Ayırma ve Birleştirme İşleminin Şartları
Bu makalemizde arsa ifraz nasıl yapılır ve şartları nelerdir gibi konular açıklanacaktır. İmar mevzuatı, ayırma ve birleştirme işlemlerini belirli şartlara bağlamıştır.
Ayırma ve birleştirme işlemlerinin şartları aşağıda açıklanmıştır. İncelemek istediğiniz konuya aşağıdaki “İçindekiler Tablosundan” ulaşabilirsiniz. İçindekiler Tablosunu genişletmek için “Göster” yazısına tıklayınız.
Bu şartlardan ilk dördü (imar planı bulunan alanlarda ayrıma/birleştirme şartları, belediye ve mücavir alan sınırları içinde imar planı bulunmayan yerlerde ayırma işleminin şartları, belediye mücavir alan sınırları dışında planı bulunmayan köy ve mezraların yerleşik alanlarında ayırma işleminin şartları, belediye ve mücavir alan sınırları içinde ve dışındaki yerleşme alanı dışında kalan (iskan dışı) alanlarda ayırma işleminin şartları) ayrı ayrı ve her bölge için ayrı olarak uygulanır. Özel mevzuatıyla getirilen kısıtlamalar ise taşınmazın belediye ve mücavir alan sınırları içinde olup olmadığına bakılmaksızın tüm taşınmazlar için uygulanmalıdır.
İçindekiler
1) Arsa İfraz Şartları
Makalenin bu kısmında arsa ifraz şartları açıklanacaktır. Arsa, imar planı kapsamında bulunan parselleri ifade etmektedir. İmar planı dışında kalan alanlar arazi olarak geçmektedir. Köy içi arsalarda ifraz şartları için şu yazıya Köy İçi İfraz Şartları, tarla ifraz şartları için şu yazıya Tarla Parselleme Şartları, plansız alanlarda ifraz şartları için şu yazıya Plansız Alanlarda İfraz Şartları bakınız.
2) Arsa Bölme İşlemi Nasıl Yapılır?
Arsa bölme/ifraz işleminin nasıl yapılacağı konusunda şu yazımıza bakınız: İfraz Nedir? Tevhit Nedir? Nasıl Yapılır? Tüm Ayrıntılar
3) Arsa Parselleme Şartları
İmar planı bulunan alanlarda ayırma ve birleştirme işlemlerinin şartları İmar Kanunu’nun 15. maddesinde ve Planlı Alanları İmar Yönetmeliğinde yer almıştır. Bu şartlar sağlandığı halde talebin reddedilmesi hukuka aykırılık teşkil edecektir.
Arsa ifraz şartları şunlardır:
- İmar planına uygunluk
- Parselasyon yapılmış olması,
- İfrazda yola cephe şartı ve parsel büyüklüğü
- Kademe hattına uygunluk şartı
- Kamu hizmetleri için veya Çevre Ve Şehircilik Bakanlığınca yapılan ifraz/tevhitler
- Afet alanlarında ifraz yasağı
- Farklı yapılaşma koşullarına sahip parsellerin tevhidi
4) Planlı Alanlarda İfraz Şartları
Planlı Alanları İmar Yönetmeliğinde yer alan hükme göre, imar planında gösterilen çeşitli bölgelerde imar planı ile getirilmiş farklı hükümler yoksa yapılacak ifrazlarda, elde edilecek yeni parsellerin asgari ölçüleri; arazi meyili, yol durumu, mevcut yapılar ve benzeri gibi mevkiin özellikleri ile bu parsellerde yapılması mümkün olan yapıların ölçüleri ve yöresel ihtiyaçları da göz önünde tutularak tespit olunur.
