Düzenleme Ortaklık Payı Oranı (DOPO) Nedir ve Nasıl Hesaplanır?

Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) Nedir?

3194 sayılı İmar Kanununun 18. maddesi belediyelere ve il özel idarelerine imar sınırları içinde bulunan binalı veya binasız arsa ve arazileri malikleri veya diğer hak sahiplerinin muvafakati aranmaksızın, birbirleri ile, yol fazlaları ile, kamu kurumlarına veya belediyelere ait bulunan yerlerle birleştirmeye, bunları yeniden imar planına uygun ada veya parsellere ayırmaya, müstakil, hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre hak sahiplerine dağıtmaya ve resen tescil etme yetkisi vermektedir. Yapılan bu işlemlere parselasyon denilmektedir.

Düzenleme ortaklık payı; düzenleme alanındaki ve bölgedeki yaşayanların kentsel faaliyetlerini sürdürebilmeleri için gerekli olan umumi hizmet ve kamu hizmet alanlarını elde etmek ve/veya düzenleme dolayısıyla meydana gelen değer artışları karşılığında; düzenlemeye tâbi tutulan arazi ve arsaların, düzenlemeden önceki yüzölçümlerinden, imar planındaki kullanım kararlarına göre yüzde kırk beşe (% 45) kadar düşülebilen miktardır. Düzenleme ortaklık payının mülkiyet hakkına aykırı olup olmadığı konusunda şu yazımıza bakınız: Mülkiyet Hakkı Açısından Düzenleme Ortaklık Payı

Düzenleme ortaklık payı, düzenlemeye tabi tutulan yerler ile bölgede yaşayanların ihtiyacı olan ve herkesin ortak kullanabileceği, kamusal alanı ifade eder ve bölgede yaşayan insanların ortak kullanımı dışında hiçbir fonksiyon için kullanılamaz. DOP genellikle KOP (kamu alanına tahsis) ile karıştırılmaktadır; ancak bu ikisi farklıdır. KOP konusunda şu yazımıza bakınız: KOP Nedir? Kamu Ortaklık Payı Nedir?

Düzenleme Ortaklık Payı Oranı (DOPO) Nedir?

Düzenleme ortaklık payı oranı; bir düzenleme sahasında tespit edilen düzenleme ortaklık payı miktarının bu saha içindeki kadastro ve/veya imar parsellerinin toplam yüzölçümü miktarına oranıdır. Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik’e göre, düzenleme ortaklık payı oranı (DOPO): Bir düzenleme sahasındaki toplam düzenleme ortaklık payı miktarının, bu saha içinde düzenlemeye giren kadastro veya imar parsellerinin toplam yüzölçümü miktarına oranıdır. Düzenleme ortaklık payı oranı, virgülden sonra yedi basamak olarak hesaplanır.

Düzenleme Ortaklık Payı Oranı Nasıl Hesaplanır?

Düzenleme yapılırken, düzenleme alanında umumi hizmet alanı olup olmadığı belirlenecek, varsa bu alanların toplamı, düzenlemeye giren parsellerin toplamına oranlanarak DOP hesaplanacaktır. Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik’e göre, düzenleme ortaklık payı oranı (DOPO): Bir düzenleme sahasındaki toplam düzenleme ortaklık payı miktarının, bu saha içinde düzenlemeye giren kadastro veya imar parsellerinin toplam yüzölçümü miktarına oranıdır.

Bu tanıma paralel olarak DOP oranı; bir düzenleme sahasında tespit edilen DOP miktarının (umumi hizmetlere ayrılan miktarın), bu saha içindeki kadastro ve/veya imar parsellerinin yüzölçümü miktarına oranı şeklinde tanımlanmıştır.

Bundan dolayı düzenleme ortaklık payı hesaplanırken öncelikle “düzenlemeye giren kadastro veya imar parsellerinin toplam yüzölçümü” (buna katlık kütlesi deni) hesaplanır. Sonrasında toplam düzenleme ortaklık payı miktarı hesaplanır. Bu şekilde hesaplanan toplam düzenleme ortaklık payı miktarı, düzenlemeye giren kadastro veya imar parsellerinin toplam yüzölçümüne bölünerek düzenleme ortaklık payı oranı hesaplanır.

a) Hesaplama Yapılmadan Düzenleme Ortaklık Payı Alınabilir mi?

