Zorunlu Geçit Hakkı Nedir? Nasıl Kurulur? Dava Nasıl Açılır?

Zorunlu Geçit Hakkı Nedir?

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu‘nun 747. maddesine dayalı olarak tesis edilen geçit hakkı, mülkiyet hakkını sınırlayan bir irtifak hakkı olup, aynı yasanın 779. maddesine göre; “taşınmaz lehine irtifak hakkı, bir taşınmaz üzerinde diğer bir taşınmaz lehine konulmuş bir yük olup, yüklü taşınmazın malikini mülkiyet hakkının sağladığı bazı yetkileri kullanmaktan kaçınmaya veya yararlanan taşınmaz malikinin yüklü taşınmazı belirli şekilde kullanmasına katlanmaya mecbur kılar.”

Geçit hakkı davaları ülkemizde arazi düzenlenmesinin sağlıklı bir yapıya kavuşmamış olması ve her taşınmazın yol ihtiyacına cevap verilmemesi nedeniyle zorunlu olarak açılmaktadır.

Geçit hakkı verilmesiyle genel yola bağlantısı olmayan veya yolu bulunsa bile bu yol ile ihtiyacı karşılanamayan taşınmazın genel yolla kesintisiz bağlantısı sağlanır. Uygulama ve doktrinde genellikle bunlardan ilkine “mutlak geçit ihtiyacı” veya “geçit yoksunluğu”, ikincisine de “nispi geçit ihtiyacı” ya da “geçit yetersizliği” denilmektedir.

Zorunlu Geçit Hakkı Hangi Sorumluluk Türüdür?

Taşınmaz mülkiyeti çeşitli kısıtlamalara tabi olur. Mülkiyetin kanuni kısıtlamalardan başka bizzat taşınmaz maliki kendi arzusu ile yaptığı hukuki sözleşmelerle mülkiyet hakkının kendisine sağladığı yetkileri kısıtlamış olabilir.

Taşınmaz mülkiyetinin kısıtlamalarından bir tanesi de komşuluk hukukundan kaynaklanan sorumluluklardır. Zorunlu geçit hakkı da komşuluk hukukundan kaynaklanan sorumluluklardan bir tanesidir.

Zorunlu Geçit Hakkı Yasal Dayanak

Geçit hakkı davalarının yasal dayanağını, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 747. maddesi oluşturur. Bu maddeye göre; “taşınmazından genel yola çıkmak için yeterli geçidi bulunmayan malik, tam bir bedel karşılığında bir geçit hakkı tanınmasını komşularından isteyebilir. Bu hak, ilk önce kendisinden bu geçidin istenmesi önceki mülkiyet ve yol durumuna göre en uygun düşen komşuya karşı ve daha sonra bundan en az zarar görecek olana karşı kullanılır. Zorunlu geçit iki tarafın menfaati gözetilerek belirlenir.”

Geçit Hakkı Davasının Şartları: Geçit Hakkı Zorunlu mu?

Geçit hakkı davalarının yasal dayanağını, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 747. maddesi oluşturur. Bu maddeye göre; taşınmazından genel yola çıkmak için yeterli geçidi bulunmayan malik, tam bir bedel karşılığında bir geçit hakkı tanınmasını komşularından isteyebilir. Bu kapsamda geçit hakkı, zorunlu bir uygulamadır.

Geçit Hakkı Davası Nasıl Açılır?

Geçit hakkı davası, adliye mahkemelerinde, geçit hakkı talep eden parsel maliki tarafından, geçit hakkı istenen parsel malikleri aleyhine açılır.

Davayı Kim Açabilir?

Geçit hakkı davasını, lehine geçit hakkı istenen parselin maliki veya malikleri açabilir. Hissedar geçit hakkı davası açabilir mi? Evet, her bir hissedar geçit hakkı davası açabilir. Yararına geçit istenen taşınmaz müşterek mülkiyete konu ise dava paydaşlardan biri veya birkaçı tarafından açılabilir.

2B satın alan kişi henüz adına tescil yapılmadan arazisi için geçit hakki davası açabilir mi?

Zorunlu geçit hakkı davası Türk Medeni Kanunu’nun 747. maddesinde düzenlenmiştir. “(1) Taşınmazından genel yola çıkmak için yeterli geçidi bulunmayan malik, tam bir bedel karşılığında bir geçit hakkı tanınmasını komşularından isteyebilir. (2) Bu hak, ilk önce kendisinden bu geçidin istenmesi önceki mülkiyet ve yol durumuna göre en uygun düşen komşuya karşı ve daha sonra bundan en az zarar görecek olana karşı kullanılır. (3) Zorunlu geçit iki tarafın menfaati gözetilerek belirlenir.”

