Hisseli Hazine Arazilerinin Satışı

Hazine Hissesi Nedir?

Bir parselin belirli bir hissesinin (örneğin 1/3 gibi) belirli şahıslara ait olmasına paylı mülkiyet denir. ürk Medeni Kanunu’nun 688. maddesine göre, paylı mülkiyette birden çok kimse, maddi olarak bölünmüş olmayan bir şeyin (taşınmaz malın) tamamına belli paylarla maliktir. 

Paylı mülkiyette başka türlü belirlenmedikçe, paylar eşit sayılır. Paydaşlardan her biri kendi payı bakımından malik hak ve yükümlülüklerine sahip olur. Pay devredilebilir, rehnedilebilir ve alacaklılar tarafından haczettirilebilir.

İşte bu şekilde Hazine’nin paylı mülkiyetinde bulunan (yani Hazine ile şahısların hissedar oldukları) parsellerdeki hisseye Hazine hissesi denilmektedir. Yani örneğin parselin 1/5’i hazine’ye ait ise bu 1/5’lik kısma Hazine hissesi denilmektedir.

Hisseli Hazine Arazilerinin Satışı Nasıl Olur?

Çeşitli nedenlerle hisseli hale gelmiş taşınmazlardaki Hazine hissesi, uygulama imar planı sınırları içinde dört yüz, dışında ise dört bin metrekareyi veya taşınmazın yüzde kırk hissesini aşmamak kaydıyla talep sahibi hissedar veya hissedarlarına doğrudan satılabilmektedir.

Hazine hissesi satın alma için (yani Hazinenin hissedar olduğu taşınmazların diğer hissedar veya hissedarlara satışı için) Milli Emlak Birimlerine, yani illerde çevre ve şehircilik il müdürlüğüne (milli
emlak dairesi başkanlığı veya milli emlak müdürlüğü), ilçelerde milli emlak müdürlüğüne, müdürlük yoksa milli emlak şefliğine başvuru yapmak gerekir.

4706 sayılı Kanunun 4/c Maddesi Nedir?

4706 sayılı Kanunun 4 üncü maddesinin (c) bendinde, “Hazineye ait taşınmaz malların hisse oranı yüzde kırkı veya hisse miktarı uygulama imar planı sınırları içinde dörtyüz, dışında ise dörtbin metrekareyi aşmamak kaydıyla talepte bulunan hissedarlarına rayiç bedel üzerinden doğrudan satılabilir.” hükmü yer almaktadır.

İşte bu hüküm Hazine ile hisseli taşınmazların hissedarlarına satışı düzenlenmektedir. Buradaki satış, ihalesizdir. Yani hissedarların, Hazine hissesini ihalesiz olarak (doğrudan) satın alma hakları bulunmaktadır. Ancak bunun için aşağıdaki şartların gerçekleşmiş olması gerekmektedir. Aksi takdirde ihalesiz satış söz konusu değildir.

4706 sayılı Kanun 4/c Maddesine Göre Hazine Hissesini Satın Alma Şartları

Kanuna göre; ya Hazine hissesinin oranı % 40’tan az olacak; ya da hisse oranı %40’tan fazla olsa dahi uygulama imar planı sınırları içinde dört yüz, dışında ise dört bin metrekareyi geçmeyecektir. Örneğin uygulama imar planı sınırı dışında bulunan ve 5.500 m2 si Hazine’ye ait olan 25.000 m2 yüzölçümlü parselde; Hazine hissesinin miktarı dört bin metrekareyi geçmesine rağmen Hazine hissesinin oranı % 40’tan az olduğu için hissedara doğrudan satış mümkündür.

Ya da uygulama imar planı içinde 320 m2’si Hazine’ye ait olan 450 m2 yüzölçümüne sahip parselde Hazine hissesinin oranı % 40’tan fazla olmasına rağmen, Hazine hissesi miktarı uygulama imar planı sınırları içinde dört yüz m2 den az olduğu için hissedara doğrudan satış mümkündür.

Bir örnek daha verelim. Uygulama imar planı içinde tamamı 800 m2 olan bir taşınmazdaki Hazine hissesi 402 m2 dir. Buradaki Hazine hissesi oranı yüzde ellidir. Hazine hissesi miktarı 400 m2 den fazla olduğundan ve hisse oranı taşınmazın yüzde kırkından fazla olduğundan, doğrudan satılamayacaktır.

