İmar Kanunu 18. Madde Uygulamalarının İptal Nedenleri

Arazi ve arsa düzenlemesi, bir alana ilişkin imar planının uygulanması amacıyla, bu plan kapsamındaki taşınmazların, mülkiyet durumlarına bakılmaksızın ve maliklerin muvafakati aranmaksızın birleştirilmesi (hamur edilmesi) ve planın gerektirdiği kamusal hizmet alanlarının oluşturulması amacıyla gerekli kesintilerin yapılması sonrasında eski taşınmaz sahiplerine yeniden dağıtılmasına yönelik bir süreçtir. Bu konu hakkında bilgi almak için şu yazımıza bakınız: Arazi ve Arsa Düzenlemesi (Parselasyon) Nedir? 18. Madde Uygulaması Esasları Nelerdir?

Bu makalede de İmar Kanunu 18. madde uygulamalarının (parselasyon işlemlerinin) iptal nedenleri izah edilecektir. 

İmar Planı Olmayan Alanlarda Parselasyon Yapılması veya Parselasyonun İmar Planına Uygun Olmaması

Arazi ve arsa düzenlemesi işlemleri imar planlarının uygulanması amacıyla yapıldığına göre arazi ve arsa düzenlemesi işlemlerin mevcut imar planına uygun olması zorunludur. Parselasyon işlemi, imar planının uygulanmasının bir aracı olduğuna göre, sadece imar planı bulunan alanlarda düzenleme yapılabilir. İmar planı bulunmayan yerlerde parselasyon yapılması mümkün değildir. Üstelik yapılan 18. madde uygulamasının imar planına uygun olması gerek. Bu konu hakkında şu yazımıza bakınız: Parselasyon Yapılabilmesi İçin İmar Planı Şartı

Daha Önceden Parselasyon Yapılmış Alanda Tekrar Parselasyon Yapılması

3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesinde, daha önceden düzenleme yapılmış bir alanda ikinci kez düzenleme yapılmasını engelleyen bir hüküm bulunmamaktadır. Danıştay bu hususu biraz daha dar yorumlamaktadır. Danıştay’a göre parselasyon işlemi ile imar planına uygun parsellerin oluşturulması ve yol, yeşil alan gibi kamu alanlarının imar parsellerinde oluşan değer artışı karşılığında düzenlemeye giren parsel maliklerinden bedelsiz olarak alınarak kamunun eline geçmesi sağlanır. Dolayısıyla parselasyon işleminin amacı, imar planı ile yörenin konut, sosyal ve teknik alt yapı ihtiyaçlarının belirlenmesinden sonra, bu ihtiyaçların hayata geçirilmesini sağlamaktır. Bu nedenle; parselasyon işlemleri bir kez yapıldıktan ve yörenin ihtiyaçları giderildikten sonra, gelişmeler karşısında imar planı değişikliği ile yeni ihtiyaçlar ortaya çıkmadıkça parselasyon yapılması mümkün değildir.

Kapanan Yolların Belediye Adına İhdas Edilmesi

Bu konuda şu yazımıza bakınız: Parselasyon İşlemlerinde Kapanan Yolların Durumu ve Hazine Adına Tescil Edilmesi Gereken Kapanan Yollar

Parselasyonda Hisse Yerine Bedel Verilmesi veya İpotek Tesis Edilmesi

a) 2981 sayılı Kanun Uyarınca Yapılacak İşlemlerde Hisse Yerine Bedel

Hisse yerine bedel uygulamasında, kendisine müstakil ya da hisseli parsel verilemeyecek paylar, diğer kişiler adına tescil edilmekte ve tescil edilen bu parsellerin bedelleri adına tescil yapılan kişiler tarafından ödenmektedir. Örneğin, imar uygulamasına giren ve A kişisinin mülkiyetinde bulunan 30 m² yüzölçümlü taşınmaz için paylı ya da müstakil parsel verilmesinin mümkün olmaması durumunda, bu pay uygulama esnasında B adına tescil edilmekte ve 30 m²’nin bedeli B tarafından A’ya ödenmekte ya da 30 m² üzerinde A lehine ipotek tesis edilmektedir.

2981 sayılı Kanundan farklı olarak, İmar Kanunu uyarınca yapılacak düzenlemelerde hisse yerine bedel verilmesi söz konusu değildir. 3194 sayılı Kanun uyarınca yapılacak düzenlemelerde, mal sahibine tahsis edilen miktarın bir imar parselinden küçük olması veya diğer nedenlerle bağımsız parsel verilememesi halinde, bu parsellerin yerine mümkün olduğu kadar aynı şart ve değerle hisseli parsel verilmesi gerekmektedir.

Başka bir anlatımla, 18. madde uygulamalarında paylı veya müstakil imar parseli tahsis edilemeyecek kadar küçük olan taşınmazların bedele dönüştürülebileceğine ilişkin bir hüküm bulunmadığından, bu nitelikteki taşınmazların bedele dönüştürülmeleri mümkün değildir.

