Hazine Arazilerinin İşgalcilerine Satışı – 2024

Hazine’ye Ait Tarım Arazilerinin İşgalcilerine Satışı

6292 sayılı Kanun’un 12. maddesi, belediye sınırları dışındaki Hazine arazilerinin işgalcilerine, paydaşlarına ve kiracılarına satışını düzenlemektedir. Keza 7061 sayılı Bazı Vergi Kanunları ile Diğer Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ile 4706 sayılı Kanun’un 4. maddesine eklenen 12. fıkra ile Hazine’ye ait tarım arazilerinin satışı düzenlenmiştir.

Bu yazımızda, belediye ve mücavir alan sınırları içinde veya dışındaki Hazine’ye ait tarım arazilerinin satışıyla ilgili olarak merak edilen her şeyi derledik. Bu kapsamda hazineye tarım arazilerinin satışında son durum, hazine arazilerinin satışı nasıl yapılır, hazine arazilerinin satışı ne zaman yapılacak, hazine arazilerinin satışı uzatıldı mı gibi sorulara cevap vereceğiz. Yazımızda hazineye ait tarım arazileri doğrudan satış başvuru dilekçesi de yer almaktadır. 

Hazine’ye Ait Tarım Arazilerinin Satışında “Hazine Taşınmazı” Ne Demek?

4706 sayılı Kanun‘un 4. maddesinin 12. fıkrası ve 382 sayılı Milli Emlak Genel Tebliği kapsamında Hazine’ye ait tarım arazileri satılabilmektedir. Tarım arazisi niteliğinde olması ve fiilen tarımsal amaçla kullanılması koşuluyla tapudaki vasıflarına bakılmaksızın (taşlık, kayalık, çalılık gibi) Hazinenin özel mülkiyetindeki taşınmazlar tarım arazisi olarak satılabilir.

Bununla birlikte bazı durumlarda Hazine adına tescilli parselin tapu sicilindeki vasfının 4342 sayılı Mera Kanunu kapsamında kalan yerlerden (örneğin mera, çayır vb.) gibi olduğu görülmektedir. Bunların satışı yapılmadan önce 4342 sayılı Kanun kapsamında kalıp kalmadığını belirleme açısından Mera Komisyonlarından görüş alınması uygun olacaktır. Mera Kanunu’na göre meraların tahsis amacı değiştirilip tapuda Hazine adına tescil edilmediği sürece satışı mümkün değildir. Meraların tahsis amacı değişikliğinin hangi hallerde yapılabileceği ise aynı Kanun’un 14. maddesinde sayılmıştır. Tarım arazisi olarak kullanmak, bunlar arasında yer almamaktadır. Bu nedenle, verilen bilgiler ışığında, kamu orta malları sicilinde kayıtlı olan ve tarım arazisi olarak kullanılan meraların satışı mümkün değildir.

Taşınmazın tapuda Hazine adına tescilli olması zorunlu değildir. İmar ve ihya edilerek tarım arazisi niteliği kazandırılan ve fiilen tarımsal amaçla kullanılan taşlık, kayalık, çalılık gibi tescil harici Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerler de ilgili mevzuatı uyarınca tescil edildikten sonra bu kapsamda satılabilir. Tebliğe göre Hazineye ait tarım arazilerinden henüz kadastrosu yapılmayan yerler kadastrosu yapıldıktan, tescil harici olanlar ile kadastro gören yerlerden iken tescil harici bırakılan yerler tapuda Hazine adına tescil edildikten sonra bu Tebliğ kapsamında değerlendirilir.

Ayrıca, Hazine veya şahıslar tarafından açılan davalar sonucunda 30/3/2014 tarihinden sonra Hazine adına tescil edilen taşınmazlar da bu kapsamda değerlendirilebilir.

30/3/2014 tarihinden sonra tescil edilen Hazine parsellerinde, kullanım şartı, parselin tescilsiz olduğu dönem de dikkate alınarak değerlendirilir. Yani 30/3/2014 tarihinden sonra Hazine adına tescil edilen parsellerin de tescilsiz olduğu 30/3/2014 tarihinde kullanılıyor olması gerekmektedir.

Hazine’ye Ait Tarım Arazilerinin Satışı Başvurusu Nereye Yapılır?

a) Satış Başvurusu

Hazineye ait tarım arazilerini satın almak isteyenlerin, başvuru süresi içerisinde bu taşınmazları doğrudan satın almak için ilçelerde kaymakamlık bünyesindeki milli emlak şefliklerine (eğer ilçede Milli Emlak Müdürlüğü var ise Müdürlüğe), illerde ise Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü bünyesindeki Milli Emlak Müdürlüklerine (Milli Emlak Dairesi Başkanlığı olan illerde Daire Başkanlığına) başvurmaları gerekmektedir.

b) Hazine’ye Ait Tarım Arazilerinin Satışında Başvuruda İstenilen Belgeler?