Madde metninde “malik” ifadesi geçmektedir. Malik dışındaki kişilerin dava açabileceğine dair herhangi bir karar da bilmiyorum. Bu nedenle kanaatimce taşınmaz adınıza tescil edilmeden geçit hakkı davası açmanız riskli olacaktır.  Bunun yerine ipotek tesisi ile 2/B taşınmazının sizin adınıza tescilinden sonra dava açmanız daha garanti bir yaklaşım olacaktır.

Geçit Hakkı Davası Kime Karşı Açılır?

Geçit hakkı verilmesine ilişkin davalarda, bu hak taşınmaz leh ve aleyhine kurulacağından leh ve aleyhine geçit istenen taşınmaz maliklerinin tamamının davada yer alması zorunludur.

Türk Medeni Kanununun 747/2 maddesi gereğince geçit isteği, önceki mülkiyet ve yol durumuna göre en uygun komşuya, bu şekilde ihtiyacın karşılanmaması halinde geçit tesisinden en az zarar görecek olana yöneltilmelidir. Zira geçit hakkı taşınmaz mülkiyetini sınırlayan bir irtifak hakkı olmakla birlikte, özünü komşuluk hukukundan alır. Bunun doğal sonucu olarak yol saptanırken komşuluk hukuku ilkeleri gözetilmelidir. Geçit ihtiyacının nedeni, taşınmazın niteliği ile bu ihtiyacın nasıl ve hangi araçlarla karşılanacağı davacının sübjektif arzularına göre değil, objektif esaslara uygun olarak belirlenmeli, taşınmaz mülkiyetinin sınırlandırılması konusunda genel bir ilke olan fedakârlığın denkleştirilmesi prensibi dikkatten kaçırılmamalıdır.

Geçit Hakkı Talep Edilen Taşınmazın Niteliği

Zorunlu geçit hakkının genel yola kadar kurulması şarttır. Çünkü Türk Medeni Kanunu’nun 747. maddesinin ve maddenin dayandığı düşüncenin temeli budur. İşte bu yüzden m. 747/1 de “Taşınmazından genel yola çıkmak için yeterli geçidi bulunmayan malik, tam bir bedel karşılığında bir geçit hakkı tanınmasını komşularından isteyebilir.” denilmiştir. Uygulamada buna kesintisizlik ilkesi denilmektedir. Yani taşınmaz yararına tesis edilen geçidin, genel yola kesintisiz ulaşması sağlanmalıdır.

1) Öncelikle Mülkiyet Durumuna Göre En Uygun Taşınmaz

Türk Medeni Kanununun 747/2 maddesi gereğince geçit isteği, öncelikle mülkiyet durumuna göre en uygun komşuya karşı açılmalıdır. Mülkiyet durumunda kasıt, geçit hakkı talep edilen taşınmazın kamu malı niteliğinde olmamasıdır.

Zorunlu geçit hakkı, mülkiyet hakkının Kanundan doğan dolaylı bir sınırlaması olduğundan bu tür sınırlamalar, ancak tapuya kayıtlı ve mülkiyet hakkına konu taşınmazlar için söz konusu olabilir.

2) Kamu Malları Üzerinde Geçit Hakkı Kurulabilir Mi?

Kamu malları, doğaları gereği ya da kadimden beri kamunun ortak kullanımına açık veya bir kamu hizmetinin görülmesine tahsis edilmiş olan veya bir kamu hizmetinin unsuru olan taşınmaz mallardır. Kamu malları hakkında ayrıntılı bilgi için şu yazımıza bakınız: Kamu Mallarının Özellikleri, Türleri, Kamu Mallarının Sınıflandırılması

Yargıtay  14. Hukuk Dairesinin 02.07.2018 tarihli ve E.2018/677 K.2018/4935 sayılı kararına göre “geçit kurulmak istenen yerin kamu malı niteliğinde olması halinden geçit hakkı tesisi mümkün değildir. Keza 14. Hukuk Dairesinin 03.04.2019 tarihli ve E: 2016/10208, K: 2019/3073 sayılı kararında da kamu malları üzerinde geçit hakkı kurulamayacağı ifade edilmiştir.

Yargıtay’a göre kamu malı olan bir yerin, kişinin özel istifadesine terki olanaklı değildir. Geçit hakkı kurulan yer kamu malı niteliğinde ise kamu yararı ile kişi yararının çatışması durumunda kamu yararına üstünlük tanınması gerekeceğinden bu nitelikteki bir yer üzerinden geçit hakkı kurulmasına olanak yoktur. Yani kısaca belirtmek gerekirse, orman üzerinden geçit kurulamaz.

