Hazine Arazisi Nasıl Kiralanır?
Hazinenin özel mülkiyetindeki veya tescil harici taşınmazların kiraya verilmesi amacıyla 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu ile Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik’e göre yapılacak ihalelerde kapalı teklif usulü, açık teklif usulü, pazarlık usulü uygulanır.
Bu yazımızda Hazine arazilerinin nasıl kiralanacağı ile ilgili bir rehber hazırlamak istedim. Mümkün olduğunca tüm konulara değinmeye çalıştığım. İlgilendiğiniz konuları aşağıdaki içindekiler tablosundan bulabilirsiniz. İçindekiler tablosunu genişletmek için “Göster” butonuna tıklayınız.
İçindekiler
Hazine Arazisini Ecrimisille Kiralama
Hazine taşınmazları için “ecrimsil yöntemi ile kiralama” diye bir kiralama yöntemi bulunmamaktadır. Ecrimisil Hazine taşınmazlarının şahıslar tarafından işgal edilmesi durumunda Milli Emlak tarafından istenilen bir kullanım bedelidir. Dolayısıyla (ecrimisil 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’nun 75. maddesine göre alınsa da) Hazine taşınmazına ecrimisil ödemek kiralamak anlamına gelmemektedir. Bu anlamdan ecrimisil Hazine taşınmazı üzerinde herhangi bir hak vermemektedir.
Hazine Arazisi Kiralama Şartları
a) Hazine Arazisi Kaç Yıllığına Kiralanır?
2886 sayılı Kanunun 64. maddesinin birinci fıkrasına ve Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik’in 68. maddesine göre; kira süresi, on yıldan çok olamaz. Turistik tesis kurulacak yerlerin ve turistik tesislerin ve enerji üretimi tesisleri ile iletim ve dağıtım tesis ve şebekelerinin ihtiyacı olan arazilerin ve doğal gaz iletim, dağıtım ve depolama tesis ve şebekelerinin ihtiyacı olan arazilerin on yıldan fazla süre ile kiraya verilmesi mümkündür. Söz konusu hükümler gereğince, taşınmazlar 10 yıldan daha uzun süreyle kiraya verilemez, ancak;
- Turistik tesis kurulacak yerler ile turistik tesislerin,
- Enerji üretimi tesisleri ile iletim ve dağıtım tesis ve şebekelerinin ihtiyacı olan arazilerin,
- Doğal gaz iletim, dağıtım ve depolama tesis ve şebekelerinin ihtiyacı olan arazilerin, 10 yıldan uzun süreli kiraya verilmesi mümkündür.
b) Tescil Harici Alan Kiralanır mı?
Bu konuda şu yazımıza bakınız: Tescil Harici Alan Nedir? Tescil Harici Alanların Satışı ve Kiraya Verilmesi Nasıl Yapılır?
c) Hazine Arazileri Hangi Usulle Kiraya Verilir?
Kiralama işlemlerinde, kapalı teklif usulü, açık teklif usulü ve pazarlık usulü olmak üzere üç tür ihale usulü uygulanır.
Taşınmazların kiraya verilmesinde tahmin edilen yıllık kira bedeli, 2886 sayılı Devlet İhale Kanununun 45 inci maddesine göre her yıl merkezî yönetim bütçe kanunuyla belirlenen parasal sınıra kadar olan ihalelerde açık teklif usulü, bu sınırı aşanlarda ise kapalı teklif usulü uygulanır.
Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik‘in 67. maddesine göre, taşınmazların kiraya verilmesinde tahmin edilen yıllık kira bedeli, Devlet İhale Kanununun 45. maddesine göre her yıl merkezî yönetim bütçe kanunuyla belirlenen parasal sınıra kadar olan ihalelerde açık teklif usulü, bu sınırı aşanlarda ise kapalı teklif usulü uygulanır.
Kapalı veya açık teklif usulüyle kiraya verilemeyen taşınmazlar, uygun zamanda tekrar aynı usulle kira ihalesine çıkarılır ve bunlar 2886 sayılı Devlet İhale Kanununun 43. ve 49. maddeleri uyarınca pazarlık ihalesine bırakılmaz. Devlet İhale Kanununun 51. maddesinin (a) bendine göre merkezî yönetim bütçe kanununda belirtilen parasal sınır içinde kalsa da kira ihalesi pazarlıkla yapılamaz.
Hazine Arazisi Kiralama İçin Nereye Başvurulur?
Hazine taşınmazını mevzuata uygun şekilde kiralamak istiyorsanız bulunduğunuz yerdeki milli emlak teşkilatına bir dilekçe ile başvurmanız yeterlidir. Tarımsal, ticari, spor ve sosyal nitelikli vb. diğer amaçlarda kullanılmak amacıyla, talep sahibi tarafından; kiralama amacını içeren bir dilekçeyle taşınmazın bulunduğu yerdeki Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğüne (Emlak Müdürlükleri, Millî Emlak Müdürlükleri, Millî Emlak Şeflikleri) müracaat edilmesi gerekmektedir.