Başvuru sahiplerinden başvuru sırasında; a) Satın alma talebini içeren örneği Tebliğ ekinde (Ek-1) yer alan dilekçe, b) T.C. kimlik numarası beyanı, c) Varsa ecrimisil ihbarnamesi ve/veya ecrimisilin ödendiğine ilişkin belge örneği, ç) Varsa satın alma önceliği olan hak sahiplerinden alınan noter onaylı muvafakatname, d) Tüzel kişiler için ayrıca, taşınmazın tasarrufuna yetkili olduğunu ve temsilcisini gösterir yetki belgesi ile imza sirküleri, istenir.

EKLER: 1-TC kimlik numarası beyanı, 2-Varsa ecrimisil ihbarnamesi ve/veya ecrimisilin ödendiğine ilişkin belge örneği, 3-Varsa satın alma önceliği olan hak sahiplerinden alınan noter onaylı muvafakatname, 4-Tüzel kişiler için ayrıca, taşınmazın tasarrufuna yetkili olduğunu ve temsilcisini gösterir yetki belgesi ile imza sirküleri,

c) Hazine’ye Ait Tarım Arazilerinin Satışında Başvuru Süresi

Kanun başvuru süresini, “bu maddenin yürürlüğe girdiği tarihten itibaren bir yıl” olarak düzenlemişti. 4706 sayılı Kanunun Hazineye ait tarım arazilerini satışını düzenleyen 4. maddesinin on ikinci fıkrası,  5/12/2017 tarihinde yürürlüğe girmişti. Dolayısıyla başvuru süresi 5/12/2017 tarihinden itibaren bir yıldır.

Fakat 7181 sayılı Kanunla, bu maddede yapılan değişiklikle başvuru süresi, 31.12.2019 olarak yeniden belirlenmiştir. Dolayısıyla belediye ve mücavir alan sınırları içindeki tarım arazilerinin satışında başvuru süresi 31.12.2019 dur.

Hazine’ye Ait Tarım Arazilerinin Satışında Kimler Hak Sahibi Sayılıyor?

Hazineye ait tarım arazilerini en az üç yıldan beri tarımsal amaçla kiralayan ve kira sözleşmesi halen devam eden kiracıları veya bu arazileri aynı süreyle tarımsal amaçla kullanan ve kullanımlarının halen devam ettiği belirlenen kullanıcıları ya da paydaşlarından; bu fıkranın yürürlüğe girdiği tarihten itibaren bir yıl içerisinde bu arazileri doğrudan satın almak için başvuruda bulunan ve tespit ve tebliğ edilen rayiç bedeli itiraz ve dava konusu etmeksizin kabul edenler bu fıkraya göre hak sahibi sayılır. Bu konu şu yazımızda irdelenmiştir: Hazine’ye Ait Tarım Arazilerinin Satışında Kimler Hak Sahibi Sayılıyor? Hak Sahipliği Devredilebilir mi? Akdi Halefiyet Var mı? 

Hazine’ye Ait Tarım Arazilerinde Satış Şartları

Kanun ve buna ilişkin tebliğler Hazine tarım arazilerinin satılını belirli koşullara bağlamıştır. Buna göre; belediye ve mücavir alan sınırları içinde yer alan ve imar planı bulunmayan veya imar planında tarımsal amaca ayrılan Hazineye ait tarım arazileri, 30/3/2014 tarihi itibarıyla en az üç yıldan beri tarımsal amaçla kiralayan ve kira sözleşmesi halen devam eden kiracıları veya bu arazileri aynı süreyle tarımsal amaçla kullanan ve kullanımlarının halen devam ettiği belirlenen kullanıcıları ya da paydaşlarına satılabilmektedir. 

4706 sayılı Kanun’un 4. maddesinin 12. fıkrasına göre satılacak taşınmazların; 26.4.2012 tarihi itibarıyla belediye ve mücavir alan sınırları içinde yer alması, imar planı bulunmaması veya imar planında tarımsal amaca ayrılmış olması, tarımsal amaçla kullanılıyor olması gerekir. Keza 6292 sayılı Kanun’un 12. maddesine göre, bu Kanunun yürürlüğe girdiği tarihte geçerli olan belediye ve mücavir alan sınırları içinde kalan yerler, belediye ve mücavir alan sınırları dışında olmakla birlikte kamu kurum ve kuruluşlarının hazırladıkları planlarda tarım dışı kullanıma ayrılmış alanlar satılamaz. Buna göre 355 ve 382 sayılı Tebliğe göre yapılacak satışlarda taşınmazlara ilişkin şartlar şunlardır.

a) Belediye ve Mücavir Alan Sınırları İçinde/Dışında Olma

– 6292 sayılı Kanun Kapsamında Yapılacak Satışlarda Belediye Sınırları Dışında Olma

6292 sayılı Kanunun yayımı tarihi itibarıyla belediye ve mücavir alan sınırları içinde yer alması gerekir. Ayrıca, 26.4.2012 tarihinden sonra belediye ve mücavir alan sınırları dışına çıkarılan yerler de bu maddeye göre değerlendirilir. 355 sayılı Tebliğe göre Hazineye ait tarım arazilerinin satışında, Kanunun yürürlüğe girdiği tarih itibariyle geçerli olan belediye ve mücavir alan sınırları esas alınacağından; bu araziler daha sonra belediye ve mücavir alan sınırları içine alınmış olsa dahi yapılan başvurular değerlendirilerek satış işlemleri sonuçlandırılır.

