Yoldan İhdas Nedir? Yoldan İhdas Nasıl Yapılır?

İhdas Ne Demek?

İhdas kelimesinin kökeni Arapçaya dayanır.  Kelime anlamı olarak ihdas etmek; “ortaya çıkarma”, “yeni bir şey yapma”, “oluşturma” anlamlarını taşır. Gayrimenkul hukukunda yani tapuda ihdas ise tescile tabi olmayan bir yerin (özellikle de yolların kapanması sebebiyle) tapuda tescil edilerek yeni bir gayrimenkul oluşturulmasıdır.

Yoldan İhdas Ne Demek?

Yollar, Medeni Kanun hükümleri gereği özel mülkiyete konu olmazlar ve tapuya tescil edilmezler. Ancak, kapanan yol ve yol fazlalarının tapuya tescili mümkündür. 2644 sayılı Tapu Kanununun 21. maddesinde, köy ve belediye sı­nır­ları içinde kapanmış yollarla yol fazlalarının köy veya belediye adına tes­cil olunacağı kurala bağlanmıştır. İşte bu kapsamda kapanan yoların belediye veya Hazine adına tesciline yoldan ihdas denir. Bu yazımızda kapanan yolların ihdası açıklanacaktır. Ancak, bu bölümde anlatılan ihdasların, 18. madde kapsamında yapılan imar uygulaması esnasında değil, 15. madde kapsamında yapıldığı dikkatlerden kaçmamalıdır.

Yoldan İhdas Mevzuatı

Yoldan ihdas ile ilgili temel mevzuat 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 21. maddesidir. Madde şu şekildedir: “Madde 21 – (1) Köy ve belediye sınırları içinde kapanmış yollarla yol fazlaları köy veya belediye namına tescil olunur. (2) (Ek fıkra:17/1/2019-7161/1 md.) Türk Silahlı Kuvvetleri, Jandarma Genel Komutanlığı, Sahil Güvenlik Komutanlığı ve Emniyet Genel Müdürlüğü kullanımındaki kadastral yollar Hazine adına tescil olunur.

Öte yandan, 3194 sayılı İmar Kanununun 11. maddesinin dördüncü fıkrasında; hazırlanan imar planı sınırları içindeki kadastral yollar ile meydanların, imar planının onayı ile bu vasıflarını kendiliğinden kaybe­de­rek, onaylanmış imar planı kararı ile getirilen kullanma amacına konu ve tabi olacakları hükme bağlanmıştır.

Yoldan İhdas Kimin Adına Tescil Edilir?

Yoldan ihdas edilen yerler, belediye sınırları içerisinde belediye, bu sınırlar dışında ise köy tüzel kişiliği adına tescil edilir. Uygulamada kapanan yolların ihdası belediye sınırları içerisinde belediyeler, bu sınırlar dışında ise köy tüzel kişilikleri adına yapılmaktadır. Ancak, kapanan bazı yollar özellik arz etmektedir. Ancak aşağıda saydığımız alanların tescili Hazine adına yapılır

Hazine Adına İhdası Gereken Yollar

Aşağıda sayılan bu yolların Hazine adına ihdas edilmesi gerekir.

1) 3194 sayılı İmar Kanununun 11. maddesi veya (mülga) 3030 sayılı Kanunun 7. maddesi kapsamında belediyelere veya il özel idarelerine terk edilen yerler: 3194 sayılı İmar Kanununun 11. maddesine göre, terk edilen yerlerin imar planı değişikliği sonucu özel mülkiyete konu olması halinde, bu yerlerin terk eden kamu idaresine iadesi gerekir. İhdas da, ancak “taşınmazın özel mülkiyete konu olması” halinde mümkün olduğuna göre, bu yerlerin ihdasının Hazine adına yapılması gerekir. Yani 11. madde uyarınca Hazine ve özel idare tarafından terk edilen yerlerin, imar planı değişikliği sonucu özel mülkiyete konu olması halinde, ihdasın Hazine veya il özel idaresi adına yapılması gerekmektedir.

