1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Nedir?

1) İmar Ne Demek?

Kelime kökeni olarak faklı anlamlara da gelse, halk arasında “imar” denildiği zaman bir parselin imar planı kapsamında kalıp kalmadığı anlaşılmaktadır. Bu açıdan imar, bir taşınmazın imar planı kapsamında olup olmadığı, eğer imar planı kapsamında kalıyor ise imar planında hangi amaca ayrıldığı (örneğin konut, ticaret vb) kastedilmektedir.

İmar, genel anlamda, bir parsel yapı yapılabilmesinin temel şartıdır. Bir bölgede inşaat ruhsatı verilebilmesi için, nazım imar planına uygun olarak uygulama imar planının yapılması, sonrasında ise ayırma/birleştirme ya da parselasyon yapılarak uygulama imar planına uygun imar parsellerinin oluşturulması gerekir.

2) İmar Planı Nedir?

3194 sayılı İmar Kanununa göre uygulama imar planı; onaylı halihazır haritalar üzerine çizilen ve çeşitli bölgelerin yapı adalarını, bunların yoğunluk ve düzenini, yolları ve uygulama için gerekli imar uygulama programlarına esas olacak uygulama etaplarını ve diğer bilgileri ayrıntıları ile gösteren planlardır.

3) İmar Planı Türleri Nelerdir?

3194 sayılı İmar Kanunu’nun 6. maddesine göre imar planları; nazım imar planı ile uygulama imar planından oluşmaktadır. Bunun yanı sıra tanımsal olarak çevre düzeni planı da İmar Kanununun 5. maddesinde yer almıştır. Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği ise önce mekânsal planları 3194 sayılı İmar Kanunu uyarınca hazırlanan, kapsadıkları alan ve amaçları açısından üst kademeden alt kademeye doğru sırasıyla; mekânsal strateji planı, çevre düzeni planı ve imar planı olarak üçer ayırmaktadır.

Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği ile 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 6. maddesini birlikte değerlendirdiğimizde mevcut hukuki düzenimiz itibarıyla ana mekânsal planların mekânsal strateji planı, çevre düzeni planı ve imar planından; bunlardan imar planlarının ise nazım ve uygulama imar planından oluştuğu sonucuna varırız. Fakat İmar Kanunu’nun 9. maddesinde hala metropoliten alan plan kavramı yer almaktadır. Dolayısıyla aşağıda açıklayacağımız şekilde bu planları da bir mekânsal plan türü olarak kabul etmek gerekir. 

Ülkemizde plan türleri şunlardır:

1. Bölge Planı
2.  Mekânsal Strateji Planları, 
3. Çevre Düzeni Planı
4. Metropoliten Alan Planları
5. İmar Planları: a) Nazım İmar Planı     b) 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı
6. Köy Yerleşme Planı
7. Arazi Kullanım Planları
8. Turizm Amaçlı İmar Planı
9. Mevzi İmar Planı
10. Koruma Amaçlı İmar Planı
11. Islah İmar Planı

Ayrıca diğer kanunlarla çeşitli plan türleri ihdas edilmiştir. Bunlardan bazıları turizm amaçlı planlar, ıslah imar planı, koruma amaçlı imar planı, köy yerleşme planıdır.

1. Metropoliten Alan Planları

Aslında metropoliten alan planları, Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliğinde mekânsal planlar arasında sayılmamıştır. Keza 3194 sayılı İmar Kanunu da metropoliten alan planlarını planlama kademeleri arasında saymamaktadır. Bununla birlikte İmar Kanununun 9. maddesi, Çevre ve Şehircilik Bakanlığına “birden fazla belediyeyi ilgilendiren metropoliten alan planlarını” yapma yetkisi vermektedir. Bu konuda şu yazımıza bakabilirsiniz: Metropoliten Alan Planları Nedir? Metropoliten Alan Planlarını Kim Yapar?

2. Mekânsal Strateji Planları

Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliğine göre mekânsal strateji planları; ülke kalkınma politikaları ve bölgesel gelişme stratejilerini mekânsal düzeyde ilişkilendiren, bölge planlarının ekonomik ve sosyal potansiyel, hedef ve stratejileri ile ulaşım ilişkileri ve fiziksel eşiklerini de dikkate alarak değerlendiren, yer altı ve yer üstü kaynakların ekonomiye kazandırılmasına, doğal, tarihi ve kültürel değerlerin korunmasına ve geliştirilmesine, yerleşmeler, ulaşım sistemi ile kentsel, sosyal ve teknik altyapının yönlendirilmesine dair mekânsal stratejileri belirleyen, sektörlere ilişkin mekânsal politika ve stratejiler arasında ilişkiyi kuran, 1/250.000, 1/500.000 veya daha üst ölçek haritalar üzerinde şematik ve grafik dil kullanılarak hazırlanan, ülke bütününde ve gerekli görülen bölgelerde yapılabilen, sektörel ve tematik paftalar ve raporu ile bütün olan planlardır.