3194 sayılı İmar Kanununun 18. maddesi kapsamında düzenleme ortaklık payı oranının mutlak olmayıp alınabilecek azami miktarı ifade ettiği, başka bir deyişle düzenleme alanının hesaplanacak ihtiyacı olan umumi hizmet tesisleri kadarının alınabileceği ortadadır. Bundan dolayı, ancak düzenleme alanında umumi hizmetlere giden kısımlar hesaplandıktan sonra alınabileceği cihetle böyle bir hesaplama yapılmaksızın azami oran olan %45 pay alınıp, bunun da belediye adına imar parselleri oluşturmakta kullanılmasında yasaya aykırılık açıktır.

b) Düzenleme Ortaklık Payı Belediye Meclisi Kararıyla Belirlenebilir mi?

3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesine göre düzenleme alanını belirlemek ve düzenleme yapmak yetkisi belediye encümenine aittir. DOP oranı da encümen tarafından belirlenen düzenleme alanı içerisinde kalan umumi hizmet alanlarının büyüklüğüne göre değişecektir. Düzenleme yapılırken, düzenleme alanında umumi hizmet alanı olup olmadığı belirlenecek, varsa bu alanların toplamı, düzenlemeye giren parsellerin toplamına oranlanarak DOP hesaplanacaktır. Bundan dolayı bir uygulama esnasında ortaya çıkacak DOP oranını önceden kesin olarak belirlemek mümkün değildir. Üstelik uygulamaya bağlı olarak DOP oranı belirlemek encümenin yetkisindedir.

DOP oranının arazi ve arsa düzenlemesi esnasında ve mevzuata uygun olarak hesap edilmesi ve uygulamaya giren parsellerden buna uygun olarak kesinti yapılması gerekir. Dolayısıyla DOP oranını, önceden (uygulama öncesinde) belirleyen her türlü plan ya da karar mevzuata aykırılık teşkil edecektir. Örneğin DOP oranının, plan notu olarak imar planı ile belirlenmesi mümkün değildir. Danıştay 6. Dairesi 06.01.2003 tarihli ve E:2001/6778, K:2003/48 sayılı kararında imar planında yer alan “her türlü imar uygulamasında %25 oranında DOP alınacaktır” notuna dayanılarak, parselasyon işlemi sırasında DOP hesaplanmaksızın %25 oranında DOP kesilmesini mevzuata aykırı bulmuştur. Aynı yönde Danıştay 6. Dairesinin, 09.10.2000 tarihli ve E:1999/4151, K:2000/4872 ve 17.10.2000 tarihli ve E:1999/3090, K:2000/5158 sayılı kararlarına bakılabilir.

c) Umumi Hizmetlere Ayrılacak Alanın Hesabı

DOP oranı, umumi hizmetlere ayrılan miktarın, DOP alınacak parsellerin düzenlemeye giren miktarları toplamına bölünmek suretiyle tespit edildiği için DOP miktarını ve oranını tespit edebilmek için ilk olarak düzenleme alanında umumi hizmetlere ayrılan alanların toplam yüzölçümünün belirlenmesi gerekir.

Umumi hizmetlere ayrılan miktar; bir düzenleme sahasında MEB’na bağlı ilk ve orta öğretim kurumu alanları, yol, meydan, park, genel otopark, yeşil saha gibi umumi hizmetlere ayrılan ve tescile tabi olmayan alanlar ile ibadet yeri, karakol yerleri ve ilgili tesisler için ayrılan alanların tümüdür.

ç) Düzenleme Alanının (Katılım Kütlesinin) Yüzölçümünün Belirlenmesi

Düzenleme alanının (katılım kütlesinin, KK) yüzölçümü, uygulamaya tabi tutulan kadastro parselleriyle (KP) eski imar parsellerinin, düzenlemeye giren kısımlarının toplamından oluşur. Düzenleme alanının toplam yüzölçümü hesaplanırken, kadastro ya da imar parsellerinin sadece düzenlemeye giren kısımlarının yüzölçümleri dikkate alınır.

d) Düzenleme Ortaklık Payının Hesap Şekli

DOP oranı, umumi hizmetlere ayrılan miktarın, DOP alınacak parsellerin düzenlemeye giren miktarları toplamına (katılım kütlesi) bölünmek suretiyle bulunur. Bu hesabın yapılabilmesi için umumi hizmet alanlarının ve DOP hesabına esas katılım kütlesinin yukarıda açıkladığımız formüllere göre hesaplanması gerekir. Sonrasında bu şekilde bulunan UHA/KK formülüne göre DOP oranı tespit edilir.