Hazine Arazisi Kiralama Dilekçesi
……………… ÇEVRE VE ŞEHİRCİLİK İL MÜDÜRLÜĞÜNE/……………. MİLLÎ EMLAK MÜDÜRLÜĞÜNE / MİLLÎ EMLAK ŞEFLİĞİNE
… İli, …. İlçesi, ….. Mahallesinde/Köyünde bulunan Hazineye ait …. ada ……….. parsel numaralı / Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki………….. m2 yüzölçümlü taşınmazın üzerinde …… amacıyla tarafıma kiraya verilmesi hususunda gereğini arz ve talep ederim. …/…/…
İmza, Adı ve Soyadı, ADRES:
İhalesiz Hazine Arazisi Kiralama
a) Pazarlık Usulüyle Kiraya Verilebilecek Hazine Parselleri
Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik’in 67. maddesine göre, kullanışlarının özelliği veya İdareye yararlı olması nedeniyle kapalı veya açık teklif usulleriyle ihalesi uygun görülmeyen Hazine taşınmazları, Kanunun 51. maddesinin (g) bendine, Hazinenin paylı veya elbirliği mülkiyetinde olan taşınmazlardaki payları (f) bendine göre pazarlıkla kiraya verilebilir. Bu hüküm 2886 sayılı Kanun’un 51. maddesindeki istisnaların tekrarı niteliğindedir.
a/1) Hazinenin Hissedar Olduğu Parseldeki Hazine Hissesinin Kiraya Verilmesi
2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’nun 51/f maddesine göre “İdarelerin, müştereken veya iştirak halinde sahibi bulundukları taşınmazlardaki paylarının paydaşlara kiraya verilmesi” işlemleri pazarlık usulü ile yapılır.
a/2) Kullanışlarının Özelliği, İdarelere Yararlı Olması veya İvediliği Nedeniyle Kapalı Veya Açık Teklif Yöntemleriyle İhalesi Uygun Görülmeyen Taşınmazların Kiraya Verilmesi
2886 sayılı Devlet İhale Kanunu‘nun 51/g maddesine göre; kullanışlarının özelliği, idarelere yararlı olması veya ivediliği nedeniyle kapalı veya açık teklif yöntemleriyle ihalesi uygun görülmeyen, devletin özel mülkiyetindeki taşınmazların kiralanması işlemleri pazarlık usulü ile yapılır.
a/3) Diğer Hususlar
Taşınmazların kiraya verilmesi işlemlerinde; kullanışlarının özelliği veya İdareye yararlı olması hususlarının bulunup bulunmadığı Milli Emlak Genel Müdürlüğünce belirlenir. Ancak, aşağıda belirtilen durumlarda bu özelliklerin varlığı kabul edilmiş olup, bu yerler Devlet İhale Kanunun 51. maddesinin (g) bendine göre pazarlıkla kiraya verilebilir.
a) Tarım arazilerinin kiraya verilmesi,
b) Tahsisli taşınmazlar ile kamu hizmeti görülmek üzere genel bütçe kapsamındaki kamu idarelerince kiralanan taşınmazların ticari amaçla kullanılması mümkün olan bölümlerinden Bakanlıkça belirlenenlerin dışında kalanların kiraya verilmesi,
c) Geçici iş ve hizmetler için kullanılacak taşınmazların kiraya verilmesi,
ç) Para çekme makineleri için kullanılacak yerlerin bankalara kiraya verilmesi,
d) Baz istasyonları, radyo ve televizyon vericileri ile radyolink vericileri gibi tesisler için ihtiyaç duyulan yerlerin kiraya verilmesi,
e) Taşınmazların genel bütçe kapsamı dışındaki kamu idarelerine kiraya verilmesi,
f) Taşınmazların ağaçlandırma veya özel orman fidanlığı yapılmak amacıyla kiraya verilmesi,
g) Birlikte kullanılacağı parselin maliki veya kiracısı tarafından kiralanması talep edilen, bu parselle bütünlük arz eden ve müstakil kullanımı mümkün olmayan taşınmazların kiraya verilmesi,
h) Reklam levhası konulmak üzere kiralanması talep edilen taşınmazların kiraya verilmesi,
ı) Balıkçı barınaklarının o yörede en az on iki aydan beri faaliyette bulunan su ürünü kooperatiflerine veya su ürünü kooperatif birliklerine kiraya verilmesi,
i) ÇŞB’nca belirlenen esaslar çerçevesinde ahşap iskelelerin kiraya verilmesi,
j) Taşınmazların; mevzuatında yer alan özel hükümler doğrultusunda doğrudan kiraya verilmesi öngörülen kişilere kiraya verilmesi,
k) Taşınmazların; kamu yararına çalışan dernekler ile vergi muafiyeti tanınan vakıflara; yönetim binası ile üyelerinin sosyal ve diğer ihtiyaçlarını karşılamaya yönelik lokal, sosyal tesis gibi tesisler hariç olmak üzere sağlık ve eğitim amaçlı kiraya verilmesi,
l) Taşınmazların; vakıflarca kurulan yükseköğretim kurumları ile kanunla kurulmuş kurum ve kuruluşlar ile kamu kurumu niteliğindeki meslek kuruluşlarına, kendi kuruluş kanunlarında yer alan asli kuruluş gayelerine uygun olarak kullanılmak üzere kiraya verilmesi,
m) Taşınmazların geleneksel el sanatları faaliyetleri yapılması ile münhasıran yöresel ürünlerin üretilmesi ve pazarlanması amacıyla kiraya verilmesi.