3. Çevre Düzeni Planları

Çevre düzeni planı kavramına ilk kez 3194 sayılı İmar Kanununda yer verilmiştir. Kanunun 5. maddesinde çevre düzeni planı “Ülke ve bölge plan kararlarına uygun olarak konut, sanayi, tarım, turizm, ulaşım gibi yerleşme ve arazi kullanılması kararlarını belirleyen plan” olarak tanımlanmıştır.

Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliğinde ise “Varsa mekânsal strateji planlarının hedef ve strateji kararlarına uygun olarak orman, akarsu, göl ve tarım arazileri gibi temel coğrafi verilerin gösterildiği, kentsel ve kırsal yerleşim, gelişme alanları, sanayi, tarım, turizm, ulaşım, enerji gibi sektörlere ilişkin genel arazi kullanım kararlarını belirleyen, yerleşme ve sektörler arasında ilişkiler ile koruma-kullanma dengesini sağlayan 1/50.000 veya 1/100.000 ölçekteki haritalar üzerinde ölçeğine uygun gösterim kullanılarak bölge, havza veya il düzeyinde hazırlanabilen, plan notları ve raporuyla bir bütün olarak yapılan plan” şeklinde tanımlanmıştır.

Bu plan türü Çevre Düzeni Planlarına Dair Yönetmelik’te ülke ve bölge plan kararlarına uygun olarak konut, sanayi, tarım, turizm, ulaşım gibi yerleşme ve arazi kullanılması kararlarını belirleyen plan olarak tanımlanmıştır.

4. Nazım İmar Planları

3194 sayılı İmar Kanunu’nun 5. maddesindeki tanıma göre nazım imar planı; varsa bölge veya çevre düzeni planlarına uygun olarak hâlihazır haritalar üzerine, yine varsa kadastral durumu işlenmiş olarak çizilen ve arazi parçalarının; genel kullanış biçimlerini, başlıca bölge tiplerini, bölgelerin gelecekteki nüfus yoğunluklarını, gerektiğinde yapı yoğunluğunu, çeşitli yerleşme alanlarının gelişme yön ve büyüklükleri ile ilkelerini, ulaşım sistemlerini ve problemlerinin çözümü gibi hususları göstermek ve uygulama imar planlarının hazırlanmasına esas olmak üzere düzenlenen, detaylı bir raporla açıklanan ve raporuyla beraber bütün olan plandır.

Nazım imar planları, genel nitelikte planlardır. Bu planlarda, çeşitli arazi kullanım kararları ile yerleşme alanlarını belirleyen sınırlar şematik olarak gösterildiğinden, bu planlar üzerinden plan mikyası ile ölçü alınamaz, yer tespiti ve uygulama yapılamaz.

Uygulamanın (inşaat ruhsatı verilmesi gibi) yapılabilmesi için 1/1.000 ölçekli uygulama imar planının ve bu plana uygun olarak parselasyon işlemlerinin tamamlanması gerekir. Sadece nazım imar planına dayanılarak inşaat ruhsatı verilemeyeceği gibi, uygulama imar planı yapılmamış alanlarda sadece nazım imar planına dayanılarak tevhit-ifraz, parselasyon, terk, ihdas gibi işlemler yapılamaz.

Bu planların, üst ölçekli plan olan çevre düzeni planlarına uygun olması gerekir. Örneğin çevre düzeni planında “doğal karakteri korunacak yer” olarak ayrılmış bulunan bir yer, nazım imar planında konut ya da sanayi alanına ayrılamaz. Nazım imar planları konusunda daha detaylı bilgi almak için şu yazımıza bakınız: Nazım İmar Planı Nedir? Nasıl Hazırlanır ve Onaylanır?

Bu planlar için belirlenmiş bir ölçek yoktur. Kentin büyüklüğüne göre 1/2000, 1/5.000, 1/10.000, 1/25.000 ölçekli olabilir. Plan Yapımına Ait Esaslara Dair Yönetmeliğin 2. maddesine göre nazım imar planlarının 1/2000 veya 1/5.000 ölçekli olarak düzenlenmesi gerekir. Buna karşılık 5216 sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanununun 7/b madde-sinde büyükşehir belediyeleri tarafından hazırlanacak nazım imar planlarının 1/5.000 ila 1/25.000 ölçek arasında olacağı ifade edilmiştir. İller Bankası tarafından hazırlanan Teknik Şartlaşmada ise nazım imar planlarının ölçeği; 1/2000, 1/5.000, 1/10.000, 1/25.000, 1/50.000 olarak belirlenmiştir.