Belediye ve mücavir alan sınırları içinde, uygulama imar planı yapılmamış 10.000 m2 büyüklüğündeki bir taşınmazın, 4.000 m2 si Hazineye aittir. Bu durumda Hazine hissesinin miktarı 4.000 m2 yi, hisse oranı da yüzde kırkı geçmediğinden doğrudan satış mümkün olabilecektir. Belediye ve mücavir alan sınırları dışında, 17.000 m2 büyüklüğündeki bir taşınmazın, 5.000 m2 si Hazineye aittir. Bu durumda Hazine hissesinin miktarı 4.000 m2 den fazla olmasına rağmen Hazine hissesi oranı yüzde kırkı geçmediği içi doğrudan satış yapılacaktır.

Birden Fazla Hissedar Var ise Satış Nasıl Yapılacak?

Parselde Hazine (milli emlak) dışında birden fazla hissedar olması ve Hazine hissesini satın almak istemeleri durumunda, bu hissedarlara hisseleri oranında satış yapılacaktır.

Örneğin belediye ve mücavir alan sınırları içinde, uygulama imar planı yapılmamış taşınmazın yüzölçümü 12.000 m2 dir. Taşınmazın, Hazine de dahil olmak üzere dört hissedarı olup, her birinin pay oranı dörtte birdir. Hazine hissesini (3.000 m2) sadece bir hissedar satın almak isterse hissenin tamamı bu hissedara; iki hissedar satın almak isterse her birine (3.000/2) 1.500 m2, üç hissedar da satın almak isterse her birine (3.000/3) 1.000 m2 doğrudan satılabilecektir.

Birden fazla hissedarın bulunması ve hissedarlardan birinin talep etmesi halinde, idarece diğer hissedarlara Hazine hissesinin hisseleri oranında kendilerine doğrudan satılabileceğine ilişkin (yazı tebliğ edilecektir. Adlarına tebligat yapıldığı halde, en geç otuz gün içinde satın alma talebinde bulunmayan hissedarın hissesi oranına düşen Hazineye ait miktar diğer hissedarlara satılabilecektir.

Örneğin Hazine dahil beş hissedarı olan taşınmazın yüzölçümü 500 m2 olup, Hazine payı 36/100, yani 180 m2 dir. Diğer hissedarların payları sırası ile 23/100 (115 m2), 20/100 (100 m2), 17/100 (85 m2), 4/100 (20 m2) dir. Hazine payını sadece bir hissedar satın almak isterse, Hazine hissesinin tamamı olan 180 m2 bu hissedara satılacaktır. Hazine payı iki veya üç hissedar tarafından satın alınmak istenirse, Hazine payı (180 m2) satın almak isteyen hissedarların payları toplamına bölünecek, çıkan rakam satın alma talebinde bulunan hissedarların payları ile çarpılarak, her bir hissedara satışı yapılacak taşınmaz miktarı bulunacaktır.

Örneğimizde; Hazine payını 23/100 ve 17/100 paylı hissedarlar satın almak isterlerse; Hissedarların payları; 23 + 17 = 40; 

180 m2 (Hazineye ait miktar) / 40 = 4.5 m2

23/100 pay sahibine satılacak miktar; 23 x 4.5 m2 = 103.5 m2

17/100 pay sahibine satılacak miktar; 17 x 4.5 m2  = 76.5 m2 dir.

Diğer hissedar veya hissedarların adreslerinin tespit edilememesi ve tebligat yapılamaması halinde 11/2/1959 tarihli ve 7201 sayılı Tebligat Kanunu hükümlerine göre ilanen tebligat yapılacak ve süresi içerisinde satın alma talebinde bulunulmadığı takdirde, hissedarın hissesine düşen miktar diğer hissedarlara satılabilecektir.

Hazine Hisseli Arsaların Satış Bedeli

Hissedarlara bu şekilde satılacak arsaların satış bedeli rayiç bedeldir. Rayiç bedeli ise normal piyasa alım satım bedelidir.

Hazine Hisseli Arsaların Satış Bedeli Nasıl Ödenebilir?

Hazine hisseli taşınmazların satış bedeli, ihale kararının veya satışın uygun görüldüğünün bildirilmesini izleyen günden itibaren on beş gün içinde peşin veya taksitle ödenebilir.

Satış bedeli; bedelin en az dörtte biri peşin, kalanı en fazla iki yılda, eşit taksitlerle ve üçer aylık dilimler halinde kanunî faizi ile birlikte tahsil edilir. Bedelin taksitle ödenmesi halinde idare ile alıcı arasında “Taksitli Satış Sözleşmesi” düzenlenir, sözleşmenin bir örneği alıcıya verilir.

Taksitli Alınan Hisse Taksitler Bitmeden Alıcı Adına Tescil Edilebilir mi?

Normalde taşınmazın satış bedeli tamamen ödenmedikçe tapuda ferağ verilmemektedir. Ancak, kalan taksit tutarı ile kanunî faizleri karşılayacak miktarda kesin ve süresiz banka teminat mektubu verilmesi veya taşınmaz üzerinde Hazine lehine ipotek tesis edilmesi durumunda alıcı adına tescil yapılabilmektedir.