n) Sözleşmeden doğan yükümlülüklerini yerine getiren eski kiracısı tarafından kiralanması talep edilen ve İdarece uygun görülen taşınmazların (tahsisli taşınmaz içerisinde yer almayan otoparklar hariç) ilk sözleşme tarihinden itibaren toplam kira süresi yirmi yılı geçmemek üzere kiraya verilmesi.
-Hazineye ait olmakla birlikte diğer kamu kurum ve kuruluşları tarafından kiraya verilen ve kiracıları tarafından kiralanması talep edilen taşınmazların kiraya verilmesi,
-Kanunlar gereği mülkiyeti Hazineye intikal eden taşınmazlardan, kiracıları tarafından talep edilen taşınmazların eski kiracısına kiraya verilmesi,
–233 sayılı Kanunun Hükmünde Kararname kapsamında bulunan kamu iktisadi teşebbüslerine kiraya verilmesi,
–5225 sayılı Kültür Yatırımları ve Girişimlerini Teşvik Kanunu kapsamında Kültür ve Turizm Bakanlığınca uygun görülenlere kiraya verilmesi,
–2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu kapsamına giren tarihi ve bedii değeri olan taşınmazların kiraya verilmesi,
işlemleri 2886 sayılı Kanunun 51 inci maddesinin (g) bendine göre pazarlık usulüyle yapılabilir.
b) Hazineye Ait Tarım Arazilerinin Topraksız veya Yeterli Toprağı Olmayan Çiftçilere Kiraya Verilmesi
Hazinenin özel mülkiyetindeki taşınmazlar ile Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan yerlerin tarımsal üretim yapılmak üzere, taşınmazın bulunduğu köy/mahalle nüfusuna kayıtlı olan veya o köyde/mahallede ikamet eden topraksız veya yeterli toprağı olmayan çiftçilere kiraya verilebilmektedir. Bu konuda şu yazımıza bakınız: Hazineye Ait Tarım Arazilerinin Topraksız veya Yeterli Toprağı Olmayan Çiftçilere Kiraya Verilmesi
c) Milli Emlak’tan Çayocağı ve Kantin Kiralaması Nasıl Yapılır?
Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmeliğin 70. maddesine göre tahsisli taşınmazlar ile kamu hizmeti görülmek üzere genel bütçe kapsamındaki kamu idarelerince kiralanmış olan taşınmazların ticari amaçla kullanılması mümkün olan yerler, tasarruf eden kuruluş amirinin görüşü alınmak suretiyle, ilde Çevre ve Şehircilik Bakanlığı il müdürünün, ilçede kaymakamın onayı ile İdarece kiraya verilebilir. Belirtilen yerler, gizlilik ve güvenlik gibi faktörler de dikkate alınarak kuruluşça seçilip Çevre ve Şehircilik Bakanlığı il müdürlüğü veya milli emlak şefliğine bildirilen kişiler arasında yapılacak ihale sonucunda uygun bedeli teklif edene kiraya verilebilir.
Yani milli emlaktan kantin veya çayocağı kiralaması yapılabilmesi için öncelikle bina hangi kamu idaresine ait ise o kurumun yöneticisinin uygun görüş vermesi gerekmektedir. Örneğin mülkiyeti milli emlaka ait olan fakat Gümrükler Genel Müdürlüğüne tahsisli olan binada çayocağı kiralaması yapmak isteyen kişi önce bu Genel Müdürlükten uygun görüş almalıdır.
a) Kantin Kiralama Usulü Nedir?
Tahsisli taşınmazlar ile kamu hizmeti görülmek üzere genel bütçe kapsamındaki kamu idarelerince kiralanmış olan taşınmazların ticari amaçla kullanılması mümkün olan yerler, 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’nun 51/g maddesine istinaden pazarlıkla kiraya verilir.
Eğer uygun görülen birden fazla kişi var ise bu yerler, gizlilik ve güvenlik gibi faktörler de dikkate alınarak kuruluşça seçilip Çevre ve Şehircilik Bakanlığı il müdürlüğü veya milli emlak şefliğine bildirilen kişiler arasında yapılacak ihale sonucunda uygun bedeli teklif edene kiraya verilebilir.
b) Kantin Kira Bedelinin Tespiti
Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmeliğin 12. maddesine göre tahsisli taşınmazlar ile kamu hizmeti görülmek üzere genel bütçe kapsamındaki kamu idarelerince kiralanan taşınmazlarda büfe, kantin, çay ocağı ve benzeri amaçlarda kullanılmak üzere kiraya verilecek yerlerin tahminî kira bedeli; yukarıdaki hükümlere tabi olmaksızın ilgili İdare yetkililerinden alınacak personel sayısı, elde edilen gelir, kiralanacak alan gibi bilgiler de göz önünde tutularak tespit edilir.
