Paylı Mülkiyette Paylaşmayı İsteme Hakkını Sınırlandıran Haller Nelerdir?

Paylı Mülkiyette Paylaşmanın Ertelenmesine Yol Açan Sebepler Nelerdir?

Bu yazımızda paylı mülkiyette paylaşmayı sınırlandıran haller, paylı mülkiyette paylaşmanın ertelenmesine yol açan sebepler, paylı mülkiyette paylaşma isteme hakkının sınırları konusunu irdeleyeceğiz.

4721 sayılı Medeni Kanun’un 698. maddesine göre hukuki bir işlem gereğince veya paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması sebebiyle paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça, paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebilir. Aynı maddenin son fıkrasına göre, uygun olmayan zamanda paylaşma isteminde bulunulamaz.

Bu maddeye göre Paylı Mülkiyette Paylaşmanın Ertelenmesine Yol Açan Sebepler; 

1. Hukuki Bir İşlemle, Paylı Mülkiyette Paylaşmanın Ertelenmesi: İdame-i Şuyu Sözleşmeleri
2. Malın Sürekli Bir Amaca Özgülenmiş Olması
3. Uygun Olmayan Zamanlar
4. Mülkiyet Uyuşmazlıkları
5. Ortaklığın Giderilmesinin Kanunen Yasaklandığı Durumlar
6. Ortaklığın Giderilmesinin Muris Tarafından Yasaklandığı Durumlar
7. 4706 Sayılı Kanun Kapsamında Belediyelere Devredilen Taşınmazlar
8. Aile Konutu Niteliğinde olan Yapılar

1. Hukuki Bir İşlemle, Paylı Mülkiyette Paylaşmanın Ertelenmesi: İdame-i Şuyu Sözleşmeleri

Paylaşmayı isteme hakkı, hukuki bir işlemle sınırlandırılabilir. Taşınmazlarda paylı mülkiyetin devamına ilişkin bu sözleşmelere uygulamada “idame-i şuyu” sözleşmeleri denmektedir (Oğuzman-Seliçi (2002), Eşya Hukuku, Filiz, Kitabevi, İstanbul, 2002, s: 258) Paydaş bu sözleşmeyi yapmakla, paylaşmayı isteme hakkından, sözleşme süresi boyunca vazgeçmiş olur (Kılıç, H. (2006) Son Değişikliklerle Gayrimenkul Davaları, Ankara, 2006, s: 558)

Bu sözleşmeler tüm paydaşlar tarafından yapılabileceği gibi, bir kısım paydaşlar tarafından da yapılabilir (Kılıç, H. (2006) Son Değişikliklerle Gayrimenkul Davaları, Ankara, 2006, s: 559) Paydaşların bir kısmı arasında yapılan sözleşmenin diğer paydaşları bağlamayacağı açıktır.

1.1. İdame-i Şuyu Sözleşmelerinin Resmi Şekilde Yapılma Zorunluluğu

743 sayılı Medeni Kanun paylı mülkiyetin devamına ilişkin sözleşmelerin geçerliliğini belirli bir şekle bağlamamışken, 4721 sayılı Kanun bu sözleşmelerin geçerliliğini resmi şekilde yapılmalarına bağlamıştır.

Resmi şekil şartının gerçekleşmiş olması için sözleşmenin mutlaka tapu memuru tarafından yapılmış olması zorunlu değildir. Tapu memurlarının yanı sıra noterler de 1512 sayılı Noterlik Kanunu’nun 60/2 maddesi gereği, paylı mülkiyetin devamına ilişkin sözleşmeleri düzenlemeye yetkilidirler. Söz konusu madde hükmüne göre noterler kanunlarda resmi olarak yapılmaları emredilen ve mercileri belirtilmemiş olan bütün hukuki işlemleri yapmak yetkisine sahiptir.