– 4706 sayılı Kanun Kapsamında Yapılacak Satışlarda Belediye Sınırları İçinde Olma Şartı

 4706 sayılı Hazineye Ait Taşınmaz Malların Değerlendirilmesi Hakkında Kanun’un 4. maddesinin 12. fıkrasına göre satılacak taşınmazların 26/4/2012 tarihi itibarıyla belediye ve mücavir alan sınırları içinde yer alması gerekir. Bir taşınmazın 4706 sayılı Kanun’un 4. maddesinin 12. fıkrası kapsamında tarım arazisi olarak satılabilmesi için 6/4/2012 tarihi itibariyle geçerli olan belediye ve mücavir alan sınırları içinde kalması gerekir. Bu sınırlar dışında kalan taşınmazlar, 4706 sayılı Kanun’un 4. maddesinin 12. fıkrası kapsamında satılamaz.

26/4/2012 tarihi itibariyle geçerli olan belediye ve mücavir alan sınırları içinde yer alan, ancak bu tarihten sonra belediye ve mücavir alan sınırları dışına çıkarılan Hazineye ait tarım arazileri 4706 sayılı Kanun’un 4. maddesinin 12. fıkrası kapsamında satışa konu edilmeyerek 31/5/2013 tarihli ve 28663 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Milli Emlak Genel Tebliği (Sıra No: 355) kapsamında değerlendirilir.

6360 sayılı Kanun gereğince mülki sınırları, büyükşehir belediye sınırları olarak kabul edilen büyükşehirlerde (özellikle de İstanbul ve Kocaeli’de) yer alan Hazine taşınmazlarının (diğer şartlarında temin edilmesi şartıyla) satışı mümkündür. Bu illerin mülki sınırlarının, büyükşehir belediye sınırları olarak kabul edilmesi kafa karışıklığına neden olmamalıdır. Mülki sınır belediye sınırıdır ancak imar planı sınırı değildir. Bu illerde mülki sınırlar içinde kalan her taşınmaz aynı zamanda belediye sınırları içinde kalmaktadır; ancak bu durum bu taşınmazların imar sınırı içinde kalması gibi bir sonuç doğurmamalıdır.

b) Tarımsal Amaçla Kullanılma Şartı

Bu kapsamda satılacak tarım arazilerinin tarımsal amaçla kullanılıyor olması gerekir. Tarım arazisi; toprak, topografya ve iklimsel özellikleri tarımsal üretim için uygun olup, hâlihazırda tarımsal üretim yapılan veya yapılmaya uygun olan veya imar, ihya, ıslah edilerek tarımsal üretim yapılmaya uygun hale dönüştürülebilen arazileridir.

Tarımsal amaçlı yapı ise; toprak koruma ve sulamaya yönelik altyapı tesisleri, entegre nitelikte olmayan hayvancılık ve su ürünleri üretim ve muhafaza tesisleri ile zorunlu olarak tesis edilmesi gerekli olan müştemilatı, mandıra, ağıl, kümes, üreticinin bitkisel üretime bağlı olarak elde ettiği ürünü için ihtiyaç duyacağı yeterli boyut ve hacimde depolar, un değirmeni, tarım alet ve makinelerinin muhafazasında kullanılan sundurma ve çiftlik atölyeleri, seralar, tarımsal işletmede üretilen ürünün özelliği itibarıyla hasattan sonra iki saat içinde işlenmediği takdirde ürünün kalite ve besin değeri kaybolması söz konusu ise bu ürünlerin işlenmesi için kurulan tesisler ile Gıda, Tarım ve Hayvancılık Bakanlığı tarafından tarımsal amaçlı olduğu kabul edilen entegre nitelikte olmayan diğer tesislerdir.

4706 sayılı Kanun’un 4. maddesinin 12. fıkrasına ve 382 sayılı Tebliğe göre, tarımsal amaçlı yapılar ile esaslı unsuru tarımsal faaliyet olması koşuluyla üzerinde sürekli ikamet amacıyla konut bulunan tarım arazileri de bu fıkra kapsamında değerlendirilir. Bu nitelikteki taşınmazlar üzerinde bulunan konut amaçlı yapılar, kısmen işyeri olarak kullanılması halinde de bu kapsamda değerlendirilir.