300 Sayılı Milli Emlak Genel Tebliği (Kira İşlemleri)ne göre, işletme hakkı verilen büfe, kantin, çayocağı gibi yerlerin işletme hakkına ait tahmini bedel, Yönetmeliğin 8. maddesinde sayılan kuruluşlardan veya bilirkişilerden soruşturulmadan bünyesinde büfe, kantin, çayocağı gibi yerler açılacak idarenin yetkililerinden alınacak bilgiler de göz önünde tutularak idarece tespit edilir. Bu bedel, İşletme Hakkı Verilecek Büfe, Kantin, Çayocağı Gibi Yerlere Ait Tesbit ve Tahmin Edilen İşletme Hakkı Bedeli Hesap Tutanağında gösterilir.
300 Sayılı Milli Emlak Genel Tebliği (Kira İşlemleri)ne göre, büfe, kantin, çay ocağı gibi yerlerin kiraya verilmesi işlemlerinde “İşletme Hakkı Verilen Büfe, Kantin, Çayocağı Gibi Yerlere Ait İşletme Hakkı Şartnamesi” (Ek 2) düzenlenir. Bünyesinde büfe, kantin çayocağı gibi yerler açılan kuruluşun önereceği hususlar ile idarenin gerekli gördüğü şartlar bu şartnamenin özel şartlar bölümünde gösterilir.
c) Kantin Elektrik, Su, Doğalgaz, Isınma Tesisatı Giderleri
Bu yerlerin elektrik, su, doğalgaz, ısınma tesisatı mümkünse binanın genel tesisatından ayrılır. Tesisatın teknik bakımdan müstakil hâle getirilmesinin mümkün olmaması hâlinde, tahmin edilen bedelin tespit ve takdirinde elektrik, su, doğalgaz ve ısınma giderleri de ayrıca belirlenir.
Tahsisli taşınmazlar ile kamu hizmeti görülmek üzere genel bütçe kapsamındaki kamu idarelerince kiralanmış olan taşınmazların ticari amaçla kullanılması mümkün olan yerlerinin kiralanmasına ilişkin özel mevzuatlarda yer alan hükümler saklıdır.
ç) Çay Ocağı Kiralamasında Sayaçların Kiradan Mahsup Edilerek Kiralayan Tarafından Yaptırılması Mümkün Müdür?
Çay ocağı için sayaç ayrılması ve sayaç ücreti fatura karşılığı kira bedelinden düşülmek üzere kira ücretinden düşülerek kiracı tarafından yapılmasının mümkün olmadığını düşünüyorum. Böyle bir durum mevzuatımızda olmadığı gibi ihale aşamasında şartname ve sözleşmede de yer almamaktadır. Üstelik böyle bir durum her türlü harcamanın, kira bedelinden mahsubu gibi bir uygulamanın önünü açar ki bu durum bütçe hukuku açısından “tahsis” ilkesine aykırılık teşkil eder. En makul çözüm, süzme sayaç takılmasıdır. Bu sayaçtaki elektrik tüketimi, tüm tüketime ve sonrada faturaya yansıtılarak tutar belirlenir. Eğer bu uygulama mümkün değil ise yaklaşık bir bedelin (su ve elektrik) tahsil edilmesi en uygun çözüm olacaktır.
ç) Hazineye Ait Taşınmazların Tarımsal Amaçlı Kooperatiflere Kiraya Verilmesi
Bu konuda şu yazımıza bakınız: Hazineye Ait Taşınmazların Tarımsal Amaçlı Kooperatiflere Kiraya Verilmesi
d) Hazine Taşınmazlarında Ağaçlandırma Yatırımı Nasıl Yapılır?
Bu konuda şu yazımıza bakınız: Hazine Taşınmazlarında Ağaçlandırma Yatırımı Nasıl Yapılır?
e) Hazine Taşınmazlarının Tıbbi ve Aromatik Bitki Yetiştiriciliği İçin Kiraya Verilmesi
Bu konuda şu yazımıza bakınız: Tıbbi ve Aromatik Bitki Yetiştiriciliği Nasıl Yapılır? Tarım Bakanlığı Tıbbi ve Aromatik Bitkiler Listesi
f) Hazine Arazilerinin İşgalcilerine Doğrudan Kiralanması
Bu konuda şu yazımıza bakınız: Hazine Arazilerinin Kullanıcılarına Doğrudan Kiralanması
Hazine Arazilerinde Kiralama Ücreti Nedir?
a) Genel Olarak
Hazine arazilerinde tahminî kira bedelinin tespit ve takdirinde, taşınmazın konumu ve özellikleri göz önünde bulundurulmak suretiyle rayiç bedel esas alınır. Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik’in 12. maddesine göre genel olarak kiralamalarda ilk yıl kira bedeli taşınmazın piyasa rayiç bedelinin, yüzde dördüdür.