Bu şekilde bulunan DOP oranı, uygulamaya giren her bir parselin yüzölçümü ile çarpılarak imar parseli olarak verilebilecek miktar bulunur. Örneğin DOP oranının %38 olduğu bir uygulamada 1000 m² yüzölçümlü parselden 380 m² DOP kesilir ve bakiye kalan 620 m² imar parsellerine tahsis yapılır.

Daha önceden terki olan parsellerde terk miktarı dikkate alınır ve terk miktarını DOP oranına tamamlayacak kadar DOP kesintisi yapılır. Örneğin DOP oranının %38 olduğu bir uygulamada, daha önceden 1.000 m² yüzölçümü üzerinden %20 (200 m²) terk yapıldığı için yüzölçümü 800 m² kalan parselden %18 oranında DOP kesintisi yapılabilir. Ancak bu %18, parselin uygulamaya giren yüzölçümü (800 m²) üzerinden değil, terkten önceki yüzölçümü (1.000 m²) kesilir. Bu şekilde parselden 180 m² DOP kesilir ve böylece toplam kesinti miktarı 380 m²’ye tekabül eder. Terki olan parsellerde DOP kesintisinin nasıl yapılacağı konusunda şu yazımıza bakınız: Daha Önceden Terki Olan Parsellerden DOP Kesintisi Yapılabilir mi?

Düzenleme Ortaklık Payının Yetmemesi

3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesinin 5. fıkrası, 04.7.2019 tarihli ve 7181 sayılı Tapu Kanunu ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un 9. maddesiyle değiştirilerek, düzenleme ortaklık payı için maliklerden yapılan kesintinin yeterli olmaması durumunda tescil harici alanların ve Hazine taşınmazlarının düzenleme ortaklık payı hesabında değerlendirilmesi esası benimsenmiştir. Bu konuda şu yazımıza bakınız: Hazine Taşınmazlarının DOP Hesabında Kullanılması İçin Verilecek Muvafakatte Dikkat Edilecek Hususlar

Düzenleme Ortaklık Payı Kesintisinin ve Dağıtımının Yapılması

DOP, uygulamaya giren parsellerden miktar üzerinden yapılan bir kesintidir. Bu uygulamada, parselasyondaki DOP oranı, uygulamaya giren parselin yüzölçümüyle çarpılarak DOP kesintisi miktarı bulunur. Örneğin 1.000 m2 yüzölçümlü parselde DOP oranı % 42 ise DOP kesintisi miktarı 420 m2 olur. Geri kalan 580 m2 imar parseli olarak verilir.

Bu kesinti, parselasyon uygulamasıyla sahibinin mülkiyetinden çıkmaktadır. Kesinti için parselasyon uygulaması yeterlidir; ayrıca bir kamulaştırma işlemine ya da kamu yararı kararı alınmasına gerek yoktur. Bu alanlar, kesinti yapıldıktan ve parselasyon uygulaması tapuya tescil edildikten sonra kamunun tasarrufu altına girer.

18. maddeye 04.07.2019 tarihli ve 7181 sayılı Kanunla eklenen fıkraya göre; bölgenin ihtiyacına ayrılan alanlardan belediye hizmetleri ile ilgili olanlar bu amaçlarla kullanılmak kaydıyla ilgili belediyesi adına, diğer alanlar ise imar planındaki kullanım amacı doğrultusunda bu amacı gerçekleştirecek olan idareye tahsis edilmek üzere Hazine adına tescil edilir.

Düzenleme Ortaklık Payında Kesinti Sırası

Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmeliğin “Düzenleme ortaklık payına ait esaslar” başlıklı 14. maddesinin 2. fıkrasına göre düzenleme ortaklık paylarının aşağıdaki öncelik sırasına göre alınması esastır:

a) Yol, su yolu, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi/parkı ve yeşil alan. b) İbadet yeri, karakol ve Milli Eğitim Bakanlığına bağlı öğretime yönelik eğitim tesis alanları, kamuya ait kreş alanları. c) Pazar yeri, semt spor alanı ve şehir içi toplu taşıma istasyonları ve durakları. ç) Sağlık Bakanlığına bağlı sağlık tesis alanları. d) Otoyol hariç erişme kontrolünün uygulandığı yol. e) Kent meydanı, kent parkı, spor alanı. f) Belediye hizmet alanı, sosyal ve kültürel tesis alanı. g) Teknik altyapı alanı, kamuya ait trafo alanı. ğ) Rekreasyon alanı, mesire alanları ve özel tesis yapılmasına konu olmayan ağaçlandırılacak alan. h) Resmî kurum alanı. ı) Diğer umumi ve kamu hizmet alanları. i) Mezarlık, otogar alanı.