698. maddede sözleşmenin resmi şekilde yapılması zorunlu kılınmasına rağmen bunu yapacak mercii açıkça belirtmediği için bu sözleşmelerin noterlerce de yapılması mümkündür (Kılıçoğlu, A. (2004) Medeni Kanunumuzun Aile, Miras, Eşya Hukukuna Getirdiği Yenilikler, Ankara, 2004, s:340)

1.2. İdame-i Şuyu Sözleşmelerinin Tapu Silicine Şerh Verilmesi

Paylı mülkiyetin devamına ilişkin sözleşmelerin geçerliliği açısından tapu siciline şerh şart değildir. 4721 sayılı Medeni Kanun‘un 698. maddesi, paylı mülkiyetin devamına ilişkin sözleşmelerin tapu siciline şerh verilebileceğini hüküm altına almıştır.

Ancak bu bir geçerlilik şartı değildir. Tapu siciline yapılacak şerhin amacı, taşınmazın herhangi bir payını sonradan edinecek kişilerin de sözleşme ile bağlı kalmasını (Oğuzman-Seliçi (2002), Eşya Hukuku, Filiz, Kitabevi, İstanbul, 2002, s: 258) ve sözleşmenin iyi niyetli üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilmesini sağlamaktır (Kılıç, H. (2006) Son Değişikliklerle Gayrimenkul Davaları, Ankara, 2006, s: 559)

1.3. İdame-i Şuyu Sözleşmelerinin Süresi

Paylı mülkiyetin devamına ilişkin sözleşmeler en fazla on yıl süreyle yapılabilmektedir (Bu süre İsviçre Medeni Kanunu’nda 30 yıldır.) On yıldan fazla bir süre için yapılan sözleşmeler tamamen geçersiz sayılamaz, bu sözleşmeler on yıllık süreye indirgenerek geçerli sayılır (Kılıç, H. (2006) Son Değişikliklerle Gayrimenkul Davaları, Ankara, 2006, s: 560).

Her ne kadar on yıllık sürenin sonunda yeni bir sözleşme yapılması mümkün ise de paydaşlardan herhangi birinin bu süre sonunda yeni bir sözleşme yapmamayı istemesi de mümkündür.

Bu sözleşmelere “süre bitiminde sözleşmenin otomatik olarak yenileceğini” öngören hükümlerin koyulması caiz değildir (Oğuzman-Seliçi (2002), Eşya Hukuku, Filiz, Kitabevi, İstanbul, 2002, s: 258). Her on yılın bitiminde paylı mülkiyetin devamı isteniyorsa, yeni bir sözleşme yapılması gerekir.

Süre bitiminde sözleşmenin otomatik olarak yenileceğini öngören bir hüküm ancak, sözleşme on yıldan kısa ise on yıllık süre için geçerli olabilir (Oğuzman-Seliçi (2002), Eşya Hukuku, Filiz, Kitabevi, İstanbul, 2002, s: 258). Örneğin altı yıllık bir süre için yapılan sözleşmeye konulan sözleşmelere süre bitiminde sözleşmenin otomatik olarak yenileceğini öngören hüküm, ancak geri kalan dört yıl için geçerli olur.

1.4. İdame-i Şuyu Sözleşmelerinin Haleflere Etkisi

Bu sözleşmelerin külli halefleri bağlayacağı konusunda görüş birliği söz konusudur. 743 sayılı Medeni Kanun, ortaklığın devamına ilişkin sözleşmelerin tapu siciline şerh edilebileceğine dair herhangi bir hüküm ihtiva etmediği için, bu Kanun’un yürürlükte olduğu dönemde bu sözleşmelerin cüz’i halefleri bağlayıp bağlamayacağı konusu tartışmalı idi. Bu sözleşmenin tapu siciline şerh edilebileceğini savunan yazarlar, tapu siciline yapılan şerhten sonra cüz’i halefleri de bağlayacağını savunmuşlardır. Bu sözleşmenin tapu siciline şerh edilemeyeceğini savunan yazarlar ise sözleşmenin cüz’i halefleri bağlamayacağını ifade etmişlerdir.

4721 sayılı Medeni Kanun bu sözleşmenin tapu siciline şerh verilebileceğini öngördüğü için bugün için bu sözleşmelerin tapu siciline şerh verilmeleri durumunda cüz’i halefleri bağlayacağını kabul etmek gerekir.