3) Hazine Arazisinden Geçit Hakkı

Hazine taşınmazları üzerinde yol amaçlı geçit hakkı kurulur mu? Hazine taşınmazları üzerinde geçit hakkı kurulur mu sorusunu, Hazine taşınmazlarını 2 ye ayırarak cevaplamalıyız. Kamu malı niteliğinde olan Hazine taşınmazları herkesin ortak kullanımında olduğu için mera, orman, hizmet malları gibi kamu malları üzerinde belirli şahıslar lehine geçit hakkı kurulamaz.

Buna karşılık Hazine özel mülkiyetinde olan ve kamu malı niteliği olmayan Hazine taşınmazları üzerinde geçit hakkı kurulur. Kimi hukukçulara göre bu mümkün değil, ancak, 324 sayılı Milli Emlak Genel Tebliği (Hazine Taşınmazlarında İrtifak İşlemleri)nde geçit hakkından bahsedilmiş ve Tebliğ ekinde sözleşmeye yer verilmiştir. Kurulması için de mahkeme kararına gerek yoktur. Yani Hazine taşınmazlarında geçit hakkı kurulması için mahkeme kararına gerek bulunmamaktadır.

4) Mülkiyet Durumu Uygun Olan Parseller Arasından Yol Durumu En Uygun Parsel

Türk Medeni Kanununun 747/2 maddesi gereğince geçit isteği, öncelikle mülkiyet ve yol durumuna göre en uygun komşuya açılmalıdır. Yani mülkiyet durumu uygun parseller arasından yol durumuna göre en uygun komşu seçilmelidir.

5) Mülkiyet ve Yol Durumuna Göre İhtiyaç Karşılanamıyorsa En Az Zarar Görecek Parsel

Mülkiyet ve yol durumuna göre ihtiyacın karşılanmaması halinde geçit tesisinden en az zarar görecek olana yöneltilmelidir.

Zorunlu Geçit Hakkı Davasında İhtiyati Tedbir Kararı Verilebilir mi?

Bilindiği gibi, uyuşmazlıkların çözümü için dava yolu tercih edildiğinde bu davanın belli bir süreci alacağı da bilinmektedir. İşte bu süreçte dava konusu hakkın elde edilmesini ortadan kaldıracak bir takım riskler söz konusu olabilir. Bu bağlamda da yargılama hukukunda kesin hukuki himaye sonucunun ortaya çıkmasına kadar yargılama öncesinde veya sonrasında meydana gelebilecek tehlikelerden ve sakıncalardan davalı veya davacıyı hatta üçüncü kişiyi korumak için yargı organlarınca verilen geniş veya dar kapsamlı geçici hukuki himaye tedbirleri öngörülmüştür. Hukuk Muhakemeleri Kanunu 389 ve devamı maddelerinde düzenlenen ihtiyati tedbir kurumu da geçici hukuki himaye tedbirlerinden birisi hatta en sık başvurulanıdır.

Anılan Hukuk Muhakemeleri Kanununun 389. maddesi uyarınca; mevcut durumun değişmesi halinde, hakkın elde edilmesinin önemli ölçüde zorlaşması, hakkın elde edilmesinin tamamen imkansız hale gelmesi ya da gecikme sebebiyle bir sakıncanın yahut ciddi bir zararın doğması tehlikesi varsa ihtiyati tedbir sebebi var kabul edilecektir.

Geçit hakkı kurulması davalarında davanın yargılaması sırasında malikin değişmesi, başka bir deyişle taşınmazın üçüncü kişilere satılması halinde hakkın elde edilmesinin önemli ölçüde zorlaşması ya da hakkın elde edilmesinin tamamen imkansız hale gelmesi söz konusu değildir. Bu durumda, taşınmazın üçüncü kişilere devrinin önlenmesine karar verilmesi için yasanın aradığı koşullar somut olayda gerçekleşmemiştir.

Bu kapsamda Yargıtay uygulamasında geçit hakkında ihtiyati tedbir talepleri kabul görmemektedir.

Zorunlu Geçit Hakkı Bedeli Nasıl Hesaplanır? Geçit Hakkı Bedelini Kim Öder? Geçit Hakkı Bedeli Kime Ödenir?

Saptanan geçit nedeniyle yükümlü taşınmaz malikine ödenmesi gereken bedel taşınmazın niteliği gözetilerek uzman bilirkişiler aracılığı ile objektif kıstaslar esas alınarak belirlenmelidir.

Zorunlu geçit hakkı bedeli, üzerinde geçit hakkı kurulan taşınmazda, geçit hakkı nedeniyle meydana gelen değer azalığı kadar olmalıdır. Örneğin A parseli lehinde B parseli üzerinde geçit hakkı kuruluyorsa geçit hakkı bedeli B parselinde geçit hakkı nedeniyle meydana gelen değer azalığı kadar olmalıdır.