Dikkat edilirse, ihdas, imar uygulaması sırasında değildir. İmar uygulamasından önce plan değişikliği ile taşınmazın özel mülkiyete konu olması halinde, imar uygulamasına gerek olmaksızın yapılmaktadır.

2) Karayolları Genel Müdürlüğü (KGM) tarafından satın alınan veya kamulaştırılan yollar: Karayolları Genel Müdürlüğünün 5018 sayılı Kanunla genel bütçeli kuruluş haline getirilmesi nedeni ile bu Genel Müdürlük tarafından satın alma ya da kamulaştırma sureti ile edinilerek yol olarak terk edilen taşınmazların ihdası Hazine adına yapılır.

3) Hazinece Karayolları Genel Müdürlüğü’ne devredilen taşınmazlar: 5539 sayılı Kanun, Hazine mülkiyetinde bulunan taşınmazların Karayolları Genel Müdürlüğü’ne devrini öngörmekteydi. İşte bu hükümler gereğince devredilen ve yol olarak tapu sicilinden terk edilen taşınmazların özel mülkiyete konu olmaları halinde, Hazine adına ihdas edilmesi gerekmektedir.

4) 2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanunu kapsamında kalan yollar: 2634 sayılı Kanunun 8. maddesinin A fıkrasının 1 nolu alt bendi, bu Kanun kapsamında kalan kapanan yolların ve yol fazlalarının Hazine adına tescilini öngörmektedir. Bu nedenle, 2634 sayılı Kanun kapsamında kalan yerlerde ihdas Hazine adına yapılır.

5) Afet bölgesi içinde imar planına göre inşaat alanında kalan yollar: 7269 sayılı Kanunun 21. maddesi, Vakıflar Genel Müdürlüğüne ait taşınmazlar ile Hazineye, özel idare ve belediyeye ait taşınmazlardan bir kamu hizmetine tahsis edilenler hariç, tüm kamu idarelerine ait taşınmazların Hazine adına tescilini emretmektedir. Bu kapsamda, imar planında özel mülkiyete konu olabilecek alanlarda kalan yolların da Hazine adına ihdas edilmesi gerekmektedir.

Kadastral Yolların İhdası

Hazine adına tescili gerekenler dışında kalan yolların Tapu Kanununun 21. maddesine göre belediye sınırları içerisinde belediye, bu sınırlar dışında ise köy tüzel kişiliği adına tescili mümkündür. Ancak burada dikkat edilmesi gereken nokta, ihdasın 18. madde uygulanmadan yapılmasıdır.

Parselasyonla ilgili bölümde detaylı şekilde açıklanacağı üzere, 18. madde uygulaması esnasında kapanan yolların belediye adına tescil edilmesi mümkün değildir. Bu yerlerin DOP hesabında değerlendirilmesi gerekir.

Büyükşehir belediyesi kapsamında bulunan yerlerde ihdas, büyükşehir belediyesi adına değil, ilçe ve ilk kademe belediyeleri adına yapılır. TKGM’nün talimatı da bu yöndedir. TKGM, Tasarruf İşlemleri Dairesi Başkanlığının 16.12.1996 tarihli ve 47–5418 sayılı talimatında (Koçak, 2008:3’den alıntı) “yol fazla­sının, sınırları içinde kaldığı ilçe belediyesi adına tescilinin gerektiği” görüşüne yer verilmiştir.

Belediye sınırları dışında fakat mücavir alan sınırları içinde kapanan kadastral yolların (belediye tarafından kamulaştırılanlar hariç) belediye adına değil, köy tüzel kişiliği adına ihdas edilmesi gerekir. Konu hakkında Danıştay Birinci Dairesi tarafından verilen 23.10.1990 tarihli ve E:1990/252, K:1990/267 sayılı kararda; belediyelerin mücavir alanlarında kalan ve imar planlarının uygulanması sonucu istikameti değiştirilen veya kapanan yol ve meydanların yalnızca belediye tarafından kamulaştırılmış ol­ması halinde, belediye adına tescil edilebileceği, bunun dışında söz konusu alanların köy tüzel kişiliği adına tescil edilmesi gerektiği, ifade edilmiştir.