b) Dernek ve Vakıflara Yapılan Kiralamalarda Bedel
Kamu yararına çalışan dernekler ile vergi muafiyeti tanınan vakıflara, yönetim binası ile üyelerinin sosyal ve diğer ihtiyaçlarını karşılamaya yönelik lokal, sosyal tesis gibi tesisler ile tamamen gelir elde etmek amaçlı tesisler hariç olmak üzere tüzüklerinde veya senetlerinde yer alan asli kuruluş amaçlarında kullanılmak üzere yapılacak kiralamalarda, ilk yıl kira bedeli taşınmazın rayiç bedelinin yüzde ikisi, eğitim amaçlı yapılacak kiralamalarda kira süresince, taşınmazın üzerinde yürütülen eğitim faaliyetlerinin toplam faaliyetlerin en az yüzde seksenini oluşturması ve bu faaliyetlerin asli faaliyet niteliği taşıması kaydıyla ilk yıl kira bedeli taşınmazın rayiç bedelinin yüzde biridir.
Vakıflarca kurulan yükseköğretim kurumlarının kendi kuruluş kanunlarında yer alan asli kuruluş gayelerine uygun olarak kullanılmak üzere yapılacak kiralamalarda ilk yıl için taşınmazın rayiç bedelinin yüzde biridir.
c) Geleneksel El Sanatlarında Kira Bedeli
Geleneksel el sanatları faaliyetleri ile münhasıran yöresel ürünlerin üretilmesi ve pazarlanması için yapılacak kiralamalarda ilk yıl için; kira süresince, taşınmazın üzerinde yürütülen geleneksel el sanatları ile münhasıran yöresel ürünlerin üretilmesi ve pazarlanması faaliyetlerinin toplam faaliyetler içinde en az yüzde seksenini oluşturması ve bu faaliyetlerin asli faaliyet niteliği taşıması kaydıyla taşınmazın rayiç bedelinin yüzde biridir.
ç) Milli Emlak’tan Çayocağı ve Kantin Kiralama Bedelleri
Tahsisli taşınmazlar ile kamu hizmeti görülmek üzere genel bütçe kapsamındaki kamu idarelerince kiralanan taşınmazlarda büfe, kantin, çay ocağı ve benzeri amaçlarda kullanılmak üzere kiraya verilecek yerlerin tahminî kira bedeli; yukarıdaki hükümlere tabi olmaksızın ilgili İdare yetkililerinden alınacak personel sayısı, elde edilen gelir, kiralanacak alan gibi bilgiler de göz önünde tutularak İdarece tespit edilir.
d) Hazine Arazisi Baz İstasyonlarında Kira Bedeli
7256 sayılı Bazı Alacakların Yeniden Yapılandırılması ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun ile 3194 sayılı İmar Kanununa eklenen ek 9. maddeye göre “Elektronik haberleşme istasyonları için kamu kurum veya kuruluşları tarafından yer kullandırılması hâlinde; sözleşme uyarınca tahsil edilecek yıllık yer kullanım bedeli, büyükşehir belediyelerinde Ulaştırma ve Altyapı Bakanlığının yer seçim belgesi için belirlediği ücretin beş katını, diğer yerlerde üç katını geçemez. Bu hükme aykırı yapılan sözleşmeler geçersizdir.”
Milli Emlak’tan baz istasyonu kira bedelleri konusunda şu yazımıza bakınız: Milli Emlak’tan Baz İstasyonu Kira Bedelleri
Hazine Arazi Kiralamalarında Yıllık Bedel Artışları
a) Hazine Arazi Kiralamalarında Yıllık Bedel Artış Oranı
Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik’in 14. maddesine göre, bir yıldan uzun süreli kira, sözleşmelerinde ikinci ve izleyen yıllar bedelleri, TÜİK’nca yayımlanan Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE – oniki aylık ortalamalara göre yüzde değişim) oranında, tarımsal amaçlı sözleşmelerde ise ikinci ve izleyen yıllar bedelleri, Tarım Ürünleri Üretici Fiyat Endeksi (Tarım ÜFE – oniki aylık ortalamalara göre yüzde değişim) oranında arttırılır. Bu maddede 2019 yılında yapılan değişiklikle ikinci ve izleyen yıllar bedellerinin TÜFE oranında artırılması esası benimsendiği için 300 sayılı Tebliğde bu konuda yer alan hüküm uygulanmaz.
Milli Emlak Genel Müdürlüğü tarafından 81 İl Valiliğine yazılan 23.10.2015 tarihli ve 26445 sayılı yazıda 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamında yapılan kiralama işlemlerine ilişkin ilave teminat alınmasına gerek bulunmadığı ifade edilmiştir.
b) Hazine Arazi Kiralamalarında Müteakip Yıllar Kira Bedeli Artışlarında Komisyon Kararına Gerek Var Mı?
300 sayılı Tebliğde kira bedeli artış oranları ile ilgili olarak “İkinci ve müteakip yıllar kira bedelleri, cari yıl kira bedelinin Devlet İstatistik Enstitüsünce artışın yapılacağı ayda yayımlanan Üretici Fiyatları Endeksi (bir önceki yılın aynı ayına göre % değişim oranı) oranında artırılması suretiyle hesaplanacaktır.
