1. Ana Sayfa
  2. Gayrimenkul Makaleleri

Türk Hukukunda Mülkiyet Hakkı Açısından Malikin Hakları ve Ödevleri


Her ne kadar 1924 Anayasası’nda 1961 ve 1982 Anayasalarında olduğu gibi mülkiyet hakkının ödev yönüne vurgu yapan bir hüküm yer almasa da 1924 Anayasası döneminde hem Anayasa’da yer alan bazı hükümlerle (örneğin 74. madde) mülkiyet hakkının kısıtlandığı, hem de bu dönemde çıkarılan kanunlarda malike haklar yanında ödevler de yüklendiği görülmektedir.

Tabii haklar doktrinini benimseyen 1924 Anayasası’nın aksine 1961 Anayasası sosyal bir mülkiyet anlayışı benimsemiştir. Gerçekten de 36. maddede “mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz.” denildiğine göre mülkiyet hakkının malike, bu hakkını toplum yararına kullanması ödevi yüklediğine şüphe yoktur.

1982 Anayasasında mülkiyet hakkı kişinin hakları ve ödevleri kısmında düzenlenmişse de bu dönemde de sosyal devlet anlayışının söz konusu olduğu açıktır. Bundan dolayı 1961 ve 1982 Anayasalarının mülkiyet anlayışında malikin hakları ve ödevlerini sosyal devlet anlayışına uygun olarak açıklamak gerekir.

Modern (karma) mülkiyet anlayışı olarak da nitelendirilen sosyal mülkiyet anlayışında mülkiyet hakkının iki temel yönü bulunmaktadır. Bunlardan birincisi mülkiyetin kişiye sağladığı haklar, diğer ise kişiye yüklediği ödevlerdir.

1) Mülkiyet Hakkının Malike Tanıdığı Haklar

Anayasa Mahkemesi, mülkiyet hakkının malike tanıdığı haklar konusunda Roma hukukunun kabul ettiği yaklaşımı benimseyerek mülkiyet hakkının, kişiye mülkü üzerinde kullanma, ondan yararlanma, onun hakkında tasarrufta bulunma, hatta tüketme imkanı verdiğini ifade etmektedir. Her ne kadar Mahkeme’nin bu yaklaşımı, mülk kavramının eşya hukuku anlamında değerlendirildiği izlenimi doğursa[1] da hakkın kapsamını belirlemesi bakımından önemli bir saptamadır.

Ancak, mülk olarak kabul edilecek unsurların sadece maddi varlığı olan nesnelerle sınırlı olmadığı, fikri mülkiyet hakları gibi maddi varlığı olmayan unsurların da mülk olarak değerlendirildiği dikkate alındığında, mülkiyet hakkının malike tanıdığı hakları Roma hukukunun klasik yaklaşımı ile açıklamak da hakkın niteliğini kısıtlamak anlamına gelebilecektir.

Bundan dolayı, mülkiyet hakkının kapsamının ve malike tanıdığı yetkilerin sadece eşya hukuku anlamında ele alınmaması ve hakkı oluşturan unsurun tabi bulunduğu mevzuatın da dikkate alınması gerekir. Örneğin taşınır ve taşınmaz mallar üzerindeki haklar, Medeni Kanun’a tabidir. Eser sahibinin fikri mülkiyet konusu eser üzerindeki hakları, Fikir ve Sanat Eserleri Kanunu’na; alacaklının alacak üzerindeki hakları ise, Borçlar Kanunu’na tabidir.

Bu bağlamda aslında mülkiyet hakkının malike tanıdığı yetkiler konusunda Roma hukukundan gelen ve Anayasa Mahkemesi’nce de benimsenen sınıflandırma çok anlamlı durmamaktadır (Eren, 1977: 188). Üstelik daha önce de belirtildiği üzere mülkiyet hakkı, dinamik bir unsurdur, içinde bulunduğu toplumun koşullarından etkilenir. Bundan dolayı mülkiyet hakkının kapsamını, hakkı oluşturan unsurun niteliğine göre tespit etmek daha uygun bir yaklaşım olacaktır.

