Hangi Hazine Taşınmazları Satılamaz? Satılamayacak Hazine Taşınmazları Hangileridir?

Satılamayacak Hazine Taşınmazları

Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik’in 59. maddesine göre, özel mevzuatı gereğince satışı mümkün olmayan taşınmazlar ile satışı izne tabi olup ilgili kamu idaresince satışına izin verilmeyen taşınmazlar satılamaz. 313 sayılı Milli Emlak Genel Tebliğine göre, satışı mümkün olmayan taşınmazlar aşağıda belirtilmiştir.

a) Kamu hizmetlerine tahsisli bulunan taşınmazlar, b) DHTA olup tescili mümkün olmayan taşınmazlar, c) Kıyı Kanununa göre kıyıda kalan yerler, ç) 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu kapsamında olup, Kültür ve Turizm Bakanlığınca satılması uygun görülmeyen taşınmazlar, d) Milli Parklar Kanunu uyarınca milli park, tabiat parkı, tabiat anıtı ve tabiatı koruma alanları içinde kalması nedeniyle tahsisi gereken taşınmazlar,

e) 3083 sayılı Kanuna göre uygulama alanı ilan edilen bölgelerde kalan ve Tarım Reformu Genel Müdürlüğünce satışı uygun görülmeyen taşınmazlar, f) 2565 sayılı Kanun kapsamında kalıp Genelkurmay Başkanlığınca satılması uygun görülmeyen taşınmazlar, g) 6831 sayılı Orman Kanunu kapsamında kalan taşınmazlar, ğ) 2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanunu kapsamında kalması nedeniyle Kültür ve Turizm Bakanlığına tahsisi gereken taşınmazlar (Hazineye ait olmayanlarla tevhit şartı olanlar ile Hazinenin hissedar olduğu taşınmazlar hariç),

h) 2981 sayılı Kanuna göre tapu tahsis belgesi verilen taşınmazlar, ı) 7269 sayılı Kanun kapsamında kalması nedeniyle tahsisi gereken taşınmazlar, i) 4342 sayılı Mera Kanunu kapsamında kalan taşınmazlar, j) Teferruğ yoluyla edinilen ve edinme tarihinden itibaren bir yıl geçmemiş taşınmazlar, k) Kamulaştırma yoluyla edinilip 2942 sayılı Kanunun 23. maddesinde yazılı süresi dolmamış taşınmazlar,

l) Özel kanun hükümleri gereği kamu kurum ve kuruluşlarına tahsisi, devri, terki ve kullanım hakkı verilmesi gereken taşınmazlar, m) Elbirliği halindeki mülkiyet durumu paylı mülkiyete dönüştürülmemiş taşınmazlar, n) İmar planlarında bir kamu hizmeti için ayrılmış olan taşınmazlar (ilgili idare tarafından bu hizmette kullanılmayacağı belirtilen taşınmazlar hariç), o) Kısmi satın alma talebi olan ancak, ifrazı Hazine lehine olmayan taşınmazlar.

Bunun yanı sıra İçme-Kullanma Suyu Havzalarının Korunmasına Dair Yönetmeliğin 9. maddesine göre mutlak koruma alanında kalan Hazine taşınmazları satılamaz. Ayrıca 327 sayılı Milli Emlak Genel Tebliğine göre, Hazine taşınmazlarından, belediye ve mücavir alan sınırları içerisinde bulunan fakat nazım veya uygulama imar planı dışında (plansız alanda) kalanların satışı yapılmaz.

Belediye ve Mücavir Alan Sınırları İçinde Kalan Fakat İmar Planı Olmayan Taşınmazların Satışı Mümkün mü?

2006-18303 sayılı Milli Emlak Genel Yazısı ile büyükşehirler dahil belediye ve mücavir alan sınırlan İçerisinde bulunan ve 1/5000 ve 1/1000 ölçekli imar planı dışında (plansız) kalan Hazineye ait taşınmazların satış ihalelerinin ikinci bir emre kadar durdurulması uygun görülmüştür. Aynı yasak 2006-22547 sayılı Milli Emlak Genel Yazısı ile teyit edilmiştir.