2. Malın Sürekli Bir Amaca Özgülenmiş Olması

Taşınmazın sürekli bir amaca özgülenmesi durumunda da ortaklığın giderilmesi istenemez. Ancak burada da karşımıza taşınmazın hangi durumlarda sürekli bir amaca özgülenmiş sayılacağı sorunu ortaya çıkacaktır.

Bu konuda genel kabul gören görüşe göre sürekli bir amaca özgülenme, paylı maldan yararlanma hususunda paydaşlar arasında, sürekliliği sağlanmış amaç birliğidir (Oğuzman-Seliçi (2002), Eşya Hukuku, Filiz, Kitabevi, İstanbul, 2002, s: 256) Bu görüşe göre taşınmazın sürekli bir amaca özgülenmiş sayılabilmesi için paydaşlar arasında, taşınmazdan yararlanma bakımından bir amaç birliği bulunmalı ve bu amaç birliğinin sürekliliği sağlanmış olmalıdır (Oğuzman-Seliçi (2002), Eşya Hukuku, Filiz, Kitabevi, İstanbul, 2002, s: 256). Paylı mülkiyette bulunan mallardan paydaşların yararlanması bu amacın devamına bağlı ise, taşınmazın sürekli bir amaca özgülenmesinden söz edilebilir (Kılıç, H. (2006) Son Değişikliklerle Gayrimenkul Davaları, Ankara, 2006, s: 562). Örneğin taşınmazın gelirinin vakfedilmesi durumunda sürekli bir amaca özgülenme gerçekleşmiş sayılır. Ayrıca taşınmazın müşterek geçit yolu, çeşme veya kuyu olarak bırakılması da sürekli bir amaca özgülenme olarak kabul edilir (Kılıç, H. (2006) Son Değişikliklerle Gayrimenkul Davaları, Ankara, 2006, s: 562)

Buna karşılık müşterek taşınmazı paydaşlardan birinin belli bir tarihe kadar kullanmasının kararlaştırılması taşınmazın devamlı bir maksada özgülenmesi niteliğinde değildir (Y.6.HD. 21.01.2002, E:2002/9919, K:2002/147) Ayrıca taşınmazın imar planında resmi ya da umumi hizmet alanında kalması, taşınmazın sürekli bir amaca özgülendiğini göstermediği için bu durumdaki taşınmazlarda ortaklığın giderilmesine engel bir durum yoktur (Y.6.HD. 02.04.2003, E:2003/1750, K:2003/2090: Mahallinde yapılan keşif sonucu, taşınmazın boş arsa olduğu, imar planında anaokuluna ayrıldığı ve aynen bölüştürmenin mümkün olmadığı anlaşılmıştır. Hukuki bir işlem gereğince veya paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması sebebiyle paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebilir. Buna göre davanın açılıp yürütülmesinde bir usulsüzlük bulunmadığından, bu hususlar dikkate alınarak bir karar vermek gerekirken yazılı gerekçe ile ret kararı verilmesi hatalı olduğundan hükmün bozulması gerekmiştir.)

Her ne kadar Oğuzman-Seliçi taşınmazın sürekli bir amaca özgülenmesinin ancak ortak malın mülkiyetinin paydaşlara ait diğer taşınmazların mülkiyetine bağlanmış olması, bir başka ifadeyle paylı mülkiyetin eşyaya bağlı paylı mülkiyet haline getirilmiş olmasıyla mümkün olabileceğini ifade etmiş (Kılıç, H. (2006) Son Değişikliklerle Gayrimenkul Davaları, Ankara, 2006, s: 562) ise de bu görüşe katılma imkanı yoktur. Paylı mülkiyetin eşyaya bağlı paylı mülkiyet haline getirilmiş olması durumu dışında da taşınmazın sürekli bir amaca özgülenmiş olması mümkündür. Örneğin komandit ortaklığa ilişkin sözleşmede taşınmazın kullanma hakkının sermaye olarak konulması (Y.HGK. 30.04.1976, E:1976/463, K:1976/1998, Aktaran: Kılıç, H. (2006) Son Değişikliklerle Gayrimenkul Davaları, Ankara, 2006, s: 562) ya da taşınmazda ortaklığın sinema işletmesinin belirli bir süre devamına karar verilmiş olması durumunda da taşınmazın sürekli bir amaca özgülendiği kabul edilir (Y.HGK. 11.09.1963, E:1963/6, K:1963/7, Aktaran: Kılıç, H. (2006) Son Değişikliklerle Gayrimenkul Davaları, Ankara, 2006, s: 562)