Düzenleme Ortaklık Payının Alınmadığı Durumlarda Yapılabilecek İşlemler

3194 sayılı İmar Kanunu’nun 7181 sayılı Kanunla değişik 18. maddesine göre, mevcut yapılar nedeniyle parsellerden düzenleme ortaklık payı alınamadığı hâllerde bu payın miktarı, düzenlemenin gerçekleştirilebilmesi için yapılacak kamulaştırmada kullanılmak üzere bedele dönüştürülebilir.

Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik‘in 16. maddesine göre, düzenlemeye tabi tutulan parsellerden, umumi ve kamu hizmet alanlarına denk gelen yerler hariç olmak üzere parselasyon planı yapımı sırasında; üzerindeki yapılar dolayısıyla düzenleme ortaklık payının tamamının ya da bir kısmının alınamadığı ve mevzuata uygun bir imar parselinin oluşturulabildiği hallerde öncelik sırasına göre; a) Belediye/Valilik mülkiyetindeki alanlardan veya Hazine taşınmazlarından tahsis yapılmak suretiyle hisselendirilerek, b) Yasalara uygun olarak inşaa edilmiş mevcut yapı nedeniyle kesinti yapılamayan parsele denk gelen miktarı bedele dönüştürmek suretiyle, parselasyon planı yapılır.

a) Düzenleme Ortaklık Payının Bedele Dönüştürülmesi

Eğer düzenlemeye giren parselde DOP alınabilecek yapısız alan yok ise bu durumda DOP’un bedele dönüştürülmesi mümkündür. 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 7181 sayılı Kanunla değişik 18. maddesine göre, mevcut yapılar nedeniyle parsellerden düzenleme ortaklık payı alınamadığı hâllerde bu payın miktarı, düzenlemenin gerçekleştirilebilmesi için yapılacak kamulaştırmada kullanılmak üzere bedele dönüştürülebilir.

Burada iki husus dikkat çekmektedir: Birincisi, DOP’un bedele dönüştürülebilmesi için düzenlemeye tabi tutulan parselin zemin durumu ve üzerindeki yapının özelliği itibariyle DOP’un alınamaması gerekir. Üzerinde yapı bulunup da DOP alınamayan parseller için bu şart kendiliğinden gerçekleşmiş demektir. DOP alınmasının önünde herhangi bir engel bulunmamasına rağmen, sadece belediyeye kaynak yaratmak amacı ile DOP’un bedele dönüştürülmesi mümkün değildir.

İkinci husus, bu hükmün uygulanabilmesi için taşınmaz malikinin/maliklerinin muvafakatine ihtiyaç duyulmamasıdır. Daha önceki uygulamanın aksine, 7181 sayılı Kanunla yapılan değişiklikten sonra DOP’un bedele dönüştürülmesi için malikin muvafakatine gerek yoktur.

Kanunun 18. maddesine göre, DOP’un bedele dönüştürülmesinde bedel takdiri 2942 sayılı Kanunun 11. maddesinde belirtilen bedel tespiti esasları da gözetilerek 6362 sayılı Sermaye Piyasası Kanununa göre lisans almış gayrimenkul değerleme uzmanları veya ilgili idare takdir komisyonlarınca raporlandırılarak tespit edilir. Tespit edilen bedel tapu kütüğünün beyanlar hanesinde belirtilir ve bu bedelin tamamı ödeme tarihinde, her takvim yılı başından geçerli olmak üzere bir önceki yıla ilişkin olarak 213 sayılı Vergi Usul Kanununun mükerrer 298 inci maddesi hükümleri uyarınca tespit ve ilan edilen yeniden değerleme oranında güncellenmek suretiyle ödenmedikçe devir yapılamaz, yapı ruhsatı verilemez. Bedelin tamamen ödenmesi hâlinde taşınmaz maliki ya da idarenin talebi üzerine terkin edilir.

Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik‘in 16. maddesine göre, bedele dönüştürme işleminde; yapılaşmış alanlar nedeniyle kesilemeyen DOP oranına göre düzenleme sahasındaki diğer parsellerin her birinden fazladan kesilecek alan miktarı bulunur. Bu alanın bedele dönüştürülen toplam alana bölünmesiyle elde edilecek oranın toplam bedelle çarpılması suretiyle, düzenleme sahasındaki diğer parsellerden her birine ödenmesi gereken miktar bulunur. Bu bedel ilgili parsel sahiplerinin hesabına yatırılır. Ulaşılamayan parsel sahiplerinin alacakları belediye hesabında bekletilir. Bu bedeller parseller için her yıl ödenmesi gereken emlak vergisinden parça parça düşülmek suretiyle bedelin tamamı ödeninceye kadar devam etmek suretiyle mahsuplaşılır. Bu durumda ya da taşınmaz sahibinin çeşitli nedenlerle bu bedeli sonradan tahsil etmesi durumunda alacaklarına TÜFE oranında artış uygulanır.

b) Kamu Taşınmazlarıyla Hisselendirme

Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik‘in 16. maddesine göre, üzerindeki yapılar dolayısıyla düzenleme ortaklık payının tamamının ya da bir kısmının alınamadığı ve mevzuata uygun bir imar parselinin oluşturulabildiği hallerde öncelik sırasına göre Belediye/Valilik mülkiyetindeki alanlardan veya Hazine taşınmazlarından tahsis yapılmak suretiyle hisselendirilerek uygulama yapılabilir.

Düzenleme ortaklık payı kesintisi yapılamaması nedeniyle belediye/valilik mülkiyetindeki alanlar veya Hazine taşınmazlarından tahsis yapılmak suretiyle hisselendirilen parsellerdeki kamu hisseleri yapı sahibine rayiç bedel üzerinden doğrudan satılır.

İmar Kanunu 18. Madde Uygulamalarında Bir Parselden 2. Kez Düzenleme Ortaklık Payı Alınabilir mi?

İmar Kanunu’nun 18. maddesinin eski halinde “Bu fıkra hükümlerine göre, herhangi bir parselden bir defadan fazla düzenleme ortaklık payı alınmaz. Ancak, bu hüküm o parselde imar planı ile yeniden bir düzenleme yapılmasına mani teşkil etmez.” hükmü yer almaktaydı.

Ancak 7181 sayılı Kanunla bir parselden birden fazla kez düzenleme ortaklık payı alınabileceği kabul edilmiştir. Fıkra hükmüne göre, herhangi bir parselden bir defadan fazla düzenleme ortaklık payı alınmaması esastır. Ancak, her türlü imar planı kararı ile yapılaşma koşulunda ve nüfusta artış olması hâlinde, artış olan parsellerden, uygulama sonucunda oluşan değerinin önceki değerinden az olmaması kaydıyla, ilk uygulamadaki düzenleme ortaklık payı oranını % 45’e kadar tamamlamak üzere ilave düzenleme ortaklık payı kesintisi yapılabilir. Bu konuda şu yazımıza bakabilirsiniz: İmar Kanunu 18. Madde Uygulamalarında Bir Parselden 2. Kez Düzenleme Ortaklık Payı Alınabilir mi?

Düzenleme Ortaklık Payında Eşitlik İlkesi

Düzenleme Ortaklık Payı, istisnalar hariç olmak üzere düzenlemeye giren tüm parsellerden (belediye, Maliye Hazinesi, özel ve tüzel kişi,), yüzölçümleriyle orantılı olarak eşit oranda alınmalıdır. Özellikle belediye ya da il özel idaresi adına yoldan ihdas edilecek alanlar da uygulamada belediye ya da il özel idaresi adına tescilli parsel olarak işlem görmeli ve bunlardan da diğer parseller gibi DOP kesintisi yapılmalıdır. Bu husus, Anayasa’nın eşitlik ilkesinin doğal ve zorunlu bir sonucudur. 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesi, düzenleme ortaklık payının belirlenmesinde, herhangi bir kişi, kurum ya da taşınmaza öncelik veya ayrıcalık tanımamıştır.

Eşitlik ilkesi gereği, düzenleme yapılan alanda belediyenin özel mülkü varsa, bu taşınmazlardan da düzenlemeye giren diğer arazi ve arsalarla eşit oranda DOP alınması gerekir. Daha önceden dikkate alınması gereken bir terk söz konusu değilse, taşınmazlardan farklı oranlarda DOP kesilmesi hukuka aykırılık teşkil eder.

Bayındırlık ve İskân Bakanlığının 05.04.2004 tarihli ve 3401 sayılı Genelgesinde de düzenleme ortaklık payının düzenlemeye giren parsellerden dengeli ve hakkaniyete uygun bir şekilde alınması gerektiğini vurgulamıştır.