İmar Yollarının ve Yeşil Alanların İhdası Mümkün mü?

3194 sayılı İmar Kanununun 18. maddesi gereğince alınan DOP, 18. maddede sayılan yerlerden başka maksatla kullanılamaz. Ancak, bu gibi yerlerin eş değer yer alması kuralına uyulması şartıyla ihdas edilmesi mümkündür.

Plan Yapımına Ait Esaslara Dair Yönetmeliğin 21. maddesinde, “imar planındaki bir sosyal ya da teknik alt yapının kaldırılması, ancak bu tesisin hizmet götürdüğü bölge içinde eşdeğer bir alanın ayrılması sureti ile yapılabilir” hükmü yer almaktadır. Yönetmeliğin 21. ve Kanunun 18. maddesi dikkate alındığında, DOP’tan oluşan imar yollarının ihdas edilmesinin söz konusu olamayacağı, sadece plan tadilatı yapılarak yol olarak ayrılan yerlerin özel mülkiyete konu yerlerle değiştirilebileceği sonucuna varılmaktadır. Bunun için temel şart, eşdeğer alan ayrılmasıdır. Eşdeğer yer ayrılması şartı ile DOP’tan oluşan yolların ve yeşil alanların belediyeler adına tescili mümkündür.

Konu hakkında Bayındırlık ve İskan Bakanlığının (Teknik Araştırma ve Uygulama Genel Müdürlüğü) 07.02.2000 tarihli ve 2518 sayılı görüş yazısında; “İlgili belediyece, DOP ve yeşil alandan ihdasen tescili talep edilen yerlerin, bölge içinde eşdeğer yeni bir alanın ayrılması halinde, adı geçen belediye adına tescili mümkündür. Bu kaldırılan alanlara karşılık açılacak yeni alanın, miktar olarak ve hizmet ettiği bölge büyüklüğü olarak aynı vasıfta olması şarttır.” ifadesine yer verilmiştir.

Ancak burada dikkat edilmesi gereken önemli bir nokta, ihdas edilecek alanın yerine getirilecek özel mülkiyete konu kullanımın, nüfus artışı meydana getirip getirmediğidir. Eğer yapılan plan tadilatı, nüfusta bir artış meydana getiriyorsa buna göre planın tekrar gözden geçirilmesi ve gerekiyorsa sosyal ve teknik alt yapı alanlarının arttırılması gerekmektedir. Ancak, bir nüfus artışı söz konusu değilse aynı yüzölçümüne sahip eşdeğer bir alanın ayrılması yeterli olacaktır. İhdas edilecek alanlara karşılık olarak ayrılacak alanların, aynı parselasyon planı sahası içinde ve mümkün olduğunca kapatılan ilk alana yakın bir yerden ayrılmış olması gerekmektedir.

DOP’tan oluşan alanların eşdeğer bir yer ayrılmaksızın belediye tarafından ihdas edilmesi halinde, ihdas talebi, tapu sicil müdürlüğünce reddedilmelidir. Konu ile ilgili olarak TKGM Tasarruf İşlemleri Dairesi Başkanlığının 1995 tarihli ve 152 sayılı onama kararında; “Daha önce düzenleme ortaklık payı olarak ayrılan kısmın yoldan ihdas suretiyle İmar Yasasının 18/3. ve anılan Yönetmeliğin 21/2. madde­sinde belirtilen şartlar yerine getirilmeden, belediye adına tescili talep edilmesi durumunda, bu talebin yerine getirilmesi mümkün olmadığı” ifade edilerek tapu sicil müdürlüğünün ret işlemi onanmıştır.

Bununla birlikte Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliği, yollarla ilgili plan değişikliklerinde eşdeğer alan kuralını kaldırımıştır. Yönetmeliğin 26. maddesine göre, imar planında yer alan yol hariç sosyal ve teknik altyapı alanlarının ve kamuya ait sosyal ve kültürel tesis alanlarının kaldırılabilmesi veya küçültülmesi ancak bu tesislerin hitap ettiği hizmet etki alanı içinde eşdeğer yeni bir alanın ayrılması suretiyle yapılabilir.  Görüldüğü üzere eş değer alan ayrılması zorunluluğu yollar hariç olarak uygulanmaktadır.