Danıştay 6. Dairesi, 27.11.1997, E:1996/5651, K:1997/5364: İmar Kanunu 18.maddesi uyarınca yapılan parselasyonda bedele dönüştürme yapılamayacağı. 3194 sayılı Yasanın 18. maddesinde düzenlemeye giren hisselerin bedele dönüştürülebileceğine ilişkin bir hüküm bulunmadığından, davacı hisselerinin bir kısmının bedele dönüştürülmesinde yasal isabet bulunmamaktadır. Öte yandan, 2981 sayılı Yasanın uygulanması durumunda da, bu yasadaki bedele dönüştürmenin amacı küçük hisselerin değerlendirilmesine yönelik olduğundan, davacının müstakil imar parseli tahsis edilebilecek büyüklükteki hissesinin bedele dönüştürülmesi yerinde değildir.

İmar Kanunu’nun 18. maddesi uyarınca yapılacak arazi ve arsa düzenlemelerinde, malikin muvafakati halinde DOP’un bedele dönüştürülmesinin mümkün olduğu, fakat “DOP’un bedele dönüştürülmesi” ile “DOP kesildikten sonra kalan hissenin bedele dönüştürülmesi“ uygulamalarının birbirinden farklı olduğu unutulmamalıdır.

Tescil Harici Alanların Belediye Adına Tescil Edilmesi

Bu konuda şu yazımıza bakınız: Son Yapılan Düzenlemelere Göre Tescil Harici Alanların Parselasyon İşlemlerinde Durumu

Parselasyon İşlemlerinde Düzenleme Ortaklık Payının Yanlış Hesaplanması

Düzenleme ortaklık payı; düzenleme alanındaki ve bölgedeki yaşayanların kentsel faaliyetlerini sürdürebilmeleri için gerekli olan umumi hizmet ve kamu hizmet alanlarını elde etmek ve/veya düzenleme dolayısıyla meydana gelen değer artışları karşılığında; düzenlemeye tâbi tutulan arazi ve arsaların, düzenlemeden önceki yüzölçümlerinden, imar planındaki kullanım kararlarına göre yüzde kırk beşe (% 45) kadar düşülebilen miktardır.  Parselasyon işlemlerinde düzenleme ortaklık payı ile ilgili hususlar için şu yazımıza bakınız: Düzenleme Ortaklık Payı Oranı (DOPO) Nedir ve Nasıl Hesaplanır?

Hesaplama Yapılmadan Düzenleme Ortaklık Payı Kesilmesi veya Düzenleme Ortaklık Payı Oranının Meclis Kararı/İmar Planıyla Belirlenmesi

Parselasyon işlemlerinde düzenleme ortaklık payı ile ilgili hususlar için şu yazımıza bakınız: Düzenleme Ortaklık Payı Oranı (DOPO) Nedir ve Nasıl Hesaplanır?

Parselasyonda Aynı Yerden Parsel Verilmesi İlkesine Uyulmaması

İmar Kanunu’nun 18. maddesine 7181 sayılı Kanunla eklenen fıkraya göre “Düzenleme sonucu taşınmaz maliklerine verilecek parseller; öncelikle düzenlemeye alınan taşınmazın bulunduğu yerden, mümkün olmuyor ise en yakınındaki eşdeğer alandan verilir.” Bu konuda şu yazımıza bakabilirsiniz: 18. Madde Uygulamalarında Aynı Yerden Parsel Verilmesi Zorunluluğu

Parselasyonda Korunmasında Sakınca Olmayan Yapıların Tek Bir İmar Parselinde Bırakılması

İmar Kanunu’nun 18. maddesinin 9. fıkrasında “Düzenleme sırasında, plan ve mevzuata göre muhafazasında mahzur bulunmaya bir yapı, ancak bir imar parseli içinde bırakılabilir. Tamamının veya bir kısmının plan ve mevzuat hükümlerine göre muhafazası mümkün görülemeyen yapılar ise, birden fazla imar parseline de rastlayabilir. Hisseli bir veya birkaç parsel üzerinde kalan yapıların bedelleri, ilgili parsel sahiplerince yapı sahibine ödenmedikçe ve aralarında başka bir anlaşma temin edilmedikçe veya şüyuu giderilmedikçe bu yapıların eski sahipleri tarafından kullanılmasına devam olunur.” hükmü yer almaktaydı.

Ancak bu fıkra 7181 sayılı Kanunla yürürlükten kaldırılmıştır. Bununla birlikte Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmeliğin 17. maddesinde “İmar plânı ve mevzuata göre korunması mümkün olan yapıların, asgari parsel büyüklüğünü sağlaması kaydıyla, tam ve hissesiz bir imar parseline denk gelmesi sağlanır. Asgari parsel büyüklüğünün sağlanamaması halinde, 16. maddede belirtilen hükümlere göre tahsis ve bedele dönüştürme işlemleri yapılabilir.” hükmü yer almaktadır.