Bu Genel Tebliğin yürürlüğünden önce ihalesi veya sözleşmesi yapılan ve kira artış oranı olarak Devlet İstatistik Enstitüsünce yayımlanan Toptan Eşya Fiyatları Endeksi kullanılan sözleşmelerde, ikinci ve müteakip yıl kira bedelleri Devlet İstatistik Enstitüsünce yayımlanan Üretici Fiyatları Endeksi (bir önceki yılın aynı ayına göre % değişim oranı) oranı kullanılarak hesaplanacaktır.
Sözleşmelerinde kira artışlarına ilişkin, yeniden değerleme oranı veya Devlet İhalelerinde belirtilen kira artış oranı bulunan kiracıların talep etmesi durumunda, kira artışlarının Devlet İstatistik Enstitüsünce yayımlanan Üretici Fiyatları Endeksi (bir önceki yılın aynı ayına göre % değişim oranı) oranında artırılması yönünde sözleşme tadilatı yapılabilecektir. Bu suretle yapılacak tadilatlar yeni kira döneminden itibaren geçerli olacaktır. Kiracının başvurmaması halinde kira bedeli artışları sözleşmelerdeki hükümlere göre yapılacaktır.”
Görüldüğü üzere Tebliğe göre artış için komisyon kararı alınacağına dair herhangi bir ibare bulunmamaktadır. Bence de kira artışı için komisyon kararına gerek yoktur diye düşünüyorum. Ama uygulamada alışkanlık olarak komisyon kararı alınıyor.
Hazine Arazilerinde Kira Taksitleri Zamanında Ödenmezse Ne Olur?
a) Genel Olarak
Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik’in 74. maddesine göre sözleşme, sürenin bitimiyle sona erer. Yönetmeliğin 74. maddesine göre kira sözleşmesi hükümlerine aykırı davranılması, üst üste iki taksitin vadesinde ödenmemesi, taşınmazın sözleşmede öngörülen amaç dışında kullanılması veya kiracı tarafından talep edilmesi hâlinde, sözleşme İdarece feshedilir. Bu durumda, alınan teminatlar Hazineye gelir kaydedilir.
Devlet İhale Kanunun 62. maddesi ile Yönetmelik’in 52. maddesi gereğince sözleşme yapıldıktan sonra kiracının taahhüdünden vazgeçmesi veya taahhüdünü, şartname ve sözleşme hükümlerine uygun olarak yerine getirmemesi üzerine, idarenin en az 10 gün süreli ve nedenleri açıkça belirtilen ihtarına rağmen aynı durumun devam etmesi halinde, ayrıca protesto çekmeye ve hüküm almaya gerek kalmaksızın,
a) Düzenlenen kira sözleşmesi feshedilir,
b) Fesih tarihi itibariyle varsa ödenmemiş kira bedelleri 6183 sayılı Kanuna göre hesaplanacak gecikme zammı ile birlikte tahsil edilir,
c) Yönetmelik’in 74. maddesine göre, tarım arazilerinin kiraya verilmesine ilişkin sözleşmeler hariç kira sözleşmesinin feshedilmesi halinde, kiracıdan cari yıl kira bedelinin yüzde yirmi beşi tutarında ayrıca tazminat alınır (Her ne kadar 300 sayılı Tebliğde “Kiracıdan bir yıllık kira bedeli tutarında tazminat alınır” hükmü yer almakta ise de Yönetmelik’in 74. maddesinin 3. fıkrasında 2014 yılında yapılan değişiklikle “kiracıdan cari yıl kira bedelinin yüzde yirmi beşi tutarında ayrıca tazminat alınır” hükmü getirildiği için bu hükmün uygulanması gerekir.)
ç) Kesin teminat kiracının borcuna mahsup edilmeksizin, Hazineye gelir kaydedilir,
d) Söz konusu taşınmaz kiracıdan teslim alınır.
327 sayılı Milli Emlak Genel Tebliğine göre kira sözleşmelerinin feshi işlemleri ise, taşınmazın kiraya verilmesine onay veren makam tarafından yapılacaktır. Bununla birlikte Milli Emlak Genel Müdürlüğü tarafından 81 il valiliğine yazılan 13.02.2014 tarihli ve 04691 sayılı yazıda valiliklerin yetkisindeki vakıf, demek, kooperatif ve kamu kurum ve kuruluşları ile yapılan kira sözleşmelerinin feshi işlemlerinin Bakanlıktan izin alındıktan sonra 327 sayılı Tebliğ çerçevesinde valiliklerce sonuçlandırılması uygun görülmüştür.
b) Hazine Arazi Kiralamalarında Kira Taksitleri Ödenmezse Kesin Teminat Kira Bedeline Mahsup Edilebilir Mi?