Tebligat Yapıldığı Halde Süresi İçinde Satın Almayanların Hakkı Düşer Mi?

Tebligat yapıldığı halde süresi içinde satın alınamayan Hazine hissesinin, hissedarı tarafından yeniden talep edilmesi ve geçerli bir mazereti bulunması halinde satış talebi bir defaya mahsus olmak üzere değerlendirilebilecektir.

Belediye Sınırları İçindeki İmarsız Hazine Arazilerinin 4706/4c Hükmüne Göre Hissedara Satışı Mümkün Mü?

ÖNEMLİ NOT: KİŞİSEL GÖRÜŞÜMDÜR

4706 sayılı Kanunun 4/C fıkrasında; Hisse oranı yüzde kırkı veya hisse miktarı uygulama imar planı sınırları içinde dört yüz, dışında ise dört bin metrekareyi aşmamak kaydıyla talepte bulunan hissedarlarına satılacağı hükmü yer almaktadır.

Aynı Kanun’un 4/İ fıkrasında ise Hazineye ait tarım arazilerinin satışında 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunundaki kısıtlamalara tabi olan taşınmazlar bu maddenin birinci fıkrasının (c) bendindeki kısıtlamalara tabi olmaksızın hissedarına doğrudan veya birden fazla hissedar olması halinde hissedarlar arasında pazarlık usulüyle satılacağı belirtilmiştir.

Bu satışlarda önemli bir tereddüt konusu, Hazine taşınmazlarından belediye ve mücavir alan sınırları içerisinde bulunan ancak nazım veya uygulama imar planı dışında (plansız alanda) kalanların hissedara satışının yapılıp yapılmayacağıdır.

Hazine taşınmazlarından belediye ve mücavir alan sınırları içerisinde bulunan ancak nazım veya uygulama imar planı dışında (plansız alanda) kalanların hissedara satışının yapılamayacağına dair ilk talimatlardan biri olan 2006-22086 sayılı Milli Emlak Genel Yazısı yazısında “Hazineye ait taşınmazların özel Kanunlara (4070, 4071 4072 ve 4706 sayılı Kanunlar) yapılacak satış işlemlerine ise ilgili Genel Tebliğler ile devredilen yetki kapsamında devam edilmesi” gerektiği ifade edilmiştir. Bundan önceki genel yazılarda da satılamayacak taşınmazlar konusunda hep “satış ihalelerinden” bahsedilmiştir.

Yani bu yazılardaki temel amaç, Hazine taşınmazlarından belediye ve mücavir alan sınırları içerisinde bulunan ancak nazım veya uygulama imar planı dışında (plansız alanda) kalanların ihale ile satışının engellenmesi, buna karşılık özel kanun hükümlerine dayanılarak yapılan satışlarda (hak sahipliği olan satışlarda) satışların devam etmesidir.

4706/4/c maddesi kapsamında hissedara yapılacak satışlar da bir hak sahipliğine dayanmaktadır. Çünkü hissedara yapılacak bildirim üzerine hissedar satın almak isterse idare ona satışı yapmak durumundadır. Hiç tebligat yapılmamış ise de hissedara bildirim yapılıp doğrudan satın alma hakkını kullanıp kullanmayacağı sorulmaktadır.

327 sıra sayılı Milli Emlak Genel Tebliğinin “Satış işlemleri” başlıklı (F) bölümünün “2886 sayılı Kanuna göre yapılacak satış işlemlerinde yetki” başlıklı 1. maddesinde “Belediye ve mücavir alan sınırları içerisinde bulunan ancak nazım veya uygulama imar planı dışında (plansız alanda) kalanların satışının yapılmayacağı” hüküm altına alınmıştır. Ancak dikkate edilirse bu kural “2886 sayılı Kanuna göre yapılacak satış işlemlerinde yetki” başlıklı 1. maddede yer almaktadır. Oysaki hissedara satış 4706 sayılı Kanun hükümlerine göre yapılmaktadır.

Bu nedenle 327 sayılı Tebliğde yer alan “Belediye ve mücavir alan sınırları içerisinde bulunan ancak nazım veya uygulama imar planı dışında (plansız alanda) kalanların satışının yapılmayacağı” kuralının 4706/4/c maddesi kapsamında hissedara yapılacak satışlarda uygulanmayacağını düşünüyorum.