Mülkiyet hakkı, konusu üzerinde malike en geniş yetkileri tanıyan bir haktır. Malikin mülk üzerindeki hakları mülkiyet hakkının iç muhtevası (mülkiyet hakkının müspet yönü)  ve mülkiyet hakkının dış muhtevası (mülkiyet hakkının menfi yönü) olmak üzere iki kapsamda incelenmektedir (Eren, 1974: 785). Bir başka ifadeyle mülkiyet hakkının malike sağladığı hakları; malikin bazı eylemleri yapmasını sağlayan haklar (mülkiyetin müspet yönü) ve malikin, üçüncü kişilerin müdahalesini önlemesine izin veren haklar (mülkiyetin menfi yönü) olmak üzere iki kapsamda değerlendirmek mümkündür.

1.a) Mülkiyet Hakkının Müspet Yönü

Mülkiyet hakkının müspet yönü ifadesi ile mülkiyetin iç muhtevası, yani malikin eşya üzerindeki fiilî ve hukukî tasarruf yetkisi kastedilmektedir (Eren, 1977: 188). Mülkiyet hakkının müspet yönü, malike mülkü üzerinde çeşitli şekillerde (kullanma, yararlanma, tüketme, ayırma, birleştirme, işleme) hakkı verir.

Fakat bu yetkileri tek tek saymak da mümkün değildir. Ancak eşya hukukuna göre yapılan bu tasnif, mamelek kapsamına giren diğer haklar da dikkate alındığında daha farklı şekiller alabilecektir. Örneğin patent hakları ya da fikri mülkiyet hakları söz konusu olduğunda malikin daha değişik hakları söz konusu olabilecektir.

Bu anlamda mülkiyet hakkının malike tanıdığı yetkileri tek tek saymak mümkün olmasa gerektir. Elbette ki mamelek kapsamına giren tüm unsurların malike tanıdığı yetkiler bir şekilde kullanma, yararlanma ve tasarruf hakkı kapsamına sokulabilir.

Ancak mülkiyet hakkının günümüzde aldığı şekil ve genişleyen kapsamı dikkate alındığında bu Roma hukuk tasnifin yeniden gözden geçirilmesi gerekliliğini ortaya koymaktadır. Çünkü mülkiyet hakkının malike tanıdığı yetkileri vurgulamak üzere Roma hukuku ve Fransız hukukunda “kullanma, yararlanma ve tasarruf hakkı” şeklinde kullanılan klasik tasnifin, pratik ve teorik bir değeri kalmamıştır (Eren, 1974: 786).

Zaten bazı yazarlar mülkiyet hakkının malike tanıdığı yetkileri; mülkiyeti edinme ve eşyayı elde bulundurma yetkisi (jus possidendi), başkalarının mülkiyete el atmalarına engel olma yetkisi (jus prohibendi), kullanma (jus utendi) ve yararlarlanma yetkisi (jus fruendi), tasarrufta bulunma (işlemlere konu yapma) yetkisi (jus abutendi) ile elden çıkarma yetki (jus disponendi) olmak üzere altıya ayırmaktadırlar (Örücü, 1976: 88).

Mülkü yok etme yetkisinin de mülkiyet hakkının müspet yönüne dahil olup olmadığı tartışmalıdır (Eren, 1977: 189). Eren, toplum açısından ihtiyaç ve önem arz eden mülklerin toplum için taşıdığı değeri dikkate alarak, malike imha yetkisi tanınmaması gerektiği görüşündedir (Eren, 1974: 785). Yazar’a göre modern mülkiyet anlayışı ve sosyal bağımlılık ilkesi, malike mülkü yok etme hakkı vermez (Eren, 1977: 188).