2014-14261 sayılı Genel Yazı ile de 6360 sayılı Kanunun yürürlüğe girdiği tarih olun 30.3.2014 tarihinden önceki belediye ve mücavir alan sınırları dikkate alınarak ilgi yazımız doğrultusunda satış işlemlerine devam edilmesi uygun görülmüştür.

Keza 327 sayılı Milli Emlak Genel Tebliği ile; “Hazineye ait taşınmazlardan belediye ve mücavir alan sınırları içerisinde bulunan ancak nazım veya uygulama imar planı dışında (plansız alanda) kalanların satışı yapılmayacağı” hüküm altına alınmıştır.

1/25.000 Ölçekli Nazım İmar Planı Kapsamında Kalan Hazine Taşınmazı Satılabilir mi?

Hazineye ait taşınmazlardan belediye ve mücavir alan sınırları içerisinde bulunan ancak nazım veya uygulama imar planı dışında (plansız alanda) kalanların satışı yapılamamaktadır.

Burada karşımıza 1/25.000 ölçekli nazım imar planı içinde kalan yerler satılır sorusu karşımıza çıkacaktır.  Bu soruya imar planı tanımından hareketle cevap verilebilir. 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 6. maddesine göre imar planları nazım imar planı ve uygulama imar planı olarak hazırlanır. Dolayısıyla imar planı tanımı, nazım ve uygulama imar planlarını kapsar. Buna göre; 1/25.000 ölçekli plan kapsamında kalan Hazine taşınmazının satışında kural şudur:

Bu plan Çevre Düzeni Planı ise Hazine taşınmazı imarsız olduğu için satılamaz. Plan nazım imar planı ise 25.000 ölçekli olsa dahi satış mümkündür. Çünkü 25 bin ölçekli nazım imar planı da bir imar planıdır.

Nitelikli Doğal Koruma Alanında Kalan Hazine Taşınmazının Satışı Mümkün Mü?

“Nitelikli doğal koruma alanları”; koruma amaçlarına uygun olarak yörede yaşayanların alanın mevcut kaynaklarını kullanmasını sağlayarak doğal hayata dayalı geleneksel yaşam şekillerinin korunacağı alanlardır. Bu alanlar aslında doğal sit alanların bir türüdür. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın 16.10.2019 tarihli ve 109 sayılı Doğal Sit Alanları Koruma ve Kullanma Koşulları İlke Kararı (“Karar”), 7 Aralık 2019 tarihli ve 30971 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanmıştır.

Bu Karar ile doğal sit alanları aşağıdaki şekilde sınıflandırılmıştır: a) Kesin Korunacak Hassas Alanlar b) Nitelikli Doğal Koruma Alanları, c) Sürdürülebilir Koruma ve Kontrollü Kullanım Alanları

Bunlardan nitelikli doğal koruma alanları, doğal yapısı değişmemiş veya az değişmiş, modern yaşam ve önemli ölçüde insan faaliyetleri tarafından etkilenmemiş, doğal süreçlerin hakim olduğu, koruma amaçlarına uygun olarak yörede yaşayanların alanın mevcut kaynaklarını kullanmasını sağlayarak doğal hayata dayalı geleneksel yaşam şekillerinin korunduğu kara, su, deniz alanları olarak tanımlanmaktadır.

Nitelikli doğal koruma alanı tescili yapılmadan önce bu alanlarda mevcut bulunan ve bu ilke kararı kapsamında yenisine izin verilemeyen mevzuata uygun yapılar, ekonomik ömrünü tamamlayıncaya kadar kullanılabilecektir.

Nitelikli doğal koruma alanlarında, yine aynı şekilde, madencilik faaliyeti yapılamayacak; bu alanlardan taş, toprak, kum alınamayacak; toprak, cüruf, çöp, sanayi atığı gibi malzeme bu alanlara dökülemeyecektir.