Geçit Hakkı Bedelini Kim Öder? Geçit hakkı bedelini, lehine geçit hakkı kurulan taşınmazın maliki veya malikleri öder. Paylı mülkiyette herkes hissesi kadar ödeme yapar.

Geçit Hakkı Bedeli Kime Ödenir? Geçit hakkı bedeli üzerinde geçit hakkı kurulan taşınmazın malikine veya maliklerine ödenir. Bu taşınmaz paylı mülkiyette ise herkese hisseleri oranında ödeme yapılır.

Bedelin saptanmasından sonra hüküm tarihine kadar taşınmazın değerinde önemli derecede değişim yaratabilecek uzunca bir süre geçmiş veya bedel tespitinden sonra yörede taşınmazın değerini artıracak değişiklikler meydana gelmiş olabilir. Bu gibi durumlarda mülkiyet hakkı kısıtlanan taşınmaz malikinin mağduriyetine neden olmamak ve diğer tarafın hakkın kötüye kullanılması sonucunu doğuracak olası davranışlarını önlemek için hüküm tarihine yakın yeni bir değer tespiti yapılmalıdır.

Geçit bedeli takdir edilirken de bedel dava tarihine göre belirlenmelidir. Ancak, bir davanın yıllarca sürdüğü olgusu karşısında geçit için öngörülen tam bedelin, dava tarihine göre saptanması davalı aleyhine sonuç doğurabileceğinden, yargılama sürecinin uzadığı, taşınmazın bulunduğu yörede değerde önemli ölçüde artışların meydana geldiği hallerde, geçit bedeli saptanırken, keşif tarihindeki değer üzerinden saptanması fedakarlığın denkleştirilmesi ilkesi ve hakkaniyete daha uygun düşer.

Geçit Hakkı Kaç Metre Olmalıdır?

Zorunlu geçit hakkı yol genişliği ne kadar olmalıdır? Yargıtay kararlarına göre, yararına geçit kurulacak taşınmazın tapuda kayıtlı niteliği ve kullanım amacı nazara alınarak özellikle tarım alanlarında, nihayet bir tarım aracının geçeceği genişlikte (emsaline göre 2,5-3 m.) geçit hakkı tesisine karar vermek gerekir. Bu genişliği aşan bir yol verilmesinin zorunlu olduğu hallerde, gerekçesi kararda dayanakları ile birlikte gösterilmelidir.

Geçit Hakkı Nereye Tescil Edilir?

Geçit hakkının tapuya tescili gerekmektedir. Kurulan geçit hakkının Türk Medeni Kanunu’nun 748/3 ve 1012. maddesi ile Tapu Sicil Tüzüğünün “irtifak hakları ve taşınmaz yükünün tescili” başlıklı 30. maddesi gereğince kütük sayfasında ayrılan özel sütununa tescil edilmesi gerekmektedir.

Geçit Hakkı Davası Masrafları Nedir?

Geçit Hakkı Davası Giderleri Kim Tarafından Ödenir?

Medeni Kanun’un 747. maddesine dayanılarak açılmış geçit hakkı kurulması istemine ilişkin davalarda davanın niteliği gereği yargılama giderleri davacı üzerinde bırakılmalı, davacı vekil ile temsil edilse bile vekalet ücretine hükmedilmemelidir.

Geçit Hakkı Davasında Harç Nasıl Hesaplanır?

Geçit Hakkına İlişkin Mahkeme Kararları Nasıl İnfaz Edilir?

Normal koşullarda geçit hakkı kararları lehine ve aleyhine geçit hakkı tesis edilen taşınmaz malikleri arasında kendiliğinden sonuç doğurur. Ancak lehine ve aleyhine geçit hakkı tesis edilen taşınmaz malikleri arasında uyuşmazlık söz konusu ise ve geçit hakkına ilişkin karar uygulanamıyorsa bu karar icra müdürlüğü tarafından infaz edilir.

Geçit hakkı tesisine ilişkin ilamın infazı sırasında, icra müdürlüğünce yapılması gereken iş, geçit hakkı tesis edilen yerin bilirkişi marifeti ile belirlenerek, taraflara gösterilmesi ve mülkiyet sahibi borçluların kullanımını engellemeyecek şekilde işaretlendirme yapılmasından ibarettir. Tel örgü ile veya benzeri şeylerle geçit hakkı tanınan bölümün ana mülkiyetten ayrıştırılması ve taşınmaz maliki borçluların kullanımlarının engellenmesi mümkün değildir.

Geçit Hakkı Ne Zaman Sona Erer? Geçit Hakkı Nasıl İptal Edilir? Geçit Hakkı Nasıl Kaldırılır?