Bir planın nazım imar planı olarak kabul edilebilmesi için, adının mutlaka nazım imar planı olması gerekmez. Asıl önemli olan planın adı değil niteliğidir. Başka bir anlatımla, bir plan nazım imar planı niteliklerini taşıyor ise ismi nazım imar planı olmasa bile nazım imar planı olarak kabul edilmesi gerekir.

5. Uygulama İmar Planları

3194 sayılı İmar Kanununa göre uygulama imar planı; onaylı hâlihazır haritalar üzerine çizilen ve çeşitli bölgelerin yapı adalarını, bunların yoğunluk ve düzenini, yolları ve uygulama için gerekli imar uygulama programlarına esas olacak uygulama etaplarını ve diğer bilgileri ayrıntıları ile gösteren planlardır. Uygulama imar planları 1/1.000 ölçekli olarak hazırlanır. Uygulama imar planları sınırlarının gerektiğinde nazım planlar üzerinde gösterilmiş olması gerekir.

Bir bölgede inşaat ruhsatı verilebilmesi için, nazım imar planına uygun olarak uygulama imar planının yapılması, sonrasında ise ayırma/birleştirme ya da parselasyon yapılarak uygulama imar planına uygun imar parsellerinin oluşturulması gerekir.

Uygulama imar planları hakkında aşağıda bilgi verilmiştir.

6. Diğer İmar Planı Türleri

Bu konuda şu yazılarımıza bakabilirsiniz: 

Köy Yerleşme Planı Nedir? Köy Yerleşme Planı Nasıl Hazırlanır ve Onaylanır?

Arazi Kullanım Planları Nedir? Arazi Kullanım Planları Nasıl Hazırlanır?

Turizm Amaçlı İmar Planı Nedir? Nasıl Hazırlanır?

Mevzi İmar Planı Nedir? Mevzi İmar Planı Nasıl Yapılır?

Koruma Amaçlı İmar Planı Nedir? Nasıl Hazırlanır ve Onaylanır?

Islah İmar Planı Nedir? Nasıl Hazırlanır ve Onaylanır?

4) 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Nedir? 1/1000 İmar Planı Nedir?

3194 sayılı İmar Kanununa göre uygulama imar planı; onaylı halihazır haritalar üzerine çizilen ve çeşitli bölgelerin yapı adalarını, bunların yoğunluk ve düzenini, yolları ve uygulama için gerekli imar uygulama programlarına esas olacak uygulama etaplarını ve diğer bilgileri ayrıntıları ile gösteren planlardır.

Uygulama imar planları sınırlarının gerektiğinde nazım planlar üzerinde gösterilmiş olması gerekir. Bir bölgede inşaat ruhsatı verilebilmesi için, nazım imar planına uygun olarak uygulama imar planının yapılması, sonrasında ise ayırma/birleştirme ya da parselasyon yapılarak uygulama imar planına uygun imar parsellerinin oluşturulması gerekir.

5) 1000’lik İmar Planı Nedir? 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Ne Demek?

Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği uygulama imar planlarını “Nazım imar planı ilke ve esaslarına uygun olarak yörenin koşulları ve planlama alanının genel özellikleri, yapının kullanım amacı ve ihtiyacı, erişilebilirlik, sürdürülebilirlik ve çevreye etkisi dikkate alınarak; yapılaşmaya ilişkin yapı adaları, kullanımları, yapı nizamı, bina yüksekliği, taban alanı katsayısı, kat alanı kat sayısı veya emsal, yapı yaklaşma mesafesi, ön cephe hattı, ifraz hattı, kademe hattı, ada ayrım çizgisi, taşıt, yaya ve bisiklet yolları, ulaşım ilişkileri, parkları, meydanları, kentsel, sosyal ve teknik altyapı alanlarını, gerektiğinde; parsel büyüklükleri, parsel cephesi ve derinliği, arka cephe hattı, yol kotu ve bu kotun altındaki kat adedi, bağımsız bölüm sayısı gibi yapılaşma ve uygulamaya ilişkin kararları, uygulama için gerekli imar uygulama programlarına esas olacak uygulama etaplarını ve diğer bilgileri ayrıntıları ile gösteren ve varsa kadastral durumu işlenmiş olarak 1/1.000 ölçekte onaylı hâlihazır haritalar üzerinde, plan notları ve ayrıntılı raporuyla bir bütün olarak hazırlanan planı” olarak tanımlamıştır.

İmar Davaları Rehberi Kitabı

Uygulama imar planları, bir parselin imar planındaki kullanımları, yapı nizamı, bina yüksekliği, taban alanı katsayısı, kat alanı kat sayısı veya emsal, yapı yaklaşma mesafesi, ön cephe hattı, ifraz hattı, kademe hattı, ada ayrım çizgisini gösteren planlardır.