355 sayılı Tebliğe göre, tarım arazisi niteliğinde olması ve fiilen tarımsal amaçla kullanılması koşuluyla tapudaki vasıflarına bakılmaksızın Hazinenin özel mülkiyetindeki taşınmazlar ile imar ve ihya edilerek tarım arazisi niteliği kazandırılan ve fiilen tarımsal amaçla kullanılan taşlık, kayalık, çalılık gibi tescil harici DHTA yerler bu Genel Tebliğ kapsamında değerlendirilir. Ayrıca, esaslı unsuru tarımsal faaliyet olmakla birlikte sürekli ikamet amaçlı olmayan ve tarımsal üretimi destekleyici nitelikteki yapıların (bağ evi vb.) bulunduğu taşınmazlar da satışa konu edilir.

c) İmar Planı Bulunmaması veya İmar Planında Tarımsal Amaca Ayrılmış Olması

İmar planı bulunan ve planda tarımsal amaç dışındaki amaçlara ayrılan taşınmazların bu kapsamda satışı yapılamaz. Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliği imar planlarını; nazım ve uygulama imar planı olarak saymaktadır. Bundan dolayı imar planı şartı açısından sadece nazım ve uygulama imar planı dikkate alınır. Çevre düzeni planı ve daha üst ölçekli planlar imar planı niteliğinde olmadıkları için dikkate alınmaz. 

Mevzi imar planı, turizm amaçlı imar planı, koruma amaçlı imar planı gibi planlar imar planı niteliğinde olduğu için bu planlar kapsamında kalan ve tarımsal amaca ayrılmamış taşınmazların satışı yapılamaz.

Nazım imar planlarının ölçeğine bakılmaz. Örneğin İstanbul İlinde 1/50.000 ölçekli metropoliten nazım imar planı kapsamında olan parsellerde tarımsal amaca ayrılmak şartıyla satılabilir.

İmar planı içerisinde olmama veya imar planında tarımsal amaç dışındaki amaçlara ayrılmamış olma şartı, 26.04.2012 tarihi değil, başvuru tarihi dikkate alınarak değerlendirilir. Örneğin 26/4/2012 tarihi itibariyle geçerli olan belediye ve mücavir alan sınırları içinde yer alan ve plansız olan taşınmaz, 2017 yılında uygulama imar planı kapsamına alınmış ve planda tarım dışı amaçlara ayrılmış ise bu taşınmazın satışı mümkün değildir.

ç) 2/B Vasfında Olmama

6292 sayılı Kanun’un 12. maddesine göre 2/B alanlarında kalan tarım arazilerinin satışında bu madde hükümleri uygulanmaz. Her ne kadar bu yönde bir şart 382 sayılı Tebliğde yer almamışsa da bu kapsamda yapılacak satışlarda da uygulanması gerekir.

d) Hazine’ye Ait Tarım Arazilerinin Satışında Satılabilecek ve Satılamayacak Taşınmazlar

Bu konuda şu yazımıza bakınız: Hazine’ye Ait Tarım Arazilerinin Satışında Satılabilecek ve Satılamayacak Taşınmazlar

e) Hangi İllerde Hazine Arazileri Satılacak?

Hazine’ye ait tarım arazilerinin işgalcilerine satışına başlanması için Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Milli Emlak Genel Müdürlüğü tarafından satışa izin verilmesi gerekmektedir. Dolayısıyla hangi illerde hazine arazileri satılacak sorusuna, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Milli Emlak Genel Müdürlüğü tarafından satışa izin verilen illerde satışa başlanacaktır şeklinde cevap vermek mümkündür.

Hazine’ye Ait Tarım Arazileri Satış Bedeli ve Satış Bedelinin Ödenmesi

6292 sayılı Kanun’un 12. maddesinin 4. fıkrası belediye ve mücavir alan sınırları dışındaki tarım arazilerinin satış bedelini düzenlemektedir. Bu hükme göre, “bu madde kapsamında doğrudan hak sahiplerine satılacak Hazineye ait tarım arazilerinin satış bedeli, 6. maddenin dördüncü fıkrasının dördüncü cümlesinde belirtilen şekilde kullanılanlar için rayiç bedelin yüzde ellisidir, bu şekilde satılan tarım arazilerinin sonradan farklı amaçla kullanılması hâlinde aynı cümlede belirtilen şekilde işlem yapılır. Bu tarım arazilerinin satışında da, bu Kanunda belirtilen satış ve ödeme şartları uygulanır.”  Bu konuda şu yazılarımıza bakabilirsiniz: Hazine’ye Ait Tarım Arazilerinin Satış Bedeli Nasıl Ödenecek? Taksitle Ödeme Var mı?

Alıcı Adına Tescil

İdarece; hak sahibinin satın aldığı taşınmaza ilişkin bilgiler ile T.C. kimlik numarası, nüfus bilgileri, fotoğrafı ve imzasını içerecek şekilde düzenlenen bu Genel Tebliğin ekinde (EK-4) yer alan “Doğrudan Satış Hak Sahipliği Belgesi” düzenlenir ve bu Genel Tebliğ ekinde (EK-5/A) yer alan yazıyla tapu idaresine bildirilir. Devir ve kanuni ipotek tapu siciline resen tescil edilir. 

a) Taksitli Satışlarda Alıcı Adına Tescil

Taksitli satışlarda; tahsil edilen bedeller düşüldükten sonra kalan miktarı karşılayacak tutarda kesin ve süresi son taksit tarihini altı ay geçecek şekilde banka teminat mektubu verilmesi veya satışı yapılan taşınmazın üzerinde Türk Medenî Kanunu hükümleri uyarınca Hazine lehine kanuni ipotek tesis edilmesi halinde, taşınmaz, tapuda hak sahibi adına devredilir.

