

ç. Plan

Plan ile ilgili hüküm 4721 sayılı Kanunun 1003 üncü maddesinde belirtilmiştir. Bu maddeye göre “Bir taşınmazın kütüğe kaydı ve belirlenmesinde resmî bir ölçüme dayanan plân esas alınır. Plânların nasıl hazırlanacağı tüzükle belirlenir.” Eski Kanunda bunu karşılayacak bir hüküm bulunmamaktadır.

Tapuda Yardımcı Siciller Nelerdir?

Bu konu 4721 sayılı Kanunda değil, Tapu Sicili Tüzüğünde düzenlenmiştir. Bu düzenlemeler aşağıda açıklanmıştır. Tapuda yardımcı siciller şunlardır:

1. Mal Sahipleri Sicili
2. Aziller Sicili
3. Düzeltmeler Sicili
4. Kamu Orta Malları Sicili

a. Mal Sahipleri Sicili

Taşınmaz mal maliklerinin adı, soyadı ikametgahı ve sahip oldukları taşınmaz malların ada, parsel, sayfa numarası ile mahalle veya köylerinin yazıldığı sicildir. Maliklerin soyadının baş harfine göre ve harf için ayrı bir defter açılır. Kişinin birden fazla taşınmazı varsa tamamı aynı sütunda gösterilir.

b. Aziller Sicili

Vekâletten azillerin vekalet verenin soyadının baş harfine göre kaydedildiği sicildir.

 c. Düzeltmeler Sicili

Yevmiye defterine yazılması gerekmeyen düzeltmelerin sebepleri ile yazıldığı sicildir.

ç. Kamu Orta Malları Sicili

Mera, yaylak, kışlak gibi kamu orta mallarının yazıldığı sicildir. Sicilde söz konusu orta mallarının hangi köy veya belediyeye tahsisli olduğu da belirtilir. Tapu idarelerinde ayrıca tablo- mahzen defteri, yazışma defteri ve idari sınırlar kayıt defteri de tutulur.

Tapu Siciline Güven İlkesi

Medeni Kanun’un 1023. maddesi tapu siciline güven ilkesini düzenlemiştir. Bu konu hakkında şu yazımıza bakınız: Tapu Siciline Güven İlkesi

Tapu Sicilinin Tutulmasından Devletin Sorumluluğu

Devlet, tapu sicillerinin de tutulmasını üstlenmiş,  iyi ve doğru tutulmamasından doğan sorumluluğu kabul etmiş, değinilen tüm bu sebeplerin doğal sonucu olarak da tapuya itimat edip, taşınmaz mal edinen kişinin iyi niyetini korumak zorunluluğunu duymuştur. Bu konuda şu yazımıza bakınız: Tapu Sicilinin Tutulmasından Devletin Sorumluluğu