Bir parselin imar planındaki konumu imar durum belgesi alınarak tespit edilir. İmar durumu belgesiyle ilgili ayrıntılı bilgi için şu yazımıza bakabilirsiniz: İmar Durumu Belgesi Nedir? Nereden ve Nasıl Alınır?

6) 1/1000 Ölçek Ne Demek? 1/1000 Ölçek Nedir?

Her planın olduğu gibi imar planlarının da belirli ölçeklere göre çizilmesi gerekmektedir. Örneğin uygulama imar planları 1/1.000 ölçekli olarak hazırlanır. Buradaki 1/1000 ifadesi, imar planı üzerindeki 1 cm’nin, gerçek hayatta kaç cm gösterdiğini ifade eder. 1/1000 ölçekte imar planı üzerindeki 1 cm, gerçekte 1000 cm, yani 10 metreyi gösterir.

Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliğinin 7. maddesine göre planlar; pafta, gösterim, plan notları ve plan raporu ile bir bütündür. Bu nedenle bir imar planında bütün bu hususların bulunması zorunludur.

7) İmar Planları Hangi Bölümlerden Oluşur?

Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliğinin 7. maddesine göre planlar; pafta, gösterim, plan notları ve plan raporu ile bir bütündür. Bu nedenle bir imar planında bütün bu hususların bulunması zorunludur. Mekânsal strateji planları ise sektörel ve tematik paftalar ile plan raporundan oluşur.

7.1) 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Paftası

1/1000 ölçekli uygulama imar planları, bir parselin imar planındaki ayrıldığı amacı gösterir. Burada örneğin konut, ticaret, sanayi gibi fonksiyonlar yer alır. İmar planında bu şekilde ayrılmış alanlardan, hangi alanda hangi yapıların yapılabileceği konusunda şu yazımıza bakabilirsiniz: İmar Planlarında Yapılaşma Koşulları: Hangi Alana Hangi Yapılar Yapılabilir?

Plan paftası, planla getirilen kullanım amaçlarının ve lejantların gösterildiği haritadır. Aşağıda plan paftası için verilen bir örnek yer almaktadır.

Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliğinin 15. maddesine göre, mekânsal strateji planları hazırlanırken yerleşmeler sistemi ve kentleşme, ulaşım sistemi, su, risk, altyapı, ekonomi ve özel uzmanlaşma bölgeleri, geliştirilmesi kısıtlı veya özel koşullarla tanımlanan alanlar, özel ilkeler doğrultusunda planlanması gerekli alanlar ve benzeri konularda sektörel ve tematik karar paftaları hazırlanır. Bölge mekânsal strateji planları hazırlanırken, bölgenin özellikleri gözetilerek sektörel ve tematik pafta konuları çeşitlendirilebilir.

Uygulama imar planlarında bir parselin imar planındaki ayrıldığı amacı, plan paftasında gösterilir. Plan paftası, planla getirilen kullanım amaçlarının ve lejantların gösterildiği haritadır. Aşağıda plan paftası için verilen bir örnek yer almaktadır.

7.2) 1/1000 Uygulama İmar Planı Gösterim, 1/1000 İmar Planı Lejantı

Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliğinin 10. maddesine göre her türlü mekânsal plan, kendi kademesinin ve yapılış amacının gerektirdiği çizim ve gösterim tekniğine göre hazırlanır.

Planlar, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından belirlenen ve Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliğinin ekinde (EK-1) Gösterimler başlığı altında yer alan EK-1a Ortak Gösterimler, EK-1b Mekânsal Strateji Planları Gösterimleri, EK-1c Çevre Düzeni Planı Gösterimleri, EK-1ç Nazım İmar Planı Gösterimleri, EK-1d Uygulama İmar Planı Gösterimleri ve EK-1e Detay Kataloğuna uygun olarak hazırlanır. Burada yer almayan fakat ilgili idare tarafından kullanılması planlanan gösterimler için gösterim listesine ilişkin teklif niteliğinde olan, öznitelikler ve kodlamalar ile planların özelliği gereği ihtiyaç duyulacak gösterim tür ve tipi Bakanlıkça değerlendirilerek uygun görülen gösterimler, Bakanlığın internet sayfasında ilan edilir.

Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliğinin ekinde yer almayan ve Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından belirlenerek ilan edilmeyen gösterimlere planlarda yer verilemez. Danıştay 6. Dairesi, 21.6.2000, E:1999/1533, K:2000/4161: “İmar planları yapılırken veya bu planlarda değişikliğe gidilirken İmar Planı Yapılması ve Değişikliklerine Ait Esaslara Dair Yönetmelikte öngörülen kurallara ve bu yönetmeliğe ekli lejand hükümlerine uyulması zorunlu olduğundan anılan yönetmelikte yer almayan gösterimlerin belediye meclisi kararı ile kabul edilerek bu doğrultuda plan değişikliği yapılmasında mevzuata uyarlık bulunmamaktadır. Anılan yönetmeliğin 12. maddesinde her ölçekteki planların bu yönetmeliğin Ek-2. maddesinde yer alan lejand ve plan çizimi normlarına göre hazırlanacağı belirtilmiştir. Yönetmeliğin Ek-2/a maddesinde de 1/1.000 ölçekli imar planlarındaki lejand hükümleri yer almaktadır. (…) Bu durumda, anılan yasal düzenlemeler uyarınca imar planları yapılırken veya bu planlarda değişikliğe gidilirken İmar Plan Yapılması ve Değişikliklerine Ait Esaslara Dair Yönetmelikte öngörülen kurallara ve bu yönetmeliğe ekli lejand hükümlerine uyulması zorunlu olduğundan anılan yönetmelikte yer almayan gösterimlerin belediye meclisi kararı ile kabul edilerek bu doğrultuda plan değişikliği yapılmasında mevzuata uyarlık bulunmamaktadır.”

Bununla birlikte Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliğinin 15. maddesine göre, mekânsal strateji planlarında kullanılacak olan gösterim teknikleri, sektörel ve tematik paftaların niteliğine ve ölçeğine göre planın hazırlanması sırasında geliştirilebilir ve Yönetmelik ekinde yer alan gösterimlerinden farklılıklar gösterebilir. Gerektiğinde diğer plan türlerine ilişkin gösterimler kullanılabilir.

Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliğinin ekinde yer almayan ve Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından belirlenerek ilan edilmeyen gösterimlere planlarda yer verilemez. Plan lejantına şu adresten ulaşabilirsiniz: https://webdosya.csb.gov.tr/db/mpgm/editordosya/file/MEVZUAT/PlanGosterim/EK_1d%20Uygulama%20Imar%20Plani%20Gosterimleri.pdf

7.3) İmar Planı Notları Nedir? Plan Hükümleri Nedir?

Bir diğer kısım ise, planın uygulanmasına ilişkin olarak uyulması gereken kuralların gösterildiği plan notlarıdır. Plan notları, imar parsellerinde yapılaşma şartları, parsel büyüklükleri, parsel derinlikleri, kat adetleri gibi konularda hükümler ihtiva ederler.

Plan notları, plan sınırları dahilinde bulunan tüm taşınmazlar için eşit şekilde uygulanmalıdır. Plan notlarının bazı yapılar için uygulanıp bazıları için uygulanmaması, planın bütünlüğünü ve dengesini bozacağı gibi, şehircilik ilkelerine ve planlama esaslarına da aykırı olacaktır.

Plan notlarından (Maltepe/İstanbul Belediyesi Uygulama İmar Planından alıntı) bazıları şunlardır:

• 1/1.000 ölçekli uygulama imar planında belirlenen sosyal ve teknik alt yapı alanları ile kentsel yeşil alanlar (yol, yeşil alan, park, çocuk oyun alanı, spor alanları, eğitim ve sağlık tesisleri, resmi bina, sosyal ve kültürel tesisler, teknik hizmet alanları, belediye hizmet alanı, ibadet alanları vb.) kamu eline geçmeden uygulama yapılamaz.
• Kamu alanlarında ilgili idarelerce uygun görülmesi, özel ve tüzel nitelikli alanlarda ise ilgililerinin muvafakati ve ilgili idarelerince de uygun görülmesi halinde; trafo, doğalgaz regülatörü vb. alt yapı tesisleri yapılabilir.
• İlgili kurum ve kuruluşların uygun görüşü alınmak şartı ile imar planında özel mülkiyette olan açık otopark lejantında kalan alanlarda özel açık veya zemin altı otopark, kat otoparkı lejantında kalan alanlarda ise özel katlı otopark yapılabilir

Plan notları, plan yapılırken tespit edilebileceği gibi, plana sonradan da ilave edilebilir. Bu ilave, plan yapımındaki usule uyarak yapılır.

Plan notları, imar planları gibi kesin ve yürütülmesi zorunlu bir düzenleyici işlem olarak idari davaya konu edilebilirler. Danıştay 6. Dairesi, 19.01.2000, E:1998/7422, K:2000/226: Plan notları imar planı gibi kesin ve yürütülmesi zorunlu bir düzenleyici işlem olarak idari davaya konu edilebilir. Düzenleyici işlem niteliğindeki imar planları, plan hükümlerini açıklayıcı nitelikteki plan notları ile bir bütün olduğu gibi bu plan notları planın ayrılmaz bir parçası konumunda bulunması nedeniyle imar plan notu ile getirilen hükümlerin de imar planı gibi kesin ve yürütülmesi zorunlu bir düzenleyici işlem olarak idari davaya konu edilebileceği açıktır. Bu nedenle, idare mahkemesince dava konusu edilen plan notu ilavesinin incelenerek bir karar verilmesi gerekirken, davanın incelenmeksizin reddi yolunda karar verilmesinde isabet görülmemiştir.