Anayasa Mahkemesi ise mülkiyet hakkının kişiye mülkünü imha ve yok etme hakkı verdiği görüşündedir (Anayasa Mahkemesinin 21.06.1989 tarihli ve E: 1988/ 34, K: 1989/26 sayılı kararı)[2]. Anayasa Mahkemesi mülkiyet hakkını; bir kimsenin, başkasının hakkına zarar vermemek ve yasaların koyduğu sınırlamalara da uymak koşulu ile bir şey üzerinde dilediği biçimde kullanma, ürünlerinden yararlanma, tasarruf etme (başkasına devretme, biçimini değiştirme, harcama ve tüketme, hatta yok etme) şeklinde tanımlamaktadır (Anayasa Mahkemesinin 21.06.1989 tarihli ve E: 1988/ 34, K: 1989/26 sayılı kararı)[3].

Kanaatimizce mülkiyet hakkının müspet yönünün malike yok etme yetkisi tanıyıp tanımadığı hususu, mülkün toplum için arz ettiği önem dikkate alınarak yorumlanmalıdır. Bu konuda Eren tarafından yapılan tespit son derece yerindedir. Bir mülkün varlığı ya da yokluğu toplum için büyük önem arz ediyorsa, mülkiyet hakkının toplum yararına aykırı olarak kullanılamamasına ilişkin kural dikkate alındığında, bu malın tüketilmesi konusunda malikin yetkisi olduğu görüşü yerinde değildir.

1.b) Mülkiyet Hakkının Menfi Yönü

Mülkiyet hakkının menfi yönü ise maliki, üçüncü kişilerin hakkına yapabilecekleri tecavüz ve ihlallere karşı korumaktadır. Bu anlamda bir yandan üçüncü kişiler mülkiyet hakkına saygı duymak zorundadırlar, bir yandan da malik, üçüncü ilişkilerin yapmış olduğu tecavüz ve ihlallere karşı hakkını koruma imkanına sahiptir. Bu kapsamda malik başkalarının mülküne yaptığı haksız müdahaleleri önleyebileceği gibi; müdahalenin önlenmesi, yıkım, istirdat gibi çeşitli davaları açma hakkına da sahiptir.

2) Mülkiyet Hakkının Malike Yüklediği Ödevler

Sosyal mülkiyet anlayışı, hakkın sadece yetkileri değil, ödevleri de içerdiğini kabul etmektedir. Daha önce de ifade edildiği üzere 1961 ve 1982 Anayasası’nın kabul ettiği mülkiyet hakkı yaklaşımı da kişiye hem haklar, hem de ödevler yüklemektedir. Ayrıca peşinen vurgulamak gerekir ki Anayasa’nın benimsediği mülkiyet anlayışında özel mülkiyet kural, hakkın sınırlandırılması ve malike ödevler yüklemesi istisnadır. Bu nedenle hakkın malike sağladığı yetkilerin geniş, sınırlandırmaların ve ödevlerin ise dar ve katı şekilde yorumlanması gerekmektedir.

2.1) Ödevlerin Niteliği

İkinci olarak hakkın, malike yüklediği ödevler; hakkın kendisine yabancı, dışsal bir unsur değil, yetkiler gibi bizzat hakkın içinde olan ve hakkın kapsamını oluşturan unsurlardır (Eren, 1974: 783). Sosyal mülkiyet anlayışında ödevler, mülkiyete, sonradan çıkarılan kanunlarla yükletilmezler (Zevkliler, 1977: 595). Kanunlarla mülkiyet hakkına yüklenen ödevler, aslında Anayasa’nın ilgili maddesinde ifade edilen temel ödevin (mülkiyet hakkının toplum yararına aykırı olarak kullanılamaması) ayrıntılandırılmasından ibarettir, yoksa ödevler, her hangi bir zamanda ve her hangi bir yerde kanun koyucu tarafından rastgele düzenlenemez (Zevkliler, 1977: 595)

2.2) Ödevlerin Sonuçları

Bu ödevler, mülkiyet hakkından doğan yetkilerden bir veya bir kaçının kapsam itibariyle sınırlandırılabilmesi, söz konusu yetki alanlarının daraltılabilmesi şeklinde cereyan etmektedir (Eren, 1977/b: 314). Bundan dolayı malikin ödevleri genel olarak yapma, yapmama ve katlanma olmak üzere üç kısma ayrılmaktadır. Ancak mülkiyet hakkı, dinamik bir unsur olarak, toplumun yapısından önemli ölçüde etkilendiği ve devletten/devlete ya da aynı toplumda farklı dönemlerde büyük farklılıklar gösterebildiği için hakkın, malike tanıdığı ödevleri tek tek saymaya imkan olmadığı düşüncesindeyiz.