Parsel genişlikleri; konut ve ticaret bölgelerinde; 4 kata kadar (4 kat dâhil) inşaata müsait yerlerde bitişik nizamda: 6.00 metreden, blok başlarında: yan bahçe mesafesi 6.00 metreden, ayrık nizamda: Yan bahçe mesafeleri toplamı + (6.00) metreden az olamaz.
a) İfraz/Tevhitte Parselasyon Şartı
İmar Kanunu’nun 15. maddesinde “İmar planlarına göre yol, meydan, yeşil saha, park ve otopark gibi umumi hizmetlere ayrılan yerlere rastlayan taşınmazların, bu kısımlarının ayrılmasına ve birleştirilmesine izin verilmez.” hükmü yer almaktadır. Planlı Alanları İmar Yönetmeliğinin 5. maddesine göre koruma amaçlı imar planlarında parselasyon planı yapılması mümkün olmayan durumlar hariç olmak üzere, imar adasında parselasyon planı yapılmadan bu adadaki parsellerde ifraz ve tevhit yapılamaz. Dolayısıyla, henüz 18. madde uygulaması yapılmamış yerlerde 15-16. madde kapsamında ayırma ve birleştirme işleminin yapılmaması gerekir.
Konu ile ilgili olarak Bayındırlık ve İskân Bakanlığının (Teknik Araştırma ve Uygulama Genel Müdürlüğü) 31.01.2000 tarihli ve 2023 sayılı Genelgesinde “İmar Kanununun 15. ve 16. maddeleri ile belirtilen ifraz ve tevhit işlemleri, 18. madde kapsamında yapılacak arazi ve arsa düzenlemesinin yerine geçecek bir işlem değildir. Bu maddeler uyarınca yapılacak işlemler, 18. madde uygulaması yapılarak imar parseli oluşturulmuş alanlarda yapılabilecek uygulamalardır.” görüşüne yer verilmiştir.
Bu nedenle ayırma ve birleştirme işlemlerinin sadece parselasyon planları yapılmış alanlar ile imar planı kapsamı dışında kalan alanlarda uygulanması daha uygun bir yaklaşım olacaktır. Ancak TKGM, 18. madde uygulaması yapılmamış yerlerde de, 15. maddeye göre yapılan ifraz ve tevhit işlemlerini tescil etmektedir.
Bu bağlamda herhangi bir bölge de parselasyon işlemlerinin yakın zamanda yapılacak olması durumunda ifraz/tevhit taleplerinin reddinin mümkün olduğunu düşünüyoruz.
Son olarak şunu belirtelim: Bir alanda arazi ve arsa düzenlemesi işlemlerine başlanılarak belediyece tapu müdürlüğünden tapu kayıtlarında “İmar Düzenlenmesine” alındığının belirtilmesinin istenmesinden sonra bu alanda ifraz ve tevhit yapılamaz. İmar Kanununun 18 inci Maddesi Uyarınca Yapılacak Arazi Ve Arsa Düzenlenmesi İle İlgili Esaslar Hakkında Yönetmeliğin 29. maddesine göre; düzenlemeye alınan taşınmaz malların ada ve parsel numaraları ve belediye encümen kararı örneği bir yazı ile birlikte mahalli tapu ve kadastro idaresine gönderilerek, kayıtlarında “İmar Düzenlenmesine” alındığının belirtilmesi istenir. Tapu sicil müdürlüğünce, düzenleme alanına tamamen veya kısmen giren bütün parsellerin sicillerinde, bunların düzenlemeye tâbi olduğuna dair gerekli belirtme yapıldıktan sonra, ilgili idarece her türlü ifraz ve tevhitlerine izin verilmez.
b) İfrazda Minimum İfraz Şartı
İmar Kanunu ve Yönetmelikler, ifraz suretiyle oluşturulabilecek en küçük parsel yüzölçümlerini belirlemiştir. Bu konuda şu yazımıza bakınız: Minimum İfraz Şartı Nedir?
c) İfraz/Tevhitte Yapı Estetiğini ve Sokak Silüetini Bozmama Şartı
Planlı Alanları İmar Yönetmeliğinin 7. maddesinin 2. fıkrasına göre bir imar adasında, mevzuatına uygun binalar dikkate alınarak ve yeni inşa edilecek binaların şematik konumu çizilerek ada bazında etüt yapılıp, ada içindeki parsel dağılımının yapıların estetiği ve sokak siluetini bozmayacak şekilde olduğu ortaya konulmadan, ifraz ve tevhit işlemi yapılamaz.