Danıştay kararları da bu yöndedir. Örneğin Danıştay 6. Dairesinin 28.09.1994 tarihli ve E:1994/169, K:1994/3262 sayılı kararında; umumi hizmet alanlarının herkesten eşit oranda alınmasının yasal zorunluluk olduğu ifade edilmiştir. Danıştay 6. Dairesi, 20.11.1990, E:1989/614, K:1990/2207: Düzenleme alanında belediyenin özel mülkü olan taşınmazların bulunması halinde bu taşınmazlardan da düzenlemeye giren diğer arazi ve arsalarla eşit oranda düzenleme ortaklık payı alınması gerekeceği. 3194 sayılı İmar Kanununun Arazi ve Arsa düzenlemesi başlıklı 18. maddesinde(…) belirtilmiştir. Belirtilen yasa kuralları karşısında düzenleme alanında belediyenin özel mülkü olan taşınmazların bulunması halinde bu taşınmazlardan da düzenlemeye giren diğer arazi ve arsalarla eşit oranda düzenleme ortaklık payı alınması gerekeceği, bu oranın en fazla %35 olabileceği, %35 in altında düzenleme ortaklık payının yeterli olması halinde belediyelerin bu oranı %35’e tamamlayarak aradaki farkı kendi adlarına tapuda tescil ettiremeyecekleri açıktır.

a) Malikin Muvafakati Durumu

Ancak bazı durumlarda, düzenleme alanında hesaplanan DOP oranından farklı bir DOP kesintisi yapılabilmesi mümkündür. Örneğin bazı hallerde (örneğin mevzi imar planlarında) DOP’un malikin muvafakati ile fazlalık yönünde farklı (%40’ı aşacak şekilde ya da diğer maliklerden daha fazla çıkacak şekilde) tespit edilebilmesi mümkündür. Ancak bunun için temel şart, malikin bu işleme muvafakat etmesidir. Bu muvafakat olmadığı sürece idare resen bu işlemi yapamaz; böyle bir durumda %40’tan ya da düzenleme esnasında hesaplanan DOP oranından fazla çıkan kısmı kamulaştırmalıdır.

b) Farklı Parselasyonda Farklı DOP Oranı

İkinci olarak farklı uygulamalarda farklı DOP oranları ortaya çıkabilmektedir. Parselasyon işlemleri, imar planlarına uygun olarak etaplar halinde yapılabilmektedir. Bu şekilde etap etap yapılan parselasyon işlemlerinde etaplar arasında DOP yönünden farklılıklar bulunabilir. Etapların niteliklerinin (etapların içerdiği umumi hizmet alanları ile resmi hizmet alanlarının toplam yüzölçümlerinin) birbirinden farklı olması bu şekilde bir sonuç doğurmaktadır. Bu farklılık nedeni ile farklı etaplardan farklı oranlarda DOP alınması hukuka aykırılık teşkil etmez.

Danıştay 6. Dairesi, 19.02.1997, E:1996/2577, K:1997/828: Etap etap yapılan imar planı doğrultusunda düzenleme sınırları belirlenerek parselasyon yapılmasında hukuka aykırılık bulunmadığı gibi, altı bölge halinde belirlenen düzenleme alanlarının her birinden farklı oranlarda düzenleme ortaklık payı alınmasının bu alanların niteliğinin farklı olmasından kaynaklandığı.

c) Düzenleme Ortaklık Payının Bedele Dönüştürülmesi

Bir başka durum DOP’un bedele dönüştürülmesidir. AAD Uygulama Yönetmeliğinin 10. maddesine göre düzenlemeye tabi tutulan parselin zemin durumu ve üzerindeki yapının özelliği itibariyle DOP’un alınamadığı hallerde, ilgilisinin muvafakati ile DOP miktarı bedele dönüştürülebilir. Böyle bir durumda farklı DOP kesintisi yapılabilir.

ç) 10/C Uygulamaları

Son olarak, 2981 sayılı İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler ve 6785 Sayılı İmar Kanunu’nun Bir Maddesinin Değiştirilmesi Hakkında Kanun’un 10/c maddesine göre yapılan arazi ve arsa düzenlemesi işlemlerinde taşınmaz sahiplerinden farklı miktarlarda DOP alınabilmektedir. İlgili hüküm bu özel durumun koşullarını da belirtmektedir. Kanun’un 10. maddesinin (c) bendine göre “Islah imar planı ile düzenlemeye tabi tutulan arsa ve arazilerin yeni sahiplerine verilmesinde valilik veya belediyelerce arsa ve arazilerin durumuna göre DOP alınabilir.”

Düzenleme Ortaklık Payından Karşılanması Gereken Alanlar Hazine’den Karşılanabilir mi?