2.3) Yapma Yükümlülükleri

Yapma yükümlülükleri maliki belli bir fiile zorlayan yükümlülüklerdir. Bu kapsamda malike mülkiyet hakkının kamu yararına kullanılmasını sağlamak üzere belli yükümlülükler yüklenebilir. Örneğin Medeni Kanun’un 749. ve 750. maddelerine göre taşınmaz malikleri komşuluk hukukundan doğan yetkilerin kullanılması ve taşınmazların etrafının sınırlıklarla çevrilmesi için gerekli işlere ve bunların giderlerine, kendi yararlanması oranında katılmakla yükümlüdür.

Aynı Kanun’un 755. maddesi ise toprağın iyileştirilmesi için taşınmaz maliklerinin üçte ikisinin aldığı kararlara diğer maliklerin uyması zorunluluğunu düzenlemektedir. Madde hükmüne göre su yollarını düzeltme, sulama, bataklık yerlerini kurutma, yol açma, orman yetiştirme, arazileri toplulaştırma gibi iyileştirme işleri, ancak ilgili maliklerin ortak girişimleriyle yapılabilecekse, arazinin yarısından fazlasına sahip bulunmak koşuluyla maliklerin üçte ikisinin bu yolda karar vermeleri gerekir. Diğer malikler de bu karara uymak zorundadır. Bunun yanı sıra vergi ödeme, yapı yapmak için inşaat ruhsatı alma, yapıyı kullanabilmek için yapı kullanma izni alma gibi yükümlülükler de yapma yükümlülükleri niteliğindedir.

2.4) Yapmama Yükümlülükleri

Yapmama yükümlülükleri ise maliki belli bir şeyi yapmaktan alıkoyan yükümlülüklerdir. Malik, kanunun yasakladığı eylemleri yapmaktan kaçınmak zorundadır.

Yapmama yükümlülükleri başta Medeni Kanun olmak üzere pek çok kanunda düzenlenmiştir. Örneğin Medeni Kanun’un 737. maddesine göre herkes, taşınmaz mülkiyetinden doğan yetkileri kullanırken ve özellikle işletme faaliyetini sürdürürken, komşularını olumsuz şekilde etkileyecek taşkınlıktan kaçınmakla yükümlüdür.

Özellikle, taşınmazın durumuna, niteliğine ve yerel adete göre komşular arasında hoş görülebilecek dereceyi aşan duman, buğu, kurum, toz, koku çıkartarak, gürültü veya sarsıntı yaparak rahatsızlık vermek yasaktır. Kanun’un 738. maddesine göre malik, kazı ve yapı yaparken komşu taşınmazlara, onların topraklarını sarsmak veya tehlikeye düşürmek ya da üzerlerindeki tesisleri etkilemek suretiyle zarar vermekten kaçınmak zorundadır.

Bir diğer yükümlülük Medeni Kanun’un 742. maddesinde düzenlenmiştir. Madde hükmüne göre taşınmaz maliki, üst taraftaki araziden kendi arazisine doğal olarak akan suların ve özellikle yağmur, kar ve tutulmamış kaynak sularının akışına katlanmak zorundadır. Komşulardan hiçbiri bu suların akışını diğerinin zararına değiştiremez. Üstteki arazi maliki, alt taraftaki taşınmaza gerekli olan suyu, ancak kendi taşınmazı için zorunlu olduğu ölçüde tutabilir.

743. madde de benzer bir hüküm ihtiva etmektedir. Bir arazinin suyu öteden beri alt taraftaki araziye doğal bir şekilde akmakta ise, alt taraftaki arazi maliki, üst taraftaki araziden fazla suyun boşaltılması sırasında da bu suları tazminat isteme hakkı olmaksızın kabul etmek zorundadır. Malikin mülkiyet hakkını kısıtlayan ve ona katlanma yükümlülüğü doğuran önemli bir kural da zorunlu geçit ve zorunlu mecra hakkı konusundadır.