Plan notları, plan sınırları dahilinde bulunan tüm taşınmazlar için eşit şekilde uygulanmalıdır. Plan notlarının bazı yapılar için uygulanıp bazıları için uygulanmaması, planın bütünlüğünü ve dengesini bozacağı gibi, şehircilik ilkelerine ve planlama esaslarına da aykırı olacaktır. İmar planıyla belirlenmiş yapılaşma koşullarını açıklayıcı, belirleyici ve bütünleyici nitelikte olduğu tartışmasız bulunan plan notlarının bazı yapılar için uygulanıp bazıları için uygulanmaması, planın bütünlüğünü ve dengesini bozar, şehircilik ilkeleri ve planlama esaslarına aykırılık teşkil eder.

Danıştay 6. Dairesi, 13.04.2005, E:2003/5866, K:2005/2170: Plan Yapımına Ait Esaslara Dair Yönetmeliğin 3/11. maddesinde, nazım ve uygulama imar planı olarak iki aşamadan oluşan imar planlarının pafta, rapor ve notlardan oluşan belgeler olduğu hükme bağlanmıştır. Düzenleyici işlem niteliğindeki imar planları, plan hükümlerini açıklayıcı nitelikteki plan notları ile bir bütün olduğu gibi, bu plan notları planın ayrılmaz bir parçası konumunda bulunması nedeniyle imar plan notu ile getirilen hükümlerin de imar planı gibi kesin ve yürütülmesi zorunlu bir düzenleyici işlem olarak idari davaya konu edilebileceği açıktır. (…) Bu durumda, imar planıyla belirlenmiş yapılaşma koşullarını açıklayıcı, belirleyici ve bütünleyici nitelikte olduğu tartışmasız bulunan dava konusu plan notunun bazı yapılar için uygulanması, bazı yapılar için ise uygulanmamasının plan bütünlüğünü ve dengesini bozacağı, şehircilik ilkeleri ve planlama esasları açısından kötü örnek oluşturacağı açık olduğundan aksi yöndeki İdare Mahkemesi kararında isabet bulunmamaktadır.”

Plan notları ile imar planı paftası arasında uyumsuzluk olması durumunda imar planı paftasının uygulanması gerekir. Danıştay 6. Dairesi, 08.11.2010, E:2010/2297, K:2010/10209: “Plan Yapımına Ait Esaslara Dair Yönetmeliğin 30. maddesinin 1. fıkrasında, nazım plan ana kararlarını bozucu fonksiyonel değişikliklerin plan değişikliği yolu ile yapılamayacağı, 3. fıkrasında da, yerleşmenin gelişme yönü, büyüklüğü ve arazi kullanımlarının fonksiyonel dağılımı ve genel yoğunlukları gibi nazım plan ana kararlarının değiştirilmesinin ancak imar planının yeniden yapılması ile mümkün olabileceği kuralına yer verilmiştir. Bu kuralların incelenmesinden, imar planı ana kararlarının plan notuyla değiştirilemeyeceği gibi planla plan notu arasında birbirine aykırı hususların bulunması halinde de planın esas alınması gerektiği sonucuna varılmaktadır.”

7.4) Plan Açıklama Raporu Nedir?

Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliğinin 9. maddesine göre mekânsal planlara ilişkin, kendi kademesine göre ve yapılış amacının gerektirdiği açıklamaları içeren bir plan raporu hazırlanır.

Plan raporunda, planın türü, ölçeği, kapsamı ve özelliğine göre; vizyon, amaç, hedefler ve stratejiler belirlenerek, koruma-kullanma esasları, alan kullanım kararları, yoğunluk ve yapılaşmaya ilişkin konularda planlama esasları ve uygulama ilkeleri, eylem planları, açık ve yeşil alan sistemi, ulaşım, erişilebilirlik ve mekânın etkin kullanılması, gerektiğinde koruma, sağlıklaştırma ve yenileme program, alan ve projelerinin etaplama esasları, alan kullanım dağılımı tablosu gibi hususlarda açıklamalara yer verilir. Planların araştırma aşamasında yapılan çalışmalarda elde edilen bilgi, belge ve sonuçlar ayrı raporlar halinde sunulabilir.

Plan değişikliklerinde, değişiklik gerekçesi ve yapılan gereklilik analizlerini ayrıntılı açıklayan plan raporu hazırlanması zorunludur.