Bu konuda şu yazımıza bakınız: Düzenleme Ortaklık Payından Karşılanması Gereken Alanlar Hazine’den Karşılanabilir mi?

Değer Artışı Olmayan Parsellerden Düzenleme Ortaklık Payı Kesilir mi?

Düzenleme ortaklık payı, düzenleme dolayısıyla taşınmazdaki değer artışının karşılığı olarak alınır. 3194 sayılı İmar Kanununun 18. maddesinde Düzenleme ortaklık payının taşınmazda imar uygulaması sonucu oluşan değer artışının karşılığı olarak alındığı açıkça belirtilmiştir. Madde metnine göre, belediyeler veya il özel idareleri tarafından düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların dağıtımı sırasında bunların yüzölçümlerinden yeteri kadar saha, düzenleme dolayısıyla meydana gelen değer artışları karşılığında Düzenleme ortaklık payı olarak düşülebilir.

Bu husus dikkate alındığında, imar uygulaması nedeni ile herhangi bir değer artışı yaşamayan parsellerden DOP alınmaması gerektiği sonucuna varılmaktadır. Özellikle uygulama öncesinde umumi veya resmi hizmet alanlarına tahsis edilmiş parseller açısından geçerli olan bu durum, bu taşınmazların uygulama sonrasında aynı amaç için kullanılmaları halinde bunlardan Düzenleme ortaklık payı alınmamasını gerektirir.

Uygulama öncesinde kamu hizmetine ya da umumi hizmetlere tahsisli olan ve uygulama sonrasında da bu amaç için kullanılan taşınmazlarda belirgin bir değer artışından söz etmek oldukça zordur. Ancak uygulamada bu hususa dikkat edilmemektedir. Dolayısıyla arazi ve arsa düzenlemesi nedeniyle parselinde bir değer artışı meydana gelmediğini iler süren taşınmaz maliklerinin, bu durumu kendilerinin ileri sürmeleri gerekmektedir.

DOP’un değer karşılığı alınması, DOP’un taşınmazlarda meydana gelen değer artışlarıyla orantılı olarak alınacağı anlamına gelmez. Mevcut uygulamadaki en büyük sıkıntı, düzenleme nedeniyle meydana gelen değer artışları karşılığında DOP alınabileceği kuralı konulmuş olmasına karşın, düzenleme nedeniyle değer artışının olup olmadığının varsa miktarının belirlenmesine yönelik herhangi bir çalışma yapılmasının zorunlu olmamasıdır. Dolayısıyla DOP taşınmazlardan meydana gelen artışları değil, taşınmazların yüzölçümleri dikkate alınarak tespit edilir. Zaten 18. maddenin metninde de DOP’un taşınmazların düzenlemeden önceki yüzölçümleri üzerinden alınacağı açıkça belirtilmiştir. Danıştay 6. Dairesi 09.05.2001 tarihli ve E:2000/2429, K:2001/2477 sayılı kararında, farklı yapılaşma koşullarına sahip imar parsellerine şuyulandırılan kadastro parsellerinden, farklı değer artışı gerçekleştiği gerekçesi ile farklı oranda DOP alınmasını, hukuka aykırı bulmuştur. Söz konusu karara göre DOP taşınmazın düzenlemeye tabi yüzölçümleri dikkate alınarak belirlenir.

Buradan hareketle aynı durumun, imar planındaki tahsis amacı ile mevcut kullanım amacı örtüşen/çakışan ve dolayısıyla düzenleme nedeni ile değeri artmayan diğer tüm parseller için de geçerli olduğu yorumu yapılabilir.

Danıştay arazi ve arsa düzenlemesi öncesinde resmi hizmet alanı olarak kullanılan ve düzenleme sonrasında da aynı amaca özgülenerek devamı sağlanan taşınmazlarda değer artışı olmayacağını, bu nedenle bu taşınmazlardan DOP alınmayacağı görüşündedir.

Benzer şekilde, okul alanı olarak kullanılan ve imar planında da bu amacın sürekliliği sağlanan taşınmazın, parselasyon işlemi sonucunda değerinin artması söz konusu olmadığından, okul alanından DOP kesintisi yapılmaması gerekir. Danıştay 6. Dairesi 19.02.2003, E:2001/2999, K:2003/1045: Parselasyon işlemi imar planında okul alanı olarak ayrılan ve bu amaçlı kullanımı devam eden taşınmazda değer artışı yaratmayacağından, düzenleme ortaklık payı alınamaz. Aynı yönde Danıştay 6. Dairesi, 05.02.2002, E:2000/7453, K:2002/840

Aynı şekilde, hastane olarak kullanılan ve imar planına göre de bu amacın sürekliliği sağlanan taşınmazın düzenlemeye tabi tutulması sonucu değerinin artmasından söz edilemeyeceğine göre, bu taşınmazdan da DOP alınmaması gerekir (Danıştay 6. Dairesi, 10.10.2003, E:2003/5021, K:2003/4766).