Kanun’un 744. maddesi zorunlu mecra hakkını düzenlemektedir: Her taşınmaz maliki, uğrayacağı zararın tamamının önceden ödenmesi koşuluyla, su yolu, kurutma kanalı, gaz ve benzerlerine ait boruların, elektrik hat ve kablolarının, başka yerden geçirilmesi olanaksız veya aşırı ölçüde masraflı olduğu takdirde, kendi arazisinin altından veya üstünden geçirilmesine katlanmakla yükümlüdür.

Kanun’un zorunlu geçit hakkını düzenleyen 747. maddesi ise taşınmaz malikine, yola çıkışı olmayan komşusunun yol çıkışını sağlamak üzere geçit hakkı tanımakla yükümlendirmektedir.

Kanun’un 754. maddesi kamu hukukundan kaynaklanan kısıtlamaların özel kanun hükümlerine tabi olduğunu hüküm altına almıştır. Maddeye göre taşınmaz mülkiyeti hakkının kamu yararı için kısıtlanması, özellikle yapı, yangın, doğal afetler ve sağlıkla ilgili kolluk hizmetlerine; orman ve yollara, deniz ve göl kıyılarındaki ana ve tali yollara sınır işaretleri ve nirengi noktaları konulmasına; toprağın iyileştirilmesine veya bölünmesine, tarım topraklarının veya yapıya özgü arsaların birleştirilmesine; eski eserler, doğal güzellikler, manzaralar, seyirlik noktaları ve ender doğa anıtları ile içmeler, ılıcalar, maden ve kaynak sularının korunmasına ilişkin mülkiyet kısıtlamaları, özel kanun hükümlerine tabidir.

Yapmama tarzı yükümlülüklerin önemli bir tanesi de imar planlarında resmi hizmet alanlarına ya da umumi hizmet alanlarına rastlayan taşınmazlar için uygulanan inşaat yasaklarıdır. İmar planında kamu hizmeti için ayrılan yerlerde maliklerin mülkiyet hakları kısıtlanmakta, bu yerler kamulaştırılıncaya kadar inşaat izni verilmemektedir. Bu uygulamanın dayanağını ise İmar Kanunu’nun 13. maddesinin Anayasa Mahkemesince iptal edilen 1. fıkrası oluşturmaktadır. Söz konusu fıkra şu şekildedir: “Resmî yapılara, tesislere ve okul, cami, yol, meydan, otopark, yeşil saha, çocuk bahçesi, pazar yeri, hal, mezbaha ve benzeri umumî hizmetlere ayrılan alanlarda inşaata ve mevcut bina varsa esaslı değişiklik ve ilaveler yapılmasına izin verilmez. Ancak imar programına alınıncaya kadar mevcut kullanma şekli devam eder.”

2.5) Katlanma Yükümlülükleri

Katlanma yükümlülükleri ise malikin, üçüncü kişilerin bazı eylemlerine katlanmasını zorunlu kılmaktadır. Katlanma yükümlülükleri, mülkiyet hakkına yapılan en küçük müdahaleden, mülkiyet hakkını sonlandıran kamulaştırma ve devletleştirme gibi işlemlere varan geniş bir yelpazede kendini göstermektedir (Eren, 1974: 787). Örneğin Medeni Kanun’un 742. maddesi taşınmaz malikini, üst taraftaki araziden kendi arazisine doğal olarak akan suların ve özellikle yağmur, kar ve tutulmamış kaynak sularının akışına katlanmakla yükümlü kılmaktadır.

Malikin mülkiyet hakkını kısıtlayan ve ona katlanma yükümlülüğü doğuran önemli bir kural da zorunlu geçit ve zorunlu mecra hakkı konusundadır.