Tabiat Varlıklarını Koruma Merkez Komisyonunun, Doğal Sit Alanları Koruma ve Kullanma Koşulları İlke Kararına göre nitelikli doğal koruma alanlarında da yapılaşma söz konusu olabilmektedir. Örneğin bu alanlarda ” Entegre tarım ve hayvancılık uygulamaları hariç, barınma amaçlı olmamak ve diğer kurum görüşlerindeki sınırlamalar saklı kalmak kaydıyla tarım ve hayvancılık faaliyetlerine izin verilebilir.”

Keza “Kadastral yola cepheli parsellerde koruma amaçlı imar planı yapılması veya imar planlarında fonksiyon ayrılması koşuluyla Turizm Tesislerinin Belgelendirmesine ve Niteliklerine İlişkin Yönetmelik çerçevesinde ve vaziyet planı doğrultusunda kamping alanları düzenlenebilir. Bu alanlar 10.000 m² altında olamaz. Kampçı Ünitesi (çadır, çadır-araba, oto karavan ve bungalov) başına hesaplanacak birim alan en az 200 m²’dir. Kamping alanının büyüklüğüne bakılmaksızın 150 kampçı ünitesinden fazla yapılamaz. Bungalovlar kampçı ünite sayısının en fazla % 20’si kadar ve bölge dokusuna uygun malzemeden yapılır. Bungalovların taban alanı 45 m²’yi, yüksekliği 4,5 metreyi aşamaz.”

Bundan dolayı söz konusu alanlarda bu amaçlara ayrılmış taşınmazların satılabileceğini düşünüyorum. Bununla birlikte, nitelikli doğal koruma alanları doğal sit alanlarının bir türü olduğu için bu alanlarda kalan Hazine taşınmazlarının satışı konusunda Tabiat Varlıkları Koruma Genel Müdürlüğü (il teşkilatı) görüşüne göre hareket etmek gerekir. Satışta sakınca olmadığı bildirilirse satılabilir.

Milli Parklardaki Hazine Taşınmazlarının Satışı

Doğa Koruma ve Milli Parklar Genel Müdürlüğü tarafından yayımlanan 05.06.2013 tarihli ve 105979 sayılı yazı ile Milli Parklardaki Hazine taşınmazlarının satışı konusu düzenlenmiştir. Bu konu hakkında şu yazımıza bakabilirsiniz: Milli Parklardaki Hazine Taşınmazlarının Satışı Konusunda DKMP Genel Müdürlüğü Görüşü

Baraj Göllerine Yakın Yerlerdeki Hazine Taşınmazlarının Satışı Mümkün Mü?

Hazine taşınmazlarının tarım arazilerinin kapsamında kıyıya belirli mesafede bulunan taşınmazların satışı yapılamamaktadır. Genel hükümlere göre yapılacak satışlarda bu şekilde bir sınırlama bulunmamaktadır.

Sadece İçme-Kullanma Suyu Havzalarının Korunmasına Dair Yönetmelik ‘in 9. maddesine göre mutlak koruma alanlarında “(4) Hazine arazileri satılamaz. Hazine arazilerinde hiçbir yapı yapılamaz ve faaliyete izin verilemez. Bu araziler suyu kullanan idarelere tahsis edilir ve bu idareler tarafından ağaçlandırılır.”

Yönetmeliğe göre mutlak koruma alanı, içme-kullanma suyu temin edilen veya edilmesi planlanan tabii göl, baraj gölü ve göletlerin, maksimum su seviyesinden itibaren yatayda 300 metre genişliğindeki kara alanıdır. Söz konusu alanın sınırının içme-kullanma suyu havzası sınırını aşması hâlinde, mutlak koruma alanı, havza sınırında son bulur. İlgili baraj gölü içme-kullanma suyu amaçlı olarak da kullanılıyor ise bu hükme riayet etmek gerekir.

Merayı Satın Almak Mümkün Mü? Mera Satın Alınabilir Mi?

Bu konuda şu yazımıza bakabilirsiniz: Merayı Satın Almak Mümkün Mü? Mera Satın Alınabilir Mi?