3. Uygun Olmayan Zamanlar

4721 sayılı Medeni Kanun‘un 698. maddesi bir paydaşın ortaklığın sona erdirilmesi yönündeki talebinin tüm hissedarları zarara uğratmasını önlemek için uygun olmayan zamanlarda ortaklığın giderilmesinin istenemeyeceğini hüküm altına almıştır (Y.HGK. 02.11.1988, E:1988/6-585, K:1988/870).

Medeni Kanun’un 2. maddesinde yer alan dürüstlük kuralının paylı mülkiyet konusunda özel bir uygulaması olan bu kural ortaklığın giderilmesi isteminin, diğer paydaşları zarara uğratmasını engellemek amacını taşımaktadır.

Ancak uygun olmayan zamanda paylaşma istenememesi kuralını, taşınmazın en yüksek değerde satılması gereken zaman olarak da algılamamak gerekir (Kılıç, H. (2006) Son Değişikliklerle Gayrimenkul Davaları, Ankara, 2006, s: 564). Paylı mülkiyetin sona ermesi diğer paydaşlar açısından önemli bir zarar ortaya çıkaracaksa uygun olmayan zamanda paylaşma istememe kuralı uygulanacaktır. Bu durumun var olup olmadığını tüm paydaşların menfaatlerini dikkate alarak hakim takdir edecektir.

Yargıtay’ın 14.02.1951 tarihli ve 17/1 sayılı içtihadı birleştirme kararı uyarınca bu hususun davanın her aşamasında ileri sürülmesi mümkündür, hatta mahkemece resen dikkate alınması gerekir.

4. Mülkiyet Uyuşmazlıkları

Ortaklığın giderilmesi istenen taşınmazın mülkiyetinin ihtilaflı olması durumunda, mülkiyete ilişkin davanın bekletici mesele olarak kabul edilerek sonucunun beklenmesi gerekir. Aynı şekilde ortaklığın giderilmesi davasına konu olan taşınmaz üzerindeki yapının mülkiyetinin paydaşlar ya da paydaşlar ile üçüncü kişiler arasında ihtilaflı olması durumunda bu ihtilafa ilişkin davanın bekletici mesele olarak kabul edilmesi gerekir (Y.18.HD. 27.2.2003, E:2003/819, K:2003/1370). Böyle bir durumda bu ihtilafa ilişkin davanın sonucunun beklenmesi ve oluşacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekir (Y.18.HD. 27.2.2003, E:2003/819, K:2003/1370).

5. Ortaklığın Giderilmesinin Kanunen Yasaklandığı Durumlar

Yürürlükte bulunan mevzuatımız, kamu yararını dikkate alarak, bazı durumlarda ortaklığın giderilmesini kısıtlamıştır. Örneğin Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 7. maddesine göre kat mülkiyetine veya kat irtifakına tabi olan taşınmazda ortaklığın giderilmesi istenemez. Ancak bu kısıtlama sadece ana taşınmaz ve bunun üzerindeki yapıya şamildir. Kat mülkiyetine tabi bağımsız bölümlerde ortaklığın giderilmesinin istenebilmesi mümkündür. 7. maddenin ikinci fıkrasına göre bağımsız bölümler, bağımsız bir taşınmaz gibi dava ve takip konusu olabilir ve bunlarda ortaklığın giderilmesi istenebilir.