İmar Kanunu’nun 15. Maddesi Kapsamında Terk Edilen Yerlerin İhdası

3194 sayılı İmar Kanununun 15. maddesi kapsamında terk edilen yerlerin ya tekrar 15. madde ile ya da 18. madde uygulaması ile ihdası söz konusu olabilir. İhdas edilen bu yerlerin belediye veya il özel idaresi adına tescili mümkün olup bu yerlerin tekrar eski malikine iadesi söz konusu değildir.

Yargı kararları da bu doğrultudadır. Örneğin Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin 13.09.1995 tarihli ve E:1995/12446, K:1995/13658 sayılı kararında; “bedelsiz olarak terk edilen yerlerin ihdas edilmesi halinde eski sahibine iade edilmesinin söz konusu olmadığı” vurgulanmıştır. Söz konusu kararda “Önceki imar planı ile davacının taşınmazından bir kısım kendi rızası ile bedelsiz olarak yola terk edilmiştir. Yola terk yapılırken herhangi bir şart ileri sürülmemiştir. İmar planında yapılan değişiklikle yolun daraltılması, yol dışında kalan bölümün davacıya verilmesini gerektirmez” ifadesine yer verilmiştir.

Danıştay kararları da terk edilen yerlerin eski maliklerine iade edilmeyeceği yönündedir. Örneğin, Danıştay Altıncı Dairesinin 19.10.1994 tarihli ve E:1994/1108, K:1994/3671 sayılı kararında; “Özel mülkiyete konu olan taşınmazlardan sahiplerinin rızası ile umumi hizmetlere bedelsiz olarak terk edilen, ancak daha sonra yürürlüğe giren imar planıyla tahsis amacı değişen yerlerin bedelsiz olarak eski maliklerine geri verilmesi yolunda yasal herhangi bir düzenleme bulunmamaktadır. Ak­sine 3194 sayılı Kanunun 17. maddesi ile, belli koşulların varlığı halinde imar planına uygunluğun sağlanması amacıyla bu tür taşınmazların bedeli karşılığı özel mülkiyete geçirilmesine belediye ve valilikler yetkili kılınarak bedelsiz geri vermenin söz konusu olmayacağı öngörülmüştür.” ifadesine yer verilmiştir.

TKGM’nün görüşü de bu yerlerin belediye adına ihdas edilmesi gerektiğidir. Adı geçen Genel Müdürlüğün görüşüne göre; 15. madde kapsamında sahipleri tarafından bedelsiz olarak kamunun kullanımına terk edilen yerlerin sonradan özel mülkiyete konu olabilecek hale gelmesi durumunda, belediye adına ihdas edilmesi gerekir. Bu yerlerin eski maliklerine iadesi söz konusu değildir.

Ancak, bu yerler belediye adına ihdas edilirken eski maliklere duyuruda bulunularak yapılan işlem hakkında bilgi verilmesi gerekir. Ayrıca, ihdasen tescil gören parselin tapu kütüğünün beyanlar hanesine, söz konusu taşınmazın bedelsiz terk edilen yerden ihdas suretiyle oluşturulduğu yolunda belirtme yapılması gerekir.

Özel Parselasyon Sonucu Terk Edilen Yerlerin İhdası

3194 sayılı İmar Kanununun yürürlüğe girmesinden sonra özel parselasyon yapmak mümkün değildir. Bu husus, İmar Kanununun 18. maddesinin son fıkrası gereğidir. Fıkra hükmüne göre;

“Veraset yolu ile intikal eden, bu Kanun hükümlerine göre şüyulandırılan Kat Mülkiyeti Kanunu uygulaması, tarım ve hayvancılık, turizm, sanayi ve depolama amacı için yapılan hisselendirmeler ile cebri icra yolu ile satılanlar hariç, imar planı olmayan yerlerde her türlü yapılaşma amacıyla arsa ve parselleri hisselere ayıracak özel parselasyon planları, satış vaadi sözleşmeleri yapılamaz.”