Rekreasyon Alanlarında Kalan Hazine Taşınmazlarının Satışı Mümkün Müdür?

Rekreasyon alanları, Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinde “Piknik ve eğlence (rekreasyon) alanları: Kentin açık ve yeşil alan ihtiyacı başta olmak üzere, eğlence, dinlenme, piknik ihtiyaçlarının karşılanabildiği, kent içinde ve çevresinde günübirlik kullanıma yönelik olarak imar planı ile belirlenmiş yerler” olarak tanımlanmıştır.

Aynı Yönetmeliğe göre bu alanlarda encümen kararıyla;

1)  Bodrum katlar dâhil yapı inşaat alanı toplamda %5’i, her biri için muvakkat yapı ölçülerini aşmayan çok amaçlı salon, mescit, lokanta, kahvehane, çay bahçesi, büfe,

2) Açık otopark ile tabii veya tesviye edilmiş toprak zemin altında kalmak üzere, ağaçlandırma için TSE standartlarında öngörülen yeterli derinlikte toprak örtüsünün sağlanması ve rekreasyon alanı ihtiyacı için Otopark Yönetmeliği ekindeki en az otopark miktarları tablosu dikkate alınarak belirlenecek miktarı aşmamak kaydıyla kapalı otopark,

3) Toplam kullanım alanı, rekreasyon alanının %5’ini geçmemek üzere güreş, tenis, yüzme, mini golf, otokros, gokart ve benzeri spor alanları ve çocuk oyun parkları,

4) Tuvalet, çeşme, pergola, kameriye, mangal, piknik masası,

yer alabilir. Bununla birlikte 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesi rekreasyon alanlarının DOP’tan (düzenleme ortaklık payından) karşılanmasını öngörmüştür.

Ancak buna rağmen ben rekreasyon alanlarının satışının mümkün olduğunu düşünüyorum. Çünkü bu alanlarda sadece kamuya ait hususlar değil, ticari kullanıma konu hususlar da yapılabilmektedir. Zaten bu nedenden dolayı, İmar Kanunu’nun 18. maddesinde yapılan değişiklikten önce Danıştay rekreasyon alanların ne DOP ne de KOP’tan ayrılabileceğine karar vermiştir. Bu nedenle (kişisel görüş olarak) rekreasyon alanlarının satışının mümkün olduğunu düşünüyorum.

Hazine Taşınmazlarının Satışında DSİ Tarafından Verilen Görüşleri Nasıl Değerlendirmek Gerekir?

Soru: Taşınmaz satışlarında kurum görüşleri alınırken DSİ yazılarında taşınmazların bazıları için içme ve kullanma amaçlı barajın kısa veya orta mesafeli koruma alanında kaldığını, bazılarının da baraj sulama projesi kapsamında arazi toplulaştırma projesinde olduğunu bildiriyor. Bu şekilde satışlarında sakınca var  mı?

Cevap: 1) Öncelikle DSİ tarafından “… alanında kalmaktadır” şeklindeki görüşle yetinmeyiniz. Satışında sakınca olup olmadığına dair görüş isteyiniz.

2) “içme ve kullanma amaçlı barajın kısa veya orta mesafeli koruma alanında kaldığı” belirtilen taşınmazlarda da aynı durum söz konusudur. Ancak İçme-Kullanma Suyu Havzalarının Korunmasına Dair Yönetmelik hükümlerine göre kısa mesafe koruma alanındaki hazine taşınmazları satılamaz. Bunlarda olumlu görüş gelse dahi kısa mesafe koruma alanındaki taşınmazların satışını yapmayınız.

3) Baraj sulama projesi kapsamında kalan taşınmazlarda satışa uygun görüş isteyiniz. İdare sonradan kamulaştırma yapmak zorunda kalmasın.

4) Toplulaştırmada da uygun görüş gerekir. Zaten 3083 e göre tasarruf yetkisi DSİ de. Onların uygun görüşü olmadan satmayınız.