İpotek tesis edilerek devredilen taşınmazlar için bu Genel Tebliğin ekinde (EK-4) yer alan “Doğrudan Satış Hak Sahipliği Belgesi”, kalan taksit tutarını da gösterecek şekilde düzenlenir. Bu taşınmazların üçüncü kişilere satılması halinde borcun kalan tutarından alıcıların sorumlu olacağına yönelik tapu kütüğünde gerekli belirtmenin konulması bu Genel Tebliğ ekinde (EK-5/B) yer alan yazıyla tapu idaresine bildirilir.

b) Satış Bedelinin Banka Kredisiyle Ödenmek İstenmesi ve Alıcı Adına Tescil

Bedelin yetkili kredi kuruluşlarından kredi temin edilerek ödenmek istenilmesi halinde, hak sahibi tarafından ilgili kredi kuruluşu ile yapılan kredi sözleşmesi veya kredi açıldığına dair kredi kuruluşunun resmî yazısı verilir ve kredi kuruluşu tarafından bedel ilgili muhasebe biriminde açılacak emanet hesabına aktarılır. İdarece, bu Genel Tebliğin ekinde (EK-4) yer alan “Doğrudan Satış Hak Sahipliği Belgesi” düzenlenerek tapu müdürlüklerine kredi kuruluşu lehine ipotek tesis edilmesi ve alıcı adına tescil işleminin yapılması hususunda bu Genel Tebliğin ekinde yer alan yazıyla bildirilir. Ferağ ve ipotek tesisi işlemi yapıldıktan sonra emanet hesabında tutulan bedel bütçe hesabına aktarılır.

c) Paylı Satışta Alıcı Adına Tescil

Bununla birlikte Hazine taşınmazlarının satış işlemleri, 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununun 8. maddesinde belirtilen sınırlamalara tabi değildir. Bu nedenle Hazineye ait tarım arazileri, yüzölçümü büyüklüklerine bakılmaksızın kısmen ve/veya tamamen satış işlemine konu edilirler. Bu durumda, satış işlemi sonucunda hak sahipleri ile Hazine satışa konu taşınmazlarda paydaş olabilir.

6292 sayılı Kanun birden fazla kişi tarafından kullanılan tarım arazilerinin satışına dair hükümler ihtiva etmektedir. 6292 sayılı Kanun’un 12. maddesinin 6. fıkrasına göre, bu madde kapsamında doğrudan hak sahiplerine satılacak Hazineye ait tarım arazilerinden tek parselde birden fazla hak sahibinin olması ve bu hak sahiplerine satılacak arazinin ifrazı hâlinde yüzölçümünün 5403 sayılı Kanunda belirtilen bölünemez büyüklüğün altına düşmesi hâlinde; bu araziler, 5403 sayılı Kanunda belirtilen bölünemez büyüklüğün altına düşmemek kaydıyla, diğer hak sahiplerinin yazılı olarak muvafakat vermesi durumunda talep eden hak sahiplerine satılabilir.

Keza 355 sayılı Tebliğe göre yüzölçümü bölünemez büyüklüğün üzerinde ve birden fazla kullanıcısı olan taşınmazlarda, bölünemez büyüklüğün altına düşecek şekilde ifraz edilmemek şartıyla oranına bakılmaksızın paylı olarak satılabilir. Ancak, taşınmazın bir kısmının satılabilecek taşınmazlardan olmaması durumunda bu taşınmazlar, paylı olarak satış işlemine konu edilemez.

6292 sayılı Kanun’un aksine 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu Hazine’ye ait tarım arazilerinin satışında hissedar sayısının artırılmasına cevaz vermektedir. 5403 sayılı Kanun’un 8. maddesine göre tarım arazileri Bakanlıkça belirlenen büyüklüklerin altında ifraz edilemez, hisselendirilemez, Hazine taşınmazlarının satış işlemleri hariç olmak üzere pay ve paydaş adedi artırılamaz. Bu hüküm Hazine taşınmazlarının bölünemez büyüklüğün altında hisselendirmesine izin vermektedir. Eğer tarım arazilerinin satışında bu hüküm uygulanırsa herkese kullandığı kadar yerin satışı mümkün olabilecektir.

Ayrıca, 30/04/2014 tarihli ve 6537 sayılı Kanunun 4. maddesiyle 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununun 8. maddesinde yapılan değişiklik gereğince tarımsal arazi büyüklüklerine ilişkin Hazineye ait tarım arazilerinin satışında istisna getirilmiştir. Yapılan yeni düzenlemeye göre Tarım arazileri Bakanlıkça belirlenen büyüklüklerin altında ifraz edilemez, hisselendirilemez, Hazine taşınmazlarının satış işlemleri hariç olmak üzere pay ve paydaş adedi artırılamaz.