300 sayılı Milli Emlak Genel Tebliğine göre, kira borcunun vadesinde ödenmemesi durumunda, Kesin teminat kiracının borcuna mahsup edilmeksizin, Hazineye gelir kaydedilecektir. Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik eki Şartnamenin 17. maddesi ve Sözleşmenin 14. maddesine göre kira süresinin sona ermesi veya sözleşmenin feshi hâlinde taşınmaz idareye teslim edilmezse, geçen her gün için cari yıl kira bedelinin binde beşi oranında ceza itirazsız olarak ödenir ve bunlardan ayrıca ecrimisil alınmaz. Bu bedeller, rızaen ödenmez ise Muhakemat Müdürlüğü aracılığı ile 2004 sayılı Kanuna göre tahsil edilir. Konu hakkında şu yazıda bkz. Milli Emlak Tarafından Kiraya Verilen veya İrtifak Hakkı Tesis Edilen Parsellerde Ecrimisil
c) Hazine Arazi Kiralamalarında Vadesinde Ödenmeyen Bedellerde Faiz
Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik’in 15. maddesine göre, taksitli satışlara ilişkin hükümler saklı kalmak kaydıyla, vadesinde ödenmeyen bedeller ile diğer alacaklara 6183 sayılı Kanunun 51. maddesine göre belirlenen oranda gecikme faizi uygulanır.
Hazine Arazilerindeki Kira Sözleşmeleri Nasıl Devredilir?
2886 sayılı Devlet İhale Kanununun 66. maddesinde; sözleşmelerin, ita amirinin yazılı izni ile başkasına devredilebileceği ancak, devir alacaklarda ilk ihaledeki şartların aranacağı ve izinsiz devir yapılması halinde, sözleşmenin bozularak, Kanunun 62. maddesine göre işlem yapılacağı belirtilmiştir. Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik’in 53. maddesine göre ihale süresiyle sınırlı olmak kaydıyla sözleşme, Bakanlığın izniyle başkasına devredilebilir veya sözleşmeye ortak alınabilir. İzinsiz devir yapılması hâlinde, sözleşme feshedilir ve müşteri hakkında Yönetmeliğin 52. maddesi hükümleri uygulanır.
a) Hazine Arazilerindeki Kira Sözleşmesinde Devir Şartlar
300 sıra sayılı Milli Emlak Genel Tebliğinde kira sözleşmelerinin devredilmesine ilişkin esaslar belirlenmiştir. Buna göre:
a) Kira sözleşmeleri, kiracının yükümlülüklerini yerine getirmiş olması ve devir talebinde bulunduğu tarih itibarıyla sözleşmeden doğan herhangi bir borcunun olmaması kaydıyla ita amirinin yazılı izni ile devredilir. Ancak, Yönetmeliğin maddesine göre, topraksız ve yeterli toprağı olmayan çiftçilere kiraya verilen tarım arazileriyle ilgili olan sözleşmeler devredilemez.
b) Devir alacaklarda ilk ihaledeki şartlar aranır.
c) Kira sözleşmeleri, devir talebinde bulunan kiracının söz konusu taşınmazı sözleşmeye dayalı olarak kullanmaya başladığı tarihten itibaren 3 yıl içinde ve sözleşmenin bitimine 6 ay kala devredilemez. Sözleşmeyi devralacak kişiler devir tarihinden itibaren 3 yıl geçmedikçe yeniden devir talebinde bulunamazlar. Ancak işletmenin nev’indeki (limited şirketin, anonim şirkete dönüşmesi gibi) değişiklikler nedeniyle yapılacak devirler ile kiracının %50 hissesinden fazlasına sahip olduğu şirketlere yapılacak devirlerde süre şartı aranmaz. Ticaret unvanı değişikliklerinde ise sözleşme tadil edilebilir.
Kiracının %50 hissesinden fazlasına sahip olduğu şirketlere yapılacak devirlerde; sözleşme süresince kiracının şirketteki hissesinin %50’nin altına düşmemesi gerekir. Kira artışının yapılacağı dönemlerde, şirket ortaklarının hisse durumunu gösterir belge alınabilir.
İşletmenin nev’inde meydana gelen değişiklikler nedeniyle yapılacak devirlerde; yeni şirketin en az %50 hissesinin eski şirket ortaklarına ait olması ve sözleşme süresince bu oranın %50’nin altına düşmemesi gerekir. Kira artışının yapılacağı dönemlerde, şirket ortaklarının hisse durumunu gösterir belge alınabilir.
Bu şartlara uygun olmayan kira sözleşmelerinin devrine ilişkin talepler valiliklere veya Bakanlığa iletilmeden reddedilir.
b) Hazine Arazilerindeki Kira Sözleşmesinin Devrine Esas Kira Bedeli
300 sıra sayılı Milli Emlak Genel Tebliğine göre, kira sözleşmelerinin devrinde, sözleşme konusu taşınmaza günün emsal ve rayiç bedelleri dikkate alınmak suretiyle, bu tebliğin “Tahminî kira bedelinin tespiti” başlıklı 8. maddesi uyarınca kıymet takdir ettirilerek devre esas kira bedeli tespit edilir ve devir sözleşmesi sözleşmenin devredildiği tarihteki kira bedelinden az olmamak kaydıyla bu bedel üzerinden düzenlenir. İşletmenin nev’indeki değişiklikler nedeniyle yapılacak devirler ile kiracının %50 hissesinden fazlasına sahip olduğu şirketlere yapılacak devirlerde devre esas kira bedeli, devredilen sözleşmede öngörülen kira bedelidir.