Katlanma yükümlülüklerinden önemli bir tanesi ise İmar Kanunu kapsamında yapılan arazi ve arsa düzenlemesi sonucu kendi taşınmazı üzerinde kalan bir başkasına ait yapıya malikin katlanma yükümlülüğüdür. Medeni Kanunumuza göre kanuni istisnalar hariç olmak üzere bütünleyici parçanın (mütemmim cüz) mülkiyeti ve buna bağlı olarak tasarruf hakkı, üzerinde bulunduğu arza bağlıdır. Bu husus, Medeni Kanun’un 684. maddesinde açıkça vurgulanmıştır.

Ne var ki, gerek (mülga) 6785 sayılı İmar Kanunu’nun 42/c ve gerekse 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddelerinde özel hükümler getirilmek suretiyle bütünleyici parça (mütemmim cüz) olan yapı ile arz arasındaki hukuki ilişki kesilmiş, bazı durumlarda yapının, üzerinde bulunduğu yerin malikinden başkasına bırakılarak imar parsellerinin oluşturulabileceği öngörülmüştür (Y. 1. HD. 13.07.2006, E: 2006/5970, K: 2006/8308).

İmar Kanunu’nun 18. maddesinde “Tamamının veya bir kısmının plan ve mevzuat hükümlerine göre muhafazası mümkün görülemeyen yapılar ise, birden fazla imar parseline de rastlayabilir. Hisseli bir veya birkaç parsel üzerinde kalan yapıların bedelleri, ilgili parsel sahiplerince yapı sahibine ödenmedikçe ve aralarında başka bir anlaşma temin edilmedikçe veya şüyuu giderilmedikçe, bu yapıların eski sahipleri tarafından kullanılmasına devam olunur.” hükmü yer almaktadır.

Bu kural; kendi parseli veya bir başkasının parseli üzerinde yasal bir hakka dayanılarak yapılan yapının, arazi ve arsa düzenlemesi nedeni ile bir başkasının parseli üzerinde kalması halinde, yapı sahibini korumakta ve yapının bedeli kendisine ödeninceye ya da bir başka şekilde anlaşma sağlanıncaya kadar yapısını kullanma imkanı vermektedir. Ayrıca, bu hüküm arz sahibinin taşınmazını kullanma hakkına bir sınırlama getirmekte ve bütünleyici parça olan yapı üzerinde tasarruf edebilme imkanını sınırlamaktadır.

Böyle bir sınırlamanın temel nedeni, yapının tecavüzlü hale gelmesinin, yapı sahibinin iradesi ve arzusu dışında idari bir işlem sonucu oluşmasıdır. Bu idari işlemden yapı sahibinin sorumlu tutulması, hakkaniyet ilkesine aykırıdır (Y. 1. HD. 22.01.1997, E: 1996/15721, K: 1997/600).

Yapı sahibinin kendi arzu ve iradesi dışında idari kararla oluşan bir durum söz konusu olduğundan yapı sahibi, tecavüzün meydana gelmesinden dolayı kusurlu sayılamaz. İşte bu nedenle, yukarıda değinildiği gibi, yasa koyucu parsel malikine karşı yapı sahibini koruma zorunluluğunu duymuştur. Böyle bir durumda, yapı sahibi parsel sahibine karşı korunur (Y. 1. HD. 20.12.1995, E: 1995/16163, K: 199/16952) ve yapının bedeli yapı sahibine ödenmedikçe parsel sahibi, yapı sahibinden ecrimisil isteyemeyeceği gibi müdahalenin önlenmesi ve yıkım davası da açamaz.

[1] 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 683. maddesi malikin haklarını şu şekilde düzenlemektedir: “Bir şeye malik olan kimse, hukuk düzeninin sınırları içinde, o şey üzerinde dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahiptir.

Malik, malını haksız olarak elinde bulunduran kimseye karşı istihkak davası açabileceği gibi, her türlü haksız el atmanın önlenmesini de dava edebilir.”

[2] Resmi Gazete Tarih / Sayı: 05.12.1989/20363

[3] Resmi Gazete Tarih / Sayı: 05.12.1989/ 20363

Türk Hukukunda Mülkiyet Hakkı Açısından Malikin Hakları ve Ödevleri

Yorum Yap