Fıkranın değişiklikten önceki şekilde “Hazine taşınmazlarının satış işlemleri hariç olmak üzere” ibaresi bulunmamaktaydı. Yapılan bu değişiklik Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü teşkilatınca da “Tarım arazisi niteliğindeki Hazine taşınmazları, 5403 sayılı Kanun ile belirlenen büyüklüklerin altında olsa bile hisselendirilerek, pay ve paydaş sayısı artırılmak suretiyle devri mümkündür.” şeklinde algılanmakta ve uygulanmaktadır. Bu Genel Müdürlük tarafından taşra teşkilatına yazılan 12.06.2014 tarihli ve 34306 sayılı yazıda “Tarım arazisi niteliğindeki Hazine taşınmazları, 5403 sayılı Kanun ile belirlenen büyüklüklerin altında olsa bile hisselendirilerek, pay ve paydaş sayısı artırılmak suretiyle devri mümkündür.” ifadelerine yer verilmiştir.

Bu son düzenlemeye göre Hazine taşınmazlarının satışında bölünemez büyüklüğün altında dahi olsa hisseli satış yapılabilecektir.

Ancak yapılan değişiklikten sonra bile 6292 sayılı Kanun’un 12. maddesinin altıncı fıkrası hala yürürlüktedir. Bir başka ifadeyle 30/04/2014 tarihli ve 6537 sayılı Kanun, 6292 sayılı Kanun’un 12. maddesinin altıncı fıkrasını yürürlükten kaldırmamıştır.

 382 sayılı Milli Emlak Genel Tebliğinin 19. maddesinin 2. fıkrasına göre Hazine taşınmazlarının satış işlemleri, 3/7/2005 tarihli ve 5403 sayılı Kanunun 8 inci maddesinde belirtilen sınırlamalara tabi değildir. Bu nedenle Hazineye ait tarım arazileri, yüzölçümü büyüklüklerine bakılmaksızın kısmen ve/veya tamamen satış işlemine konu edilirler. Bu durumda, satış işlemi sonucunda hak sahipleri ile Hazine satışa konu taşınmazlarda paydaş olabilir.

Tarım Arazilerinin Satışından Belediyelere/İl Özel İdarelerine ve VGM’ye Pay Verilmemesi

4706 sayılı Kanun’un 4. maddesinin 13. fıkrasına göre Hazineye ait tarım arazilerinin satışından elde edilen gelirler hakkında 5 inci maddenin beşinci fıkrası hükmü uygulanmaz. 382 sayılı Tebliğin 19. maddesinin 3. fıkrasında “Bu Tebliğ kapsamındaki tarım arazilerinin satışından elde edilen gelirlerden, Kanunun 5 inci maddesinin beşinci fıkrası kapsamında belediyelere ve il özel idarelerine pay verilmez ayrıca 6292 sayılı Orman Köylülerinin Kalkınmalarının Desteklenmesi ve Hazine Adına Orman Sınırları Dışına Çıkarılan Yerlerin Değerlendirilmesi ile Hazineye Ait Tarım Arazilerinin Satışı Hakkında Kanunun 10. maddesinin ikinci ve üçüncü fıkraları uygulanmaz.” hükmü yer almaktadır.

Buna göre Hazineye ait tarım arazilerinin satışından elde edilen gelirlerden Kanunun 5 inci maddesinin beşinci fıkrası kapsamında belediyelere ve il özel idarelerine pay verilmeyecektir. 

4070 sayılı Kanun Kapsamında Satılan Hazine Taşınmazlarında Konulan Şerhler

4070 sayılı Hazineye Ait Tarım Arazilerinin Satışı Hakkında Kanun Hazine’ye ait tarım arazilerinin satışını öngörmekteydi. Kanuna göre Hazine’ye ait tarım arazileri, kullanıcılarına, hissedarlarına ve kiracılarına doğrudan satılabilmekteydi. Kanun’un 5. maddesine göre topraksız veya yeterli toprağı olmaması nedeniyle 31.12.2002 tarihinden önce kendilerine Hazineye ait tarım arazisi kiraya verilen kiracılara, talep etmeleri halinde, takdir edilecek bedel üzerinden doğrudan satış yapılabilir.

Kanun’un 6. maddesine göre Hazineye ait tarım arazilerindeki Hazine hissesi, talepte bulunan hissedarlara takdir edilecek bedel üzerinden doğrudan satılabilir. Keza Kanun’un 7. maddesine göre ise Hazineye ait tarım arazileri, 31.12.2002 tarihinden önce beş yıl süreyle fiilen tarımsal amaçla kullanılması ve bu hususun Hazinece belirlenmiş olması şartıyla, kullananlara doğrudan satılabilir.