d) Kademe Hattına Uygunluk Şartı
Kademe hattı, parselin veya adanın farklı yapılaşma ve kullanım kararına haiz alanlarının sınırlarını belirleyen hattır. Planlı Alanları İmar Yönetmeliğinin 7. maddesinin 7. fıkrasına göre, kademe hattı belirlenen yerlerde imar planında aksine bir hüküm yoksa ifraz ve tevhit zorunlu değildir. Ancak kademe hattı belirlenen imar parsellerindeki ifraz ve tevhit talepleri kademe hattı dikkate alınarak gerçekleştirilir.
e) İfrazda Yola Cephe Şartı
İmar Kanunu ve ilgili yönetmelikler, ifraz sonucu oluşacak parsellerin, yola cephesinin olmasını zorunlu kılmaktadır. Bu duruma ifrazda yola cephe şartı denilmektedir. Bu konuda şu yazımıza bakınız: İfrazda Yola Cephe Şartı ve Parsel Büyüklüğü
f) Afet Alanlarında İfraz Yasağı
Planlı Alanları İmar Yönetmeliğinin 7. maddesinin 6. fıkrasına göre, taşkın, heyelan ve kaya düşmesi gibi afet alanlarında bulunan sıhhi ve jeolojik mahzurları olan veya bunlar gibi tehlikeli durumlar arz etmesi yüzünden imar planlarına veya ilgili idarelerce hazırlanmış veya onaylanmış raporlara göre yapı yapılması yasaklanan alanlar ifraz edilemez, bu gibi yerlerde arazi takviyesine matuf tesisler harici yapı yapılamaz.
Ancak, a) Sadece bir kısmı yapılaşmaya yasaklanan alanda kalan parsellerin yapılaşmaya uygun kısımları, b) Bu fıkradaki nedenlerle ağaçlandırılacak alan olarak gösterilen alanlarda kalan parsellerin yasaklamaya tabi olmayan kısımları, c) İmar planlarında özel mülkiyet içinde kalıp tarım yapılacak alanların yasaklamaya tabi olmayan kısımları Gıda, Tarım ve Hayvancılık il müdürlüğünün görüşü alınarak, ifraz edilebilir.
g) Kamu Hizmetleri İçin veya Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca Yapılan İfraz/Tevhitler
Planlı Alanları İmar Yönetmeliğinin 5. maddesine göre Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca; kamu alanlarında veya kamu hizmet ve tesislerinin gerçekleştirilmesi amacıyla yapılacak veya uygun görülecek ifraz, tevhit ve parsel sınırı düzeltme işlemleri, bu Yönetmelikteki ifraz ve tevhit şartlarına tabi değildir.
Aynı Yönetmeliğin 7. maddesinin 8. fıkrasına göre, çeşitli kamu ve hizmet tesislerinin yapılması için gereken kamulaştırmalar yüzünden bu hizmet ve tesisler için lüzumlu parçalara ayrılmasını sağlamak üzere yapılacak ifrazlar bu Yönetmelikteki ifraz şartlarına tabi değildir.
5) Arsa Birleştirme (Tevhit) Şartları
Bu konuda şu yazımıza bakınız: Arazi ve Arsa Birleştirme (Tevhit)
6) Plansız Alanlar İfraz Şartları Nelerdir?