775 sayılı Gecekondu Kanunu’nun 34. maddesi ise bu Kanun hükümlerine göre belediyelerce tahsis olunan taşınmazların, tahsis tarihinden itibaren 10 yıl süre boyunca taksim veya satış suretiyle ortaklığın giderilmesi talebine konu olamayacağını öngörmektedir. Fakat Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 27.04.1982 tarihli ve E:1982/4536, K:1982/4553 sayılı kararında bu şekilde tahsis edilen taşınmazın malikinin vefat etmesi halinde, mirasçılarının ortaklığın giderilmesi davası açabileceklerine karar vermiştir.

Bir diğer kısıtlama ise 3083 sayılı Sulama Alanlarında Arazi Düzenlenmesine Dair Tarım Reformu Kanunu’nun 11. ve 12. maddelerinde yer almıştır. Bu düzenlemelere göre, 3083 sayılı Kanun kapsamında dağıtılan topraklar maliki tarafından bölünemez. Bu topraklar ancak malikin ölmesi durumunda o bölge için tespit edilen dağıtım normundan az olmamak üzere mirasçılar arasında taksim edilebilir.

Kanun’un 13. maddesi de tarım reformuna başlanan alanlarda satışı engellemektedir. Buna göre bir alanın Bakanlar Kurulu tarafından tarım reformu uygulama alanı ilan edilmesinden sonra taşınmaz malikleri mallarını devir ve temlik edemeyecekleri gibi mahkemeler ve icra daireleri de taşınmazın mülkiyetini devir ve temlikini gerektiren bir karar veremezler. Ayrıca mahkemeler satış suretiyle miras ortaklığının giderilmesine karar veremezler. Bundan dolayı, uygulama alanı olarak tespit edilen bölgelerde paydaşlığın satış suretiyle giderilmesine karar verilemez.

İskan mevzuatı da iskan yoluyla verilen taşınmazların belirli bir süre hiçbir şekilde satılmasına izin vermemektedir. 2510 sayılı (mülga) İskan Kanunu’nun 30. maddesi ve 5543 sayılı İskan Kanunu’nun 21. maddesi iskan yoluyla verilen taşınmazların temlik tarihinden itibaren on yıl süre ile hiçbir suretle satılamayacağını öngörmektedir. Bu kısıtlama paylı mülkiyette bulunan taşınmazlardaki paydaşlığın satış suretiyle giderilmesine engel teşkil eder (Kılıç, H. (2006) Son Değişikliklerle Gayrimenkul Davaları, Ankara, 2006, s: 564)

6. Ortaklığın Giderilmesinin Muris Tarafından Yasaklandığı Durumlar

Medeni Kanun’un bazı maddeleri, miras bırakana mirasçıları ve lehine vasiyet yaptığı kişileri ortaklığın giderilmesini istememekle yükümlendirme hakkı vermektedir. Örneğin 515. madde, bir vasiyetnameyle lehine vasiyet yapılan kişiye bazı koşullamalar ve yüklemeler yapılabileceğini öngörmektedir. Bu kapsamda, lehine vasiyet yapılan kişiye ortaklığın giderilmesini istememe yükümlülüğü yüklenebilir (Kılıç, H. (2006) Son Değişikliklerle Gayrimenkul Davaları, Ankara, 2006, s: 559).

7. 4706 Sayılı Kanun Kapsamında Belediyelere Devredilen Taşınmazlar

4706 Sayılı Kanun‘un 5. maddesi, belediye ve mücavir alan sınırları içinde olup, Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca tespit edilen, Hazineye ait taşınmazlardan, 30/3/2014 tarihinden önce üzerinde yapılanma olanlar Hazine adına tescil tarihine bakılmaksızın; öncelikle yapı sahipleri ile bunların kanunî veya akdi haleflerine satılmak ya da genel hükümlere göre değerlendirilmek üzere ilgili belediyelere bedelsiz olarak devredilmesini öngörmektedir.