Uygulama öncesinde ibadet yeri olarak kullanılan taşınmaz uygulama sonrasında yine ibadet yeri olarak ayrılıyorsa bu taşınmazdan da DOP kesintisi yapılamaz.

Danıştay’ın bu içtihatları Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmeliğe de yansımıştır. Yönetmeliğin 16. maddesinin 4. fıkrası, kamu idareleri tarafından kamulaştırılan ve imar planında da aynı kullanım amacına ayrılan kamuya ait taşınmazların parselasyondaki durumunu açıklamaktadır. Buna göre; kamulaştırma yoluyla elde edilen taşınmazlar ile kamu hizmetlerine tahsis edilip imar planında da aynı kullanım amacına ayrılan kamuya ait taşınmazlardan düzenleme ortaklık payı alınmaz.

Düzenleme Ortaklık Payından Oluşan Alanların Tescili

Bu konuda şu yazımıza bakabilirsiniz: Düzenleme Ortaklık Payından Oluşan Alanların Tescili

Parselasyon Yapılmadan Düzenleme Ortaklık Payı Kesilebilir mi?

Düzenleme ortaklık payı, 3194 sayılı İmar Kanununun 18. maddesi ve 2981 sayılı Kanunun 10-c maddesi gereği alındığı ve her iki madde de parselasyon yapılmasını öngördüğü için Düzenleme Ortaklık Payı alınabilmesi için parselasyon yapılması zorunludur. Düzenleme Ortaklık Payı, imar planı yapılmasıyla doğrudan alınmaz, ancak imar uygulaması sırasında alınabilir. Parselasyon yapılmaksızın ifraz ve tevhit işleminde taşınmaz maliklerinden Düzenleme Ortaklık Payı adı altında bedel istenmesi hukuka aykırılık teşkil edecektir.

Aynı şekilde Danıştay 6. Dairesinin 11.10.1990 tarihli ve E:1989/1790, K:1990/1897 sayılı kararında; düzenleme yapılmayan bir alanda taşınmazın %35’lik kısmının DOP adı altında bedelsiz terkinin istenemeyeceği ifade edilmiştir.

Parselasyonda Düzenleme Ortaklık Payından Karşılanabilecek Alanlar

Kanunun 18. maddesinde 7181 sayılı Kanunla yapılan değişiklikle, DOP’tan karşılanabilecek alanlar önemli ölçüde artırılmıştır. 18. maddeye göre DOP; yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi, yeşil saha, ibadet yeri ve karakol, Milli Eğitim Bakanlığına bağlı öğretime yönelik eğitim tesis alanları, Sağlık Bakanlığına bağlı sağlık tesis alanları, pazar yeri, semt spor alanı, toplu taşıma istasyonları ve durakları, otoyol hariç erişme kontrolünün uygulandığı yol, su yolu, resmî kurum alanı, mezarlık alanı, belediye hizmet alanı, sosyal ve kültürel tesis alanı, özel tesis yapılmasına konu olmayan ağaçlandırılacak alan, rekreasyon alanı olarak ayrılan parseller ve mesire alanları gibi umumi hizmet alanlarından başka amaçlarla kullanılamaz. 

Parselasyonda Fazla DOP Kesilmesi Durumunda Yapılacak İşlem Nedir?

Öncelikle fazla DOP kesilmesinin nedenlerine bakmak ve parsel malikinin durumunu irdelemek lazım. Örneğin parsel malikinin aynı alanda 3 adet taşınmazı var da sadece bu taşınmazda DOP oranı fazla kesilmiş ise iyi niyetli değildir. Ya da parselasyon alanındaki diğer parsellerden % 50 den az DOP kesilmesine rağmen bu parselden 50 DOP kesilmiş ise yine iyi niyet yoktur.

Kısacası, parselasyon alanındaki diğer maliklerden ve fazlalık olan taşınmazın malikinden daha az DOP kesilmiş ise iyi niyet yoktur. Dava açma yoluna gitmek gerekir. Parselasyon alanındaki diğer maliklerden ve fazlalık olan taşınmazın malikin diğer taşınmazlardan % 50 DOP kesilmiş ise iyi niyet var derim.