4070 sayılı Kanun’un 10. maddesine göre “Bu Kanuna göre satılan tarım arazileri on yıl süre ile tarım dışı amaçlarla kullanılamaz, bu husus tapu kütüğünün beyanlar hanesine yazılır. Bu süre sonunda tarım dışı amaçla kullanım Tarım ve Köyişleri Bakanlığından alınacak izne tâbidir.” Keza 313 s. Milli Emlak Genel Tebliği, mülga maddelerine göre, 4070 sayılı Kanun kapsamında satılan Hazine taşınmazlarının tapu kütüğüne “İşbu taşınmaz 4070 sayılı Kanuna göre satılmıştır. On yıl süre ile tarım dışı amaçla kullanılamaz. Bu süre sonunda tarım dışı amaçla kullanım Tarım ve Köyişleri Bakanlığından alınacak izne tabidir” şerhi konulacaktır.

4070 sayılı Kanun kapsamında satılan Hazine taşınmazlarının tapu kütüğüne konulan şerhlerin kaldırılması konusu 355 Sayılı Milli Emlak Genel Tebliği ile düzenlenmiştir. Söz konusu Tebliğin 15. maddesinin 4. fıkrasına göre “Mülga 4070 sayılı Kanunun 10 uncu maddesi kapsamında tapu kütüklerine konulan “Bu Kanuna göre satılan tarım arazileri 10 yıl süreyle tarım dışı amaçlarla kullanılamaz” şeklindeki belirtmeler aynen korunur ve bu belirtmelerin kaldırılmasına yönelik talepler reddedilir. Bu süreninin sonunda tarım dışı amaçla kullanıma konu taşınmazın tapu kütüğündeki belirtmelerin kaldırılması işlemleri, Gıda, Tarım ve Hayvancılık İl Müdürlüklerinden uygun görüş alınmak suretiyle ilgili defterdarlıklar tarafından sonuçlandırılır.”

Buna göre; Eğer 10 yıllık süre henüz dolmamış ise bu belirtmeler aynen korunacak ve bu belirtmelerin kaldırılmasına yönelik talepler reddedilecektir. Satıştan itibaren 10 yıllık süre dolmuş ise, taşınmazın tapu kütüğündeki belirtmelerin kaldırılması işlemleri, Gıda, Tarım ve Hayvancılık İl Müdürlüklerinden uygun görüş alınmak suretiyle ilgili Çevre ve Şehircilik İl Müdürlükleri tarafından sonuçlandırılacaktır. Yani Gıda, Tarım ve Hayvancılık İl Müdürlüklerince uygun görüş verilmesi durumunda belirtmelerin kaldırılması mümkün olacaktır.

327 sayılı Milli Emlak Genel Tebliği veya 355 Sayılı Milli Emlak Genel Tebliğinde milli emlak şefliklerine yetki devri yapılmadığından, ilçede yapılan satışlarda da belirtmenin kaldırılması işlemlerinin Çevre ve Şehircilik İl Müdürlükleri tarafından uygun görüş verildikten sonra Milli Emlak Şeflikleri veya (ilçede kurulmuşsa) Milli Emlak Müdürlüklerince sonuçlandırılması gerekmektedir.

Belirtmede “On yıl süre ile tarım dışı amaçla kullanılamaz.” hükmü yer aldığı için 10 yıllık sürenin, belirtmenin konulduğu tarihten başlanarak hesaplanması gerektiğini düşünüyorum.

Satılan Tarım Arazilerinin İmar Planında Tarım Dışı Amaca Ayrılması

a) Belediye ve Mücavir Alan Sınırları İçinde Satılan Tarım Arazilerinin İmar Planında Tarım Dışı Amaca Ayrılması

4706 sayılı Kanun’un 4. maddesinin 12. fıkrasında “Satılan tarım arazilerinin satış tarihinden itibaren yirmi yıl içerisinde imar planında tarım dışı amaca ayrılması halinde, güncel rayiç bedeli ile satış tarihinden itibaren Yİ-ÜFE (bir önceki yılın aynı ayına göre değişim) oranında artırılarak güncellenen rayiç bedeli arasındaki fark, bu fıkradaki hükümlere göre en son kayıt malikinden tahsil edilir, bu hususta tapu kütüğüne gerekli belirtme yapılır. ” hükmü yer almaktadır.

382 sayılı Milli Emlak Genel Tebliğinin 18. maddesine göre, satılan Hazineye ait tarım arazilerinin tapu kütüğüne “Taşınmaz satış tarihinden itibaren otuz yıl içerisinde 1/5000 veya 1/1000 ölçekli imar planında tarım dışı amaca ayrılırsa, taşınmazın güncel satış bedeli ile satış tarihinden itibaren TÜFE (bir önceki yılın aynı ayına göre değişim) oranında artırılarak güncellenen bedel arasındaki fark, 4706 sayılı Kanunun 4. maddesinin onikinci fıkrası hükümlerine göre en son kayıt malikinden tahsil edilir. Ayrıca taşınmaz bu süre içerisinde üç yıl aralıksız olarak tarımsal amaçla kullanılmaz ise, satış işlemi iptal edilir, taşınmaz resen Hazine adına tescil edilir ve ödenen bedel faizsiz olarak kayıt malikine iade edilir.” şeklinde belirtme konulur.