Plansız alanlarda ifraz şartları, Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği ile belirlenmiştir. Bu konuda şu yazımıza bakınız: Plansız Alanlarda İfraz Şartları
7) Plansız Alanlarda Yapılacak İfrazlarda Özel Koşullar
a) Özel Ormanlarda Ayırma İşleminin Şartları
6831 sayılı Orman Kanununun 52. maddesine göre ekim ve dikim suretiyle meydana getirilen özel ormanlar hariç olmak üzere, özel ormanlar 500 hektardan küçük parçalar teşkil edecek şekilde parçalanıp başkalarına devredilemez ve mirasçılar arasında ifrazen taksim edilemez. Bu nedenle, özel ormanların ayırma işlemlerinde bu hususun dikkate alınması gerekmektedir.
b) Arazi Toplulaştırması Yapılan Yerlerde Ayırma İşleminin Şartları
3083 sayılı Sulama Alanlarında Arazi Düzenlenmesine Dair Tarım Reformu Kanunu; gerek Kanunun 6. maddesi hükümlerine göre sahibine bırakılan ve gerekse Kanun hükümlerine göre dağıtılan topraklar üzerinde ayırma işlemine sınırlar getirmektedir. Kanunun 6. maddesine göre, malikleri adına tescil edilen arazi bu Kanun hükümleri dışında o bölge için tespit edilen dağıtım normundan daha küçük parçalara rızaen veya hükmen taksim edilemez ve ifraz işlemlerine konu olamaz. Bu husus tapu siciline şerh edilir.
Kanunun 10. maddesi ise dağıtılan topraklar üzerindeki tasarruf haklarının kısıtlanmasını düzenlemektedir. 10. madde hükmü, bu Kanuna göre dağıtılan toprakların bölünemeyeceğini öngörmektedir. Ancak sahibine bırakılan topraklar, o bölge için tespit edilen dağıtım normundan daha küçük parçalara hükmen veya rızaen bölünmemek suretiyle devir ve temlik edilebilir. Bu husus tapu siciline şerh edilir.
c) Yapı Yasaklı Alanlar
Gecekondu Kanunu Uygulama Yönetmeliğinin 76. maddesine göre, seylap bölgesinde bulunması, sıhhi veya jeolojik mahzurları olması veya bunlar gibi tehlikeli durumlar arz etmesi yüzünden, imar planlarına ve yetkili mercilerce hazırlanmış veya onanmış raporlara göre yapı yapılması yasak edilen sahalar ifraz edilemez. Bu gibi yerlerde arazinin takviyesine matuf tesislerden başka inşaat yapılamaz.
7) İfraz Konusunda Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
Aşağıda arazi ve arsa ifrazı konusunda sıkça sorulan sorulara ve bunlara dair cevaplara yer verilmiştir.
a) İfraza Konu Edilmiş Parselde Tekrar İfraz Yapılır Mı?
Plansız Alanlar İmar Yönetmeliğinde “İfraz suretiyle en fazla beş adet parsel elde edilir, ifraz suretiyle elde edilen parsellerde ikinci kere ifraz yapılamaz.” hükmü yer almaktadır.
Ama bu hüküm sadece “Belediye Mücavir Alan Sınırları Dışında Planı Bulunmayan Köy ve Mezraların Yerleşik Alanlarında” uygulanacaktır. Zaten bu alanların içinde çok büyük yüzölçümlü taşınmaz olmaz. Bu alandaki ifrazlarda da bir kez yapılır tam yapılır. Bunun dışındaki alanlarda örneğin “Belediye ve Mücavir Alan Sınırları İçinde ve Dışındaki Yerleşme Alanı Dışında Kalan (İskân Dışı) Alanlarda” 2 kez ifraz yasağı yoktur.
b) Kaç Metrekare Arsa Bölünebilir?
Kaç metrekare arsa bölünebilir sorusuna, ancak parselin hukuki konumu (imar planı içinde olup olmadığı, belediye ve mücavir alan sınırları içinde olup olmadığı, iskan dışı alanlarda olup olmadığı gibi hususlar bilinerek cevap verilebilir. Bununla birlikte ifraz sonucu oluşabilecek tüm parsellerin, minimum ifraz şartını karşılaması gerekmektedir. Çünkü İmar Kanunu ve Yönetmelikler, ifraz suretiyle oluşturulabilecek en küçük parsel yüzölçümlerini belirlemiştir. Bu konuda şu yazımıza bakınız: Minimum İfraz Şartı Nedir?
c) Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği İfraz Şartları Nelerdir?
Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği plansız alanlarda ifraz şartlarını belirlemiştir. Bu konuda şu yazımıza bakınız: Plansız Alanlarda İfraz Şartları
d) 500 m2 Arsa Bölünür Mü?
İmar Kanunu ve Yönetmelikler, ifraz suretiyle oluşturulabilecek en küçük parsel yüzölçümlerini belirlemiştir. Bu konuda şu yazımıza bakınız: Minimum İfraz Şartı Nedir?
Bu konuda uygulanabilecek en küçük minimum parsel büyüklüğü 300 m2’dir. Dolayısıyla imar planında özel hüküm bulunması gibi haller dışında, 500 m2 arsanın bölünmesi yani ifraz edilmesi mümkün değildir.
e) Arsa İkiye Bölünür Mü?
Arsa ikiye bölünür mü sorusuna, ancak parselin hukuki konumu (imar planı içinde olup olmadığı, belediye ve mücavir alan sınırları içinde olup olmadığı, iskan dışı alanlarda olup olmadığı gibi hususlar ile arsanın yüzölçümü bilinerek cevap verilebilir. Bununla birlikte Minimum İfraz Şartı ile diğer şartlara uyulması kaydıyla arsanın ikiye bölünmesi mümkündür.
f) İfraz İçin En Az Kaç Metrekare Olmalı?
İmar Kanunu ve Yönetmelikler, ifraz suretiyle oluşturulabilecek en küçük parsel yüzölçümlerini belirlemiştir. Bu konuda uygulanabilecek en küçük minimum parsel büyüklüğü 300 m2’dir. Dolayısıyla imar planı kapsamındaki özel hükümler hariç bir parselde ifraz yapılabilmesi için en az 600 m2 olması gerekir.
g) Arsa Kaç Metrekareye Kadar Bölünebilir? Arsa En Az Kaç m2 Bölünür?
Arsaların kaç metrekareye kadar bölünebileceği, imar planı, arazi kullanım türü ve ilgili mevzuata bağlı olarak değişmektedir. Bölünebilirlik kriterlerini belirleyen başlıca unsur imar planı olup olmamasıdır. Her belediyenin veya ilgili idarenin imar yönetmeliklerinde belirttiği asgari parsel büyüklükleri vardır. Bunlar, arazinin konut, ticaret, sanayi veya tarım alanı olmasına göre değişir.
Ayrıca parselin belediye mücavir alan içinde veya dışında olması, tarım arazisi olup olmaması gibi unsurlar da konuyu etkiler. Bu konuda şu yazımıza bakınız: Minimum İfraz Şartı Nedir?
h) İmarlı Arsa İfraz Şartları Nelerdir?
Her belediyenin veya ilgili idarenin imar yönetmeliklerinde belirttiği asgari parsel büyüklükleri vardır. Bunlar, arazinin konut, ticaret, sanayi veya tarım alanı olmasına göre değişir. Belediye imar yönetmeliğinde minimum büyüklük ve cephenin kaç metre olması gerektiği belirtilir.
ı) Parsel İfraz Şartları Nelerdir
Parsel ifrazı, bir taşınmazın bölünerek birden fazla parsele ayrılması işlemidir. Bu işlem, imar mevzuatına uygun olarak gerçekleştirilmelidir. Parsel ifrazının yapılabilmesi için belirli şartların sağlanması gerekmektedir.
İmar planı varsa, parsel ifraz işlemi, imar planına ve mevzuata uygun olarak yapılmalıdır. Bölünecek parselin, imar planında öngörülen minimum parsel büyüklüğüne ve şekline uygun olması gerekir.
İmar planı olmayan yerlerdeki plansız alanlarda ifraz şartlarını Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği belirlemiştir. Bu konuda şu yazımıza bakınız: Plansız Alanlarda İfraz Şartları
Tarım arazilerinde ifraz için Tarım Bakanlığı’nın izni gerekmektedir. Toprak Koruma Kanunu gereğince tarımsal arazilerin belirli bir büyüklüğün altına düşmemesi gerekir. Bu konuda da şu yazımıza bakınız: Tarla Parselleme Şartları