İmar planlarında, bu Yönetmelikte tanımlanan veya plan gösteriminde bulunan kullanımlardan birden fazla mekânsal kullanımın aynı alanda bir arada bulunması durumunda uygulamaya yönelik alan kullanım oranları, otopark, yeşil alan ve benzeri sosyal ve teknik altyapı kullanımlarına ilişkin detaylar ile gerektiğinde bağımsız bölüm sayısı, plan raporu ve plan notlarında ayrıntılı olarak açıklanır.

Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliğinin 15. maddesine göre, mekânsal strateji planı raporu; vizyon ve öncelikler, ilkeler, amaç, kapsam, hedefler ve stratejiler, sektörel ve tematik kararlar, plan hükümleri ve eylem planı konu başlıklarını içerecek şekilde hazırlanır.

8) 1/1000 Ölçekli İmar Planlarında Yapılaşma Koşulları

İmar planları parselin aynı zamanda bir parselin TAKS, KAKS ve çekme mesafeleri gibi yapılaşma koşullarını da gösterir. Bunlardan taban alanı kat sayısı (TAKS) yapıların tabi zemin veya tesviye edilmiş zemin üzerinde kalan kısmının parseldeki izdüşümünün kapladığı alan olarak tanımlanmaktadır. Yani yapının oturum alanının, parsel yüzölçümüne oranına TAKS denilir. İmar planlarında Taban Alanı Nedir? Taban Alanı Kat Sayısı (TAKS) Nedir? İnşaat Alanı Nedir? Kat Alanı Kat Sayısı (KAKS) (Emsal) Nedir? gibi sorulara cevap bulmak için şu yazımıza bakabilirsiniz: TAKS (Taban Alanı Kat Sayısı) Nedir? Nasıl Hesaplanır?

9) 1/1000 Ölçekli İmar Planında Çekme (Bahçe Mesafeleri)

İmar planlarına göre parselde yapılacak yapıların ön ve yan taraftaki komşu parsel sınırına mesafesine bahçe mesafeleri veya çekme mesafeleri denir. Ön, arka ve yan bahçe mesafeleri, binanın doğal/tesviye edilmiş zeminde kendi parsel sınırlarına en fazla yaklaşabileceği mesafelerdir. Bunlar hakkında ayrıntılı bilgi için bkz.: İmar Planlarında Bahçe Mesafesi Nedir? Çekme Mesafesi Nedir? Bina Cephesi ve Derinliği Nedir?

10) 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planlarını Kim Onaylar

a) Belediye ve Mücavir Alan Sınırları İçerisinde Uygulama İmar Planı Yapma Yetkisi

3194 sayılı İmar Kanunu’nun 8. maddesinde “Mevcut ise bölge planı ve çevre düzeni plan kararlarına uygunluğu sağlanarak, belediye sınırları içinde kalan yerlerin nazım ve uygulama imar planları ilgili belediyelerce yapılır veya yaptırılır.” hükmü yer almaktadır.

Bu nedenle (büyükşehirler ve özel planlama yetkisi bulunan alanlar ve Özel kanun hükümleri hariç olmak üzere) belediye sınırları içerisinde uygulama imar planları belediyeler tarafından yapılmaktadır.

b) Belediye ve Mücavir Alan Sınırları Dışında Uygulama İmar Planı Yapma Yetkisi

3194 sayılı İmar Kanunu’nun 8. maddesinin 2. fıkrasında “Belediye ve mücavir alan dışında kalan yerlerde yapılacak planlar valilik veya ilgilisince yapılır veya yaptırılır. Valilikçe uygun görüldüğü takdirde onaylanarak yürürlüğe girer.” hükmü yer almaktadır.  

Ancak 5302 sayılı İl Özel İdaresi Kanununun 6. maddesine göre il özel idareleri belediye sınırları dışındaki imar işlerini yapmakla görevlidir. İl genel meclisinin görevlerini düzenleyen 10. maddenin (c) bendinde ise “Belediye sınırları il sınırı olan büyükşehir belediyeleri hariç il çevre düzeni planı ile belediye sınırları dışındaki alanların imar planlarını görüşmek ve karara bağlamak” görevi il genel meclisinin görevleri arasında sayılmıştır. Bu hükümler dikkate alındığında İl Özel İdaresi Kanununun yürürlüğe girdiği 04.03.2005 tarihinden itibaren, belediye sınırları dışında bulunan alanlarda nazım ve uygulama imar planları konusunda il özel idarelerinin görevli ve yetkili olduğu sonucuna varılmaktadır.