Koşullar Uymadığı Halde Bir Parselden 2. Kez Düzenleme Ortaklık Payı Alınması

İmar Kanunu 18. Madde Uygulamalarında Bir Parselden 2. Kez Düzenleme Ortaklık Payı Alınabilir mi?

Arazi ve Arsa Düzenlemesinde Yapılaşmaya Uygun Parsel Tahsis Yapılmaması

Arazi ve arsa düzenlemesinin temel amacı, inşaata elverişli imar parseli üreterek sağlıklı kentleşmeyi sağlamaktır. Bu gerekliliğin anlamı ve sonuçları konusunda şu yazımıza bakabilirsiniz: Arazi ve Arsa Düzenlemesinde Yapılaşmaya Uygun Parsel Tahsis Zorunluluğu

Parselasyonda Parselasyon İşlemlerinde Hisse Çözümü

İmar Kanunu’nun 18. maddesine 7181 sayılı Kanunla eklenen fıkrayla, ferdileştirme (hisse çözümü) yasal dayanağa kavuşturulmuştur. Bu hükme göre, düzenleme alanında bulunan imar adalarında, asgari parsel büyüklüğünü karşılamak kaydıyla, imar uygulama alanında kalan hisseli arsa ve araziler; hisse sahiplerinin muvafakati hâlinde veya fiilî kullanım esasına göre müstakil hâle getirilebilir. Benzer bir hüküm Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmeliğin 17. maddesinde yer almıştır. Bu konuda şu yazımıza bakabilirsiniz: Parselasyon İşlemlerinde Hisse Çözümü (Ferdileştirme)

Düzenleme Ortaklık Payından Oluşan Alanların Hatalı Şekilde Tescili

Bu konuda şu yazımıza bakabilirsiniz: Düzenleme Ortaklık Payından Oluşan Alanların Tescili

Parselasyonda Müstakil Parsel Verilmesi Zorunluluğuna Uyulmaması

Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmeliğin 17. maddesinde, “Taşınmaz sahibine tahsis edilen miktarın asgari imar parsel alanından küçük olması veya diğer teknik ve hukuki nedenlerle müstakil imar parseli verilememesi halinde, bu miktar mümkün mertebe tek bir imar parseline hisselendirilir.” hükmü yer almaktadır.

Bu hüküm teknik ve hukuki nedenler dışında, parsel sahiplerine müstakil parsel verilmesi gerektiğini göstermektedir. Bu konuda şu yazımıza bakabilirsiniz: Parselasyon İşlemlerinde Müstakil Parsel Verilmesi Zorunluluğu

Parselasyon İşlemlerinde Meslek Grubu ve Mesleki Yeterlilik Şartına Uyulmaması

Parselasyonun yeterliğe sahip kişiler tarafından yapılması gerekir. Bu konuda iki şart söz konusudur. Bunlardan birincisi, parselasyon plân ve haritaların sorumluluğunun, bir harita ve kadastro yüksek mühendisi veya mühendisi tarafından üstlenilmesi, diğeri ise bu kişilerin yeterli ehliyete sahip olmalarıdır. Tescile Konu Harita ve Planlar Yönetmeliğinin 2. maddesi gereği plân ve haritaların sorumluluğunun, bir harita-kadastro yüksek mühendisi veya mühendisi tarafından üstlenilmesi gerekmektedir. İkinci olarak, parselasyon işlemini yapabilecek görevlilerin yeterlik durumları, Harita Mühendislik Hizmetlerini Yükümlenecek Müellif ve Müellif Kuruluşlarının Ehliyet Durumlarına Ait Yönetmelik ile düzenlenmiştir. Yönetmeliğe göre genel bütçeye dâhil idareler, katma bütçeli daireler il özel idareleri, belediyeler ve diğer kamu kurum ve kuruluşlarınca yaptırılacak herhangi bir yöntem ve ölçekteki çizgisel ve sayısal harita yapımı, kadastro haritaları, kentsel ve kırsal arazi ve arsa düzenlemeleri etüd ve işletme haritaları, yer kontrol noktalarının tesisi, tescile konu olan harita ve planlar, deformasyon ölçmeleri, plankote, hidrografik ölçmeler, konum belirlemeleri, yer altı ölçmeleri ile her türlü projelerin araziye uygulama işlerini yapacak kişiler hangi ihale yöntemine tabi olursa olsun yeterlik belgesi almak zorundadır.

Bu iki şartı taşımayan kişiler tarafından yapılan parselasyon işlemleri, şekil yönünden aykırılık teşkil eder.

Düzenleme Ortaklık Payından Karşılanması Gereken Alanların Hazine’den Karşılanması

Bu konuda şu yazımıza bakınız: Düzenleme Ortaklık Payından Karşılanması Gereken Alanlar Hazine’den Karşılanabilir mi?

İmar Kanunu 18. Madde Uygulamalarının İptali

Bu konu hakkında bilgi almak için şu yazımıza bakınız: İmar Kanunu 18. Madde Uygulamalarının (Parselasyonun) İptali ve Sonuçları