Parselasyonda Hisseli Hale Gelen Parsellerdeki Hazine Hisseleri Şahıslara Doğrudan Satılabilecek

İmar Kanunu’nun 18. maddesi kapsamında yapılacak arazi ve arsa düzenlemesi (parselasyon) işlemlerini düzenleyen Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik’in 16. maddesi, düzenleme ortaklık payının alınamadığı durumlarda, Hazine taşınmazlarının şahıs parsellerinde hisselendirilmesini öngörmektedir. Yönetmeliğin 16. maddesine göre, üzerinde yer alan yapı nedeniyle düzenleme ortaklık payı alınamayan ve mevzuata uygun bir imar parselinin oluşturulabildiği parseller, Hazine taşınmazlarıyla hisselendirilebilir.

Maddeye göre; “Düzenlemeye tabi tutulan parsellerden, umumi ve kamu hizmet alanlarına denk gelen yerler hariç olmak üzere parselasyon planı yapımı sırasında; üzerindeki yapılar dolayısıyla düzenleme ortaklık payının tamamının ya da bir kısmının alınamadığı ve mevzuata uygun bir imar parselinin oluşturulabildiği hallerde öncelik sırasına göre;

a) Belediye/Valilik mülkiyetindeki alanlardan veya Hazine taşınmazlarından tahsis yapılmak suretiyle hisselendirilerek, b) Yasalara uygun olarak inşaa edilmiş mevcut yapı nedeniyle kesinti yapılamayan parsele denk gelen miktarı bedele dönüştürmek suretiyle, parselasyon planı yapılır.”

Hisselendirilen Hazine Hisselerinin Şahıslara Doğrudan Satışı

Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik’in 16. maddesinin 2. fıkrasında yapılan değişiklikle, düzenleme ortaklık payı kesintisi yapılamaması nedeniyle belediye/valilik mülkiyetindeki alanlar veya Hazine taşınmazlarından tahsis yapılmak suretiyle hisselendirilen parsellerdeki kamu hisselerinin, yapı sahibine rayiç bedel üzerinden 29/6/2001 tarihli ve 4706 sayılı Hazineye Ait Taşınmaz Malların Değerlendirilmesi ve Katma Değer Vergisi Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanunun 4 üncü maddesinin birinci fıkrasının (c) bendindeki şartları sağlamak kaydıyla doğrudan satılabileceği öngörülmüştür. Söz konusu 16. maddenin konuyla ilgili 1. ve 2. fıkraları şu şekildedir:

“Madde 16 – (1) Düzenlemeye tabi tutulan parsellerden, umumi ve kamu hizmet alanlarına denk gelen yerler hariç olmak üzere parselasyon planı yapımı sırasında; üzerindeki yapılar dolayısıyla düzenleme ortaklık payının tamamının ya da bir kısmının alınamadığı ve mevzuata uygun bir imar parselinin oluşturulabildiği hallerde öncelik sırasına göre;

a) Belediye/Valilik mülkiyetindeki alanlardan veya Hazine taşınmazlarından tahsis yapılmak suretiyle hisselendirilerek,

b) Yasalara uygun olarak inşaa edilmiş mevcut yapı nedeniyle kesinti yapılamayan parsele denk gelen miktarı bedele dönüştürmek suretiyle,

parselasyon planı yapılır.

(2) Düzenleme ortaklık payı kesintisi yapılamaması nedeniyle belediye/valilik mülkiyetindeki alanlar veya Hazine taşınmazlarından tahsis yapılmak suretiyle hisselendirilen parsellerdeki kamu hisseleri yapı sahibine rayiç bedel üzerinden 29/6/2001 tarihli ve 4706 sayılı Hazineye Ait Taşınmaz Malların Değerlendirilmesi ve Katma Değer Vergisi Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanunun 4 üncü maddesinin birinci fıkrasının (c) bendindeki şartları sağlamak kaydıyla doğrudan satılabilir.”

Satış Koşulları

Satış yapılabilmesi için iki temel şart vardır: Bunlardan birincisine göre, sadece DOP alınamaması nedeniyle hisselendirme yapılmış olması gerektiğidir. Yönetmeliğin 16. maddesine göre, üzerinde yer alan yapı nedeniyle düzenleme ortaklık payı alınamayan ve mevzuata uygun bir imar parselinin oluşturulabildiği parseller, Hazine taşınmazlarıyla hisselendirilebilir.

İkinci koşul ise 4706 sayılı Kanunun 4 üncü maddesinin birinci fıkrasının (c) bendindeki şartların karşılanmasıdır. Buna göre Hazine taşınmazlarından, hisse oranı yüzde kırkı veya hisse miktarı uygulama imar planı sınırları içinde dörtyüz, dışında ise dörtbin metrekareyi aşmamak kaydıyla talepte bulunan hissedarlarına doğrudan satılabilir.

Satış Bedeli

Satış bedeli rayiç bedeldir. Buradaki rayiç bedel ise normal piyasa alım satım bedelidir.