Burada 3302 sayılı Köye Yönelik Hizmetler Hakkında Kanun hükümlerinden bahsetmek de faydalı olacaktır. Zira, Kanunun 2. maddesi köylerde imar planlarının yapılması ile ilgili hükümler ihtiva etmektedir. Kanunun 2. maddesi; “1306 sayılı İskan Kanununa göre nakledilen veya toplulaştırılacak köyler için arsa tefrik etmek, diğer kasaba ve köylerin imar planlarını hazırlamak” görevini köye yönelik hizmetler kapsamında saymıştır. Aynı Kanunun 5286 sayılı Kanunun 6. maddesi ile eklenen ek 2. maddesine göre bu Kanunda belirtilen hizmetler, İstanbul ve Kocaeli illeri dışında il özel idarelerince, İstanbul ve Kocaeli illerinde ise il sınırları dahilinde yapılmak üzere büyükşehir belediyelerince yerine getirilir. Bu hükümler, belediye sınırları dışında bulunan köylerin imar planlarının il özel idarelerince yapılmasını öngören İl Özel İdaresi Kanunu hükümleri ile paralellik göstermektedir.

c) Büyükşehirlerde Uygulama İmar Planı Yapma Yetkisi

Büyükşehir belediyesi tarafından hazırlanan nazım imar planlarına uygun olarak uygulama imar planlarını hazırlama görevi ise ilçe belediyelerinindir. Ancak ilçe belediyelerince hazırlanan uygulama imar planlarının büyükşehir belediye meclisince kabul edilmesi gerekmektedir. 5216 sayılı Kanunun 7/b maddesine göre ilçe belediyelerinin nazım plana uygun olarak hazırlayacakları uygulama imar planlarını, bu planlarda yapılacak değişiklikleri, parselasyon planlarını ve imar ıslah planlarını aynen veya değiştirerek onaylamak büyükşehir belediyesinin yetkisindedir.

3194 sayılı İmar Kanununda imar planlarının hazırlanması açısından süre sınırı koyan bir hüküm yoktur. Bu nedenle plan yapmaya yetkili idarelerin plan yapmaya veya parselasyon işlemi yapmaya zorlanması mümkün değildir. Ancak 5216 sayılı Kanunun 7/1-b bendine göre ilçe ve ilk kademe belediyelerinin, nazım imar planının yürürlüğe girmesinden itibaren en geç bir yıl içinde bu plana uygun uygulama imar planlarını ve parselasyon planlarını yapmaları gerekir. Büyükşehir belediyeleri bir yıl içinde uygulama imar planlarını ve parselasyon planlarını yapmayan ilçe ve ilk kademe belediyelerinin uygulama imar planlarını ve parselasyon planlarını yapmak veya yaptırmak yetkisine sahiptirler. Bir başka ifadeyle, eğer nazım imar planının yürürlüğe girdiği tarihten itibaren bir yıl içinde ilçe belediyeleri uygulama imar planlarını ve parselasyon planlarını yapmaz ise, bu takdirde büyükşehir belediyeleri ilçe belediyelerinin yerine geçerek ilçe ve ilk kademe belediyelerinin uygulama imar planlarını ve parselasyon planlarını yapmak veya yaptırmak konusunda yetki sahibidir. Benzer şekilde 5216 sayılı Kanunun geçici 1. maddesinde “Büyükşehir belediyeleri, bu Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten itibaren en geç iki yıl içinde büyükşehrin 1/25.000 ölçekli nazım imar planlarını yapar veya yaptırır.” hükmü yer almaktadır.

Büyükşehirlerde kanunlarla büyükşehir belediyesine verilmiş görev ve hizmetlerin gerektirdiği proje, yapım, bakım ve onarım işleriyle ilgili her ölçekteki imar planlarını, parselasyon planlarını ve her türlü imar uygulamasını yapmak ve ruhsatlandırmak, 20.07.1966 tarihli ve 775 sayılı Gecekondu Kanununda belediyelere verilen yetkileri kullanmak da büyükşehir belediyelerinin yetkisindedir. Danıştay 6. Dairesi, 09.03.2011, E:2009/191, K:2011/5174: Büyükşehir belediyelerinin görev alanına giren bir konuda büyükşehir belediyesince 1/1.000 ölçek imar planı yapılabileceği.

[1]  Ersoy, Melih (2006) İmar Mevzuatımızda Planlama Kademeleri ve Üst Ölçekli Planlama Sorunu, s: 4

[2] Keleş, Ruşen (2000) Kentleşme Politikası, s: 361

[3] Ersoy, Melih (2006) İmar Mevzuatımızda Planlama Kademeleri ve Üst Ölçekli Planlama Sorunu, s: 5

[4] Yıldız, Ferruh (2009) İmar Bilgisi, s: 71

[5] Altıntaş, Yusuf (2007) İmar Planlarında Yetki Kuralları ve Danıştay Kararları Örneğinde; Planlamada Karşılaşılan Yetki Sorunları ile Çözüm Yolları, s: 109