Bu taşınmazlar, üzerindeki yapı sahiplerine hisseli olarak satılmaktadır. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, bu şekilde belediyelere devredilen parsellerde ortaklığın giderilmesi davası açılamayacağına karar vermiştir. Yargıtay Altıncı Hukuk Dairesi E: 2014/6284 K: 2014/8411 kararına göre ilgili yasa maddesi gereğince taşınmazın belediyelerce öncelikle yapı sahipleri ile bunların kanuni ve akdi haleflerine rayiç bedeli üzerinden satılacağı ve satış bedelinin de 5 yıla kadar taksitlendirilebileceği, devir tarihinden itibaren 3 yıl içinde satılamayan taşınmazların ise belediyenin muvafakatine ve hükme gerek olmaksızın Hazine adına resen tescil edileceği düzenlemiştir. 

Karara göre; taşınmazdaki paylı mülkiyetin 4706 Sayılı Yasanının 5. maddesinin uygulanması sonucunda ortaya çıkması, davacının sahip olduğu payın dahi öncesinde 4706 sayılı yasa gereğince satın alınan pay olması, her ne kadar belediye taşınmazda paydaş ise de, belediyenin taşınmazdaki paylarını 4706 Sayılı Yasanın 5 maddesi gereğince öncelikle yapı sahipleri ile bunların kanuni ve akdi haleflerine satmakla yükümlü olması, Yasa gereğince satış işlemlerinin hali hazırda devam etmesi ve bir kısım kişilerin satın alma haklarını kullanmasına rağmen taksitlerini henüz bitirmemiş olması nedeniyle tapuda paylarını devralmamış olmasına, bu aşamada ortaklığın giderilmesine karar verilmesi halinde yasa gereğince satın alma hakkı elde eden kişilerin hak kaybında neden olacak olmasına, Kaldı ki, taşınmazın satışının yasa kapsamında yapılmaması halinde belediyenin mülkiyetindeki payların bedelsiz olarak yeninden hazineye geçecek olmasına göre, TMK’nun 698/3 maddesi hükmü çerçevesinde, 4706 Sayılı yasa gereğince başlatılan satış işlemleri sonuçlanmadan ortaklığın giderilmesi talep edilemeyeceğinden zamansız açılan davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde davanın kabulüne karar verilmesi doğru değildir.

8. Aile Konutu Niteliğinde Olan Yapılar

Aile konutu; eşlerin birlikte seçtikleri, varsa çocuklar gibi diğer aile üyeleri ile birlikte eylemli olarak yaşadıkları konut; sürekli olarak barınma ihtiyacını karşılayan ve ailenin hayat merkezini oluşturan konut; eşlerin yaşamsal ilişkilerinin, işlerinin ve hayatlarının odak noktası olarak seçtikleri ve eylemli olarak-varsa-çocuklarıyla birlikte yaşadıkları müşterek konut olarak tanımlanmaktadır. Bu konu hakkında detaylı bilgi için şu yazımıza bakınız: Aile Konutu Şerhi

Aile konutunun, hak sahibi eş tarafından devri ve konut üzerindeki hakların sınırlandırılması, diğer eşin açık rızasına bağlıdır. Aile konutu olarak özgülenen taşınmaz malın maliki olmayan eş, tapu kütüğüne konutla ilgili gerekli şerhin verilmesini isteyebilir (TMK m.194). Bu rıza alınmadan konutla ilgili yapılan tasarruf işlemi geçersizdir. Bu geçersizliği, rızası gereken eş konutun bu vasfını devam ettirmesi koşuluyla evlilik birliği süresince ileri sürebilir. Evlilik, ölümle veya boşanma yahut da iptal kararıyla sona ermiş ise, Türk Medeni Kanununun 194. maddesinin “aile konutuna” sağladığı koruma da sona erer ve diğer eşin rızası alınmadan yapılan tasarruf işlemi yapıldığı andan itibaren geçerlilik kazanır.

Bir taşınmazın tapu kütüğüne aile konutu şerhi konulduğunda artık bu şerh, ortaklığın giderilmesine engel teşkil eder. Tapu kaydındaki aile konutu şerhi terkin edilmediği müddetçe ortaklığın giderilmesine karar verilmesi mümkün değildir (Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, T. 13.01.2020, E.2016/12589, K.2020/266)