300 sıra sayılı Milli Emlak Genel Tebliğine göre, devir taleplerinde aşağıdaki belgeler istenir:
– Kiracının devir talebini ve gerekçesini belirten dilekçesi,
– Sözleşmeyi devralacak kişinin devralınacak kira sözleşmesinin şartlarını ve devre esas kira bedelini kabul ettiğine dair taahhütnamesi,
– Sözleşmeyi devralanın gerçek kişi olması durumunda, ikametgah ilmühaberi ve nüfus cüzdanı örneği, tüzel kişi olması halinde ticaret sicil gazetesi, talepte bulunanın temsile yetkili olduğuna dair belge ve imza sirküleri.
c) Hazine Arazilerindeki Kira Devir İşlemleri Nasıl Yürütülür
Kira sözleşmelerinin devrinin uygun görüldüğünün ilgilisine tebliğinden itibaren, belirtilen esaslara göre düzenlenecek yeni sözleşme on beş gün içinde zorunlu olan hallerde notere de tescil ettirilerek idareye teslim edilir.
Devir sözleşmeleri, devredilen kira sözleşmesinin tabi olduğu şekil şartlarına uygun olarak düzenlenir. Düzenlenecek sözleşmelerin bir örneği Bakanlığa gönderilir.
Devralınan kira sözleşmesi, devredilen kira sözleşmesinin devamı niteliğinde olup kira süresi, kira artışlarının uygulanacağı tarih, yükümlülükler ve içerdiği özel şartlar açısından devredilen kira sözleşmesi hükümlerine tabidir.
327 sayılı Tebliğe göre devre esas kira bedeli yukarıda “1. Kira işlemlerinde yetki” bölümünde belirtilen parasal sınırları (bu bedeller dâhil) aşmayan kira sözleşmelerinin devirleri valiliklerce (ÇŞB il müdürlüğü); taşınmaz ilçede ise, valilikten (ÇŞB il müdürlüğü) izin alınmak suretiyle Kaymakamlıklarca; kira sözleşmelerinin feshi işlemleri ise, taşınmazın kiraya verilmesine onay veren makam tarafından yapılacaktır. Buna göre;
1) Ankara, İstanbul ve İzmir illerinde, yılı merkezi yönetim bütçe kanununun (İ) cetvelinde, “Ankara, İstanbul ve İzmir il merkezleri” için,
2) Diğer büyükşehir belediyesi olan illerde, yılı merkezi yönetim bütçe kanununun (İ) cetvelinde, “diğer büyükşehir belediyesi olan il merkezleri” için,
3) Bu iller dışındaki illerde ise yılı merkezi yönetim bütçe kanununun (İ) cetvelinde, “diğer il merkezleri, büyükşehir belediyesi sınırları içindeki ilçeler ve nüfusu 50.000’i geçen ilçeler” için, tespit edilen parasal sınırı (bu bedel dahil) aşmayan kira sözleşmelerinin devirleri valiliklerce (ÇŞB il müdürlüğü) yapılır, şayet taşınmaz ilçede ise, kira sözleşmelerinin devrinden önce, valilikten (ÇŞB il müdürlüğü) izin alınır.
Sözleşme devirlerine ilişkin olarak valiliklere veya Bakanlığa gönderilecek yazılarda, kiracının sözleşmede öngörülen yükümlülüklerini yerine getirip getirmediği ve devir talebinde bulunduğu tarih itibarıyla herhangi bir borcunun bulunup bulunmadığı hususlarına yer verilir, ayrıca bu maddenin (d) bendinde belirtilen belgeler eklenir.
ç) Hazine Arazilerindeki Kira Sözleşmesinin İzinsiz Devredilmesi
İta amirinden izin alınmadan kira sözleşmesinin devredildiğinin belirlenmesi halinde, 2886 sayılı Devlet İhale Kanununun 62. maddesi gereğince sözleşme feshedilir ve sözleşmeyi izinsiz olarak devreden kiracı hakkında bu Kanunun 84. maddesine göre işlem yapılmasını teminen Bakanlığa bilgi verilir.
d) Murisi Öldüğü İçin Mirasçısına Devredilen Kira Sözleşmesi Devredilebilir Mi?
300 sayılı Tebliğde “Kira sözleşmeleri, devir talebinde bulunan kiracının söz konusu taşınmazı sözleşmeye dayalı olarak kullanmaya başladığı tarihten itibaren 3 yıl içinde ve sözleşmenin bitimine 6 ay kala devredilemez. ” hükmü yer almaktadır. Murisinden sözleşme devralan kişi aynı şartlarla almış sayılır. Bu nedenle 3 yıl şartı karşılanmadığı için devir yapılamayacağını düşünüyorum. 3 yıldan kısa süreli kiralamalarda bu hükmün uygulanmayacağına dair Bakanlık görüşü var mıdır, bilemiyorum.