Ancak, daha önceden yapılan özel parselasyonlar sırasında kamu hizmeti için ayrılan yerlerin, daha sonradan yapılan imar planında özel mülkiyete konu olabilecek alanda kalması durumunda, bu yerlerin ilk maliklerine iadesi söz konusu değildir (Y.18.HD. 20.06.2002, E:2002/6245, K:2002/7057). Çünkü Kamulaştırma Kanununun 35. maddesi uyarınca, özel parselasyon sonucu malikinin muvafakati ile kamu hizmet ve tesisleri için ayrılmış olan yerler hakkında, eski malikler tarafından mülkiyet iddiasında bulunulamaz.

Bu yerlerin imar planlarının değiştirilmiş olması, eski maliklerine mülkiyet iddiasında bulunma hakkını vermez (Y.5.HD. 28.05.1996, E:1996/5090, K:1996/8622). Bu gibi yerlerin belediye adına ihdası mümkündür.

İhdas İşlemi Nedir?

Aşağıda açıklayacağımız üzere, kapanan yolların tescili için bir harita hazırlanmaktadır. İhdas işleminin kontrolü ve tescili için belediye başkanlığı ya da köy tüzel kişiliği tarafından kadastro müdürlüğüne Tapu Kanununun 21. maddesi gereğince yazılı talepte bulunulması gerekir. İşte bu harita hazırlama ve diğer tamamlayıcı işlemlere ihdas işlemi denilmektedir.

Yoldan İhdas Nasıl Yapılır?

Yoldan ihdas işlemi şu şekilde yapılır:

1. Yoldan İhdas Haritalarının Hazırlanması

Yoldan ihdas haritaları, imar planı uygulaması sırasında kapanan yol nedeniyle oluşan taşınmazın tescili amacıyla yapılan haritalardır.

– Yoldan ihdas haritaları, yer kontrol noktalarına dayalı olarak yapılır.

– Yoldan ihdas edilen parselin sınırları, komşu parsellerin tüm sınırları ile imar adasının sınırı zemine aplike edilerek belirlenir.

– Yoldan ihdas edilen parselin köşe noktalarına B.Ö.H.Y. Yönetmeliğinin 153. maddesi uyarınca zemin tesisi yapılır.

– Yoldan ihdas edilen parsel ile komşu parsellerin aplike edilen sınırlarının ölçülerek gösterildiği röleve ölçü krokisi düzenlenir. Ölçüler yer kontrol noktalarına bağlı olarak yapıldıktan sonra, parsel köşe noktalarının koordinatları ve yüzölçümü sayısal hesaplanır.

– Yoldan ihdas edilen parsel mevcut kadastro paftasına işlenir. Bu parsel, çevresindeki parsellerle birleşip bir imar parseli oluşturduğu takdirde açılmış ya da açılacak olan paftasına aktarılır.

Daha önce ifraz, parselasyon, yola terk vb. işlemler dolayısıyla pafta açılmış ise değişiklik bu paftaya dolu pafta sisteminde işlenir. Her işlem için ayrıca pafta açılmaz.

2. Yoldan İhdas Haritalarının Kadastro Kontrolü

Yoldan ihdas haritalarının kadastro müdürlüğü tarafından kontrol edilmesi gerekir. Yoldan ihdas işleminin kontrolü ve tescili için belediye başkanlığı ya da köy tüzel kişiliği tarafından kadastro müdürlüğüne Tapu Kanununun 21. maddesi gereğince yazılı talepte bulunulması gerekir. Bu kontrol için, aşağıdaki belgelerin kadastro müdürlüğüne verilmesi gerekir:

1. Belediye başkanlığı veya köy tüzük kişiliğinin yoldan ihdas işleminin kontrol ve tescilini talep eden yazısı,
2. İhdasa ilişkin belediye ya da il encümeni kararı ve bu kararla ilgili belgelerin tasdikli örneği,
3. Yüklenici serbest çalışan harita kadastro mühendisinin iş yapım sözleşmesi örneği,
4. Kadastro müdürlüğünden alınan ve işin yapımında kullanılan belgelerin tahsilat makbuzu örneği,
5. Yeni tesis edilen nirengi, poligon noktalarına ilişkin bilgiler,
6. Röleve ölçü krokileri,
7. Parsel köşe noktalarının koordinat özet çizelgeleri,
8. Yüzölçümü hesapları,
9. Yoldan ihdas haritası (şeffaf, yeni pafta açılması halinde pafta nitelikli altlıkta iki nüsha)
10. Yoldan ihdas haritasının üç adet ozalit kopyası (kadastro görmeyen yerlerde iki adet),
11. İşin yapım aşamalarını ve karşılaşılan durumlar ile çözümlerini anlatan teknik rapor,
12. Fihrist.

Yoldan ihdas işlemiyle ilgili belgeler “Tescile Konu Olan Harita ve Planların Yapım ve Kontrol Bilgileri” kapak sayfası yapılarak üç takım ve dosya halinde kadastro müdürlüğüne verilir. Kadastro görmeyen yerlerde iki nüsha yeterlidir.

Yoldan ihdas haritalarının kontrolü için 1993/2 sayılı Genelge eki Yönergeye uygun olarak, Kadastro Değişiklik ve Kontrollük İşlemleri Ücret Çizelgesinde belirtilen ve işlem tarihinde uygulanmakta olan hizmet bedeli, ilgilisi tarafından döner sermaye işletmesi saymanlığına yatırılır.

Belediyeler ile diğer kamu kurum ve kuruluşların kendi elemanlarınca ve harita mühendisi sorumluluğunda yaptıkları yoldan ihdas haritaların kontrolünden çizelgede belirtilen ücret alınır. Ancak belediyeler ve diğer kamu kurum ve kuruluşları ile TKGM arasında bu konuda protokol düzenlenmesi halinde, protokol esasları uygulanır.

İhdasen Tescil Ne Demek?

Kadastro kontrol işlemi tamamlandıktan sonra Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü/Bölge Müdürlüğü, kadastro müdürlüğü ve tapu sicil müdürlüğü için biri asıl, diğerleri aslı niteliğinde örnek olmak üzere üç nüsha tescil bildirimi (beyanname) düzenlenir. Tescil bildiriminde ihdas edilen yerin niteliği; yol fazlası veya kapanan yol olarak belirtilir.

Kontrolden sonra, yoldan ihdas işlemi ile ilgili üç takım dosyaya kontrol raporu ve tescil bildirimleri de eklenerek tescil için bir üst yazı ile tapu sicil müdürlüğüne gönderilir. İşte yapılan bu tescile ihdasen tescil denilmektedir.

Tescil aşamasında ve tapu sicil müdürlüğünün istemi üzerine ada ve parsel numaraları kadastro müdürlüğünce verilir. Yoldan ihdas işlemini talep edebilecek kurumların muafiyeti bulunduğundan, herhangi bir harç ve damga vergisi tahsil edilmeden tescil işlemin sonuçlandırılması gerekir.

Yoldan İhdas Edilen Yerlerin Satışı

3194 sayılı İmar Kanununun 17. maddesine göre “Belediye veya valilik, kendi malı olan veya imar planlarının tatbiki sonucu kamulaştırmadan artan parçalarla, istikameti değiştirilen veya kapanan yol ve meydanlarda hasıl olan sahalardan müstakil inşaata elverişli olmayan parçaları, bitişiğindeki arsa veya bina sahibine bedel takdiri suretiyle satmak, gayrimenkul sahiplerinin yola giden yerlerden dolayı tahakkuk eden istihkaklarını bedel takdiri suretiyle değiştirmek ve komşu gayrimenkul sahibi takdir edilen bedelle satın almaktan imtina ederse, şüyulandırıp satmak suretiyle imar planına uygunluğunu temin eder.” Bu madde diğer hususların yanı sıra belediyelerce yoldan ihdas edilen yerlerin satışını düzenlemektedir. Bu konuda şu yazımıza bakabilirsiniz: İmar Kanunu 17. Madde Kapsamında Belediye Taşınmazlarının ve Belediye Hissesinin Satışı