Satılan Hazineye ait tarım arazilerinin satış tarihinden itibaren otuz yıl içerisinde 1/5000 veya 1/1000 ölçekli imar planında tarım dışı amaca ayrılması halinde, güncel satış bedeli ile satış tarihinden itibaren TÜFE (bir önceki yılın aynı ayına göre değişim) oranında artırılarak güncellenen bedel arasındaki fark, bu Tebliğde belirtilen hükümlere göre peşin veya taksitle en son kayıt malikinden tahsil edileceğinden satışı gerçekleştirilen tarım arazilerinin bulunduğu alandaki imar planı çalışmaları İdarece takip edilir.

Ayrıca, satılan Hazineye ait tarım arazilerinin satış tarihinden itibaren otuz yıl içerisinde nadasa bırakılma süresi hariç aralıksız olarak üç yıl tarımsal amaçla kullanılmaması halinde satış işlemi iptal edilerek, taşınmaz resen Hazine adına tescil edileceğinden ve ödenen bedel faizsiz olarak kayıt malikine iade edileceğinden satışı yapılan taşınmazların bu kapsamda takip ve tespiti İdarece yıllık olarak yapılır. Nadasa bırakılan arazilerde nadas süresi, kullanım süresine dâhil olacak şekilde dikkate alınır. Taşınmazların nadasa bırakılma durumu ve süresine ilişkin gerektiğinde ilgili tarım ve orman müdürlüğünün görüşü alınabilir.

TÜFE oranı uygulanarak güncellenen satış bedeli, satış tarihinden itibaren bir önceki yılın aynı ayına göre değişim oranında artırılarak hesaplanacak olup, bu hesaplamada ay kesirleri dikkate alınmaz, yıl kesirlerinde ise kesirsiz ayların ortalaması uygulanır.

Bu taşınmazların satış tarihinden itibaren otuz yıl geçmesi veya belirtilen mali yükümlülüklerin taşınmazın en son kayıt maliki tarafından yerine getirilmesi halinde, tapu kütüğüne konulan belirtmeler İdarece kaldırılır.

b) Belediye ve Mücavir Alan Sınırları Dışında Satılan Tarım Arazilerinin Planda Tarım Dışı Amaçla Kullanılması

355 sayılı Milli Emlak Genel Tebliğine göre bu şekilde satılan taşınmazın sonradan farklı amaçla kullanılması halinde, taşınmazın satış tarihi itibariyle rayiç bedelinin yüzde yetmişi üzerinden hesaplanacak bedel esas alınarak aradaki fark kanuni faiziyle birlikte, Devlet İhale Kanununun 75. maddesi uyarınca ve Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun hükümleri gereğince ecrimisilin tarh, tahakkuk ve tahsiline ilişkin usullere göre son kayıt malikinden tahsil edilir.

c) Satılan Tarım Arazilerinin Üç Yıl Aralıksız Olarak Tarımsal Amaçla Kullanılmaması

7181 sayılı Kanunla, 4706 sayılı Kanunun 4. maddesinin on ikinci fıkrasına eklenen cümlelerle; “Bu süre içerisinde tarım arazilerinin üç yıl aralıksız olarak tarımsal amaçla kullanılmaması hâlinde, satış işlemi iptal edilir, taşınmaz resen Hazine adına tescil edilir ve ödenen bedel faizsiz olarak kayıt malikine iade edilir. Bu hususlarda tapu kütüğüne gerekli belirtme yapılır.” hükümleri getirilmiştir.

Gerek 355 sayılı Milli Emlak Genel Tebliği ve gerekse 382 sayılı Milli Emlak Genel Tebliğine göre, satılan tarım arazilerinin satış tarihinden itibaren otuz yıl içerisinde tarım arazilerinin üç yıl aralıksız olarak tarımsal amaçla kullanılmaması hâlinde, satış işlemi iptal edilir, taşınmaz resen Hazine adına tescil edilir ve ödenen bedel faizsiz olarak kayıt malikine iade edilir. Bu hususlarda tapu kütüğüne gerekli belirtme yapılır. Bu taşınmazların satış tarihinden itibaren otuz yıl geçmesi veya belirtilen mali yükümlülüklerin taşınmazın en son kayıt maliki tarafından yerine getirilmesi halinde, tapu kütüğüne konulan belirtmeler İdarece kaldırılır.

Burada getirilen üç yıllık sürenin tarihi bir temeli vardır. İslam hukukun en önemli uygulamalarından bir tanesi, üç yıl işletilmeyen toprağın malikin elinden alınmasıdır. İslam hukukunun mülkiyet hakkına getirdiği en önemli kısıtlamalardan bir tanesi belirli bir süre işletilmeyen toprağın özel mülkiyette olsa bile devlet mülkiyetine alınabilmesidir.

2/B ve Tarım Arazilerinden Ecrimisil Alınır mı?

Bu konuda şu yazımıza bakınız: 6292 sayılı Kanun Kapsamında Başvuru Yapılan 2/B ve Tarım Arazilerinden Ecrimisil Alınır mı?